Объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга снизился на треть в 2020 году
По итогам 2020 года общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга (включая приобретение земельных участков) составил $776 млн, что на 36% меньше показателя 2019 года, когда было инвестировано порядка $1 220 млн. Если в 2019 году превалирующая доля инвестиций пришлась на сделки с существующими активами (74%), то в 2020 году интерес инвесторов сместился к земельным площадкам (67%).
В 2020 году объем сделок по приобретению существующих объектов недвижимости снизился на 72% по сравнению с результатом 2019 года и составил $256 млн. Поскольку на петербургском рынке экспонируется мало качественных коммерческих объектов, основной объем инвестиций обычно формируют одна-две крупные сделки. Снижение объема инвестиций в этом сегменте связано с эффектом высокой базы предыдущих годов, когда были заключены сделки по продаже ТРЦ «Галерея» и ТК «Невский центр» в 2019 и 2018 годах соответственно. Отсутствие подобных сделок в 2020 году снизило долю сделок с торговыми площадями с 72% до 4%.
Несмотря на ограничения, связанные с пандемией коронавируса, некоторые сегменты оказались в наиболее выигрышном положении и сумели привлечь интерес инвесторов. Так, в 2020 году инвестиции в складскую недвижимость сформировали 46% от объема вложений в коммерческую недвижимость ($118 млн) – это в 2,1 раза больше показателя 2019 года. Основной спрос в этом сегменте пришелся на покупку складских зданий в инвестиционных целях (87%). Крупнейшими сделками стали покупка логопарка «Троицкий» (Professional Logistics Technologies) и грузового терминала Пулково («Колибри»).
В то же время, доля инвестиций в офисную недвижимость увеличилась с 12% в 2019 году до 23% в 2020. Общий объем сделок с участием офисных объектов снизился на 45% - до $59 млн. Несмотря на снижение в абсолютном выражении, сегмент сохраняет инвестиционный потенциал: с осени спрос на офисные здания заметно активизировался. Однако сейчас на офисном рынке наблюдается низкий объем ввода новых спекулятивных объектов и нехватка качественного предложения по привлекательным для инвесторов ценам, что ограничивает объем и число заключенных сделок.
В 2020 году инвесторов привлекали здания в центральных районах города для дальнейшего приспособления под гостиничные проекты. Доля сделок в гостиничном сегменте выросла с 4% (или $39 млн) в 2019 году до 19% (или $50 млн) в 2020 году.
Много знаковых сделок было заключено в центре Санкт-Петербурга по ценам выше рынка и с активным участием инвесторов. Например, владелец отеля «Введенский» купил здание бывших Центральных железнодорожных касс напротив Казанского собора за 1,15 млрд рублей, а банк «Открытие» продал свой офис на углу Малой Конюшенной улицы и Невского проспекта за 800 млн рублей.
В 2020 году на рынке также было зафиксировано несколько сделок с имуществом банкротов. Например, были проданы торговый комплекс «Ладожские ряды» и бизнес-центр «Лада», реализованные единым лотом, а также бизнес-центр «Монблан» и особняк Мясникова на улице Восстания.
Объем сделок с земельными участками по итогам 2020 года составил $521 млн. 96% сделок (или $500 млн) сформировали участки под жилой девелопмент – в денежном выражении это в два раза больше показателей 2019 года. Рекордный рост цен на первичную недвижимость позволил девелоперам высвободить финансовый ресурс для пополнения земельного банка. Если во второй половине 2018 года и в 2019 году девелоперы занимали выжидательную позицию в связи с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, в 2020 году застройщики искали новые площадки гораздо активнее.
Сегмент инвестиций в участки под коммерческий девелопмент показал отрицательную динамику. В 2020 году сумма инвестиций снизилась на 77% по сравнению с 2019 годом и составила $19 млн. Интересом пользовались площадки для реализации индустриальных и многофункциональных объектов.
«Хотя в 2020 году инвесторы ждали, когда на рынке появятся стрессовые активы с дисконтом, этого не произошло. Многие банки предложили собственникам программы реструктуризации, что позволило владельцам недвижимости сохранить бизнес и не продавать активы по низкой цене. Напротив, некоторые собственники выставляли активы по завышенной цене, что также замедлило процесс совершения сделок, – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – На фоне снижения ключевой ставки ЦБ и уменьшения доходности финансовых инструментов недвижимость остается наиболее привлекательным объектом для инвестиций. Мы ожидаем, что в 2021 году интерес инвесторов к недвижимости будет расти. Основной фокус внимания будет направлен на активы со стабильными и потенциально растущими арендными потоками».
Динамика общего объема инвестиций по сегментам, 2020 г.
Современный рынок тепло- и звукоизоляционных материалов очень активно развивается. Потребители предъявляют все более высокие требования к их качеству. Поэтому серьезные производители, чтобы соответствовать тенденциям и запросам рынка, уделяют большое внимание разработке новых технологий, позволяющих выпускать более качественную, безопасную и долговечную продукцию.
По мнению специалистов ООО "Декор-Строй" основными факторами, влияющими на звукоизолирующую способность конструкции, являются массивность (вес, плотность материала), малая упругость (жесткость) ограждающей конструкции, высокое затухание звуковой волны внутри материала.
Корпорация "ТехноНИКОЛЬ" разработала два новых тепло- и звукоизоляционных материала на основе каменной ваты для наружного утепления стен "Технофас Эффект" и "Технофас Экстра". Плиты негорючие (температура начала спекания волокон – более 1000 °С), химически нейтральны по отношению к другим строительным материалам (сочетаются с кирпичом, бетоном, строительными растворами), обладают низкой теплопроводностью, устойчивы к циклам замораживания/оттаивания и хорошо поглощают шумы. Точность геометрии плит и высокие прочностные характеристики позволяют использовать эти материалы на фасадах любой формы и, таким образом, проектировать и создавать красивую современную архитектуру.
Новые материалы предназначены для двух видов фасадных теплоизоляционных систем с защитными штукатурными слоями – толстослойным и тонкослойным. Так, плиты "Технофас Экстра" предназначены для применения в системе штукатурного фасада с защитно-декоративным слоем из толстослойной штукатурки по стальной армирующей сетке. А плиты "Технофас Эффект" – для системы штукатурного фасада с тонкослойной штукатуркой. При этом плиты имеют цену на 10% ниже в сравнении с его аналогом – плитами "Технофас".
"Выпуск новых материалов обусловлен растущим спросом на теплоизоляцию последнего поколения, способной решать многофункциональные задачи для защиты ограждающих конструкций", – отметил Роман Колесников, директор по продажам направления "Каменная вата" корпорации "ТехноНИКОЛЬ".
Мнение:
Елена Мочалова, заместитель директора по продажам ROCKWOOL в Северо-Западном федеральном округе:
– Рынок теплоизоляции Санкт-Петербурга является достаточно насыщенным и постепенно снижает темпы роста. Спрос на теплоизоляцию сохраняется на высоком уровне, однако с увеличением количества производителей и расширением ассортимента продуктов конкуренция становится все более острой. В этом году мы прогнозируем умеренные темпы роста продаж на эти материалы и стабильное развитие рынка.
Спрос на покупку жилья в предновогодний период, по словам экспертов, возрастает в 1,5-2 раза. Причина таких показателей, как в различных скидках и акциях, которые предлагают застройщики, так и в менталитете покупателей, которые стремятся завершить все важные дела до наступления нового года.
Сезонный рост
"Как правило, в конце года темпы продаж растут. Это связано как с объявлением различных скидок и акций от застройщиков, так и с тем, что многие покупатели хотят решить вопрос с жильем до конца года», - полагает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН".
"Декабрь всегда характеризуется высокой покупательской активностью. Думаю, в первую очередь, дело не в акциях и скидках, хотя это, конечно, тоже играет свою роль, а в том, что люди хотят закончить свои дела до Нового года. Это подтверждается тем, что январь - очень спокойный месяц, несмотря на то, что, как правило, застройщики продлевают акции и на этот месяц", - говорит Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate.
"Конец года, как правило, - это всплеск покупательской активности. По опыту нашей компании в предновогодний период спрос увеличивается в 1,5 - 2 раза относительно средних показателей по рынку. Если летом и осенью люди планируют покупку, выбирая квартиру, то к Новому году стремятся завершить этот процесс. Это связано как с традицией совершать праздничные покупки в конце года и не оставлять недоделанные дела в уходящем году, так и с деятельностью строительных компаний, которые в это время проводят специальные акции, чтобы стимулировать спрос. Пик спроса обычно приходится на ноябрь и декабрь, когда объем продаж вырастает почти наполовину. В январе спрос снижается, и застройщики вновь прибегают к инструментам его стимулирования", - рассказывает Андрей Останин, директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI.
"Темпы продаж к концу года нарастают, спрос активизируется и остается довольно высоким до окончания новогодних праздников, т.е. до середины января. Однако дело тут не только в новогодних акциях, но и в том, что многие люди стремятся завершить все важные дела и приобретения до конца года. Существует сезонный фактор, согласно которому спрос именно в этот период возрастает. При всем этом новогодние акции в нашей компании стали уже доброй традицией и приятным подарком нашим покупателям к Новому году", - поясняет Мария Цветкова, директор департамента маркетинга ЗАО "Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ" (входит в Etalon Group).
Госпожа Цветкова отмечает, что акции эффективны, и увеличение продаж относительно предыдущих месяцев может достигать 50%.
"Я бы охарактеризовал сегодняшний спрос как стабильный, но без предновогоднего ажиотажа, как было в прошлом году", - говорит Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК "Отделстрой".
"В этом году все ждали специальных новогодних предложений на рынке недвижимости. В начале декабря же, наоборот, у многих застройщиков произошло повышение цен. Плюс выросли ставки по ипотеке; банки, выполнив досрочно план за год, обрабатывают старые заявки по ипотеке, а новые не принимают. Соответственно, покупатели растерялись», - добавляет господин Гражданкин.
Разнообразное предложение
"Декабрь как обычно отличается широким разнообразием акций, практически все застройщики в предновогодний период активно стараются привлечь на свои объекты спрос, который в это время года традиционно растет. В строящихся объектах чаще всего проходят акции, связанные с различными способами оплаты (ипотека, 100%-оплата, рассрочки) и скидками. В готовых объектах чаще это акции на паркинги и подарки покупателям. Редко, но можно встретить застройщиков, не организовывающих мероприятия по стимулированию спроса, что связано обычно с высокими текущими темпами продаж", - отмечает Элеонора Элоян, маркетолог-аналитик "НДВ СПб".
"Почти у всех застройщиков присутствуют новогодние акции. В частности большинство застройщиков увеличивают скидку при стопроцентной оплате: если в другое время скидка составляет 5-10%, то в декабре - она увеличивается до 15-20%", - комментирует Елена Амирова. Мария Цветкова говорит, что в ЛенСпецСМУ уже который год подряд объявляются "Традиционные рождественские скидки" - это стало доброй традицией нашей компании. В этом году новогодние акции в компании начались 19 ноября.
"Политику раздачи скидок на квартиры мы не практикуем ни на выставках, ни во время праздников. На наш взгляд, такие акции негативно отражаются на рынке недвижимости в целом, приучая покупателей приобретать недвижимость только в определенные периоды. В декабре у нас действуют специальные предложения по рассрочке и срокам бронирования. Например, мы предлагаем беспроцентную рассрочку до окончания строительства при первоначальном взносе от 50%. Также клиентам, у которых деньги от продажи старой квартиры находятся в банковской ячейке до момента регистрации сделки, мы бронируем квартиру в "Новом Оккервиле" на срок до 1 месяца. На этот период цена на квартиру остается неизменной. Это предложение очень востребовано среди наших покупателей, поскольку многие при покупке новой квартиры продают старую. Учитывая то, что сроки регистрации сделок в ФРС обычно затягиваются, возможность забронировать квартиру на месяц без повышения цены является для них актуальным", - рассказывает Николай Гражданкин.
"Мы предлагаем особые условия покупки квартир в элитном жилом комплексе "Александрия" на ул. Новгородская, 23. По условиям акции, покупая в декабре 3-комнатную квартиру на 4-9 этажах при условии 100% оплаты, клиент получает скидку в размере 12%. Новогодние предложения распространяются и на квартиры в элитном доме "Таврический" на пр. Чернышевского, 4. Приобретая одну из двух оставшихся 3-комнатных квартир на 7 этаже при 100% оплате, покупатель сможет сэкономить от 3 до 4,1 млн. руб. Воспользоваться скидкой в преддверии Нового года смогут и клиенты "Северного города". Покупая квартиру со 100% оплатой или по ипотеке в новом пригороде Петербурга Mistolla Hills, новосел сэкономит до 10% стоимости квартиры. При покупке квадратных метров в "Доме у Речного вокзала" на ул. Шелгунова, 5 на аналогичных условиях покупатель сэкономит свыше 6 тыс. рублей с каждого квадратного метра", - рассказывает Андрей Останин.
Владимир Спарак полагает, что застройщики объявляют об акциях, если необходимо продать квартиры, которые "залежались", и сейчас не пользуются спросом на рынке, или если необходимо улучшить продажи в целом. "Как правило, скидки составляют порядка 5-20%. В качестве альтернативы скидкам используются различные акции, например, паркинг в подарок. Сегодня скидок стало меньше, чем в кризисные и докризисные времена", - констатирует господин Спарак.