Более половины запланированных к открытию в 2021 г. торговых центров в Москве будут расположены между ТТК и МКАД
В 2021 году в Москве и в городах-спутниках планируется к открытию 31 торговый объект суммарной арендопригодной площадью 417,7 тыс. кв. м, что всего на 4% превышает показатели 2020 г. (400,9 тыс. кв. м площадей). Несмотря на то, что около 19% от первоначально заявленного объема торговых площадей на 2020 год были перенесены, объем ввода в 2020 стал самым высоким за последние 4 года. По итогам года обеспеченность торговыми площадями на 1000 жителей в московском регионе выросла до 611 кв. м (для сравнения – в 2019 г. этот показатель составлял 584 кв. м на 1000 человек).
С точки зрения географического распределения объектов, только 12% всех арендопригодных площадей новых объектов, планируемых к открытию в этом году, расположены в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК). Объекты, расположенные между ТТК и МКАД, составят 59% от объема запланированного ввода, а проекты за МКАД – 28%.
В 2021 г. не ожидается к открытию объектов форматов «региональный» и «суперрегиональный», большинство заявленных ТЦ относятся к форматам «районный» (81%), «окружной» (19%), причем 16 из 31 проекта суммарной арендопригодной площадью (GLA) 152,1 тыс. кв. м принадлежат компании ADG Group. В целом, около 71% от общего количества объектов, анонсированных к открытию, придется на классические ТЦ/ТРЦ, 23% находятся в составе ТПУ, МФК, 6% - на аутлет и ритейл-парк.
Анна Никандрова, партнер Colliers International: «Сейчас главный упор в сегменте торговой недвижимости делается на поддержание существующих объектов во время пандемии и их успешное функционирование в будущем. Что касается нового строительства, то в ближайшей перспективе мы будем наблюдать снижение девелоперской активности, а также – пересмотр концепций и планов по торговым центрам и их форматам. Если в Москве и Санкт-Петербурге пополнение существующего предложения будет происходить за счет строительства районных, локальных торговых центров, отвечающих запросу на качественный шопинг товаров повседневного спроса и минимальный досуг в локации проживания, то в регионах, где ощущается дефицит качественных ТЦ, возможна реализация крупных, региональных и суперрегиональных проектов в среднесрочной перспективе. Несмотря на объективно непростую ситуацию в экономике, ожидается плавное восстановление основных социально-экономических показателей развития Москвы, и при реализации данного прогноза в 2021 году это приведет к улучшению ситуации на рынке торговой недвижимости, начиная с 2022 года».
Ключевые торговые центры, анонсированные к открытию в 2021 г. в Москве и городах-спутниках
|
НАЗВАНИЕ ТЦ |
GLA, М2 |
ГОРОД |
ДЕВЕЛОПЕР/ЗАСТРОЙЩИК |
|
София |
35 987 |
Москва |
ADG Group |
|
Павелецкая Плаза |
33 000 |
Москва |
Mall Management Group |
|
Небо |
27 000 |
Москва |
Столица Менеджмент |
|
Флотилия |
23 000 |
Москва |
Флэт и Ко |
|
Твид |
22 180 |
Ивантеевка |
ООО Нео Ривер (входит в ГК Hauskraft) |
|
Prime Plaza (ex-Принц) |
21 000 |
Москва |
ООО ФАСТ |
|
Орион |
19 740 |
Москва |
ADG Group |
|
Сказка |
18 610 |
Москва |
ТПУ Рассказовка / СМС |
|
Гравитация |
18 500 |
Москва |
Синтерра-констракшн |
|
Солнце Москвы |
18 000 |
Москва |
ГК Регионы |
|
Vnukovo Premium Outlet |
12 000 |
Москва |
Румянцево |
|
Discovery |
15 000 |
Москва |
MR Group |
|
Смоленский Пассаж (2 очередь) |
14 800 |
Москва |
Сафмар |
|
Киргизия |
13 500 |
Москва |
ADG Group |
|
Мой Молл |
12 500 |
Раменское |
Частный инвестор |
|
Аврора |
11 140 |
Москва |
ADG Group |
|
Солис |
11 000 |
Домодедово |
Частный инвестор |
|
Витязь |
10 852 |
Москва |
ADG Group |
|
Estate Mall |
10 400 |
Москва |
Crocus group |
Среди основных трендов на рынке торговой недвижимости в 2020 г. можно отметить:
- Увеличение уровня вакантности. В 2020 г. сегмент торговой недвижимости стал одной из наиболее пострадавших отраслей из-за пандемии COVID 19 и введения ограничительных мер. Закрытие торговых центров на срок от 2 до 5 месяцев в зависимости от региона стало беспрецедентной ситуацией для рынка недвижимости, которая вынудила всех участников – собственников, арендаторов, УК – приспосабливаться к новым реалиям, осваивать новые методы работы и искать различные пути для выживания отрасли. Ряд предприятий розничной торговли обанкротились, некоторые оптимизировали свои сети и закрыли часть магазинов. В Москве средний уровень вакантности на IV кв. 2020 г. увеличился на 1,6 п.п. и составил 10,7 % (против 9,1 % в IV кв. 2019 г.). Увеличение показателя связано не только с оптимизацией сетей, но и рекордным открытием новых торговых объектов за год.
- Снижение посещаемости торговых центров. По итогам 2020 г. снижение посещаемости торговых центров составляло до 25% в зависимости от объекта. Восстановление трафика и арендных ставок в торговых центрах будет напрямую зависеть от скорости восстановления розничной торговли к докризисным показателям, т.к. многие игроки оказались под давлением на фоне ограничений, которые были введены на законодательном уровне, а также от увеличения расходов населения.
- Сокращение активности международных брендов. По итогам 2020 г. на российский рынок вышло 20 новых международных брендов, что на 20% меньше, чем в 2019 г. Сокращение числа выходов новых брендов свидетельствует о сдержанных взглядах иностранного ритейла на расширение, сформировавшихся в результате текущей неопределенности во всем мире, вызванной пандемией. Больше всего на рынок вышло фэшн-брендов (60% от общего количества брендов, дебютировавших на российском рынке в 2020 г.) – Suitsupply Women (Нидерланды), & Other Stories (Швеция) и Axel Arigato (Швеция) и др. Далее идут косметические бренды (10%) и аксессуары (10%) – Matière Première (Франция), Persée (Франция), Gu_De (Южная Корея) и др. Замыкает тройку лидеров категория «общественное питание» (5%) – Paulig Cafe & Store (Финляндия). Помимо Москвы, открытия новых иностранных игроков состоялись также в Санкт-Петербурге – The North Face (США) в ТРЦ «Галерея». При этом позитивным трендом является то, что международные бренды, несмотря на глобальную оптимизацию своих сетей, не спешат покидать российский рынок. Всего лишь три международных ритейлера приняли решение уйти с рынка, но в тоже время бренды принимают решение к сокращению числа магазинов.
- Появление дополнительных возможностей для развития российских брендов. Оптимизация сетей со стороны международных брендов способствовала более активному развитию российских брендов, в том числе выходу на рынок новых игроков. Так, например, российский фэшн-ритейл пополнился новым и перспективным локальным брендом Zhanna&Anna (сеть детской одежды премиум-класса), который открыл два моностора и несколько в формате корнера («ЦУМ», «ДЛТ»).
- Развитие сетей формата «дисконт». Снижение покупательской способности населения увеличило интерес к товарам невысокой ценовой категории, что в свою очередь дало импульс для развития российских сетей в формате «дисконт», таких как «Светофор», Fix Price, «Моя цена» и «Чижик».
- Сотрудничество брендов с онлайн-площадками. В 2020 г. многие игроки начали активно развиваться на онлайн-площадках. Например, Mothercare начал сотрудничать с маркетплейсом Wildberries, продуктовая сеть «Азбука Вкуса» начала поставлять продукцию под своими брендами в Ozon. Также в период пандемии многие малые предприятия (они также пострадали сильно, как и фэшн-ритейлеры) начали сотрудничать с маркетплейсами, т.к. они дали возможность им выжить в период ограничений (изменили многие условия сотрудничества с поставщиками во время кризиса.
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги III квартала 2020 года на первичном рынке бизнес-класса Москвы. Всего за период с июля по сентябрь было зарегистрировано 5 185 сделок с квартирами и апартаментами, что в полтора раза больше, чем за аналогичный период 2019 года, и на 83% больше, чем во II квартале текущего года. Данный показатель является рекордным за время анализа рынка жилой недвижимости бизнес-класса в Knight Frank (с 2018 года), а основным драйвером спроса стала ипотека – с ее привлечением совершено 52% от всех сделок ДДУ. При этом снижение объема предложения за квартал составило 16%, а за год количество лотов в продаже сократилось на 20%. На фоне снижения предложения и существенного роста спроса бюджет лотов в продаже ожидаемо вырос и по итогам сентября 2020 года достиг 23,2 млн руб. (+2% за квартал, +3% за год).
- На первичном рынке жилья бизнес-класса столицы представлено 10,4 тыс. лотов общей площадью 804 тыс. кв. м, что является самым низким объемом предложения за последние два года. Несмотря на старт продаж в шести проектах бизнес-класса, объем предложения за квартал сократился на 16%, а за год – на 20%. Суммарно за III квартал 2020 года на рынок вышло всего 450 лотов: девелоперы выводили новые объемы очень осторожно, тогда как реализованный спрос за анализируемый период более чем в 10 раз превысил объем пополнения рынка.
Новые проекты
- Всего с июля по сентябрь было зарегистрировано 5 185 продаж, что в полтора раза больше, чем за аналогичный период 2019 года, и на 83% больше, чем во II квартале 2020 года. При этом порядка 20% сделок, заключенных в рамках ДДУ, отложены со II квартала и зарегистрированы после снятия большинства ограничений в Москве. Основным драйвером спроса стала ипотека, в том числе субсидированная: доля сделок с привлечением ипотечного кредитования продолжила расти и достигла 52% от всех сделок ДДУ в сегменте жилья бизнес-класса (+5 п.п. в сравнении с данными за I полугодие 2020 года). Подстегнул спрос и снижающийся курс национальной валюты, а также невысокие процентные ставки по вкладам.
- Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «Итоги III квартала 2020 года стали своеобразной компенсацией для застройщиков после ограничений и нестабильности II квартала: спрос на квартиры и апартаменты бизнес-класса оказался рекордно высоким. Вслед за покупателями после долгого затишья активизировались и девелоперы, выводя на рынок новые проекты. Девелоперы вновь добавляют при проектировании балконы, патио, террасы, а в крупных ЖК появляются общественные пространства, представленные переговорными, небольшими зонами коворкинга, помещениями для занятий спортом и т. п.».
- География сделок не претерпевает изменений на протяжении года, и самыми популярными округами остаются ЗАО (31%), ЮАО (21%) и СЗАО (13%), но лидер по продажам в анализируемом сегменте поменялся: им стал ЖК «Настоящее» от застройщика «Центр-Инвест» – проект, вышедший в продажу во II квартале текущего года. Также в тройку лидеров вошли ЖК «Символ» и ЖК «Сердце Столицы» от компании «Дон-строй».
- По итогам сентября 2020 года средневзвешенная цена предложения составила 299 тыс. руб. за квадратный метр, что на 3% больше, чем во II квартале, и на 5% пока. Наиболее существенный рост средневзвешенной цены отмечен в Юго-Восточном (+12%) и Южном (+7%) административных округах. Рост цен в данных направлениях связан с переходом на следующие стадии строительной готовности расположенных здесь проектов, перераспределением структуры предложения в них, а также выходом нового жилого комплекса с высокой средней ценой в ЮАО –Foriver (ГК «Инград»).
Динамика изменения предложения и средневзвешенной цены 1 кв. м
- Средний бюджет предложения первичного жилья бизнес-класса изменился вслед за средневзвешенной ценой квадратного метра и по итогу III квартала составил 23,2 млн руб. (+2% за квартал, +3% за год). Большая часть предложения (43% от общего объема) сосредоточена в бюджете 10-20 млн руб. за лот –, однако доля предложения в данном диапазоне сокращается на протяжении последнего года (-8 п.п. за год), тогда как процент предложения более дорогих лотов растет – как за счет увеличения средней цены, так и на фоне активного вымывания самого доступного предложения.
К концу года офисный рынок Санкт-Петербурга замер в условиях неопределенности, считают аналитики Becar Asset Management. Средний уровень ставок держится на уровне первого полугодия, а вакансия продолжает показывать положительную динамику. В это же время сегмент гибких пространств показывает первые признаки восстановления.
В третьем квартале было введено 4 бизнес-центра общей площадью 94,8 тыс. м2 GLA, из них 87% приходится на класс А. Основным событием квартала на офисном рынке стал ввод второй очереди «Лахта Центра». Также сегмент пополнил бизнес-центр «К-12» в Новой Голландии, арендованный «Газпромом» еще на стадии реконструкции. С учетом ввода заполненных новых объектов в классе А средний уровень вакансии снизился на 0,3.п.п. за 3Q 2020 до 5.3%, однако в классах В+, В и С уровень свободных площадей продолжил расти на 1,1 -1,5 п.п. в зависимости от класса.
С начала года средний уровень вакансии в бизнес-центрах города увеличился на 2 п.п. По итогам 3Q 2020 уровень вакансии в классе В+/В составил 10,6%, в классе С – 6,6%. «При текущем состоянии рынка, сохраняющемся уровне ставок и стремлении компаний к сокращению издержек, расширяться не выгодно никому. Те компании, которые могут перевести часть сотрудников на удаленную работу и сократить офисные площади, будут это делать, даже сфера IT», - отмечает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management.
Во всех классах средний уровень арендных ставок, несмотря на высвобождение офисных площадей из-за коронакризиса, сохраняется на уровне значений 1-2 квартала 2020 г. Однако, эксперты ожидают коррекцию арендных ставок в сторону понижения на 3-5%.
По сравнению с традиционным офисным рынком в Петербурге отмечаются признаки восстановления сегмента коворкингов и сервисных офисов. В августе и сентябре резиденты начали возвращаться в гибкие пространства , что увеличило средний уровень заполняемости до 70%. В классических коворкингах средний тариф FLEX составил 8 930 руб./мес, тариф FIX - 11 510 руб./мес.
«Уровень цен в этом сегменте в целом стабилен , - рассуждает Ольга Шарыгина, - а среднерыночное изменение тарифов происходит в основном за счет новых открытий и ухода объектов с рынка».
Так, например было открыто 7 гибких пространств общей площадью 2,2 тыс.кв.м на 380 рабочих мест, рост рынка с начала года составил 31% (по площади). Среди открытий 3Q 2020 классические гибкие пространства: «Рабочая Лошадка Ковенский», RE:WORK, «Турку 11», Ugol Page, коворкинг от Event group и коворкинг Петербургского Политехнического университета. Кроме того, открыто специализированное пространство Quiet Riot Space для специалистов видеопроизводства и кинематографа.