Более половины запланированных к открытию в 2021 г. торговых центров в Москве будут расположены между ТТК и МКАД
В 2021 году в Москве и в городах-спутниках планируется к открытию 31 торговый объект суммарной арендопригодной площадью 417,7 тыс. кв. м, что всего на 4% превышает показатели 2020 г. (400,9 тыс. кв. м площадей). Несмотря на то, что около 19% от первоначально заявленного объема торговых площадей на 2020 год были перенесены, объем ввода в 2020 стал самым высоким за последние 4 года. По итогам года обеспеченность торговыми площадями на 1000 жителей в московском регионе выросла до 611 кв. м (для сравнения – в 2019 г. этот показатель составлял 584 кв. м на 1000 человек).
С точки зрения географического распределения объектов, только 12% всех арендопригодных площадей новых объектов, планируемых к открытию в этом году, расположены в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК). Объекты, расположенные между ТТК и МКАД, составят 59% от объема запланированного ввода, а проекты за МКАД – 28%.
В 2021 г. не ожидается к открытию объектов форматов «региональный» и «суперрегиональный», большинство заявленных ТЦ относятся к форматам «районный» (81%), «окружной» (19%), причем 16 из 31 проекта суммарной арендопригодной площадью (GLA) 152,1 тыс. кв. м принадлежат компании ADG Group. В целом, около 71% от общего количества объектов, анонсированных к открытию, придется на классические ТЦ/ТРЦ, 23% находятся в составе ТПУ, МФК, 6% - на аутлет и ритейл-парк.
Анна Никандрова, партнер Colliers International: «Сейчас главный упор в сегменте торговой недвижимости делается на поддержание существующих объектов во время пандемии и их успешное функционирование в будущем. Что касается нового строительства, то в ближайшей перспективе мы будем наблюдать снижение девелоперской активности, а также – пересмотр концепций и планов по торговым центрам и их форматам. Если в Москве и Санкт-Петербурге пополнение существующего предложения будет происходить за счет строительства районных, локальных торговых центров, отвечающих запросу на качественный шопинг товаров повседневного спроса и минимальный досуг в локации проживания, то в регионах, где ощущается дефицит качественных ТЦ, возможна реализация крупных, региональных и суперрегиональных проектов в среднесрочной перспективе. Несмотря на объективно непростую ситуацию в экономике, ожидается плавное восстановление основных социально-экономических показателей развития Москвы, и при реализации данного прогноза в 2021 году это приведет к улучшению ситуации на рынке торговой недвижимости, начиная с 2022 года».
Ключевые торговые центры, анонсированные к открытию в 2021 г. в Москве и городах-спутниках
|
НАЗВАНИЕ ТЦ |
GLA, М2 |
ГОРОД |
ДЕВЕЛОПЕР/ЗАСТРОЙЩИК |
|
София |
35 987 |
Москва |
ADG Group |
|
Павелецкая Плаза |
33 000 |
Москва |
Mall Management Group |
|
Небо |
27 000 |
Москва |
Столица Менеджмент |
|
Флотилия |
23 000 |
Москва |
Флэт и Ко |
|
Твид |
22 180 |
Ивантеевка |
ООО Нео Ривер (входит в ГК Hauskraft) |
|
Prime Plaza (ex-Принц) |
21 000 |
Москва |
ООО ФАСТ |
|
Орион |
19 740 |
Москва |
ADG Group |
|
Сказка |
18 610 |
Москва |
ТПУ Рассказовка / СМС |
|
Гравитация |
18 500 |
Москва |
Синтерра-констракшн |
|
Солнце Москвы |
18 000 |
Москва |
ГК Регионы |
|
Vnukovo Premium Outlet |
12 000 |
Москва |
Румянцево |
|
Discovery |
15 000 |
Москва |
MR Group |
|
Смоленский Пассаж (2 очередь) |
14 800 |
Москва |
Сафмар |
|
Киргизия |
13 500 |
Москва |
ADG Group |
|
Мой Молл |
12 500 |
Раменское |
Частный инвестор |
|
Аврора |
11 140 |
Москва |
ADG Group |
|
Солис |
11 000 |
Домодедово |
Частный инвестор |
|
Витязь |
10 852 |
Москва |
ADG Group |
|
Estate Mall |
10 400 |
Москва |
Crocus group |
Среди основных трендов на рынке торговой недвижимости в 2020 г. можно отметить:
- Увеличение уровня вакантности. В 2020 г. сегмент торговой недвижимости стал одной из наиболее пострадавших отраслей из-за пандемии COVID 19 и введения ограничительных мер. Закрытие торговых центров на срок от 2 до 5 месяцев в зависимости от региона стало беспрецедентной ситуацией для рынка недвижимости, которая вынудила всех участников – собственников, арендаторов, УК – приспосабливаться к новым реалиям, осваивать новые методы работы и искать различные пути для выживания отрасли. Ряд предприятий розничной торговли обанкротились, некоторые оптимизировали свои сети и закрыли часть магазинов. В Москве средний уровень вакантности на IV кв. 2020 г. увеличился на 1,6 п.п. и составил 10,7 % (против 9,1 % в IV кв. 2019 г.). Увеличение показателя связано не только с оптимизацией сетей, но и рекордным открытием новых торговых объектов за год.
- Снижение посещаемости торговых центров. По итогам 2020 г. снижение посещаемости торговых центров составляло до 25% в зависимости от объекта. Восстановление трафика и арендных ставок в торговых центрах будет напрямую зависеть от скорости восстановления розничной торговли к докризисным показателям, т.к. многие игроки оказались под давлением на фоне ограничений, которые были введены на законодательном уровне, а также от увеличения расходов населения.
- Сокращение активности международных брендов. По итогам 2020 г. на российский рынок вышло 20 новых международных брендов, что на 20% меньше, чем в 2019 г. Сокращение числа выходов новых брендов свидетельствует о сдержанных взглядах иностранного ритейла на расширение, сформировавшихся в результате текущей неопределенности во всем мире, вызванной пандемией. Больше всего на рынок вышло фэшн-брендов (60% от общего количества брендов, дебютировавших на российском рынке в 2020 г.) – Suitsupply Women (Нидерланды), & Other Stories (Швеция) и Axel Arigato (Швеция) и др. Далее идут косметические бренды (10%) и аксессуары (10%) – Matière Première (Франция), Persée (Франция), Gu_De (Южная Корея) и др. Замыкает тройку лидеров категория «общественное питание» (5%) – Paulig Cafe & Store (Финляндия). Помимо Москвы, открытия новых иностранных игроков состоялись также в Санкт-Петербурге – The North Face (США) в ТРЦ «Галерея». При этом позитивным трендом является то, что международные бренды, несмотря на глобальную оптимизацию своих сетей, не спешат покидать российский рынок. Всего лишь три международных ритейлера приняли решение уйти с рынка, но в тоже время бренды принимают решение к сокращению числа магазинов.
- Появление дополнительных возможностей для развития российских брендов. Оптимизация сетей со стороны международных брендов способствовала более активному развитию российских брендов, в том числе выходу на рынок новых игроков. Так, например, российский фэшн-ритейл пополнился новым и перспективным локальным брендом Zhanna&Anna (сеть детской одежды премиум-класса), который открыл два моностора и несколько в формате корнера («ЦУМ», «ДЛТ»).
- Развитие сетей формата «дисконт». Снижение покупательской способности населения увеличило интерес к товарам невысокой ценовой категории, что в свою очередь дало импульс для развития российских сетей в формате «дисконт», таких как «Светофор», Fix Price, «Моя цена» и «Чижик».
- Сотрудничество брендов с онлайн-площадками. В 2020 г. многие игроки начали активно развиваться на онлайн-площадках. Например, Mothercare начал сотрудничать с маркетплейсом Wildberries, продуктовая сеть «Азбука Вкуса» начала поставлять продукцию под своими брендами в Ozon. Также в период пандемии многие малые предприятия (они также пострадали сильно, как и фэшн-ритейлеры) начали сотрудничать с маркетплейсами, т.к. они дали возможность им выжить в период ограничений (изменили многие условия сотрудничества с поставщиками во время кризиса.
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка офисной недвижимости по итогам 1 полугодия 2020 года.
Предложение
По итогам первого полугодия 2020 года общий объем складского рынка Санкт-Петербурга превысил отметку в 3 млн кв.м.
Рынок пополнился одним объектом, реализованным по схеме build-to-suit – компания Марвел Логистика ввела в эксплуатацию складской комплекс площадью 60 000 кв.м, который будет арендован компанией Ozon.
По причине неопределенности, связанной с пандемией, а также на фоне снизившейся ликвидности национальной валюты, мы ожидаем, что реализация части заявленных проектов по строительству новых складских комплексов будет отложена на более поздние сроки. В основном это коснется проектов, которые находятся на ранней стадии строительства.
До конца 2020 года по нашим оценкам рынок пополнится еще на 99 000 кв.м за счет ввода двух проектов от компаний Осиновая Роща и Адамант.
Спрос
Спрос на качественные складские комплексы остается стабильно высоким, несмотря на кризисные явления экономики, связанные с пандемией COVID-19.
По итогам первого полугодия 2020 года общая сумма заключённых сделок по аренде складских комплексов составила порядка 60 000 кв.м. Кроме этого, во втором квартале была анонсирована форвардная сделка по аренде 37 000 компанией «Эксклюзив».
Таким образом, темпы поглощения в сегменте производственно-складской недвижимости находятся на уровне сопоставимого периода прошлого года и не претерпели существенной коррекции.
Сохраняется высокий спрос на покупку складских и производственных помещений.
Наиболее дефицитным продуктом являются помещения и площадки для пищевого производства.
Вакансия и ставки аренды
Ввиду отсутствия в первом квартале 2020 года прироста качественного спекулятивного предложения суммарный уровень вакантных площадей продолжает снижаться.
Компании производственно-складского сегмента продемонстрировали устойчивость в период самоизоляции, высвобождения площадей не произошло, напротив, многие компании продолжили реализацию планов по расширению арендуемых площадей.
Таким образом, по итогам первого полугодия свободными остаются 1,3% от общего объема качественных производственно-складских помещений.
На уровне низких объемов ввода и отсутствия больших объемов свободных складских блоков укрепляется тренд увеличения уровня запрашиваемых ставок аренды.
Складские комплексы класса А номинируют ставки аренды в диапазоне 500 – 580 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Складские комплексы класса В номинируют ставки аренды в диапазоне 420 – 450 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Уровень запрашиваемых ставок аренды на качественные производственные помещения находится в диапазоне 430 – 500 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Прогноз
Справка:
IPG.Estate – консалтинговая компания в сегменте коммерческой недвижимости. Команда оказывает спектр услуг арендаторам, собственникам, девелоперам, инвесторам как на внутреннем, так и на внешних рынках. Специалисты сопровождают сделки в сегментах индустриальной и складской, офисной, торговой, жилой недвижимости.
В рамках профильных отделов компания развивает узкоспециализированные интернет-сервисы для сдачи в аренду или продажи коммерческих помещений: officemaps.ru, skladmaps.ru, retailmaps.ru, apartmaps.ru.
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I полугодия 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Существенно замедлилась динамика объемов чистого поглощения.
Несмотря на присутствие арендной активности, на рынке произошло высвобождения офисов в обоих классах, что привело к замедлению показателя до 163 тыс. кв. м против 301 тыс. кв. м в прошлом году. Объем ввода оказался минимальным за два года и составил всего 5,1 тыс. кв. м за II квартал 2020 года, и аналитики допускают по итогам 2020 года новый антирекорд по объему ввода. При этом ставки аренды не претерпели существенных изменений.
- По итогам I полугодия 2020 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,8 млн кв. м, из которых 4,48 млн кв. м относятся к классу А, а 12,35 млн кв. м – к классу В. Объем ввода оказался минимальным за два года и составил всего 5,1 тыс. кв. м за II квартал 2020 года, которые представлены двумя небольшими объектами класса B непрофильных девелоперов.
Динамика объема ввода офисных площадей, тыс. кв. м
Источник: Knight Frank Research, 2020
- По итогам I полугодия 2020 года совокупный объем поглощения офисных площадей составил всего 163 тыс. кв. м. По сравнению с показателем I полугодия прошлого года наблюдается снижение на 46%. Несмотря на наличие закрытых сделок, объем выведенных на рынок офисов превысил объем арендованных и купленных под собственное размещение площадей. Во-первых, лоты, которые в начале года перестали маркетировать ввиду наличия потенциального арендатора, вновь вышли на рынок, так как большинство сделок на ранних стадиях переговоров были перенесены на более поздний период. Во-вторых, некоторые пользователи, в том числе крупные, отказываются полностью или частично от своих площадей – при пандемии многие компании внедряли режим удаленной работы и решили сохранить такой подход и впоследствии, что привело к резкому снижению потребности в площадях. Компании в большинстве пытаются оценить свои возможности и потребности, прежде чем принимать какое-либо решение о переезде либо отказе от площадей. Отдельно стоит отметить готовность многих арендодателей идти на частичные уступки и размещать на освобождаемых площадях субарендаторов.
- В соответствии с динамикой чистого поглощения доля свободных офисов в обоих классах увеличилась, даже несмотря на практически нулевой ввод. В классе А вакантность офисов выросла на 0,3 п.п. до 8,9%, а в классе В всего на 0,1 п.п. до 6,7%. Рост показателя мог быть гораздо большим, однако сдерживающим фактором является невозможность арендаторов качественных проектов выйти из договора аренды в одностороннем порядке и покинуть здание. Долгосрочность контрактов обуславливает возможность относительно беспрепятственно выйти из договора лишь по истечению продолжительного периода, в ином случае резиденту грозят крупные пени и штрафы. Единственной возможностью снизить издержки арендатора в такой ситуации является сдача части площадей в субаренду.
- По словам Марии Зиминой, директора департамента офисной недвижимости Knight Frank, компании по мере постепенного возвращения в офисы пересматривают формат работы и подход к организации офисов. Некоторые крупные арендаторы, особенно те, кто имел несколько офисов, сокращают арендованные площади. Это ведет к выходу на рынок излишков площадей, и не только блоков 500-1 000 кв. м, но и крупных лотов в зданиях, в которых уже долгое время не появлялось доступных к аренде офисов, в том числе в центре города и ключевых деловых районах. При этом обязательства в рамках договора аренды не единственный фактор, сдерживающий компании от массовых переездов – на рынке практически недоступно предложение для арендаторов площадью более 2 000 кв. м, которое будет подходящим по качеству и доступным по цене.
Динамика уровня вакансии и поглощения офисных площадей
Источник: Knight Frank Research, 2020
- Ставки аренды офисов претерпели незначительное снижение. В классе А запрашиваемая ставка аренды офисов за квартал снизилась 0,2% и сейчас находится на уровне III квартала 2018 года – показатель составил 25 044 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В классе В за квартал ставка аренды снизилась на 2,2% до 16 609 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). Однако текущий уровень остается высоким –показатель сопоставим с 2014 годом, по итогам которого ставка была максимальной с 2009 года и составляла 17 150 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
- Мария Зимина отмечает: «Замедление спроса на рынке обусловлено поведением арендаторов – компании находятся в ожидании, анализируют внутренние процессы и внешние изменения. Главной задачей для них сейчас является определение необходимого и неизбыточного объема офисных площадей, по завершению которого компании будут готовы принимать какие-либо решения. Тенденция к отказу от части площадей прослеживается явно и уже повлияла на состояние рынка, собственники готовы идти на уступки в спорах относительно коммерческих условий, если арендатор примет решение о продлении. Большинство пользователей офисов ждут резкого снижения ставок аренды, однако, даже учитывая ухудшение деловой среды, серьезного падения не прогнозируется, но небольшая вероятность все же сохраняется. При этом перенос сроков запуска строящихся проектов однозначно будет происходить, годовой результат ввода вновь может побить антирекорд».
Динамика средневзвешенных ставок аренды, руб./кв. м/год
Источник: Knight Frank Research, 2020
Офисная недвижимость Москвы, I полугодие 2020 г./I полугодие 2019 г.
|
Основные показатели. Динамика* |
I пол. 2020 |
I пол. 2019 |
|
|
Общий объем предложения качественных площадей, тыс. кв. м |
16 834 |
16 419 |
|
|
в том числе: |
Класс А |
4 480 |
4 360 |
|
Класс В |
12 354 |
12 145 |
|
|
Введено в эксплуатацию в 1 пол. 2020 г., тыс. кв. м |
60,9 |
113,1 |
|
|
в том числе: |
Класс А |
15,4 |
55,6 |
|
Класс В |
45,5 |
57,5 |
|
|
Объем чистого поглощения в 1 пол. 2020 г., тыс. кв. м |
163 |
301 |
|
|
Доля свободных площадей, % |
Класс А |
8,9 |
11,9 |
|
Класс В |
6,7 |
7,9 |
|
|
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды, руб./кв. м/год** |
Класс А |
25 044 |
25 735 |
|
Класс В |
16 609 |
15 919 |
|
|
Средневзвешенные ставки операционных расходов, руб./кв. м/год |
Класс А |
7 100 |
6 800 |
|
Класс В |
4 800 |
4 580 |
|
Источник: Knight Frank Research, 2020
Справка о компании:
Международная консалтинговая компания Knight Frank была основана в Лондоне в 1896 году и является одним из лидеров мирового рынка коммерческой и жилой недвижимости. На сегодняшний день Knight Frank, совместно со своим стратегическим североамериканским партнером, компанией Newmark Grubb Knight Frank, насчитывает 523 офиса в 60 странах мира. Более 18 000 сотрудников компании сопровождают сделки с объектами недвижимости, оказывая агентские и консалтинговые услуги частным и корпоративным инвесторам, арендаторам, девелоперам и другим игрокам рынка. С 1996 года компания предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг на рынке недвижимости России. Дополнительную информацию о компании можно получить на сайте www.kf.expert