Объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга снизился на треть в 2020 году
По итогам 2020 года общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга (включая приобретение земельных участков) составил $776 млн, что на 36% меньше показателя 2019 года, когда было инвестировано порядка $1 220 млн. Если в 2019 году превалирующая доля инвестиций пришлась на сделки с существующими активами (74%), то в 2020 году интерес инвесторов сместился к земельным площадкам (67%).
В 2020 году объем сделок по приобретению существующих объектов недвижимости снизился на 72% по сравнению с результатом 2019 года и составил $256 млн. Поскольку на петербургском рынке экспонируется мало качественных коммерческих объектов, основной объем инвестиций обычно формируют одна-две крупные сделки. Снижение объема инвестиций в этом сегменте связано с эффектом высокой базы предыдущих годов, когда были заключены сделки по продаже ТРЦ «Галерея» и ТК «Невский центр» в 2019 и 2018 годах соответственно. Отсутствие подобных сделок в 2020 году снизило долю сделок с торговыми площадями с 72% до 4%.
Несмотря на ограничения, связанные с пандемией коронавируса, некоторые сегменты оказались в наиболее выигрышном положении и сумели привлечь интерес инвесторов. Так, в 2020 году инвестиции в складскую недвижимость сформировали 46% от объема вложений в коммерческую недвижимость ($118 млн) – это в 2,1 раза больше показателя 2019 года. Основной спрос в этом сегменте пришелся на покупку складских зданий в инвестиционных целях (87%). Крупнейшими сделками стали покупка логопарка «Троицкий» (Professional Logistics Technologies) и грузового терминала Пулково («Колибри»).
В то же время, доля инвестиций в офисную недвижимость увеличилась с 12% в 2019 году до 23% в 2020. Общий объем сделок с участием офисных объектов снизился на 45% - до $59 млн. Несмотря на снижение в абсолютном выражении, сегмент сохраняет инвестиционный потенциал: с осени спрос на офисные здания заметно активизировался. Однако сейчас на офисном рынке наблюдается низкий объем ввода новых спекулятивных объектов и нехватка качественного предложения по привлекательным для инвесторов ценам, что ограничивает объем и число заключенных сделок.
В 2020 году инвесторов привлекали здания в центральных районах города для дальнейшего приспособления под гостиничные проекты. Доля сделок в гостиничном сегменте выросла с 4% (или $39 млн) в 2019 году до 19% (или $50 млн) в 2020 году.
Много знаковых сделок было заключено в центре Санкт-Петербурга по ценам выше рынка и с активным участием инвесторов. Например, владелец отеля «Введенский» купил здание бывших Центральных железнодорожных касс напротив Казанского собора за 1,15 млрд рублей, а банк «Открытие» продал свой офис на углу Малой Конюшенной улицы и Невского проспекта за 800 млн рублей.
В 2020 году на рынке также было зафиксировано несколько сделок с имуществом банкротов. Например, были проданы торговый комплекс «Ладожские ряды» и бизнес-центр «Лада», реализованные единым лотом, а также бизнес-центр «Монблан» и особняк Мясникова на улице Восстания.
Объем сделок с земельными участками по итогам 2020 года составил $521 млн. 96% сделок (или $500 млн) сформировали участки под жилой девелопмент – в денежном выражении это в два раза больше показателей 2019 года. Рекордный рост цен на первичную недвижимость позволил девелоперам высвободить финансовый ресурс для пополнения земельного банка. Если во второй половине 2018 года и в 2019 году девелоперы занимали выжидательную позицию в связи с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, в 2020 году застройщики искали новые площадки гораздо активнее.
Сегмент инвестиций в участки под коммерческий девелопмент показал отрицательную динамику. В 2020 году сумма инвестиций снизилась на 77% по сравнению с 2019 годом и составила $19 млн. Интересом пользовались площадки для реализации индустриальных и многофункциональных объектов.
«Хотя в 2020 году инвесторы ждали, когда на рынке появятся стрессовые активы с дисконтом, этого не произошло. Многие банки предложили собственникам программы реструктуризации, что позволило владельцам недвижимости сохранить бизнес и не продавать активы по низкой цене. Напротив, некоторые собственники выставляли активы по завышенной цене, что также замедлило процесс совершения сделок, – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – На фоне снижения ключевой ставки ЦБ и уменьшения доходности финансовых инструментов недвижимость остается наиболее привлекательным объектом для инвестиций. Мы ожидаем, что в 2021 году интерес инвесторов к недвижимости будет расти. Основной фокус внимания будет направлен на активы со стабильными и потенциально растущими арендными потоками».
Динамика общего объема инвестиций по сегментам, 2020 г.
Популярность военной ипотеки в России растет.
Если пять лет назад объемы сделок по этой программе исчислялись несколькими тысячами, то, по данным ФГКУ «Росвоенипотека», по итогам 2015 года будет заключено около 32 тыс. сделок купли-продажи. В ведомстве отмечают, что за весь текущий год стоимость жилья для военных не выросла, и даже констатируют снижение на 1%.
По данным на 1 ноября 2015 года, в России по программе «Военная ипотека» было реализовано 26 тыс. квартир. Как отметил Владимир Шумилин, руководитель ФГКУ «Росвоенипотека», до конца года эта цифра может составить 32 тыс. сделок. На 2016 год у ведомства более амбициозные планы – достигнуть объема в 35 тыс. сделок. Однако в Петербурге в 2015 году в рамках программы было реализовано всего 300 квартир. Отличилась Ленинградская область, где военнослужащие купили 706 квартир с помощью военной ипотеки. Накопительно-ипотечная система для военных действует с 2005 года. Всего, по данным на 1 ноября 2015 года, ее участниками являются 343 тыс. российских военнослужащих. За время действия программы было приобретено 134 тыс. квартир.
Лидерами по выдаче кредитов в рамках программы «Военная ипотека» являются Связь-банк, ВТБ24 и Сбербанк. Среди застройщиков Петербурга и Ленинградской области, продающих жилье в рамках данной программы, можно отметить Группу ЛСР, «КВС», «Ленстройтрест», холдинг Setl Group, «БФА-Девелопмент», «Главстрой-СПб» и др. Средняя стоимость 1 кв. м превышает 80 тыс. рублей. По словам Владимира Шумилина, каждая пятая следка по военной ипотеке проходит в Московском регионе. Петербург и Ленинградская область занимают второе место. При этом интерес военнослужащих к приобретению жилья в нашем регионе постоянно растет. В отличие от цен на жилье. Они, по словам Владимира Шумилина, хоть незначительно, но сократились – в течение 2015 года на 1%.
О том, что сегмент военной ипотеки важен для Сбербанка, сообщил Олег Тихомиров, заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк». По его словам, за 10 месяцев 2015 года банк выдал 52 млрд жилищных кредитов. По военной ипотеке доля Сбербанка составляет 34%. В Петербурге и Ленинградской области – 42 и 19% соответственно. В Петербурге банк выдал около 2 млрд рублей по военной ипотеке за отчетный период 2015 года. Олег Тихомиров добавил, что в Петербурге на первичном рынке недвижимости Сбербанком аккредитовано около 130 жилых комплексов, этот список постоянно обновляется.
Для попадания в этот список застройщик должен подходить под требования надежности. «Мы оцениваем финансовое состояние застройщика, соблюдение им законодательства в рамках 214-ФЗ. Рассматриваем стадию готовности объекта. И, как правило, на стандартных условиях начинаем аккредитовывать жилой комплекс не менее чем с 30% готовности. Также во внимание принимается репутация и длительность нахождения девелопера на рынке, количество построенных объектов и т. п. Кроме этого, наши специалисты проводят мониторинг текущего выполнения работ на конкретном объекте, соблюдение сроков сдачи и т. д.», – прокомментировал Олег Тихомиров. Со своей стороны, Владимир Шумилин добавил, что если застройщик имеет поручительство надежных банков, известных страховых компаний, то его объекты могут предлагаться в рамках военной ипотеки на стадии фундамента. «У нас есть также письма от органов власти, курирующих строительство. Это также способствует тому, что застройщики могут реализовывать объекты с более низкой степенью готовности», – заключил он.
Мнение:
Михаил Демиденко, председатель Комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга:
– Используя такие инструменты, как военная ипотека, государство поддерживает в это непростое экономическое время и граждан, улучшающих свои жилищные условия, и представителей строительного бизнеса, девелоперов. Осуществляя контроль и надзор в области долевого строительства, мы ежеквартально получаем и внимательно изучаем отчетность компаний, работающих в соответствии с 214-м Федеральным законом. Надежность строительных компаний – это тот нематериальный актив, который больше всего ценится сегодня на рынке. Благодаря профессионализму и ответственности всех участников процесса – сотрудников строительных компаний, банков, страховых компаний, органов власти – российская экономика будет развиваться, несмотря ни на какие внешние факторы.
Кстати:
Москва и Петербург являются самыми дорогими регионами с точки зрения цен на жилье. Поэтому здесь превалирует покупка квартир в рамках программы «Военная ипотека» на первичном рынке. По Московскому региону эта доля составляет около 70%, а по Петербургу и Ленинградской области – 50%.
Участники рынка экспертизы уверены, что для эффективной работы отрасли нужно стереть грань между государственными и негосударственными экспертизами. Для этого необходимо разработать единые требования по порядку проведения экспертизы, единый стандарт деятельности, в котором не будет разделения.
Представители негосударственных экспертиз высказываются негативно в адрес государственных экспертиз, создавших на своей базе организацию, предоставляющую услуги «негоски». Госкомпании отмечают, что они закон не нарушают, а рынок дает всем одинаковые возможности.
Стереть границу
Виталий Реут, директор компании «СеверГрад», уверен, что нужно ликвидировать «совершеннейшее безобразие», когда государственная экспертиза на своей базе открывает и негосударственную экспертизу, а потом начинает лоббирование ее интересов на рынке перед различными государственными инстанциями.
Виктор Зозуля, президент ООО «Группа компаний «Н.Э.П.С.», рассказал, что сейчас в стране создалась ситуация, при которой из 470 аккредитованных Росаккредитацией организаций 53 – это государственные экспертизы субъектов федерации (ГАУ), 13 – различные госучреждения (ФГБУ, ГУП), 25 – различные институты (НИИ, проектные, учебные). «Естественно, присутствие на этом рынке услуг государственных экспертных организаций, владеющих мощным административным ресурсом, поддерживаемых административными органами исполнительной власти субъекта, не может способствовать здоровой конкуренции. Примеров этому масса. Одно только принятие Законодательным собранием Ленобласти закона от 25 декабря 2014 года № 104-оз, внесшего изменение в областной закон 38-оз от 26.04.2012 в части обязательного проведения государственной экспертизы (вопреки Градостроительному кодексу) для объектов, не требующих получения разрешения на строительство, чего стоит», – прокомментировал он.
Алексей Чепик, генеральный директор ООО «Независимая экспертиза строительных проектов», также уверен, что предлагаемые Минстроем требования необходимо предъявлять не только к негосударственным экспертизам, но и к государственным – везде трудятся специалисты с одинаковыми профессиональными качествами. «Непонятно, почему эксперты негосударственной экспертизы в результате нововведений попадают в более узкие рамки деятельности. С другой стороны, более суровые требования к аттестации специалистов-экспертов и к аккредитации компаний приведут к некоему переделу рынка, выбросив из него непрофессионалов и «жуликов», – добавил он.
Для того чтобы уравнять негосударственную и государственную экспертизы в правах, по мнению Виктора Зозули, нужно внести в закон статью, запрещающую аккредитацию госучреждений на право выполнения негосударственных функций. Второе – упразднить органы госэкспертизы субъектов Федерации (ведь и так большая их часть уже аккредитована как негосударственные), ввести аттестацию экспертов по направлению «Сметная документация». А также передать полномочия по проведению экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий объектов, финансируемых из бюджетных средств субъектов Федерации, негосударственным экспертным органам.
«Уверен, что такое решение положительно скажется на формировании рынка здоровой конкуренции среди организаций негосударственной экспертизы, а также будет способствовать и борьбе с коррупцией в строительной отрасли, так как исключит возможность влияния чиновников на оценку достоверности сметной стоимости того или иного объекта, планируемого к строительству за счет бюджета», – заключил Виктор Зозуля.
Юрий Добровольский, заместитель руководителя Санкт-Петербургского городского филиала Мосгосэкспертизы, рассказал, что организация предлагает ряд мер, которые помогут сделать рынок негосударственной экспертизы цивилизованным и надежным. «Например, нужно ввести единые требования к срокам проведения и размерам стоимости экспертизы с возможностью продления срока экспертизы госорганизациям по желанию заявителя. Также следует наделить Минстрой России контролирующими полномочиями проведения негосударственной экспертизы. Еще одно наше предложение – повысить минимальные требования для юрлица, которое может быть аккредитовано на право проведения негосударственной экспертизы, в частности увеличить число аттестованных работников (не менее двух экспертов по каждому разделу (подразделу) в проектной документации) по месту основной работы, и другие», – пояснил он. Также помимо всего прочего Юрий Добровольский предлагает ужесточить ответственность за нарушения при проведении экспертизы: ввести уголовную и административную ответственность за выдачу заведомо ложного заключения и представления поддельных документов для аттестации с внесением соответствующих изменений в УК РФ, УПК РФ, КоАП РФ.
Мнение:
Ольга Сафронова, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»:
– На мой взгляд, вновь планируемые изменения законодательства в большей степени должны не касаться ужесточения требований к негосударственной экспертизе, а стирать грань между государственной и негосударственной, создавая единую экспертизу. Считаю, что необходимо разработать единые требования по порядку проведения экспертизы, единый стандарт экспертной деятельности, в котором не будет разделения. За государственными учреждениями следует оставить проведение экспертизы по тем объектам, для которых она является обязательной – особо опасным, уникальным, высотным, подземным и пр. Следует говорить не о разделении и ужесточении контроля, а об объединении и регламентировании, создании единого конгломерата из лучших наработок государственной и негосударственной экспертиз.
Анатолий Плотников, генеральный директор ООО «Союзпетрострой-Эксперт»:
– Организации негосударственной экспертизы всегда готовы к изменениям, да и корректировки законодательства не заставляют себя долго ждать, а происходят постоянно. На мой взгляд, очередные нововведения, предусмотренные в законодательных поправках Минстроя РФ, должны повысить качество экспертных заключений. Конечно, это очередной раз встряхнет рынок негосударственных экспертиз. Но не это станет причиной ухода части компаний с рынка, а скорее сложная экономическая ситуация, снижение объема заказов. Отмечу, что на сегодня в Петербурге аккредитовано 37 организаций, имеющих право предоставления услуг по негосударственной экспертизе. При этом пока что это количество медленно, но продолжает увеличиваться. В заключение отмечу, что корректировка – это хорошо, но стабильность в нормативной документации не помешает.
Кстати:
Говоря о поправках по негосударственной экспертизе, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень подчеркнул, что государство не хочет монополизировать сферу экспертизы – конкуренция должна быть.