Объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга снизился на треть в 2020 году
По итогам 2020 года общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга (включая приобретение земельных участков) составил $776 млн, что на 36% меньше показателя 2019 года, когда было инвестировано порядка $1 220 млн. Если в 2019 году превалирующая доля инвестиций пришлась на сделки с существующими активами (74%), то в 2020 году интерес инвесторов сместился к земельным площадкам (67%).
В 2020 году объем сделок по приобретению существующих объектов недвижимости снизился на 72% по сравнению с результатом 2019 года и составил $256 млн. Поскольку на петербургском рынке экспонируется мало качественных коммерческих объектов, основной объем инвестиций обычно формируют одна-две крупные сделки. Снижение объема инвестиций в этом сегменте связано с эффектом высокой базы предыдущих годов, когда были заключены сделки по продаже ТРЦ «Галерея» и ТК «Невский центр» в 2019 и 2018 годах соответственно. Отсутствие подобных сделок в 2020 году снизило долю сделок с торговыми площадями с 72% до 4%.
Несмотря на ограничения, связанные с пандемией коронавируса, некоторые сегменты оказались в наиболее выигрышном положении и сумели привлечь интерес инвесторов. Так, в 2020 году инвестиции в складскую недвижимость сформировали 46% от объема вложений в коммерческую недвижимость ($118 млн) – это в 2,1 раза больше показателя 2019 года. Основной спрос в этом сегменте пришелся на покупку складских зданий в инвестиционных целях (87%). Крупнейшими сделками стали покупка логопарка «Троицкий» (Professional Logistics Technologies) и грузового терминала Пулково («Колибри»).
В то же время, доля инвестиций в офисную недвижимость увеличилась с 12% в 2019 году до 23% в 2020. Общий объем сделок с участием офисных объектов снизился на 45% - до $59 млн. Несмотря на снижение в абсолютном выражении, сегмент сохраняет инвестиционный потенциал: с осени спрос на офисные здания заметно активизировался. Однако сейчас на офисном рынке наблюдается низкий объем ввода новых спекулятивных объектов и нехватка качественного предложения по привлекательным для инвесторов ценам, что ограничивает объем и число заключенных сделок.
В 2020 году инвесторов привлекали здания в центральных районах города для дальнейшего приспособления под гостиничные проекты. Доля сделок в гостиничном сегменте выросла с 4% (или $39 млн) в 2019 году до 19% (или $50 млн) в 2020 году.
Много знаковых сделок было заключено в центре Санкт-Петербурга по ценам выше рынка и с активным участием инвесторов. Например, владелец отеля «Введенский» купил здание бывших Центральных железнодорожных касс напротив Казанского собора за 1,15 млрд рублей, а банк «Открытие» продал свой офис на углу Малой Конюшенной улицы и Невского проспекта за 800 млн рублей.
В 2020 году на рынке также было зафиксировано несколько сделок с имуществом банкротов. Например, были проданы торговый комплекс «Ладожские ряды» и бизнес-центр «Лада», реализованные единым лотом, а также бизнес-центр «Монблан» и особняк Мясникова на улице Восстания.
Объем сделок с земельными участками по итогам 2020 года составил $521 млн. 96% сделок (или $500 млн) сформировали участки под жилой девелопмент – в денежном выражении это в два раза больше показателей 2019 года. Рекордный рост цен на первичную недвижимость позволил девелоперам высвободить финансовый ресурс для пополнения земельного банка. Если во второй половине 2018 года и в 2019 году девелоперы занимали выжидательную позицию в связи с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, в 2020 году застройщики искали новые площадки гораздо активнее.
Сегмент инвестиций в участки под коммерческий девелопмент показал отрицательную динамику. В 2020 году сумма инвестиций снизилась на 77% по сравнению с 2019 годом и составила $19 млн. Интересом пользовались площадки для реализации индустриальных и многофункциональных объектов.
«Хотя в 2020 году инвесторы ждали, когда на рынке появятся стрессовые активы с дисконтом, этого не произошло. Многие банки предложили собственникам программы реструктуризации, что позволило владельцам недвижимости сохранить бизнес и не продавать активы по низкой цене. Напротив, некоторые собственники выставляли активы по завышенной цене, что также замедлило процесс совершения сделок, – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – На фоне снижения ключевой ставки ЦБ и уменьшения доходности финансовых инструментов недвижимость остается наиболее привлекательным объектом для инвестиций. Мы ожидаем, что в 2021 году интерес инвесторов к недвижимости будет расти. Основной фокус внимания будет направлен на активы со стабильными и потенциально растущими арендными потоками».
Динамика общего объема инвестиций по сегментам, 2020 г.
По данным аналитиков, совокупный объем теплоизоляционных материалов на основе полистирола в СЗФО по итогам 2013 года составил более 1,8 млн куб. м. Эксперты говорят, что если в сегменте вспененного пенополистирола (ВПП) рост снизился в среднем на 2-3%, то сегмент экструзионного пенополистирола (ЭПП) за прошлый год увеличился на 15-20%.
Андрей Жеребцов, руководитель технического отдела компании «Пеноплэкс», рассказал, что на рынке выделяется несколько видов полимерной теплоизоляции: «представлены пенопласты (обычный пенополистирол), экструзионный пенополистирол и пенополиуретан.
В свою очередь, Андрей Заусаев, заместитель генерального директора ЗАО «ПАРКОН ПЛЮС», пояснил, что и пенопласт, и экструдированный пенополистирол имеют похожий химический состав, поскольку и тот, и другой «произошли» от полистирола. «Но из-за принципиальных отличий в технологиях производства данных материалов их эксплуатационные характеристики при использовании в качестве утеплителя различны. Экструдированный пенополистирол отличается от обычного пенопласта прежде всего своей замкнутой ячеистой структурой, то есть внутри материала есть ячейки, заполненные газом фреоном или СО2. Данная замкнуто-ячеистая структура позволяет практически полностью избавить материал от впитывания воды, то есть фактически экструдированный пенополистирол является негигроскопичным материалом (менее 0,3%). У вспененного пенополистирола показатель водопоглощения в районе 2%. И это тоже очень низкий показатель. Вспененный пенополистирол – материал очень эффективный и кое-где незаменимый. Привлекает его дешевизна и широкий спектр применения», – сделал вывод эксперт.
Наталья Скороходова, исполнительный директор компании «Строительная информация», свидетельствует, что по итогам 2013 года объем рынка ВПП на Северо-Западе составил 1,1 млн куб. м, ЭПП – 770 тыс. куб. м. «Крупнейшие игроки на рынке вспененного пенополистирола – компания «Кнауф», экструзионного пенополистирола – компания «Пеноплэкс». Рынок ВПП рос невысокими темпами, в прошлом году снизился в среднем на 2-3%, в этом году, скорее всего, роста на нем не будет. Рынок ЭПП активно растет. В Петербурге в 2013 году прирост составил 15-20%», – прокомментировала госпожа Скороходова.
В свою очередь, Алексей Касимов, коммерческий директор направления «Полимерная изоляция» корпорации «ТехноНиколь», рассказал, что объем рынка экструзионного пенополистирола СЗФО в 2013 году равнялся 650 тыс. куб. м. «По нашим оценкам, в текущем году рынок растет на 8-10% по отношению к 2013 году. Доля потребления на рынке Петербурга и Ленинградской области составляет 70% от рынка СЗФО»,– прокомментировал эксперт.
Говоря о преимуществах и недостатках теплоизоляции на основе экструзионного пенополистирола, Андрей Касимов отметил: «Данный теплоизолятор, в отличие от стекловаты и базальтовой ваты, имеет лучшие показатели теплопроводности, а также большую долговечность, не впитывает влагу, биостоек. Кроме этого, он прочный, выдерживает нагрузки до 1000 тонн на 1 кв. м и удобен в резке и монтаже». По его словам, за последние год-полтора цены на экструзионный пенополистирол стабильны, связано это с постоянной стоимостью сырья – полистирола общего назначения – и усилением конкуренции на рынке производителей XPS. «Цены стабильны в том числе по причине снижения маржи производителя, чего не наблюдалось ранее», – прокомментировал Андрей Касимов.
Наталья Скороходова добавила, что средние цены на ВПП колеблются в пределах 2000-2300 рублей за 1 куб. м с начала 2011 года. В среднем каменная вата дороже вспененного пенополистирола. «Для штукатурной системы теплоизоляции фасада плиты из каменной ваты более чем в два раза дороже, чем плиты из вспененного пенополистирола. Для утепления стен и перегородок ПСБ-С 15 будет заметно дешевле минеральной ваты. При утеплении кровли рекомендуется использовать ВПП марки 25 или 35, которые заметно дороже легких плит. И преимущества в дешевизне уже нет».
Со своей стороны, Андрей Заусаев также заметил, что напрямую цена на готовый пенопласт зависит от цен на сырье – полистирол. «За последний год цены на сырье выросли на 20%. Это отражается на ценах готовой продукции», – заключил эксперт.
Вводимые и введенные Евросоюзом санкции против России могут коснуться рынка страхования строительного бизнеса. По оценкам экспертов, уже сейчас существует некоторая напряженность в отношениях с западными перестраховщиками, которая может усилиться. В конечном итоге это может привести к очистке от фирм-однодневок как среди застройщиков, так и среди страховщиков.
Страхование в строительстве прибыльно для страховщиков, и практически нет таких видов строительных работ, страхованием которых заниматься было бы невыгодно. Руководитель отдела имущественных видов страхования дивизиона «Северо-Запад» компании «Ренессанс-страхование» Виталий Овсянников говорит, что его компания не страхует риски вне территории суши, бурение скважин, космические риски в силу технической сложности и высокого риска таких строительно-монтажных работ (СМР). Кроме того, с осторожностью относятся к страхованию работ по тоннелям, мостам, шахтам, дамбам, портам, образованию территорий в воде, укреплению берегов и такелажным работам.
Размышляя о характеристиках застройщиков, которые оцениваются страховыми компаниями на предмет того, имеет ли смысл иметь с ними дело, управляющий продуктом «Управление индустриального страхования» ОСАО «РЕСО-Гарантия» Артем Сюсюкин говорит: «По своему опыту работы скажу, что большинство строительных компаний, обращающихся за страховой защитой, на слуху. Недостающую информацию можно узнать из заполненного потенциальным клиентом заявления на страхование, либо из открытых источников, включая Интернет».
Однако вводимые Евросоюзом и США санкции в отношении России уже сказались на рынке страхования, несмотря на то что напрямую ограничительные меры этого сегмента российского бизнеса не касались.
Директор филиала ОСАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Владимир Храбрых констатирует, что введенные санкции влияют прежде всего на отношения с международными перестраховщиками. «И конечно, сложившаяся ситуация осложняет весь процесс работы в этом направлении. На наше счастье, «Ингосстрах» давно и хорошо знают на международном рынке, поэтому зарубежные партнеры относятся к нам с уважением и заинтересованы в дальнейшем сотрудничестве. Тем не менее приходится признать, что не у всех компаний положение столь же стабильное. Скорее всего, многие небольшие компании страдают из-за усложнения доступа к ликвидности и возможностям перестрахования», – полагает господин Храбрых.
Виталий Овсянников уверен, что на данный момент санкции не оказывают существенного влияния на рынок СМР. «Риски отдельных компаний, попавших под санкции, могут быть успешно перестрахованы в Азии. Однако в случае введения секторальных санкций в имущественном страховании, где западное перестрахование востребовано в наибольшей степени в силу значительности имущественных рисков, у страховщиков России возникнут сложности с перестрахованием данных рисков даже на азиатском рынке. Его емкости может не хватить. На объем сборов может повлиять отказ от обязанности страховать риски по госконтрактам, поскольку в смету данные расходы уже не закладываются», – напоминает господин Овсянников.
Начальник аналитического отдела инвестиционной компании «ЛМС» Дмитрий Кумановский уверен, что санкции еще скажутся на рынке страхования строительного бизнеса. «В условиях сокращения ликвидности, то есть свободных денег на финансовом рынке, страховщики будут либо разоряться, либо начнут отказывать некачественным клиентам. Соответственно, это приведет к очистке от фирм-однодневок как среди застройщиков, так и среди страховых компаний, страхующих гражданскую ответственность строителей», – считает аналитик.
Артем Сюсюкин отмечает, что Россия динамично развивается, поэтому полагает, что у строительной отрасли и, соответственно, у страховщиков гражданской ответственности строителей и проектировщиков хорошие перспективы.
Однако Владимир Храбрых уверен, что предсказывать какие-либо изменения на рынке в ближайшей перспективе абсолютно невозможно. Это связано с тем, что санкции целиком лежат в политической сфере и, в отличие от экономических тенденций, практически не поддаются прогнозированию.
Кстати:
Требования к компании, которая может заниматься страхованием СМР:
уставный капитал – не менее 120 млн рублей;
собственный капитал – не менее 400 млн рублей;
опыт работы – более пяти лет.