Объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга снизился на треть в 2020 году
По итогам 2020 года общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга (включая приобретение земельных участков) составил $776 млн, что на 36% меньше показателя 2019 года, когда было инвестировано порядка $1 220 млн. Если в 2019 году превалирующая доля инвестиций пришлась на сделки с существующими активами (74%), то в 2020 году интерес инвесторов сместился к земельным площадкам (67%).
В 2020 году объем сделок по приобретению существующих объектов недвижимости снизился на 72% по сравнению с результатом 2019 года и составил $256 млн. Поскольку на петербургском рынке экспонируется мало качественных коммерческих объектов, основной объем инвестиций обычно формируют одна-две крупные сделки. Снижение объема инвестиций в этом сегменте связано с эффектом высокой базы предыдущих годов, когда были заключены сделки по продаже ТРЦ «Галерея» и ТК «Невский центр» в 2019 и 2018 годах соответственно. Отсутствие подобных сделок в 2020 году снизило долю сделок с торговыми площадями с 72% до 4%.
Несмотря на ограничения, связанные с пандемией коронавируса, некоторые сегменты оказались в наиболее выигрышном положении и сумели привлечь интерес инвесторов. Так, в 2020 году инвестиции в складскую недвижимость сформировали 46% от объема вложений в коммерческую недвижимость ($118 млн) – это в 2,1 раза больше показателя 2019 года. Основной спрос в этом сегменте пришелся на покупку складских зданий в инвестиционных целях (87%). Крупнейшими сделками стали покупка логопарка «Троицкий» (Professional Logistics Technologies) и грузового терминала Пулково («Колибри»).
В то же время, доля инвестиций в офисную недвижимость увеличилась с 12% в 2019 году до 23% в 2020. Общий объем сделок с участием офисных объектов снизился на 45% - до $59 млн. Несмотря на снижение в абсолютном выражении, сегмент сохраняет инвестиционный потенциал: с осени спрос на офисные здания заметно активизировался. Однако сейчас на офисном рынке наблюдается низкий объем ввода новых спекулятивных объектов и нехватка качественного предложения по привлекательным для инвесторов ценам, что ограничивает объем и число заключенных сделок.
В 2020 году инвесторов привлекали здания в центральных районах города для дальнейшего приспособления под гостиничные проекты. Доля сделок в гостиничном сегменте выросла с 4% (или $39 млн) в 2019 году до 19% (или $50 млн) в 2020 году.
Много знаковых сделок было заключено в центре Санкт-Петербурга по ценам выше рынка и с активным участием инвесторов. Например, владелец отеля «Введенский» купил здание бывших Центральных железнодорожных касс напротив Казанского собора за 1,15 млрд рублей, а банк «Открытие» продал свой офис на углу Малой Конюшенной улицы и Невского проспекта за 800 млн рублей.
В 2020 году на рынке также было зафиксировано несколько сделок с имуществом банкротов. Например, были проданы торговый комплекс «Ладожские ряды» и бизнес-центр «Лада», реализованные единым лотом, а также бизнес-центр «Монблан» и особняк Мясникова на улице Восстания.
Объем сделок с земельными участками по итогам 2020 года составил $521 млн. 96% сделок (или $500 млн) сформировали участки под жилой девелопмент – в денежном выражении это в два раза больше показателей 2019 года. Рекордный рост цен на первичную недвижимость позволил девелоперам высвободить финансовый ресурс для пополнения земельного банка. Если во второй половине 2018 года и в 2019 году девелоперы занимали выжидательную позицию в связи с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование, в 2020 году застройщики искали новые площадки гораздо активнее.
Сегмент инвестиций в участки под коммерческий девелопмент показал отрицательную динамику. В 2020 году сумма инвестиций снизилась на 77% по сравнению с 2019 годом и составила $19 млн. Интересом пользовались площадки для реализации индустриальных и многофункциональных объектов.
«Хотя в 2020 году инвесторы ждали, когда на рынке появятся стрессовые активы с дисконтом, этого не произошло. Многие банки предложили собственникам программы реструктуризации, что позволило владельцам недвижимости сохранить бизнес и не продавать активы по низкой цене. Напротив, некоторые собственники выставляли активы по завышенной цене, что также замедлило процесс совершения сделок, – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – На фоне снижения ключевой ставки ЦБ и уменьшения доходности финансовых инструментов недвижимость остается наиболее привлекательным объектом для инвестиций. Мы ожидаем, что в 2021 году интерес инвесторов к недвижимости будет расти. Основной фокус внимания будет направлен на активы со стабильными и потенциально растущими арендными потоками».
Динамика общего объема инвестиций по сегментам, 2020 г.
В конце октября состоялось очередное заседание клуба экспертов элитной недвижимости «Золотой квадрат». Тема дискуссии была заявлена в самом названии мероприятия: «Цветная революция для серого пояса: готов ли рынок к новым концепциям в редевелопменте?».
Согласно подсчетам экспертов компании Colliers International, с начала этого года рынок первичного жилья, построенного на территории промышленных зон, пополнится на 919 тыс. кв. м и достигнет 5 млн кв. м.
Прогнозы и факты
«Освоение «серого пояса» Петербурга началось еще в середине прошлого десятилетия, однако масштабная застройка этих территорий началась несколько позже и достигла пика в в 2014 году, когда на рынке появилось 739 тыс. кв. м метров жилья, построенного на территории промышленных зон. Именно в это время были введены в эксплуатацию такие крупные проекты, как «Царская Столица» («ЛенСпецСМУ») и «Европа Сити» («ЛСР»), – привела статистику Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге.
На протяжении следующего десятилетия на территории бывших промзон, по прогнозам Colliers International, будет построено почти на треть больше жилья, чем в период с 2011 по 2020 год. К 2030 году наибольший объем нового жилья в «сером поясе» может быть реализован в Невском (2 млн кв. м), Московском (1,7 млн кв. м) и Калининском (1,2 млн кв. м) районах. В лидеры также может выйти Адмиралтейский район, где до конца следующего десятилетия может быть построено около 1,1 млн кв. м жилья на пересечении Московского проспекта и набережной Обводного канала, а также на набережных рек Пряжки и Екатерингофки.
Эксперты считают, что промышленные зоны действительно могли бы стать настоящим Клондайком для девелоперов, если бы не постоянно меняющееся законодательство. Игорь Карцев, председатель совета директоров компании «Максимум Life Development», рассказал, что компания уже несколько лет не может приступить к реализации своего проекта на Октябрьской набережной – рождающиеся каждые 3-4 месяца законодательные инициативы приводят к постоянным корректировкам проекта.
Ольга Михальченко, директор по развитию компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», основной проблемой освоения промзон считает необходимость консолидации собственников предприятий: «Обязательно найдется тот, кто не готов к выводу своего предприятия, препятствует освоению смежных территорий – в этом основной корень зла».
Объект и локация
Тамара Попова, руководитель отдела развития продукта и разработки концепций холдинга RBI, обозначила еще одну сложность в освоении промышленных территорий – наличие охраняемых объектов. «Например, во дворе ЖК «Четыре горизонта» находится памятник архитектуры XIX века – водонапорная башня, которая была отреставрирована. На территории ЖК Time находится газгольдер, в нем сейчас разместился паркинг. Сейчас мы занимаемся проектированием жилого комплекса, который будет построен вокруг Левашовского хлебозавода на Большой Зелениной улице. Здание хлебозавода также находится под охраной и будет приспособлено под общественный центр с креативной концепцией», – рассказала Тамара Попова.
«На территории ЖК «Георг Ландрин» находится знаковый объект культурного наследия – здание дореволюционной одноименной кондитерской фабрики, которая была поставщиком сладостей для Императорского двора. Благодаря удачному конструктиву оно может стать офисами жителей квартала или апартаментами в востребованном сегодня индустриальном стиле. Если будет реализован второй сценарий, проект станет первым в городе настоящим жилым лофтом в историческом здании», – обрисовал перспективы Игорь Гомон, руководитель отдела продаж ГК «Абсолют Строй Сервис».
Об опасности несоответствия места и масштабов проекта говорил учредитель компании «Союз Инвест» Сергей Ногай (в 2009 году компания завершила строительство элитного жилого комплекса «Идеальный мир» на Ждановской набережной). «Изначально мы задумывали небольшой проект на Ждановской набережной, но администрация города попросила нас включить в проект соседний ветхий дом, требующий расселения. Мы на это пошли и тем самым увеличили наш проект», – рассказал Сергей Ногай. По мнению Сергея Ногая, в результате корректировок проект оказался «слишком большим» для своей локации, и его продажи шли более низкими темпами, чем планировалось. Кроме того, работу над проектом нельзя было назвать простой – поблизости находились дома, охраняемые КГИОП, фундаменты которых потребовали усиления. Проблем добавил и подземный двухэтажный паркинг, гидроизоляция которого обернулась достаточно сложной технологической задачей.
Уже несколько лет эксперты рынка коммерческой недвижимости говорят о том,
что со стороны промышленных предприятий есть неудовлетворенный спрос на небольшие
помещения, сдаваемые в аренду. Однако пока такого предложения на рынке не появилось.
По итогам 9 месяцев 2017 года индекс промпроизводства в Петербурге составил 103,6%. При этом средний показатель по стране не превышает 101,9%. Таким образом, промышленность Петербурга растет опережающими темпами. Однако, как говорят эксперты, рост мог быть выше, если бы у небольших производителей была возможность арендовать за приемлемые деньги промышленные помещения небольшой нарезки, так называемый light industrial.
О создании спекулятивной промышленной недвижимости в формате объектов light industrial с небольшой нарезкой в 500-1500 кв. м на территории индустриальных парков задумываются многие девелоперы, так как потенциальный спрос есть. Но пока еще никто не начал пилотный проект.
Сложности управления
Вячеслав Холопов, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL, признает, что потребность в небольших производственных помещениях существует. «Но сложность управления комплексом с большим количеством некрупных арендаторов и короткие сроки аренды, на которые обычно подписываются договоры с подобными клиентами, делают практически непредсказуемой доходность объекта и, как следствие, затрудняет инвестиционную продажу подобного актива», – разъясняет эксперт. Кроме того, фактическое отсутствие новых промышленных зданий с небольшими помещениями (по 500-700 кв. м) связано и с наличием большого количества старых производственных объектов как в городе, так и недалеко от КАД. Для инвесторов имеет смысл рассматривать строительство в сегменте с наименьшей конкуренцией, полагает г-н Холопов.
А коммерческий директор A Plus Development Вячеслав Зелепуга и вовсе не уверен, что такие помещения нужны рынку. «У меня есть сомнения в том, что потребность в таких помещениях в регионах действительно есть. Даже в Петербурге спрос на подобные площади имеет переменчивый характер. Чтобы реализовывать проекты мелкой нарезки в регионе, необходимо понимать пул клиентов. По законам рынка, если появится устойчивый спрос, то и предложение будет сформировано», – говорит он.
Вячеслав Зелепуга говорит, что сегодня наиболее востребованы помещения площадью 1000-2000 кв. м. В мелкой нарезке – 300-500 кв. м. Также пользуются спросом большие площади на 5000-10 000 кв. м.
Старое не дает дорогу «легкому»
Наибольшую конкуренцию формату light industrial оказывают помещения класса С. Соответственно, если инвестор решится реализовать проект для сдачи мелкой нарезки, ему следует поискать районы, где спрос со стороны класса С не насыщен, отмечают эксперты. Преимущественно промышленные объекты класса С в Петербурге сосредоточены в Невском районе, на Парнасе, во Фрунзенском районе, Колпино и т. д.
Вячеслав Зелепуга отмечает, что чаще всего запросы на помещения класса С поступают от предприятий металлообработки. «Спрос на продукцию этой сферы поддерживает повсеместное строительство инфраструктурных объектов, в том числе и перед грядущим Чемпионатом мира по футболу», – объясняет он. Цена покупки промышленной недвижимости класса С примерно на 20% меньше, чем помещений классов А или В. Что касается аренды, то тут ставка на площади класса С ниже на 25-30%.
Вячеслав Холопов отмечает, что окупаемость производственного актива при сдаче в аренду небольшими блоками может достигать и 10 лет, но это требует дополнительных трудозатрат при управлении объектами. «Все зависит от того, как и в каком состоянии актив попал собственнику в руки, производилась ли реконструкция или объект сдается в состоянии «как есть». С учетом миграции части клиентов, в ряде случаев помещения могут простаивать между окончанием одного и началом нового контракта. Однако хорошее местоположение (в том числе недалеко от метро, в городе), наличие инженерной инфраструктуры и адекватная ценовая политика могут снизить срок окупаемости на пару лет», – уверен он.
Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate, обращает внимание на то, что производственные компании особо тщательно просчитывают все расходы, понимая, что каждый рубль дополнительных затрат влияет на себестоимость их продукции и в конечном итоге – на ее конкурентоспособность. «Поэтому переплачивать за аренду большинство производственников не готовы. То есть, фактически ставка аренды 400-470 рублей в новом качественном объекте за КАД не устроит большинство клиентов, при условии, что есть помещение в старом здании за 350 рублей рядом с метро», – говорит он.
«Все зависит от успешности каждого конкретного проекта. В среднем недвижимость класса А окупается за 10 лет, – подсчитал Вячеслав Зелепуга. – Микронарезка может окупиться быстрее. Но, на мой взгляд, проекты мелкой нарезки выгоднее реализовывать сразу под продажу, а не под аренду».
Он обращает внимание, что условия для покупателей за последние два года в целом не менялись. «Многие заказчики сейчас переживают не лучшие времена, поэтому повышение цен могло бы крайне негативно сказаться на спросе», – отмечает он.
Справка
light industrial – формат небольших производственно-складских помещений площадью 500-1500 кв. м.
Мнение
Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg:
– Для небольших производственных помещений альтернатива индустриальным паркам –
это «серый пояс», где сегодня проходят почти все сделки. Там, где это возможно, старые помещения ремонтируют и сдают по адекватной цене. Все участники рынка понимают, что это тупиковый путь, поскольку рано или поздно промышленные площадки пойдут под редевелопмент – и придется переезжать. Но пока схема работает. Такое положение дел устраивает и арендодателя, и арендатора.
Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate:
– Формат небольших производственно-складских помещений не очень распространен на рынке Петербурга, но достаточно востребован потенциальными арендаторами. Можно условно разделить данный формат на помещения на старых промышленных территориях и на новые современные одноэтажные объекты.
Если говорить о старых промышленных объектах, то нарезка блоками по 500-1000 кв. м встречается хоть и не так редко, но в основном представлена менее ликвидными 2-5 этажами. При этом, такие объекты зачастую характеризуются общими лифтами, общей зоной погрузки и разгрузки, общими МОПами, отдельно расположенными офисными блоками для всех арендаторов, высота потолков не превышает 4,5-6 м, и т. д. Ставки аренды в старых объектах находятся в диапазоне 350-400 рублей, включая НДС, отопление, отдельно оплачивается электричество. Из несомненных плюсов данного формата стоит отметить, конечно же, доступность метро для персонала, а также практически неограниченный запас выделенной электрической мощности. Такой формат помещений востребован производителями микроэлектроники, швейными и ткацкими производствами и т. д.
Что касается новых объектов формата light industrial, то на рынке Петербурга всего несколько примеров похожего формата. Это новые современные строения из сэндвич-панелей, с высотой потолка от 6 до 8 м, отдельной входной группой, 1-2 подъемно-секционными воротами под еврофуру, антипылевыми ровными полами на нулевом уровне, встроенными офисно-бытовыми помещениями в каждом блоке. Нарезка площадей составляет 500-1000 кв. м, с возможностью объединения блоков. Выделенная электрическая мощность предполагается из расчета 30-80 кВт на секцию в 700-1000 кв. м, что в принципе достаточно для организации легкого, неэнергоемкого производства. Ставки аренды в новых объектах колеблются от 400 до 450 рублей (при УСН). Отдельно оплачиваются коммунальные услуги. Такой формат помещений востребован либо небольшими иностранными производствами, которые хотят разместиться в качественных помещениях, либо под региональные небольшие склады.