Более половины запланированных к открытию в 2021 г. торговых центров в Москве будут расположены между ТТК и МКАД
В 2021 году в Москве и в городах-спутниках планируется к открытию 31 торговый объект суммарной арендопригодной площадью 417,7 тыс. кв. м, что всего на 4% превышает показатели 2020 г. (400,9 тыс. кв. м площадей). Несмотря на то, что около 19% от первоначально заявленного объема торговых площадей на 2020 год были перенесены, объем ввода в 2020 стал самым высоким за последние 4 года. По итогам года обеспеченность торговыми площадями на 1000 жителей в московском регионе выросла до 611 кв. м (для сравнения – в 2019 г. этот показатель составлял 584 кв. м на 1000 человек).
С точки зрения географического распределения объектов, только 12% всех арендопригодных площадей новых объектов, планируемых к открытию в этом году, расположены в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК). Объекты, расположенные между ТТК и МКАД, составят 59% от объема запланированного ввода, а проекты за МКАД – 28%.
В 2021 г. не ожидается к открытию объектов форматов «региональный» и «суперрегиональный», большинство заявленных ТЦ относятся к форматам «районный» (81%), «окружной» (19%), причем 16 из 31 проекта суммарной арендопригодной площадью (GLA) 152,1 тыс. кв. м принадлежат компании ADG Group. В целом, около 71% от общего количества объектов, анонсированных к открытию, придется на классические ТЦ/ТРЦ, 23% находятся в составе ТПУ, МФК, 6% - на аутлет и ритейл-парк.
Анна Никандрова, партнер Colliers International: «Сейчас главный упор в сегменте торговой недвижимости делается на поддержание существующих объектов во время пандемии и их успешное функционирование в будущем. Что касается нового строительства, то в ближайшей перспективе мы будем наблюдать снижение девелоперской активности, а также – пересмотр концепций и планов по торговым центрам и их форматам. Если в Москве и Санкт-Петербурге пополнение существующего предложения будет происходить за счет строительства районных, локальных торговых центров, отвечающих запросу на качественный шопинг товаров повседневного спроса и минимальный досуг в локации проживания, то в регионах, где ощущается дефицит качественных ТЦ, возможна реализация крупных, региональных и суперрегиональных проектов в среднесрочной перспективе. Несмотря на объективно непростую ситуацию в экономике, ожидается плавное восстановление основных социально-экономических показателей развития Москвы, и при реализации данного прогноза в 2021 году это приведет к улучшению ситуации на рынке торговой недвижимости, начиная с 2022 года».
Ключевые торговые центры, анонсированные к открытию в 2021 г. в Москве и городах-спутниках
|
НАЗВАНИЕ ТЦ |
GLA, М2 |
ГОРОД |
ДЕВЕЛОПЕР/ЗАСТРОЙЩИК |
|
София |
35 987 |
Москва |
ADG Group |
|
Павелецкая Плаза |
33 000 |
Москва |
Mall Management Group |
|
Небо |
27 000 |
Москва |
Столица Менеджмент |
|
Флотилия |
23 000 |
Москва |
Флэт и Ко |
|
Твид |
22 180 |
Ивантеевка |
ООО Нео Ривер (входит в ГК Hauskraft) |
|
Prime Plaza (ex-Принц) |
21 000 |
Москва |
ООО ФАСТ |
|
Орион |
19 740 |
Москва |
ADG Group |
|
Сказка |
18 610 |
Москва |
ТПУ Рассказовка / СМС |
|
Гравитация |
18 500 |
Москва |
Синтерра-констракшн |
|
Солнце Москвы |
18 000 |
Москва |
ГК Регионы |
|
Vnukovo Premium Outlet |
12 000 |
Москва |
Румянцево |
|
Discovery |
15 000 |
Москва |
MR Group |
|
Смоленский Пассаж (2 очередь) |
14 800 |
Москва |
Сафмар |
|
Киргизия |
13 500 |
Москва |
ADG Group |
|
Мой Молл |
12 500 |
Раменское |
Частный инвестор |
|
Аврора |
11 140 |
Москва |
ADG Group |
|
Солис |
11 000 |
Домодедово |
Частный инвестор |
|
Витязь |
10 852 |
Москва |
ADG Group |
|
Estate Mall |
10 400 |
Москва |
Crocus group |
Среди основных трендов на рынке торговой недвижимости в 2020 г. можно отметить:
- Увеличение уровня вакантности. В 2020 г. сегмент торговой недвижимости стал одной из наиболее пострадавших отраслей из-за пандемии COVID 19 и введения ограничительных мер. Закрытие торговых центров на срок от 2 до 5 месяцев в зависимости от региона стало беспрецедентной ситуацией для рынка недвижимости, которая вынудила всех участников – собственников, арендаторов, УК – приспосабливаться к новым реалиям, осваивать новые методы работы и искать различные пути для выживания отрасли. Ряд предприятий розничной торговли обанкротились, некоторые оптимизировали свои сети и закрыли часть магазинов. В Москве средний уровень вакантности на IV кв. 2020 г. увеличился на 1,6 п.п. и составил 10,7 % (против 9,1 % в IV кв. 2019 г.). Увеличение показателя связано не только с оптимизацией сетей, но и рекордным открытием новых торговых объектов за год.
- Снижение посещаемости торговых центров. По итогам 2020 г. снижение посещаемости торговых центров составляло до 25% в зависимости от объекта. Восстановление трафика и арендных ставок в торговых центрах будет напрямую зависеть от скорости восстановления розничной торговли к докризисным показателям, т.к. многие игроки оказались под давлением на фоне ограничений, которые были введены на законодательном уровне, а также от увеличения расходов населения.
- Сокращение активности международных брендов. По итогам 2020 г. на российский рынок вышло 20 новых международных брендов, что на 20% меньше, чем в 2019 г. Сокращение числа выходов новых брендов свидетельствует о сдержанных взглядах иностранного ритейла на расширение, сформировавшихся в результате текущей неопределенности во всем мире, вызванной пандемией. Больше всего на рынок вышло фэшн-брендов (60% от общего количества брендов, дебютировавших на российском рынке в 2020 г.) – Suitsupply Women (Нидерланды), & Other Stories (Швеция) и Axel Arigato (Швеция) и др. Далее идут косметические бренды (10%) и аксессуары (10%) – Matière Première (Франция), Persée (Франция), Gu_De (Южная Корея) и др. Замыкает тройку лидеров категория «общественное питание» (5%) – Paulig Cafe & Store (Финляндия). Помимо Москвы, открытия новых иностранных игроков состоялись также в Санкт-Петербурге – The North Face (США) в ТРЦ «Галерея». При этом позитивным трендом является то, что международные бренды, несмотря на глобальную оптимизацию своих сетей, не спешат покидать российский рынок. Всего лишь три международных ритейлера приняли решение уйти с рынка, но в тоже время бренды принимают решение к сокращению числа магазинов.
- Появление дополнительных возможностей для развития российских брендов. Оптимизация сетей со стороны международных брендов способствовала более активному развитию российских брендов, в том числе выходу на рынок новых игроков. Так, например, российский фэшн-ритейл пополнился новым и перспективным локальным брендом Zhanna&Anna (сеть детской одежды премиум-класса), который открыл два моностора и несколько в формате корнера («ЦУМ», «ДЛТ»).
- Развитие сетей формата «дисконт». Снижение покупательской способности населения увеличило интерес к товарам невысокой ценовой категории, что в свою очередь дало импульс для развития российских сетей в формате «дисконт», таких как «Светофор», Fix Price, «Моя цена» и «Чижик».
- Сотрудничество брендов с онлайн-площадками. В 2020 г. многие игроки начали активно развиваться на онлайн-площадках. Например, Mothercare начал сотрудничать с маркетплейсом Wildberries, продуктовая сеть «Азбука Вкуса» начала поставлять продукцию под своими брендами в Ozon. Также в период пандемии многие малые предприятия (они также пострадали сильно, как и фэшн-ритейлеры) начали сотрудничать с маркетплейсами, т.к. они дали возможность им выжить в период ограничений (изменили многие условия сотрудничества с поставщиками во время кризиса.
Количество строек без разрешений в Петербурге за три года сократилось в три раза.
А строительство многоквартирных домов на землях, предназначенных для индивидуальной жилищной застройки, которое еще несколько лет назад было одной из главных проблем Госстройнадзора, сошло на «нет».
Меньше нарушений
Госстройнадзор Петербурга на днях отчитался об итогах работы за прошлый год. По данным ведомства, в Петербурге значительно сократилось число нарушений при возведении жилых домов. Так, в прошлом году служба обнаружила 42 здания, которые начали возводиться без необходимого разрешения на строительство. Хотя еще три года назад таких случаев было 126. При этом в 2015 году в городе не нашлось ни одного многоквартирного дома, который бы строился на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), говорится в отчете Госстройнадзора. Этот тип застройки еще два-три года назад был настоящей головной болью Петербурга. Но власти объявили ему войну. В конце прошлого года Смольный опубликовал список из 12 многоквартирных самостроев, которые должны быть снесены по решению суда в 2016 году (см. справку). Всего Госстройнадзор подал 37 исков о сносе объектов самовольного строительства. Из них 14 решений суда уже вступили в силу и еще 23 иска находятся на рассмотрении.
Профилактика и лечение
По статистике Смольного, больше всего незаконных построек в Выборгском, Петродворцовом, Красносельском и Приморском районах. Последний район – рекордсмен: там выявлено около 70 таких объектов на землях ИЖС. Вице-губернатор Игорь Албин еще в прошлом году дал поручение профильным комитетам и администрациям проанализировать перечни самовольно построенных объектов для формирования их единого реестра, держателем которого будет Госстройнадзор Петербурга. Параллельно власть пытается сформулировать позицию по возможности легализации многоквартирных домов, построенных на землях ИЖС, если они отвечают требованиям безопасности и не являются "вопиющим нарушением требований градостроительного законодательства". В качестве профилактической меры Госстройнадзор предлагает внести в федеральное законодательство изменения и обязать застройщика вместе с разрешением на строительство получать и разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию. "Это позволило бы оценить такой объект на соответствие выданному разрешению на строительство», - сообщили в Госстройнадзоре, отметив, что проект такого закона уже подготовлен.
Показательная порка
Эксперты отмечают, что Петербург в своей борьбе с самостроями на землях ИЖС пошел по пути Москвы, где уже прошла волны борьбы с такими объектами. «В Петербурге девелоперы традиционно вели себя более порядочно. Массовых нарушений девелоперов при строительстве на землях ИЖС не было", — отмечает председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. Он
также подчеркнул, что все случаи такого самостроя сильно отличаются друг от друга, так как степень нарушений там различная. «Сносить большое количество построек безрассудно. Не следует забывать о покупателях квартир в домах на земле ИЖС – если речь идет о 37 многоквартирных домах (столько исков подано), то их несколько тысяч человек. Не думаю, что городу нужен массовый снос домов и неизбежной в этом случае социальное напряжение», - говорит один из собеседников «СЕ». «Сами застройщики сносить построенные дома точно не будут, а на бюджетные деньги сносить никто не станет – это дорого, а город сейчас экономит средства. В итоге, так дома и останутся. Может, конечно, проведут несколько «показательных казней». Но они будут единичны», - надеется один из застройщиков на земле ИЖС.
Справка:
Дома, подлежащие сносу, из «черного списка» Смольного (по данным на декабрь 2015 года):
Межозерная ул., 16А,Старо-Паново, Земская ул., 28, ул. Сегалева, 10, лит. А, Горная ул., 22, Петергоф, ул. Войкова, 52 и 62, Володарский, ул. Бабанова, 6, Республиканская ул., 1, лит. А, Левашово, ул. Чкалова, 33, лит. А, Сестрорецк, Ермоловский пр., 19, Лисий Нос, Балтийский пр., 1, Осиновая Роща, Колхозная ул., 7, лит. А.
Группа компаний «Эталон» по итогам работы в 2015 году потратит на дивиденды почти 1,5 млрд рублей, или 28% годовой чистой прибыли.
Но рекорд по дивидендам установила Группа ЛСР, которая направила на эти нужды 8 млрд рублей из прибыли прошлого года.
О том, что совет директоров ГК «Эталон» рекомендовал акционерам направить на выплату дивидендов по итогам второго полугодия 2015 года 0,05 USD на акцию, сообщается в материалах компании. Учитывая, что за первое полугодие 2015 года компания уже выплатила акционерам по 0,03 USD на акцию, общая сумма дивидендов по итогам 2015 года может составить 0,08 USD на акцию. Это соответствует 28% консолидированной годовой чистой прибыли группы. Учитывая, что прибыль девелопера в прошлом году по сравнению с 2014 годом уменьшилась на 35% и составила 5,4 млрд рублей, общий размер дивидендов за год чуть превысит 1,5 млрд рублей. Напомним, что по итогам работы в 2014 году ГК «Эталон» выплатила дивиденды в размере 0,14 USD на акцию. Общий размер выплат составил около 2 млрд рублей.
«Финансовые результаты в 2015 году подверглись влиянию непростых макроэкономических условий и существенного замедления рынка. Но я доволен, что наши усилия, предпринятые в прошлом году, позволили нам добиться хороших финансовых показателей», – комментирует председатель совета директоров ГК «Эталон» Вячеслав Заренков.
Дивиденды ГК «Эталон» не станут рекордными на строительном рынке в этом году. Его ближайший конкурент – Группа ЛСР Андрея Молчанова – направит на выплаты дивидендов 8 млрд из 10,6 млрд рублей прибыли за 2015 год, повторив тем самым «дивидендный рекорд» прошлого года.
Решение лидеров рынка о выплате дивидендов было принято на фоне непростой ситуации в отрасли. Согласно отчетности ГК «Эталон», в 2015 году ее выручка сократилась на 17% до 42,4 млрд рублей. EBITDA составила 7,6 млрд рублей против 10,6 млрд рублей в 2014 году. Чистый долг компании на 31 декабря 2015 года составлял 7,4 млрд рублей. У Группы ЛСР похожая ситуация: выручка по итогам 2015 года сократилась на 6% до 86,8 млрд рублей, EBITDA уменьшилась на 14% до 18,6 млрд рублей, чистый долг составил 12,6 млрд рублей. И хотя в первом полугодии 2016 года на рынке наметилось оживление, вызванное в основном ожиданиями по отмене ипотеки с господдержкой (которую в итоге продлили), прогнозы по развитию рынка у экспертов не самые радужные. Они отмечают рост себестоимости строительства на 25% и снижение маржи на 5-7% из-за того, что низкий спрос на жилье не позволяет строителям поднимать цены на квартиры. «Рынок недвижимости пока не выходит из кризиса. Драйвером станет рост объема продаж. Но ситуация пока волатильна», – отмечает исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Белоусов.
Эксперты отмечают, что у девелоперов, как правило, есть два пути расходования прибыли – или на развитие бизнеса, или на дивиденды. «Развитие – это прежде всего покупка земли под новые проекты. Но поскольку в прошлом году спрос на жилье сократился на 30-50%, все строители пересмотрели свои перспективные планы. Большинство отказалось от запуска новых проектов или отложило их на более поздний срок. Новые пятна девелоперы покупают с большой осторожностью», – говорит генеральный директор компании «Академия» Руслан Юсупов. По данным компании Peterland, за 2015 год застройщики Петербурга купили более 270 га земли под жилищную застройку на сумму почти 30 млрд рублей. Там можно построить более 2,5 млн кв. м жилья. Это значительно меньше, чем в тучные годы.
«Похоже, в компаниях есть понимание, что в ближайшее время эти деньги в бизнесе не понадобятся и акционеры могут найти им лучшее применение», – добавляет начальник аналитического отдела инвестиционной компании «ЛенМонтажСтрой» Дмитрий Кумановский. «Вряд ли решение публичных девелоперов направлено на улучшение имиджа. Оно выглядит вполне логичным, а размер дивидендов – умеренным», – заключил руководитель аналитической службы ИК «ДоходЪ» Всеволод Лобов.