«Метриум»: Новостроек на стадии котлована в Новой Москве стало на 40% меньше
Предложение квартир в проектах на начальной стадии строительства в Новой Москве сократилось на 40% за последний год, подсчитали эксперты «Метриум». Доля таких квартир, как правило, более доступных по цене, чем в новостройках на высокой стадии строительства, снизилась до 24%. Вместе с тем, в готовых домах квартир совсем мало – менее 300 единиц или 3,1%.
К концу 2020 года в новостройках Новой Москвы застройщики предлагали покупателям 9,2 тыс. квартир, что сопоставимо с уровнем предложения аналогичного периода 2019 года (9,3 тыс. единиц). Однако структура предложения за прошедшие 12 месяцев кардинально изменилась: квартир в домах на котловане стало значительно меньше.
Сейчас на рынке 2,2 тыс. квартир в жилых комплексах (или отдельных корпусах), которые находятся на начальной стадии строительства. Такие варианты популярны среди клиентов, которые готовы ждать завершения стройки пару лет и стремятся сэкономить на более низкой цене на котловане. Доля таких квартир сейчас составляет 24% от общего числа объектов в продаже. Между тем в конце прошлого года на выбор у дольщиков были 3,6 тыс. единиц жилья на ранней стадии строительства, а их доля составляла 39%. Таким образом, их предложение сократилось на 40%.
«Основная причина сокращения предложения на котловане – это снижение активности застройщиков в последние два года, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Новые проекты застройки в ТиНАО были немногочисленны, поэтому новинки сейчас автоматически становятся эксклюзивом. Этот эффект мы зафиксировали в уходящем году, когда вывели в продажу культурно-образовательный кластер Russian Design District – один из четырех новых проектов. Мы сразу привлекли внимание большого числа клиентов, которые давно ждали комплекс бизнес-класса. Приобретать новостройку на ранней стадии очень выгодно, потому что стартовые цены всегда ниже. Иными словами, таких объектов мало, и они быстро раскупаются или переходят на более высокую стадию готовности».
Одновременно увеличилось предложение новостроек на этапе монтажа этажей и в корпусах с отделочными работами. В корпусах, где идет строительство бетонного каркаса, сейчас представлены почти 4 тыс. квартир, а их доля составляет 43%. За прошедший год таких вариантов жилья стало на 11% больше.
В домах с более высокой стадией готовностью (отделка) сейчас представлены 2,8 тыс. квартир, что равно 30,4% от общего числа объектов. За год предложение жилья в почти готовых домах увеличилось на 52%.
«Покупатели жилья по-прежнему предпочитают квартиры на стадии котлована из-за более низкой цены, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Однако значительную часть 2020 года на рынок не выводилось новых корпусов. Сначала из-за пандемии, а затем – из-за особенностей работы через эскроу-счета, которые не позволяют оперативно реагировать на рыночные колебания и насыщать перегретый рынок новым предложением. Это повысило долю предложения в высокой стадии готовности, что стало значимым фактором роста средней стоимости квадратного метра жилья на рынке».
При этом, отмечают эксперты «Метриум», предложение квартир в готовых корпусах и жилых комплексах, как и год назад, существенно ограниченно. Сейчас и в конце 2019 года таких объектов менее 300 (3,1% от общего числа квартир).
«Снижение предложения жилья на ранней стадии – это одно из последствий реформы долевого строительства, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Застройщики в Новой Москве замедлили выход в продажу новых проектов в последние годы. Им нужно было время на адаптацию к новым правилам финансирования застройки и на отладку механизмов взаимодействия с банками и органами власти. Сейчас это привело к нехватке вариантов жилья на котловане и заметному росту средней строительной готовности жилых комплексов на рынке. Это значит, что выбор у клиентов, которые хотят сэкономить на стартовых ценах, значительно сократился и им придется выбирать среди более дорогих объектов на поздних стадиях».
Эксперты «Метриум» отмечают, что в 2020 году застройщики начали возводить в Новой Москве четыре жилых комплекса. Это в два раза больше, чем в 2019 году, когда были только две новинки, но меньше, чем в 2018 году (пять проектов). При этом средняя стоимость квадратного метра за последний год увеличилась почти на 30% и составила 165 тыс. рублей за кв.м.
Михаил Москвин, зампредседателя правительства Ленобласти по строительству, о вводе жилья, дорожных объектах и о том, как решаются вопросы с присоединением ЖК к инженерным сетям.
Михаил Москвин, назначенный вице-губернатором по строительству Ленинградской области в начале 2015 года (затем его должность с легкой руки губернатора Александра Дрозденко была переименована в заместителя председателя правительства Ленинградской области), в рамках пресс-конференции был настроен позитивно. Он сразу заявил, что регион по итогам 2015 года не только выполнил, но даже перевыполнил более чем на 30% планы по вводу жилья.
Так, по данным на 1 декабря всего в Ленинградской области было введено 2,203 млн кв. метров жилья. При этом в 2014 году за весь год область могла похвастаться только показателем в 1,6 млн «квадратов», а в 2013 году и вовсе было построено 1,3 млн кв. метров. «Этот год рекордный по вводу. Более того, около 9 млн кв. метров жилья в регионе находится в стадии строительства и еще на 6 млн кв. метров выдано разрешений на начало строительных работ», - отметил Михаил Москвин. Однако тут же добавил, что дело не в количестве, а в качестве квадратных метров, и в комплексном подходе к развитию территорий. Но и здесь Ленинградской области есть чем гордиться.
По словам Москвина, власти Ленинградской области добились синхронизации возведения жилья и социальных объектов. В этом отношении хорошие результаты дает программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Только в ее рамках в 2015 году было построено семь детских садов. Еще восемь дошкольных объектов было возведено за счет инвесторов, но по другой схеме. «Речь идет о тех территориях, где нет массовой застройки, но детские сады нужны. Поэтому мы пошли таким путем: инвестор приходит, строит детский сад, регистрирует право собственности на себя, а мы потом у него покупаем готовый объект. По такой схеме строились детские сады в Бокситогорском, Сланцевском, Кингисеппском, Кировском и Выборгском районах», – пояснил Михаил Москвин. Еще два дошкольных учреждения было введено в работу за бюджетные деньги – в Выборге и Шлисельбурге.
Всего же в 2015 году в регионе было введено 17 детских садов, две поликлиники, девять фельдшерско-акушерских пунктов, одна ледовая арена. Уже заключено 20 соглашений «Соцобъекты в обмен на налоги», по которым до конца 2022 года планируется построить 60 объектов: 44 детских сада на 6559 мест и 16 школ на 14014. Сейчас в рамках этих соглашений возводится 15 детских садов и 4 школы.
Михаил Москвин отметил, что в настоящее время единственной территорией в регионе, где еще есть очередь в детские сады, является Всеволожский район.
«Жилье для российской семьи»
В активную стадию реализации на территории Ленинградской области входит и федеральная программа «Жилье для российской семьи». В ее рамках до 2018 года в регионе планируют построить около 75 тыс. кв. метров доступного жилья.
«Это доступное жилье по цене 35 тыс. за кв. м. При этом РФ кредитует застройщиков, участвующих в этой программе по максимальной ставке 12,5%. В основном кредиты выдают Сбербанк и ВТБ. Ипотечная ставка для граждан составляет 11% годовых. На реализацию этой программы в федеральном бюджете заложены средства в 40 млрд рублей», - рассказал Михаил Москвин.
Уже определены территории, где будут возводиться объекты в рамках программы «Жилье для российской семьи». Появился один застройщик, который прошел «сито отбора» и готов приступить к строительству жилья на площадке в Щеглово. Помимо этой территории областное правительство предполагает реализацию программы в Гатчине, где есть 7 га региональной земли, и в Тосно. В этих локациях по планам региональных властей к реализации программы можно будет приступить к концу весны 2016 года. По закону РФ минимум жилья, который должен быть построен на одном земельном участке, – 10 тыс. кв. метров. Исходя из этого параметра, будут формироваться небольшие земельные наделы.
Как пояснил Михаил Москвин, застройщик получает средства из двух источников. Первый – это займы под 12,5 % годовых, а второй – это деньги покупателей квартир, то есть тех людей, которые подходят под критерии программы «Жилье для российской семьи». «По нашим подзаконным актам первый обязательный критерий – это наличие у участника программы регистрации на территории Ленинградской области. Но я дал поручение расширить этот критерий. Считаю, что нужно дать возможность любому жителю РФ купить квартиру в Ленинградской области. Мы заинтересованы в этих людях, потому что только за счет их средств застройщик может достроить объект», - добавил Михаил Москвин.
Новые дороги за счет инвесторов
Приоткрыл Михаил Москвин и завесу на то, кто выступит инвестором при строительстве двух крупных платных инфраструктурных объектов – съезда с федеральной трассы «Нарва» на КАД стоимостью 6,2 млрд рублей. И продолжения Пискаревского пр. за 2,9 млрд рублей (стоимость участка по территории Ленинградской области). «Мы получили письмо от банка «ВТБ» за подписью старшего вице-президента Юрия Молчанова. В сообщении говорится о том, что банку интересно выступить инвестором при строительстве двух этих объектов. Такие инфраструктурные проекты не могут возводиться только за счет инвестора, нужно бюджетное софинансирование. Процентное соотношение долей между инвестором и федеральным бюджетом может быть разным, в настоящее время оно пока уточняется», - прокомментировал Михаил Москвин. По его словам, банк «ВТБ» будет финансировать эти два инфраструктурных проекта по принципу государственно-частного партнерства. Например, по тому, что заложен при строительстве Западного скоростного диаметра (ЗСД), соинвестором которого также является банк «ВТБ». А это значит, что кредитор планирует окупить свои затраты за счет платного проезда.
Михаил Москвин отметил, что конкурс на строительство обхода Мурино (продолжение Пискаревского пр. до Токсовского шоссе) планируется объявить в 2016 году. Напомним, объект проектируется за счет консорциума застройщиков, реализующих жилье на этой территории (в частности, компании ЦДС). Стоимость работ составила около 55 млн рублей. В экспертизу данный проект может поступить не ранее первого квартала 2014 года, а в настоящее время уточняются его параметры.
Что касается второго объекта, в строительстве которого своими средства готов поучаствовать банк «ВТБ», то проектирование участка платной дороги, которая соединит трассу «Нарва» и КАД пока не началось. Ранее предлагалось предусмотреть средства на проект в бюджете Ленинградской области. Однако Михаил Москвин отметил, что власти решили определить партнера еще на стадии проектирования. «Пока проведены предпроектные работы, есть расчет транспортных потоков, согласование по поводу присоединения новой дороги к КАД и к федеральной трассе «Нарва». Думаю, что мы объявим конкурс «под ключ» – сразу на проектирование и строительство. А для этого нам нужно понимание по объемам финансирования из федерального бюджета. Пока эти средства не заложены нигде. Но министр транспорта Максим Соколов утверждает, что на федеральном уровне готовы поддержать эти проекты», - прокомментировал Михаил Москвин.
«Платон» нам друг
Большие планы у Ленинградской области и на средства, которые будут собраны от работы системы «Платон». «На эти деньги мы планируем построить два моста. Один - через реку Свирь в Подпорожье, а второй - через реку Волхов в Киришах», - рассказал Михаил Москвин, философски добавив, что «эти переправы нужны и людям и экономике».
Сметная стоимость строительства двух мостов составляет около 6,6 млрд рублей. Проекты этих объектов уже есть, они прошли экспертизу. Областные власти готовы к началу стройки, вопрос лишь в деньгах, добавил чиновник. По его словам, Ленинградская область не отказывается от ввода платы за проезд по своим, региональным дорогам, но этот вопрос нужно тщательно проработать. «По местным трассам объем трафика возрастет, так как водители будут искать бесплатные аналоги федеральных дорог. Но вопрос ввода платных трасс на региональном уровне пока не решен. Плату надо вводить, но поэтапно. Чтобы это было подготовлено и безболезненно», - считает Михаил Москвин.
Присоединить к сетям
Журналистов волновал и актуальный вопрос, связанный с присоединением объектов к инженерным сетям. Например, региональные застройщики жалуются на то, что возникают проблемы с подключением новых жилых объектов к канализации во Всеволожском районе.
Как объяснил вице-губернатор, весь район состоит из множества муниципалитетов, которых закон наделил обязанностью обеспечивать население энергоресурсами. Если электроэнергией ведают две организации – «Ленэнерго» и «ЛОЭСК», и проблем в это сфере намного меньше, то водой и канализацией в каждом муниципалитете занимается свой водоканал. Парадокс в том, что канализация находится на балансе Единой службы заказчика, а водоводы – у Всеволожских тепловых сетей. Как объяснил Михаил Москвин, иногда бывает конфликт между застройщиком и этими двумя организациями, которые не могут между собой договориться. В такой ситуации, например, оказалась компания NCC. По его словам, пока подобные ситуации приходится решать в ручном режиме, но в дальнейшем вопрос конфликтов между муниципалитетами будет устранен путем создания регионального водоканала. В 2016 году проект уже стартует по пилотным районам.
Много вопросов возникает к организации стоков и в Мурино. Как отметил Михаил Москвин, новое жилье как раз обеспечено необходимыми канализационными мощностями. Во Всеволожском районе есть частная компания «Ленооблводинвест», которая имеет свои мощности, идущие на очистные сооружения ГИПХа и частично на Петербург. Также канализование домов новой застройки обеспечивает УК «Евроинвест».
«Самая большая наша проблема по существующей застройке, возведенной в 80-е годы 20-го века, и не обеспеченной канализацией. Конечно, проще эту задачу решить совместно с новой застройкой. Сейчас мы в начале пути по проектированию коллектора мощностью 15 тыс. куб. м, который соберет стоки от существующей застройки в Девяткино и Мурино и подключит новые проекты, которые пока еще не присоединены к канализации, а некоторые даже не начали строиться», - заключил Михаил Москвин.
На рынок недвижимости Петербурга постепенно выходит схема sale and leaseback. Как полагают аналитики, она позволяет владельцам недвижимости найти дополнительные средства на развитие.
Схема сделок sale and leaseback достаточно распространена и популярна на Западе. Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», подсчитал, что там она достигает 20% от общего объема сделок купли-продажи объектов недвижимости. Чаще всего она выглядит следующим образом: компания строит для собственных нужд здание – производственное, офисное и т. п., затем продает его инвестору, а сама остается в нем работать на условиях аренды. Плюсы такой схемы заключаются в возможности направить освободившиеся денежные средства на развитие основного бизнеса, а также в том, что компания избавляется от непрофильной деятельности по содержанию недвижимости и соответствующих расходов на ее администрирование.
В России подобных сделок до сих пор единицы. Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге, приводит в качестве примера сделки по покупке с обратной арендой фондом Romanov Property Holdings Fund гипермаркетов OBI на Боровском шоссе в Москве и на Пулковском шоссе в Санкт-Петербурге. Такую же модель сейчас пытаются применить владельцы сети Maza Park, выставив на продажу отдельно стоящее здание развлекательного комплекса на ул. Хошимина, по которому с сетью подписан долгосрочный договор аренды.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP, также вспоминает, что в Санкт-Петербурге в качестве примера можно привести сделку со зданием БЦ YIT на Приморском пр., которое было продано фонду Evli Property, при этом компания YIT осталась там в качестве арендатора. Господин Банин также добавляет сюда и продажу логистического комплекса «Заневка» компании Onninen. «Из свежих примеров можно вспомнить новое приобретение УК «РВМ Капитал», которая входит в группу «Росвагонмаш», а именно спортивный клуб на пр. Стачек, принадлежавший столичной «Русской фитнес-группе». Также известно, что по этой схеме работает ряд структур Газпрома, Сбербанка и ВТБ», – перечисляет он. Преимущества для инвестора и продавца-арендатора в сделках sale & leaseback лежат на поверхности: инвестор фактически приобретает долгосрочный денежный поток, а арендатор высвобождает средства для дальнейшего развития бизнеса либо снижения кредитной нагрузки.
«Учитывая специфику развития торговых сетей, такая модель является весьма интересной для сетевых ретейлеров, работающих преимущественно в формате big box/отдельно стоящих зданий. Но в мировой практике множество примеров по продаже офисных, складских и индустриальных объектов по этой схеме», – подытожил господин Косарев.
Мнение:
Наталья Круглова, директор бизнес-направления «Недвижимость» компании Strategy Capital Advisor: – Схема sale & leaseback очень привлекательна, поскольку позволяет вернуть в оборот деньги, которые требуются на профильную для компании деятельность, и вместо недвижимости на балансе компания получает средства для развития. Наиболее крупные продажи непрофильных активов с последующей их арендой – это продажи телефонных подстанций МГТС и продажи вышек сотовыми операторами.