«Метриум»: Новостроек на стадии котлована в Новой Москве стало на 40% меньше
Предложение квартир в проектах на начальной стадии строительства в Новой Москве сократилось на 40% за последний год, подсчитали эксперты «Метриум». Доля таких квартир, как правило, более доступных по цене, чем в новостройках на высокой стадии строительства, снизилась до 24%. Вместе с тем, в готовых домах квартир совсем мало – менее 300 единиц или 3,1%.
К концу 2020 года в новостройках Новой Москвы застройщики предлагали покупателям 9,2 тыс. квартир, что сопоставимо с уровнем предложения аналогичного периода 2019 года (9,3 тыс. единиц). Однако структура предложения за прошедшие 12 месяцев кардинально изменилась: квартир в домах на котловане стало значительно меньше.
Сейчас на рынке 2,2 тыс. квартир в жилых комплексах (или отдельных корпусах), которые находятся на начальной стадии строительства. Такие варианты популярны среди клиентов, которые готовы ждать завершения стройки пару лет и стремятся сэкономить на более низкой цене на котловане. Доля таких квартир сейчас составляет 24% от общего числа объектов в продаже. Между тем в конце прошлого года на выбор у дольщиков были 3,6 тыс. единиц жилья на ранней стадии строительства, а их доля составляла 39%. Таким образом, их предложение сократилось на 40%.
«Основная причина сокращения предложения на котловане – это снижение активности застройщиков в последние два года, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Новые проекты застройки в ТиНАО были немногочисленны, поэтому новинки сейчас автоматически становятся эксклюзивом. Этот эффект мы зафиксировали в уходящем году, когда вывели в продажу культурно-образовательный кластер Russian Design District – один из четырех новых проектов. Мы сразу привлекли внимание большого числа клиентов, которые давно ждали комплекс бизнес-класса. Приобретать новостройку на ранней стадии очень выгодно, потому что стартовые цены всегда ниже. Иными словами, таких объектов мало, и они быстро раскупаются или переходят на более высокую стадию готовности».
Одновременно увеличилось предложение новостроек на этапе монтажа этажей и в корпусах с отделочными работами. В корпусах, где идет строительство бетонного каркаса, сейчас представлены почти 4 тыс. квартир, а их доля составляет 43%. За прошедший год таких вариантов жилья стало на 11% больше.
В домах с более высокой стадией готовностью (отделка) сейчас представлены 2,8 тыс. квартир, что равно 30,4% от общего числа объектов. За год предложение жилья в почти готовых домах увеличилось на 52%.
«Покупатели жилья по-прежнему предпочитают квартиры на стадии котлована из-за более низкой цены, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Однако значительную часть 2020 года на рынок не выводилось новых корпусов. Сначала из-за пандемии, а затем – из-за особенностей работы через эскроу-счета, которые не позволяют оперативно реагировать на рыночные колебания и насыщать перегретый рынок новым предложением. Это повысило долю предложения в высокой стадии готовности, что стало значимым фактором роста средней стоимости квадратного метра жилья на рынке».
При этом, отмечают эксперты «Метриум», предложение квартир в готовых корпусах и жилых комплексах, как и год назад, существенно ограниченно. Сейчас и в конце 2019 года таких объектов менее 300 (3,1% от общего числа квартир).
«Снижение предложения жилья на ранней стадии – это одно из последствий реформы долевого строительства, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Застройщики в Новой Москве замедлили выход в продажу новых проектов в последние годы. Им нужно было время на адаптацию к новым правилам финансирования застройки и на отладку механизмов взаимодействия с банками и органами власти. Сейчас это привело к нехватке вариантов жилья на котловане и заметному росту средней строительной готовности жилых комплексов на рынке. Это значит, что выбор у клиентов, которые хотят сэкономить на стартовых ценах, значительно сократился и им придется выбирать среди более дорогих объектов на поздних стадиях».
Эксперты «Метриум» отмечают, что в 2020 году застройщики начали возводить в Новой Москве четыре жилых комплекса. Это в два раза больше, чем в 2019 году, когда были только две новинки, но меньше, чем в 2018 году (пять проектов). При этом средняя стоимость квадратного метра за последний год увеличилась почти на 30% и составила 165 тыс. рублей за кв.м.
Городской парламент принял в I чтении законопроект о предоставлении льгот пожилым людям по уплате взносов по капремонту.
Предполагается, что выпадающую разницу в фонд капремонта оплатят более молодые группы населения.
Законодательное собрание Петербурга на прошлой неделе одобрило в первом чтении льготы для отдельных категорий граждан по взносам за капремонт жилых объектов. За его принятие как основу проголосовало 43 депутата. В течение месяца к законопроекту будут подготовлены поправки, которые будут рассмотрены во втором чтении.
Законопроект о льготах был разработан депутатами «Единой России». Он аналогичен федеральному документу, утвержденному в конце прошлого года. Согласно ему, одинокие граждане, достигшие 70 лет, будут платить 50% взноса на капремонт, а те, кому за 80 лет, и их семьи вообще освобождаться от платы. Также льготы в 50% получат инвалиды I и II группы и семьи с детьми-инвалидами.
Представляя данный законопроект, депутат от «Единой России» Сергей Никешин отметил, что реализация программы капитального ремонта рассчитана на 25 лет. «Получается, что пожилые граждане будут оплачивать услугу, которую, скорее всего, не воспользуются в полном объеме. Ведь, к сожалению, не все могут похвастаться здоровьем и долголетием Владимира Зельдина. Будет справедливо распределить эту плату между более молодыми группами плательщиков», - считает он.
Механизм «перекладывания на плечи» молодых оплаты взносов пожилых граждан пока не прописан. На это обратили внимание ряд депутатов парламента, а также губернатор города Георгий Полтавченко. Предполагается, что он будет определен в течением месяца.
Между тем, выступившие представители других партий, в целом, скептически отнеслись к проекту «Единой России». По словам депутата «Яблока» Александра Кобринского, подготовленный его фракцией законопроект о модернизации сетей теплоснабжения, гораздо более эффективно смог решить многие вопросы капремонта. Он был отправлен на отзыв губернатору, но ответ пока не получен. «В представленном же законопроекте «Единой России» возможностей для творчества немного. Он повторяет федеральный закон. Однако даже депутаты Госдумы поняли ущербность принятого ранее законопроекта.Ведь невозможно на всех в равном порядке возложить ответственность за невыполнение государством своих обязательств по капитальному ремонту жилых домов», - подчеркнул он.
Справедливоросс Алексей Ковалев напомнил, что изначально его партия была настроена отрицательно к введению взносов о капремонте. «Закон все-таки появился и «Справедливая Россия» подготовила в документ поправки, освобождающие лиц свыше 70-лет от оплаты капремонта. Они не были поддержаны остальными депутатами Госдумы, в большинстве своем представляющих «Единую Россию». Однако эта партия тут же внесла свой проект о льготах, схожий с подготовленный нами. Полагаю, что для них такой законопроект только элемент пиара и больше ничего», - считает депутат.
По предварительным данным, на льготы по взносам за капремонт могут претендовать около 800 тыс. петербуржцев. Данная цифра включает в себя как пожилых людей, так и инвалидов. Напомним, в настоящее время размер минимального взноса в фонд капитального ремонта в Петербурге составляет от 2,5 рубля до 3,5 рубля с 1 кв. метра. Общая сумма поступивших средств от жителей города на сегодняшний день составляет 3,42 млрд рублей.
Кстати:
Также на прошлой неделе парламент Ленобласти в третьем чтении принял поправки к закону о капремонте. Они аналогичны федеральным и предоставляют льготы для людей от 70 лет. Пенсионеры старше 80 лет полностью освобождаются от платы за капремонт.
В 2015 году в Петербурге было построено около 450 тыс. кв. м производственных площадей. Это на 5% меньше, чем в 2014-м.
В ближайшие годы объемы ввода будут падать.
По данным ГК «Доверие», в эти объемы включены не только новые производства, которых насчитывается около 33, но и 10 реконструированных объектов. «Так или иначе, итоговая цифра вполне сопоставима с результатами 2014 года, когда было введено чуть более 465 тыс. кв. м. Значительного сокращения темпов промышленного строительства в ушедшем году не произошло. Однако некоторое замедление мы увидим в последующие годы, способствовать этому будут дорогостоящие кредиты и волатильность отечественной валюты», – говорит Дмитрий Крутов, директор по развитию ГК «Доверие».
Мебель в лидерах
В 2015 году основная часть новых промышленных площадок – это предприятия по производству мебели, в частности в городе появилbcm деревообрабатывающий комплекс компании ООО «Мебельный технопарк» (пр. Маршала Блюхера, 78, общей площадью 55 385 кв. м) и собственное мебельное производство компании «Салотти». Также заметную долю в общем объеме промышленных площадей занимает фармацевтическая отрасль – в 2015 году открылись научно-производственный комплекс компании «Новартис Нева» (на территории особой экономической зоны «Новоорловская» площадью 28 тыс. кв. м) и первая очередь комплекса по исследованию и производству активных фармацевтических субсидий НПК «Цитомед». Впрочем, основной вклад в итоги года внес проект реконструкции завода «Тойота Мотор» в Шушарах на 136,7 тыс. кв. м.
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний «Финам», отмечает, что согласно данным официальной статистики, индекс промпроизводства Петербурга в 2015 году сократился на 7,3% г/г, а инвестиции в основной капитал сократились на 10,9% г/г. Но на рынке это пока заметно не сказалось. Эксперты отмечают, что после кризиса 2008-го реальное уменьшение объемов ввода промышленных объектов рынок увидел только спустя три года, в 2012 году, когда количество новых площадей упало практически на 100 тыс. кв. м. Такая задержка объяснима тем, что основная масса проектов находилась в момент начала экономической нестабильности в фазе реализации. «При нынешнем же сценарии временной лаг может быть сокращен, так как производственники более не рассчитывают на быстрое восстановление экономики, и некоторые из них могут даже предпочесть заморозить свои проекты», – полагает господин Крутов.
Две категории
Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, добавляет, что сегодня на рынке отмечается стабильный спрос на помещения производственного назначения в черте города. «Запрашиваемые площади в 2015 году были двух категорий: до 2 тыс. кв. м и 5-10 тыс. кв. м. Средние запрашиваемые арендные ставки – до 350 рублей за 1 кв. м в месяц (без НДС и операционных расходов), средние запрашиваемые цены – 30-40 тыс. рублей за 1 кв. м», – подсчитала госпожа Киреева. Она обращает внимание, что преобладают запросы аренды с последующим выкупом. Также появляется много запросов по автобазам и автомобильным мастерским, мебельному, пищевому производству.
«В индустриальных парках наибольший спрос ориентирован на покупку участков до 1 га. При этом спрос упал на 40% по сравнению с 2014 годом», – рассказала госпожа Киреева.
В 2015 году рынок производственной недвижимости стал полностью рублевым. Актуальные арендные ставки в сегменте производственно-складских помещениЙ в черте Санкт-Петербурга находятся в достаточно широком диапазоне – от 250 до 400 рублей/кв. м в месяц.
Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов «Еврострой-Развитие», при этом говорит, что стоимость аренды за прошедший год существенно не изменилась, собственники заинтересованы в заполнении площадей в условиях нестабильности.
«Качество транспортной инфраструктуры и логистические издержки отходят на второй план. Стоимость аренды в рублях практически не изменилась по отношению к прошлому году, но с учетом двузначной инфляции в реальном выражении она значительно подешевела. Также отмечу резкий рост вакантных площадей», – добавляет Тимур Нигматуллин.
«Некоторые бизнес-парки, расположенные в городской черте и имеющие качественное управление, даже повысили рублевую выручку от аренды за счет привлечения арендаторов на более выгодных условиях. Ставки в местах «ухудшающейся» доступности и высокой конкуренции, например в области, вдоль узких загруженных шоссе, снизились на 10-20%. Также существенного дисконта следует ожидать при аренде большой площади – от 3 тыс. кв. м. Средняя ставка за отапливаемые помещения среднего качества – около 350-400 рублей/кв. м в месяц», – уточняет генеральный директор УК Rocket Group Борис Латкин.
Цена продажи промышленной недвижимости варьируется в еще больших диапазонах. В черте города – от 20 тыс. рублей за 1 кв. м до 75 тыс. рублей с учетом НДС. «Однако спрос ориентирован в большинстве случаев на производственные помещения стоимостью до 40 тыс. рублей за 1 кв. м», – резюмирует госпожа Киреева.
Мнение:
Борис Латкин, генеральный директор УК Rocket Group:
– Сейчас для зданий от 5 тыс. кв. м наиболее востребована схема built-to-suit. Однако в последнее время следует отметить в целом снижение интереса к новому строительству ввиду неопределенной ситуации и невозможности (или нецелесообразности) привлечения инвестиционных кредитов. В настоящий момент слабую активность проявляют только компании, подыскивающие небольшие помещения для покупки на «свои». Объективная цена нового производственного помещения в городе, на наш взгляд, составляет 35-40 тыс. рублей за 1 кв. м. Собственники, как правило, просят 50-70 тыс. рублей с учетом курса. Покупатели надеются, выждав время, купить дешевле на фоне стагнации в экономике и снижения спроса на недвижимость в целом.