Более половины запланированных к открытию в 2021 г. торговых центров в Москве будут расположены между ТТК и МКАД
В 2021 году в Москве и в городах-спутниках планируется к открытию 31 торговый объект суммарной арендопригодной площадью 417,7 тыс. кв. м, что всего на 4% превышает показатели 2020 г. (400,9 тыс. кв. м площадей). Несмотря на то, что около 19% от первоначально заявленного объема торговых площадей на 2020 год были перенесены, объем ввода в 2020 стал самым высоким за последние 4 года. По итогам года обеспеченность торговыми площадями на 1000 жителей в московском регионе выросла до 611 кв. м (для сравнения – в 2019 г. этот показатель составлял 584 кв. м на 1000 человек).
С точки зрения географического распределения объектов, только 12% всех арендопригодных площадей новых объектов, планируемых к открытию в этом году, расположены в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК). Объекты, расположенные между ТТК и МКАД, составят 59% от объема запланированного ввода, а проекты за МКАД – 28%.
В 2021 г. не ожидается к открытию объектов форматов «региональный» и «суперрегиональный», большинство заявленных ТЦ относятся к форматам «районный» (81%), «окружной» (19%), причем 16 из 31 проекта суммарной арендопригодной площадью (GLA) 152,1 тыс. кв. м принадлежат компании ADG Group. В целом, около 71% от общего количества объектов, анонсированных к открытию, придется на классические ТЦ/ТРЦ, 23% находятся в составе ТПУ, МФК, 6% - на аутлет и ритейл-парк.
Анна Никандрова, партнер Colliers International: «Сейчас главный упор в сегменте торговой недвижимости делается на поддержание существующих объектов во время пандемии и их успешное функционирование в будущем. Что касается нового строительства, то в ближайшей перспективе мы будем наблюдать снижение девелоперской активности, а также – пересмотр концепций и планов по торговым центрам и их форматам. Если в Москве и Санкт-Петербурге пополнение существующего предложения будет происходить за счет строительства районных, локальных торговых центров, отвечающих запросу на качественный шопинг товаров повседневного спроса и минимальный досуг в локации проживания, то в регионах, где ощущается дефицит качественных ТЦ, возможна реализация крупных, региональных и суперрегиональных проектов в среднесрочной перспективе. Несмотря на объективно непростую ситуацию в экономике, ожидается плавное восстановление основных социально-экономических показателей развития Москвы, и при реализации данного прогноза в 2021 году это приведет к улучшению ситуации на рынке торговой недвижимости, начиная с 2022 года».
Ключевые торговые центры, анонсированные к открытию в 2021 г. в Москве и городах-спутниках
НАЗВАНИЕ ТЦ |
GLA, М2 |
ГОРОД |
ДЕВЕЛОПЕР/ЗАСТРОЙЩИК |
София |
35 987 |
Москва |
ADG Group |
Павелецкая Плаза |
33 000 |
Москва |
Mall Management Group |
Небо |
27 000 |
Москва |
Столица Менеджмент |
Флотилия |
23 000 |
Москва |
Флэт и Ко |
Твид |
22 180 |
Ивантеевка |
ООО Нео Ривер (входит в ГК Hauskraft) |
Prime Plaza (ex-Принц) |
21 000 |
Москва |
ООО ФАСТ |
Орион |
19 740 |
Москва |
ADG Group |
Сказка |
18 610 |
Москва |
ТПУ Рассказовка / СМС |
Гравитация |
18 500 |
Москва |
Синтерра-констракшн |
Солнце Москвы |
18 000 |
Москва |
ГК Регионы |
Vnukovo Premium Outlet |
12 000 |
Москва |
Румянцево |
Discovery |
15 000 |
Москва |
MR Group |
Смоленский Пассаж (2 очередь) |
14 800 |
Москва |
Сафмар |
Киргизия |
13 500 |
Москва |
ADG Group |
Мой Молл |
12 500 |
Раменское |
Частный инвестор |
Аврора |
11 140 |
Москва |
ADG Group |
Солис |
11 000 |
Домодедово |
Частный инвестор |
Витязь |
10 852 |
Москва |
ADG Group |
Estate Mall |
10 400 |
Москва |
Crocus group |
Среди основных трендов на рынке торговой недвижимости в 2020 г. можно отметить:
- Увеличение уровня вакантности. В 2020 г. сегмент торговой недвижимости стал одной из наиболее пострадавших отраслей из-за пандемии COVID 19 и введения ограничительных мер. Закрытие торговых центров на срок от 2 до 5 месяцев в зависимости от региона стало беспрецедентной ситуацией для рынка недвижимости, которая вынудила всех участников – собственников, арендаторов, УК – приспосабливаться к новым реалиям, осваивать новые методы работы и искать различные пути для выживания отрасли. Ряд предприятий розничной торговли обанкротились, некоторые оптимизировали свои сети и закрыли часть магазинов. В Москве средний уровень вакантности на IV кв. 2020 г. увеличился на 1,6 п.п. и составил 10,7 % (против 9,1 % в IV кв. 2019 г.). Увеличение показателя связано не только с оптимизацией сетей, но и рекордным открытием новых торговых объектов за год.
- Снижение посещаемости торговых центров. По итогам 2020 г. снижение посещаемости торговых центров составляло до 25% в зависимости от объекта. Восстановление трафика и арендных ставок в торговых центрах будет напрямую зависеть от скорости восстановления розничной торговли к докризисным показателям, т.к. многие игроки оказались под давлением на фоне ограничений, которые были введены на законодательном уровне, а также от увеличения расходов населения.
- Сокращение активности международных брендов. По итогам 2020 г. на российский рынок вышло 20 новых международных брендов, что на 20% меньше, чем в 2019 г. Сокращение числа выходов новых брендов свидетельствует о сдержанных взглядах иностранного ритейла на расширение, сформировавшихся в результате текущей неопределенности во всем мире, вызванной пандемией. Больше всего на рынок вышло фэшн-брендов (60% от общего количества брендов, дебютировавших на российском рынке в 2020 г.) – Suitsupply Women (Нидерланды), & Other Stories (Швеция) и Axel Arigato (Швеция) и др. Далее идут косметические бренды (10%) и аксессуары (10%) – Matière Première (Франция), Persée (Франция), Gu_De (Южная Корея) и др. Замыкает тройку лидеров категория «общественное питание» (5%) – Paulig Cafe & Store (Финляндия). Помимо Москвы, открытия новых иностранных игроков состоялись также в Санкт-Петербурге – The North Face (США) в ТРЦ «Галерея». При этом позитивным трендом является то, что международные бренды, несмотря на глобальную оптимизацию своих сетей, не спешат покидать российский рынок. Всего лишь три международных ритейлера приняли решение уйти с рынка, но в тоже время бренды принимают решение к сокращению числа магазинов.
- Появление дополнительных возможностей для развития российских брендов. Оптимизация сетей со стороны международных брендов способствовала более активному развитию российских брендов, в том числе выходу на рынок новых игроков. Так, например, российский фэшн-ритейл пополнился новым и перспективным локальным брендом Zhanna&Anna (сеть детской одежды премиум-класса), который открыл два моностора и несколько в формате корнера («ЦУМ», «ДЛТ»).
- Развитие сетей формата «дисконт». Снижение покупательской способности населения увеличило интерес к товарам невысокой ценовой категории, что в свою очередь дало импульс для развития российских сетей в формате «дисконт», таких как «Светофор», Fix Price, «Моя цена» и «Чижик».
- Сотрудничество брендов с онлайн-площадками. В 2020 г. многие игроки начали активно развиваться на онлайн-площадках. Например, Mothercare начал сотрудничать с маркетплейсом Wildberries, продуктовая сеть «Азбука Вкуса» начала поставлять продукцию под своими брендами в Ozon. Также в период пандемии многие малые предприятия (они также пострадали сильно, как и фэшн-ритейлеры) начали сотрудничать с маркетплейсами, т.к. они дали возможность им выжить в период ограничений (изменили многие условия сотрудничества с поставщиками во время кризиса.
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в 2020 году уровень вакантности на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга достиг 15,7% - это максимальное значение за последние пять лет. При этом количество закрытий в прошедшем году увеличилось в 3,5 раза, а новые магазины и заведения общепита открывались на 30% чаще.
По итогам 2020 года доля свободных помещений на основных торговых коридорах Северной Столицы достигла максимального значения за последние пять лет – 15,7% – увеличившись за год на 7,6 п.п. Рост вакантности стал следствием пандемии коронавируса и связанными с ней ограничениями в деятельности предприятий торговли и общепита. Самый резкий рост уровня вакантности был зафиксирован во втором квартале, когда доля свободных помещений выросла на 5,9 п.п. и достигла 12,9%. В последующие два квартала уровень вакантности увеличивался более сдержанными темпами.
Всего за прошедший год количество закрытий увеличилось в 3,5 раза – с 54 закрытий в 2019 году до 191 в 2020 году. Большая часть закрытий пришлась на сферу общественного питания: там количество закрытий увеличилось в 7 раз. Закрытия в сегменте одежды встречались в 2 раза чаще.
При этом, несмотря на экономическую неопределенность, на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга появлялись новые кафе и магазины. Всего количество открытий увеличилось на 30% по сравнению с результатами 2019 года. Число новых кафе и ресторанов практически сохранилось на уровне 2019 года – это 45 помещений. В 1,5 раза увеличилось количество открытий магазинов одежды и обуви. Также в 2020 году было открыто 18 продуктовых магазинов, что в 2,5 раза больше показателя 2019 года.
По данным Colliers International, самый высокий уровень вакантности по итогам 2020 года был зафиксирован на Старо-Невском проспекте – 18,1% (против 13,7% в 2019 году). В 2020 году со Старо-Невского проспекта ушли магазины Philipp Plein, The Collection, DRESS-code.
Наибольший рост свободных помещений пришелся на Невский проспект и Большую Конюшенную улицу. Так, уровень вакантности Невского проспекта увеличился с 3,8% в IV квартале 2019 до 15% в IV квартале 2020 года. Чуть более трети закрытий на этой улице в 2020 году приходилось на сферу общественного питания. В частности, закрылись два помещения Burger King (на Невском, 86 и Невском, 40), Kriek, «Две Палочки», «Шоколадница».
13% закрытий на Невском проспекте сформировали магазины подарков и сувениров. До наступления пандемии этот сегмент чувствовал себя довольно устойчиво. Если в I квартале 2020 года на Невском проспекте работали порядка 20 магазинов этой категории, то уже в IV квартале их число сократилось до 10. В IV квартале два закрытия были компенсированы новыми ранее неизвестными магазинами: Taste of Russia, Street Souvenir.
Уровень вакантности Большой Конюшенной улицы по итогам 2020 года составил 15,5%, увеличившись за год на 9,9 п.п. Всего за год на улице закрылись 11 помещений, в основном, это предприятия общественного питания и магазины одежды и обуви. Один из закрывшихся магазинов – бренд Brunello Cucinelli на Большой Конюшенной, 13 – переехал на Старо-Невский проспект, 113.
Уровень вакантности Большого проспекта П.С. за год вырос на 5.8 п.п. и к концу года достиг 15,7%. В 2020 году свои вывески сняли такие магазины одежды, как Laurel, Fabiana Filippi, Paul Zileri. Почти половину новых открытий сформировали магазины одежды и общепит. Среди новых ресторанов можно отметить «Хачапури и вино», «Каха бар» и пекарню «Хлебник».
Самый небольшой рост вакантности наблюдался на улице Рубинштейна: с 8,4% в IV квартале 2019 года до 12% по итогам 2020 года. Несмотря на то, что большинство арендаторов относится к одному из самых уязвимых в период пандемии сегментов – общественному питанию, число закрытий в течение года оказалось сравнительно небольшим. Всего в 2020 году было закрыто 10 заведений общественного питания, половина из которых перестали работать в IV квартале. Большинство открытий новых кафе на этой улице произошло в I квартале 2020 года. В IV квартале на Рубинштейна, 27 появился новый ресторан GUCCI от DEL MAR.
Что касается коммерческих условий, в 2020 году снижение ставок аренды произошло на всех основных торговых коридорах Санкт-Петербурга. Наибольшая корректировка цен коснулась Невского проспекта – там максимальная ставка за год снизилась с 18 тыс. руб./м2/месяц до 10 тыс. руб./м2/месяц, минимальная уменьшилась с 7 тыс. руб./м2/месяц до 4,5 тыс. руб./м2/месяц.
«Несмотря на сложности и ограничения, street-retail радовал новыми открытиями и сегментами. 2020 год запомнился несколькими знаковыми сделками для Санкт-Петербурга – это открытие дизайн-студии ИКЕА на Невском проспекте, 23 и магазинов одежды Maje и Sandro на Большом проспекте П.С., 57, – комментирует Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. – Особенно восхищает оптимизм и находчивость петербургских рестораторов. Хотя этот сегмент оказался в наиболее уязвимом положении из-за ограничительных мер, рестораторы показали себя настоящими предпринимателями, открывая «зимние веранды» и предлагая посетителям новые концепции. Арендаторы этого сегмента по-прежнему сохраняют интерес к помещениям street-retail. В целом, высокий уровень вакантность – это возможность для всех игроков рынка выйти на главные улицы города, и мы ожидаем, что спрос на помещения street-retail в 2021 году будет расти».
Арендные ставки на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга
IV квартал 2020 г. |
IV квартал 2019 г. |
|||
Основные торговые коридоры |
Ставка MIN |
Ставка MAX |
Ставка MIN |
Ставка MAX |
Невский пр-т |
4500 |
10000 |
7000 |
18000 |
Старо-Невский пр-т |
2000 |
4000 |
2500 |
5000 |
Большой пр-т П.С. |
2000 |
4500 |
2000 |
4000 |
Большая Конюшенная ул. |
3000 |
5000 |
3500 |
5000 |
Рубинштейна ул. |
3000 |
5000 |
3000 |
6000 |
Источник: Colliers International
Всего за 2020 год в Санкт-Петербурге было реализовано 62,8 тыс. квартир и апартаментов суммарной площадью 2,66 млн кв. м. Аналитики Urban Awards выяснили, какие районы были наиболее востребованы у петербуржцев, и составили рейтинг самых популярных локаций для жизни в северной столице.
С большим отрывом по количеству купленных лотов лидирует Приморский район. Здесь за 2020 год было продано 16,34 тыс. квартир и апартаментов, что составляет 26% от общего количества реализованной недвижимости. Это динамично развивающийся молодой район, население которого, по данным «Петростата», на начало 2020 года составляло около 573 тыс. человек. Покупателей здесь привлекает современное новое жилье, а также близость к Юнтоловскому заказнику и к пляжам Финского залива.
На втором месте рейтинга – Московский район, который отстает от лидера почти в два раза: доля спроса там составляет 14,6% или 9,2 тыс. проданных квартир.
Замыкает тройку лидеров Выборгский район, где за год было реализовано 8,3 тыс. лотов, т.е. 13,2% от общегородского объема продаж. Район с богатой историей примечателен большим объемом нового строительства, оформленной инфраструктурой и природными зонами, такими как парк Сосновка и Суздальские озера.
На четвертом месте рейтинга – Красногвардейский район в северо-восточной части города. В его границах было продано 6,6 тыс. лотов – 10,4% от общего количества реализованных квартир. Пятым с небольшим отрывом в рейтинге идет Красносельский район, одна из самых зеленых локаций Санкт-Петербурга: здесь за год реализовано 6,1 тыс. квартир, т.е. 9,6% от совокупного объема спроса.
На шестой строчке – Невский район, который включает локации сразу на обоих берегах Невы и отличается насыщенной социальной и коммерческой инфраструктурой. Годовой объем продаж здесь составляет почти 6,0 тыс. лотов, или 9,4% от общего показателя. За ним на седьмом месте расположился второй по площади район Санкт-Петербурга – Пушкинский, где купили 2,6 тыс. лотов, т.е. 4,2% всех проданных квартир.
На восьмой позиции закрепился Фрунзенский район: совокупный объем реализованных квартир там равен 2,3 тыс. лотов, т.е. 3,5% от общей доли спроса. Две последних строчки в десятке лидирующих локаций занимают центральные районы Санкт-Петербурга – Василеостровский, где было продано 1,7 тыс. лотов (2,6%), и Адмиралтейский, где покупатели приобрели 1,2 тыс. квартир и апартаментов (1,9%).
ТОП-10 самых востребованных районов Санкт-Петербурга в 2020 году
Приморский район |
16340 |
26,03% |
Московский район |
9210 |
14,67% |
Выборгский район |
8284 |
13,20% |
Красногвардейский район |
6577 |
10,48% |
Красносельский район |
6060 |
9,65% |
Невский район |
5952 |
9,48% |
Пушкинский район |
2649 |
4,22% |
Фрунзенский район |
2255 |
3,59% |
Василеостровский район |
1657 |
2,64% |
Адмиралтейский район |
1206 |
1,92% |
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки.