Объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга снизился на треть в 2020 году
По итогам 2020 года общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга (включая приобретение земельных участков) составил $776 млн, что на 36% меньше показателя 2019 года, когда было инвестировано порядка $1 220 млн. Если в 2019 году превалирующая доля инвестиций пришлась на сделки с существующими активами (74%), то в 2020 году интерес инвесторов сместился к земельным площадкам (67%).
В 2020 году объем сделок по приобретению существующих объектов недвижимости снизился на 72% по сравнению с результатом 2019 года и составил $256 млн. Поскольку на петербургском рынке экспонируется мало качественных коммерческих объектов, основной объем инвестиций обычно формируют одна-две крупные сделки. Снижение объема инвестиций в этом сегменте связано с эффектом высокой базы предыдущих годов, когда были заключены сделки по продаже ТРЦ «Галерея» и ТК «Невский центр» в 2019 и 2018 годах соответственно. Отсутствие подобных сделок в 2020 году снизило долю сделок с торговыми площадями с 72% до 4%.
Несмотря на ограничения, связанные с пандемией коронавируса, некоторые сегменты оказались в наиболее выигрышном положении и сумели привлечь интерес инвесторов. Так, в 2020 году инвестиции в складскую недвижимость сформировали 46% от объема вложений в коммерческую недвижимость ($118 млн) – это в 2,1 раза больше показателя 2019 года. Основной спрос в этом сегменте пришелся на покупку складских зданий в инвестиционных целях (87%). Крупнейшими сделками стали покупка логопарка «Троицкий» (Professional Logistics Technologies) и грузового терминала Пулково («Колибри»).
В то же время, доля инвестиций в офисную недвижимость увеличилась с 12% в 2019 году до 23% в 2020. Общий объем сделок с участием офисных объектов снизился на 45% - до $59 млн. Несмотря на снижение в абсолютном выражении, сегмент сохраняет инвестиционный потенциал: с осени спрос на офисные здания заметно активизировался. Однако сейчас на офисном рынке наблюдается низкий объем ввода новых спекулятивных объектов и нехватка качественного предложения по привлекательным для инвесторов ценам, что ограничивает объем и число заключенных сделок.
В 2020 году инвесторов привлекали здания в центральных районах города для дальнейшего приспособления под гостиничные проекты. Доля сделок в гостиничном сегменте выросла с 4% (или $39 млн) в 2019 году до 19% (или $50 млн) в 2020 году.
Много знаковых сделок было заключено в центре Санкт-Петербурга по ценам выше рынка и с активным участием инвесторов. Например, владелец отеля «Введенский» купил здание бывших Центральных железнодорожных касс напротив Казанского собора за 1,15 млрд рублей, а банк «Открытие» продал свой офис на углу Малой Конюшенной улицы и Невского проспекта за 800 млн рублей.
В 2020 году на рынке также было зафиксировано несколько сделок с имуществом банкротов. Например, были проданы торговый комплекс «Ладожские ряды» и бизнес-центр «Лада», реализованные единым лотом, а также бизнес-центр «Монблан» и особняк Мясникова на улице Восстания.
Объем сделок с земельными участками по итогам 2020 года составил $521 млн. 96% сделок (или $500 млн) сформировали участки под жилой девелопмент – в денежном выражении это в два раза больше показателей 2019 года. Рекордный рост цен на первичную недвижимость позволил девелоперам высвободить финансовый ресурс для пополнения земельного банка. Если во второй половине 2018 года и в 2019 году девелоперы занимали выжидательную позицию в связи с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, в 2020 году застройщики искали новые площадки гораздо активнее.
Сегмент инвестиций в участки под коммерческий девелопмент показал отрицательную динамику. В 2020 году сумма инвестиций снизилась на 77% по сравнению с 2019 годом и составила $19 млн. Интересом пользовались площадки для реализации индустриальных и многофункциональных объектов.
«Хотя в 2020 году инвесторы ждали, когда на рынке появятся стрессовые активы с дисконтом, этого не произошло. Многие банки предложили собственникам программы реструктуризации, что позволило владельцам недвижимости сохранить бизнес и не продавать активы по низкой цене. Напротив, некоторые собственники выставляли активы по завышенной цене, что также замедлило процесс совершения сделок, – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – На фоне снижения ключевой ставки ЦБ и уменьшения доходности финансовых инструментов недвижимость остается наиболее привлекательным объектом для инвестиций. Мы ожидаем, что в 2021 году интерес инвесторов к недвижимости будет расти. Основной фокус внимания будет направлен на активы со стабильными и потенциально растущими арендными потоками».
Динамика общего объема инвестиций по сегментам, 2020 г.
Вложив деньги в долгострой, можно либо сэкономить, либо значительно отсрочить переезд.
Портал «АСН-инфо» выяснил у экспертов, оправдан ли такой риск.
По словам главы Комитета по строительству Санкт-Петербурга Сергея Морозова, в городе на контроле ведомства находится 24 проблемных объекта (57 жилых домов) общей площадью 728, 688 тыс. кв. м, рассчитанных на 14,6 тыс. квартир. Это 6% от всего строящегося жилья.
Ранее власти города заявляли, что в 2016 году планируется ввести в эксплуатацию 16 жилых комплексов. Это 49 домов, или почти 700 тыс. «квадратов».
Секретная информация
Получить информацию от петербургских застройщиков с проблемными объектами оказалось непростой задачей. Одни отказывались от комментариев, другие не могли толком рассказать, что они предлагают клиентам.
По поводу реализации квартир в ГК «Город» конкретики оказалось немного. Напомним, застройщик задерживает сроки сдачи трех своих жилых комплексов, квартиры в которых ждут 3,5 тыс. человек. В ГУП «Центр содействия строительству» (ведомство, контролирующее ход строительства на данных объектах) сообщили, что вопросами реализацией жилья не занимаются, и рекомендовали обратиться в Банк «Санкт-Петербург», который обслуживает ГК «Город». Однако в банке заверили, что эти вопросы в их полномочия также не входят и кто и как будет сбывать оставшиеся квартиры – неизвестно.
В банке «Российский капитал», являющемся санатором ГК «СУ-155», сообщили, что квартиры данного застройщика они планируют начать продавать летом этого года. В числе дольщиков и пайщиков группы значатся более 30 тыс. человек, 4,5 тыс. из которых - в Петербурге. Для того чтобы привлечь покупателей специально под объекты «СУ-155», в «Российском капитале» сейчас работают над созданием индивидуального ипотечного продукта. «У нас задача - не подешевле купить и подороже продать, а продать, чтобы достроить», - заверил представитель банка.
Одни из самых «стойких» долгостроев – объекты компании «Л1» (бывшей «ЛЭК»). Сдача жилья здесь переносилась по пять-шесть раз, люди ждут переезда в некоторые жилые комплексы с 2008 года.
Как объяснила директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова, застройщик реализует свои квартиры при помощи ипотеки или в рассрочку. В качестве дополнительных гарантий в компании есть программа «Умная рассрочка», распространенная на строящиеся корпуса ЖК «Премьер Палас» и «Звездный». Согласно ее условиям первый взнос составляет 30 % от стоимости жилья, второй взнос, также в размере 30 %, необходимо будет внести спустя 3-5 рабочих дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Третий взнос, 10 %, делается спустя 3-5 рабочих дней с даты опубликования приказа на заселение на сайте компании. Последние 30% можно будет
заплатить спустя 90 дней с даты опубликования приказа на заселение. «Таким образом, покупатель не только имеет возможность оплачивать недвижимость поэтапно, но и получает гарантии, ведь в случае задержки ввода объекта в эксплуатацию платеж вносить не нужно», - заверила Надежда Калашникова.
Лучше мимо
По мнению генерального директора АН «Время недвижимости» Наили Берестовой, одна из основных показателей проблемных застройщиков - активная рекламная кампания. «Их реклама есть на баннерах, рекламных щитах, в метро. Такие застройщики принимают участие в выставках и других публичных мероприятиях, для потенциальных проходят акции, лотереи, разыгрывают авто», - перечислила Наиля Берестова.
Большинство риелторов уверены – среднестатистический покупатель чаще всего малограмотен в юридических вопросах, связанных с приобретением квартиры, и подобные акции мотивируют его на спонтанную покупку.
«Реклама от проблемных застройщиков идет в регионах нашей страны. Приезжие на полном серьезе уверены, что данная компания – самая успешная и надежная в Петербурге, - говорит генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров. - Причем людям рекомендуют приехать в офис именно со всей суммой сделки, где с ними заключают предварительный договор. Квартиры в таких объектах действительно дешевле, и граждане, не обращая внимания на наклейки на информщитах с несколько раз перенесенными сроками сдачи, покупают в этих домах жилье».
Президент Российской Гильдии Риэлторов Валерий Виноградов объясняет, что при покупке квартиры в долгостроях существует две основные проблемы: банкротство и двойные продажи. На втором плане стоят перенос сроков сдачи дома, невозможность подключения к коммуникациям и регистрации по месту жительства, а также низкое качество строительства в целом. Взамен на это проблемные застройщики часто предлагают бонусы в виде скидок на квартиры от 10%, беспроцентную рассрочку, бесплатные квадратные метры и пр.
«Мы стараемся не сотрудничать с такими компаниями, но бывают и спорные моменты. Есть брать жилье на уровне котлована, риск попасть на долгострой есть всегда. А когда дом уже под крышей и в нем ведутся отделочные работы, уверенности в том, что объект сдадут в срок, больше», - говорит госпожа Берестова.
Если покупатель решил приобретать квартиру самостоятельно, то на долгострой лучше «не нарываться», считает Валерий Виноградов. Для начала следует получить информацию об объекте хотя бы из СМИ. «Скажу как адвокат: дополнительные уступки часто идут в обмен на юридические сложности. На сегодняшний день большинство клиентов отказываются от приобретения жилья в долгостроях, потому что дисконты, предлагаемые застройщиками, несоизмеримы с возможными проблемами», - подытоживает Валерий Виноградов.
«ТГК-1» предлагает населению активнее переходить на прямую оплату отопления и горячей воды, минуя управляющие компании.
Однако жилищники города считают, что такие платежи не исправят проблему избыточного начисления платы за общедомовые нужды.
В Петербурге растет задолженность жилкомсервисов и управляющих компаний перед поставщиками тепла. В этом признались на прошлой неделе журналистам специалисты Жилищного комитета и специалисты компании «ТГК-1», крупнейшего в СЗФО производителя теплоэнергии. Правда, у ведомства Смольного и ресурсной организации разное видение решения данной проблемы.
Как отметила начальник планово-экономического отдела Жилищного комитета Наталья Летенко, ситуация с задолженностью за последний год действительно обострилась. Все управляющие компании города в той или иной мере имеют долги перед ресурсными организациями. Никто из них и не застрахован от возможного банкротства. Все проблемы, по ее словам, растут из 354-uj постановления, устанавливающего расчет за общедомовые нужды. Их по-разному подсчитывают, выявляются лишние подключения. Отсюда и долги.
«К нынешней осени в Петербурге будут подготовлены откорректированные нормативы. Они должны спасти управляющие компании от роста долгов, но уже набранные все равно останутся. Однако УК не стоит банкротить, решать вопрос с долгами необходимо другими способами», – полагает чиновник.
Начальник правового департамента «ТГК-1» Елена Михайлова напоминает, что долг петербургских жилкомсервисов перед компаний в настоящее время составляет 6,1 млрд рублей. В данный момент уже направлены иски о признании банкротами Жилкомсервиса № 3 Кировского района и ГУП РЭП «Строитель».
«Мы рассматриваем банкротство как один из способов прекращения прироста задолженности управляющих организаций. По сути, единственным активом
банкрота являются долги конечных потребителей. Именно за счет работы с ними удается вернуть часть задолженности», – отметила специалист.
По словам специалиста, также изменить ситуацию к лучшему может переход на прямые платежи. Они уже задействованы в Карелии и в Мурманской области. В Петербурге 84 дома рассчитываются за тепловую энергию напрямую. По итогам 2015 года собираемость превысила в них 95%. «Особо отмечу, что выбор такой схемы расчетов не несет последствий для жителей – компания компенсирует выпуск отдельной квитанции, при этом комиссия по ее оплате не взимается. Благодаря заключению трехстороннего соглашения между УК, ресурсоснабжающей организацией и расчетным центром сохраняются все льготы», – подчеркнула специалист «ТГК-1».
Стоить добавить, что городские чиновники от ЖКХ не против прямых платежей как параллельной альтернативе действующей схемы, но предупреждают, что прямые платежи не исправят проблему избыточного начислению платы за общедомовые нужды.
Заведующий отдела развития ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство» Александр Локионов уверен, что причина неплатежей – социальный фактор, когда человек находится за гранью платежеспособности. «На мой взгляд, работа должна строиться через управляющие компании, которые более эффективно на местах могут работать с должниками. А также они знают, какие в домах есть «дыры» потребления и как с ними бороться», – считает он.
Цифра:
6,1 млрд рублей – долги петербургских жилкомсервисов перед «ТГК-1.