«Метриум»: Итоги года на рынке апартаментов
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 27,3%. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов комфорт-класса составила 193 570 руб./кв. м (+1,5% за квартал; +4,5% за год), бизнес-класса – 260 540 руб./кв. м (+1% за квартал; +4,1% за год).
По данным «Метриум», по итогам 2020 года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса в реализации находилось 69 проектов. Совокупный объем предложения составил около 5 350[1] лотов общей площадью 302,5 тыс. кв. м. За последний год число экспонируемых лотов сократилось на 27,3%, а продаваемая площадь – на 27,5%. Подобная динамика обусловлена сужением рынка на фоне растущей активности покупателей.
За отчетный период в реализацию поступило 14 новых проектов, что соответствует среднерыночным показателям прошлых лет. Однако новый объем предложения не смог компенсировать возросший спрос, что и привело к наблюдаемому дефициту предложения.
Новые проекты на первичном рынке апартаментов в 2020 году
|
№ |
Название |
Девелопер |
Класс |
Округ |
Старт продаж |
|
1 |
Мята |
ГК МИЦ |
массовый |
САО |
1 кв. 2020 |
|
2 |
MONODOM FAMILY |
Sun Development |
бизнес |
ЮВАО |
1 кв. 2020 |
|
3 |
Новоданиловская, 8 |
Группа Самолет |
бизнес |
ЮАО |
1 кв. 2020 |
|
4 |
Волоколамское 24 |
ГК ПИК |
массовый |
СЗАО |
1 кв. 2020 |
|
5 |
Саяны-Парк |
Частный девелопер |
массовый |
СВАО |
1 кв. 2020 |
|
6 |
MySpace на Фестивальной |
MySpace Development |
массовый |
САО |
2 кв. 2020 |
|
7 |
Правда |
Группа ПСН |
бизнес |
САО |
2 кв. 2020 |
|
8 |
KAZAKOV Grand Loft |
Колди |
бизнес |
ЦАО |
3 кв. 2020 |
|
9 |
LOFT Вольный |
Частный девелопер |
массовый |
ВАО |
3 кв. 2020 |
|
10 |
Anna Mons Apartments |
Частный девелопер |
бизнес |
ЦАО |
3 кв. 2020 |
|
11 |
Амарант |
ГК МИЦ |
бизнес |
ЦАО |
3 кв. 2020 |
|
12 |
Резиденция Сокольники |
ТК АЛЛАДИН |
бизнес |
ВАО |
4 кв. 2020 |
|
13 |
B’aires |
СЗ ПРОГРЕСС |
бизнес |
СЗАО |
4 кв. 2020 |
|
14 |
Monodom Lake[2] |
SUN DEVELOPMENT |
бизнес |
САО |
4 кв. 2020 |
Источник: «Метриум»
К концу 2020 года лидерами по количеству апартаментов в экспозиции стали: СВАО, сохранивший первое место с 32% (-7,5 п.п. за год); САО, который также занимает вторую позицию, как и годом ранее с долей в 18,4% (-2,2 п.п. за год); СЗАО, сместивший ЮАО с третьей строчки рейтинга, с долей в 14,9% (+9,9 п.п.). В трех лидирующих округах сконцентрировано 65,4% предложения, однако в первых двух округах за прошедший год произошло сокращение долей из-за высокого спроса. Так в САО вышло 4 новых проекта («Мята», «MySpace на Фестивальной», «Правда», Monodom Lake), но при этом доля сократилась на 2,2 п.п. В некоторых округах предложение превысило локальный спрос, например, в СЗАО наблюдалось увеличение предложения в связи с выходом проектов «Волоколамское 24» и B’aires. Заметный рост доли на 5 п.п. продемонстрировал ВАО, где начались продажи апарт-комплексов «Резиденция Сокольники» и «LOFT Вольный». Доли остальных округов варьировались от 3,7% до 8,8%.
В структуре предложения по-прежнему больше половины занимают лоты бизнес-класса. В связи с активным выходом новых проектов их доля увеличилась на 4,5 п.п. и составила 55,2%. По сравнению с декабрем 2019 года, доля массового сегмента сократилась до 44,8%.
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] В настоящее время в проекте ведется бронирование апартаментов
В структуре предложения по стадиям строительной готовности превалирующий объем апартаментов по-прежнему сконцентрирован в новостройках на этапе отделочных работ – 38,9% (+8,2 п.п). Существенно сократилась доля лотов в корпусах на стадии монтажа этажей и в готовых домах – 24,8% (-5,6 п.п.) и 18,6% (-2,7 п.п.) соответственно. Изменение структуры предложения по итогам года связано с высокими темпами строительства объектов, в частности вышедших на рынок в конце прошлого года. Доля апартаментов на начальной стадии строительства по итогам года осталась на том же уровне (17,7%, +0,1 п.п.).
По итогам года доля лотов с полной или частичной отделкой выросла с 22,6% до 34,4%. К концу IV квартала 27,2% всех апартаментов в новостройках реализовывались с отделкой (+2,2 п.п.). Еще 7,2% – с отделкой white box (+5,5 п.п.). Несмотря на то, что более половины всех комплексов, вышедших на рынок в течение года, реализуются с полной или частичной отделкой, доля апартаментов без отделки остается преобладающей (65,6%, -7,7 п.п.).
По наблюдениям аналитиков «Метриум», в 2020 году рынок апартаментов демонстрировал умеренный прирост цен в отличии от квартир аналогичных классов. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов комфорт-класса составила 193 570 руб./кв. м (+1,5% за квартал; +4,5% за год), а в бизнес-классе – 260 540 руб./кв. м (+1% за квартал; +4,1% за год).
Столь незначительный рост цен по итогам года обусловлен, прежде всего, неопределенностью будущего данного формата недвижимости. В 2021 году планируется рассмотрение законопроекта, который должен закрепить правовой статус апартаментов и внести ясность относительно прописки фактически проживающих людей и самой возможности строить апарт-комплексы (сейчас анонсированы планы о запрете строительства недвижимости такого формата).
В конце 2020 года самые доступные апартаменты предлагались в следующих комплексах:
– «MySpace на Фестивальной» (САО / Ховрино): студия площадью 11,5 кв. м за 2,4 млн руб.;
– «Саяны-Парк» (СВАО / Ярославский): студия площадью 14,4 кв. м за 3,2 млн руб.;
– «Станция» (ЮАО / Чертаново Северное): студия площадью 18,4 кв. м за 3,3 млн руб.
Самые дорогие лоты отмечены в проектах:
– Alcon Tower (САО / Беговой): пентхаус площадью 248,7 кв. м за 124,3 млн руб.;
– Маршал (СЗАО / Щукино): пентхаус площадью 376,4 кв. м за 85,1 млн руб.;
– «ВТБ Арена Парк» (САО / Аэропорт): апартамент с 3 спальнями и террасой площадью 236,8 кв. м за 78,4 млн руб.
Основные тенденции 2020 года
Определение правового статуса апартаментов
«Обсуждение правового статуса апартаментов ведется уже давно, тем не менее, реальных шагов от представителей исполнительной власти в этом направлении до сих пор не предпринято, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – С юридической точки зрения апартаменты – это нежилые помещения, не относящиеся к жилому фонду, но фактически используются для проживания. Определение апартаментов не закреплено законодательно, поэтому до октября 2021 года планируется внести поправки, которые учтут их фактическое использование и урегулируют статус. Основная текущая повестка заключаются в том, чтобы перевести какую-то часть апарт-комплексов в статус многофункциональных жилых комплексов и впоследствии ограничить строительство такого формата «жилья».
Главными дискуссионными темами являются: методика классификации комплексов с апартаментами, которая даст представление о формальных требованиях государства к апартаментам «жилого назначения» и позволит застройщикам доработать концепции своих проектов, а также вопрос о полном запрете строительства подобной недвижимости в будущем. Таким образом, пока нет конкретного текста законопроекта с точными формулировками, судьба апартаментов может еще несколько раз поменяться – от негативной (полный запрет строительства) до позитивной (формального приравнивания к жилью и выработка требований к новым проектам с апартаментами)».
Увеличение количества сделок с апартаментами
Несмотря на неоднозначную ситуацию вокруг апартаментов, спрос на данный формат недвижимости растет – за 2020 год было зарегистрировано более 5 тыс. договоров долевого участия по апартаментам комфорт- и бизнес-класса (для сравнения в 2019 году – 3,4 тыс. ДДУ, в 2018 – 3,9 тыс. ДДУ). Число заключенных сделок выросло на 49%, в то время как годовой прирост сделок с жильем (квартиры всех классов в старых границах Москвы) составил 18%, а, в частности, спрос на квартиры бизнес-класса увеличился на 41%. Однако нельзя утверждать, что апартаменты пользуются большим спросом у покупателей, чем квартиры. Столь высокий темп прироста количества сделок по апартаментам объясняется небольшим размером этого рынка – в массовом сегменте продано более 32 тыс. квартир, в бизнес-классе – более 21 тыс. квартир.
Умеренный рост цен
В условиях стремительного наращивания цен на квартиры комфорт- и бизнес-класса, рынок апартаментов демонстрирует довольно скромные показатели. В массовом сегменте апартаментов средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась на 4,5% за год до 193,6 тыс. руб./кв. м (при динамике аналогичного сегмента квартир +18,7%), а в бизнес-классе – на 4,1% до 260,5 тыс. руб./кв. м (при динамике квартир бизнес-класса +24,4%). Тем не менее, в случае приравнивания части апарт-комплексов к жилью, возможен резкий скачек цен, компенсирующий низкие темпы роста в 2020 году.
Прогноз
«Развитие рынка полностью зависит от того, как именно будут «легализованы» апартаменты властями, а также какая судьба ждет новые апарт-комплексы, – резюмирует Мария Литинецкая. – Здесь может быть несколько сценариев. Наиболее вероятно, что до принятия закона застройщики будут наращивать объемы строительства и активно выводить на рынок новые объекты – стараться успеть стартовать до новых «правил игры». В случае приравнивания апартаментов к жилью, мы ожидаем рост цен на построенные и на строящиеся апарт-комплексы до сопоставимого уровня стоимости квартир в локации. В случае запрета строительства апартаментов, застройщики попытаются вместо них построить жилье со всей сопутствующей инфраструктурой, но для этого нужно разработать новую исходно-разрешительную документацию, что займет около двух лет и потребует дополнительных вложений. Вероятнее всего девелоперы откажутся от реализации части перспективных проектов, ставших нерентабельными в новых условиях. Таким образом, запрет на строительство в конечном счете ограничит новое предложение на рынке».
Циан проанализировал спрос на первичном рынке недвижимости России в третьем квартале 2020 года, по свежим данным, опубликованным Росреестром 17 ноября. В сравнении с 3 кв. 2019 года продажи выросли на 29% в целом по РФ. Одновременно в 30 регионах льготная ипотека «не сработала»: число сделок снизилось или же не было продаж вовсе. 37% сделок в РФ прошло с открытием эскроу-счетов.
- В 3 кв. 2020 года заключено 209,9 тыс. ДДУ на первичном рынке РФ (+29% за год, +60% за квартал). Без учета столичного региона - Москвы и Московской области - прирост существенно ниже (+24% за год и +46% за квартал). Льготная ипотека не помогла установить новый рекорд. Количество сделок в 3 кв. 2020 года – на 14% меньше, чем во 2 кв. 2019 года (перед вступлением поправок в 214-ФЗ).
- В 1-3 кв. 2020 года на первичном рынке РФ заключено 489 тыс. ДДУ – это на 19% ниже, чем в 1-3 кв. 2019 года На 3 квартал пришлось 43% всех сделок.
- Наибольшее число ДДУ по итогам 3 кв. 2020 года зафиксировано в Москве (14,7% сделок от общего числа по РФ), Московской области (10,9%), Санкт-Петербурге (8,5%). Из десятки лидирующих по продажам субъектов только Санкт-Петербург ухудшил показатели продаж.
- Льготная ипотека не смогла поддержать рынок в 30 российских субъектах: в шести из них не заключено ни одного ДДУ. Еще в 24 число сделок в 3 кв. 2020 года снизилось в годовой динамике.
- С открытием эскроу-счетов прошло 37% сделок в 3 кв. 2020 года. В Москве на сделки с эскроу-счетами пришлось 30% ДДУ, в Московской области – 15%. В Санкт-Петербурге – 12%, Ленинградской области – 41%.
- В трех из восьми федеральных округах продажи за год снизились.
Статистика Росреестра учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.
1. НЕ рекордный спрос: льготная ипотека не помогла установить новый максимум по количеству сделок в РФ. В 2019 году спрос был выше
В 3 кв. 2020 года на первичном рынке в целом по всей России зарегистрировано 209,86 тыс. ДДУ – в это число входят сделки с физическими и юридическими лицами на покупку квартир, апартаментов, машино-мест и других объектов долевого строительства. В годовой динамике (в сравнении с 3 кв. 2019 года) спрос вырос на 29% (тогда было заключено 162,6 тыс. ДДУ). В сравнении с предыдущим 2 кв. 2020 года количество ДДУ в РФ оказалось больше на 60%, в сравнении с 1 кв. 2020 года - больше на 42%.
Впрочем, третий квартал оказался рекордным только за последний год. Несмотря на льготную ипотеку, число сделок оказалось ниже, чем во 2 кв. 2019 года на 14% – это был последний квартал перед вступлением в силу новых поправок в 214-ФЗ. Тогда, опасаясь резкого роста цен на жилье, активность клиентов была выше текущей, несмотря на то, что ипотека на новостройки выдавалась под стандартный процент (9,82% в июне 2019 года). Часть сделок второго квартала прошлого года прошла “внутри застройщиков”, однако на такие сделки приходилось не более 20% от общего объема. Соответственно, даже если сделать поправку на такие сделки, текущая активность покупателей-физлиц на рынке сопоставима, но не максимальна - льготная ипотека только поддерживает спрос.
Без учета столичного региона (Москвы и Московской области) прирост спроса в годовой динамике еще ниже - на уровне 24% с сравнении с 3 кв. 2019 года. Это на 5 п.п. ниже, чем в целом рост по РФ с учетом столичной агломерации (29%).
Количество ДДУ в РФ в 2019-2020 гг.
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Всего в 1-3 кв. 2020 года на первичном рынке РФ заключено 489 тыс. ДДУ – это на 19% ниже, чем в 1-3 кв. 2019 года (607,1 тыс. ДДУ). На третий квартал пришлось 43% всех сделок 2020 года.
Количество ДДУ в РФ в 2019-2020 гг.
|
|
2019 |
2020 |
Динамика за год |
|
1 кв. |
201,6 |
147,8 |
-27% |
|
2 кв. |
242,8 |
131,3 |
-46% |
|
3 кв. |
162,7 |
209,9 |
29% |
|
1-3 кв. |
607,1 |
489,0 |
-19% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
2. Из лидирующих по продажам субъектов только в Санкт-Петербурге снизился спрос
В 3 квартале 2020 года в десятке лидирующих по количеству ДДУ регионов зарегистрировано 124,1 тыс. сделок (59% от общего количества). По сравнению с прошлым годом концентрация сделок в регионах-лидерах не изменилась (год назад на 10 регионов-лидеров также приходилось 59% ДДУ).
Лидерами по числу сделок в 3 кв. 2020 года стали Москва (14,7% сделок от общего числа по РФ), Московская область (10,9%), Санкт-Петербург (8,5%), Краснодарский край (6,1%) и Новосибирская область (3,8%). В десятку также вошли Свердловская, Ростовская, Ленинградская, Тюменская области, Татарстан.
Из лидирующих регионов только в Санкт-Петербурге показатели 3 кв.2020 года оказались хуже, чем в 3 кв. 2019 года. Падение составило 11%. Эксперты связывают отрицательную динамику со структурой предложения. По подсчетам Циан, в 2020 году за первые 10 месяцев 2020 года в Санкт-Петербурге стартовали продажи порядка 3 млн кв. м квартир и апартаментов, тогда как в прошлом году – около 7 млн кв. м. Последний раз столь незначительный объем новых корпусов фиксировался в 2016 году (2,7 млн).
Среди лидирующих субъектов лидерами по приросту спроса в годовой динамике стал Татарстан (+79%), Новосибирская (+58%) и Ростовская области (+57%). В Москве прирост – 43%, Московской области – 50%.
Список лидирующих субъектов с прошлого года практически не изменился – в десятку вошёл Татарстан, вытеснивший Воронежскую область.
Динамика ДДУ в регионах-лидерах по спросу за 3 кв. 2020 (3 кв. 2020 года/3 кв. 2019 года)
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
3. Льготная ипотека не смогла поддержать рынок в 30 российских субъектах
Рекордно низкие ставки по ипотеке привели к росту активности покупателей. Но далеко не во всех регионах субсидирование смогло увеличить сделки в новостройках. В шести субъектах РФ в 3 кв. 2020 года не зарегистрировано ни одного ДДУ: Мурманская область, Карачаево-Черкесия, Тыва, Камчатский край, Магаданская область и Чукотский АО, Еврейская АО. Еще в 24 субъектах количество сделок в 3 кв. 2020 года в сравнении с 3 кв. 2019 года снизилось. Таким образом, льготное кредитование не стало «спасательным кругом» для трех десятков российских регионов, где продажи новостроек продолжают снижаться, несмотря на рекордно низкие за всю историю ставки по кредиту. Наибольшая доля регионов с отрицательной динамикой спроса – в Северо-Кавказском ФО, Сибирском и Дальневосточном ФО.
Лидерами по росту спроса стала Томская область (в 15 раз больше сделок, чем годом ранее), Кемеровская область (в три раза больше ДДУ) и Саратовская область (в 2,2 раза больше ДДУ). Такой значительный прирост связан с изначально невысокими продажами в прошлом году.
Регионы с наибольшим приростом сделок (топ-10) в 3 кв. 2020 года
|
Регион |
Число ДДУ. 3 кв. 2019 |
Число ДДУ. 3 кв. 2020 |
Прирост в сравнении с 3 кв. 2019 года |
|
Томская область |
13 |
193 |
1385% |
|
Кемеровская область |
235 |
739 |
214% |
|
Саратовская область |
719 |
1 613 |
124% |
|
Челябинская область |
1 431 |
2 970 |
108% |
|
Удмуртская Республика |
1 188 |
2 353 |
98% |
|
Пермский край |
2 256 |
4 433 |
96% |
|
Республика Калмыкия |
54 |
106 |
96% |
|
Брянская область |
759 |
1 472 |
94% |
|
Алтайский край |
1 524 |
2 949 |
94% |
|
Орловская область |
502 |
956 |
90% |
|
Республика Татарстан |
3 559 |
6 353 |
79% |
|
Республика Крым и Севастополь |
1 552 |
2 676 |
72% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Наибольшее падение сделок в годовой динамике зафиксировано в Ингушетии (-90%, где прошли всего 3 сделки), Чечне (-77%, 26 ДДУ), Мордовии (-61%, 67 ДДУ). Только в двух из десятка регионов с наибольшим падением сделок, число ДДУ превысило тысячу за квартал. Это Иркутская область (-48%, 1,57 тыс. сделок) и Якутия (-20%, 1,23 тыс. сделок).
Регионы с максимальным годовым падением сделок (топ-10) в 3 кв. 2020 года
|
Регион |
Число ДДУ. 3 кв. 2019 |
Число ДДУ. 3 кв. 2020 |
Снижение в сравнении с 3 кв. 2019 года |
|
Республика Ингушетия |
31 |
3 |
-90% |
|
Чеченская Республика |
114 |
26 |
-77% |
|
Республика Мордовия |
172 |
67 |
-61% |
|
Республика Дагестан |
455 |
203 |
-55% |
|
Республика Алтай |
39 |
19 |
-51% |
|
Иркутская область |
3 032 |
1 570 |
-48% |
|
Псковская область |
616 |
329 |
-47% |
|
Хабаровский край |
1 035 |
697 |
-33% |
|
Республика Марий Эл |
986 |
771 |
-22% |
|
Республика Саха (Якутия) |
1 537 |
1 226 |
-20% |
|
Смоленская область |
969 |
776 |
-20% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
4. 37% ДДУ на первичном рынке заключены с эскроу-счетами
В 3 кв. 2020 года 37% ДДУ были заключены с открытием эскроу-счетов в целом по РФ. Для сравнения – в 3 кв. 2019 года доля составляла всего 8%. Не всего регионы активно переходят на новые правила. В четырех регионах, где прошла хотя бы одна сделка на первичном рынке, не зарегистрировано ни одного договора по новым правилам: Кабардино-Балкарская Республика, Чечня, Омская область, Забайкальский край.
Абсолютно все сделки с открытием эскроу-счетов прошли в 3 кв. 2020 года в Калмыкии, Ингушетии и Мордовии. 97% сделок с эскроу-счетами заключены в Ямало-Ненецком АО и Курганской области. В Москве на сделки с эскроу-счетами пришлось 30% ДДУ, в Московской области – 15%. В Санкт-Петербурге – 12%, Ленинградской области – 41%.
Регионы с наибольшей долей сделок с эскроу-счетами в 3 кв. 2020 года
|
Регион |
Доля ДДУ с эскроу-счетами |
Число ДДУ |
ДДУ по эскроу |
|
Республика Калмыкия |
100% |
106 |
106 |
|
Республика Ингушетия |
100% |
3 |
3 |
|
Республика Мордовия |
100% |
67 |
67 |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
97% |
156 |
152 |
|
Курганская область |
97% |
257 |
249 |
|
Томская область |
84% |
193 |
163 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
83% |
2 606 |
2 161 |
|
Тюменская область |
82% |
5 617 |
4 612 |
|
Оренбургская область |
74% |
1 391 |
1 035 |
|
Приморский край |
72% |
1 425 |
1 026 |
|
Хабаровский край |
72% |
697 |
501 |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Доля эскроу-счетов по регионам РФ в 3 кв. 2020 года
5. В трех из восьми федеральных округах продажи падают
В 3 кв. 2020 года в годовой динамике продажи снизились в трех из восьми федеральных округах: Северо-Западном (-2%), Северо-Кавказском (-2%) и Дальневосточном ФО (-10%). Причем в последнем действует «дальневосточная ипотека» под 2% годовых.
Динамика числа сделок по федеральным округам и кол-во сделок на 100 тыс. человек
|
Федеральный округ |
ДДУ в 3 кв. 2020 |
Доля от общего количества ДДУ |
Динамика относительно 3 кв. 2019 |
Число сделок на 100 тыс. населения |
|
Центральный ФО |
74 829 |
36% |
39% |
190 |
|
Северо-Западный ФО |
31 758 |
15% |
-2% |
227 |
|
Южный ФО |
24 485 |
12% |
36% |
149 |
|
Северо-Кавказский ФО |
2 930 |
1% |
-2% |
30 |
|
Приволжский ФО |
36 675 |
17% |
55% |
125 |
|
Уральский ФО |
17 397 |
8% |
36% |
141 |
|
Сибирский ФО |
17 327 |
8% |
25% |
101 |
|
Дальневосточный ФО |
4 455 |
2% |
-10% |
55 |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
По подсчетам Циан, наибольшее число сделок по федеральным округам в 3 кв.2020 года пришлось на Центральный ФО – 36% сделок. В пересчете же на численность населения лидером оказывается Северо-Западный ФО (227 сделок на 100 тыс. жителей). Для сравнения – в Центральном округе прошло 190 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 30 ДДУ на 100 тыс. человек.
«Льготное кредитование не стало универсальным решением поддержки строительной отрасли и жителей во всех регионах, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Рекордные продажи сегодня наблюдаются в экономически благополучных субъектах с относительно высоким уровнем доходов населения и девелоперской активностью. Одновременно треть регионов столкнулась с падением спроса. Только за счет субсидирования не удается поддержать прошлогодний «допандемийный» уровень продаж, что связано не только с обеднением населения, но и существенным ростом цен на первичном рынке. Без учета столичного региона спрос выше прошлогоднего всего на четверть, то есть минимальная ставка не стала причиной рекордного спроса на фоне общего негативного фона. В сравнении с прошлым годом (1-3 кварталами) текущие продажи в регионах хуже на 21%. Поэтому даже за счет пролонгации субсидирования достичь прошлогодних показателей вряд ли удастся».
Динамика сделок на первичном рынке России в III квартале 2020 года
|
Субъект |
Кол-во ДДУ |
Доля сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва |
Динамика в сравн. С 3 кв. 2019 |
|
3 кв. 2020 |
3 кв. 2020 |
||
|
Российская Федерация |
209 856 |
37% |
29% |
|
Центральный федеральный округ |
74 829 |
28% |
39% |
|
Москва |
30 788 |
30% |
43% |
|
Московская область |
22 814 |
15% |
50% |
|
Воронежская область |
4 213 |
53% |
-10% |
|
Рязанская область |
3 271 |
4% |
41% |
|
Владимирская область |
1 725 |
23% |
60% |
|
Брянская область |
1 472 |
27% |
94% |
|
Тульская область |
1 381 |
12% |
49% |
|
Ярославская область |
1 316 |
50% |
31% |
|
Тверская область |
1 263 |
63% |
30% |
|
Калужская область |
1 143 |
42% |
15% |
|
Липецкая область |
1 037 |
46% |
50% |
|
Орловская область |
956 |
62% |
90% |
|
Тамбовская область |
786 |
61% |
-4% |
|
Смоленская область |
776 |
56% |
-20% |
|
Ивановская область |
530 |
26% |
2% |
|
Белгородская область |
479 |
27% |
23% |
|
Курская область |
474 |
47% |
66% |
|
Костромская область |
405 |
56% |
20% |
|
Северо-Западный федеральный округ |
31 758 |
20% |
-2% |
|
Санкт-Петербург |
17 746 |
12% |
-11% |
|
Ленинградская область |
6 059 |
41% |
25% |
|
Калининградская область |
3 077 |
21% |
28% |
|
Архангельская область и Ненецкий АО |
1 714 |
4% |
-18% |
|
Вологодская область |
1 209 |
34% |
27% |
|
Республика Карелия |
853 |
34% |
33% |
|
Республика Коми |
437 |
57% |
-19% |
|
Новгородская область |
334 |
37% |
20% |
|
Псковская область |
329 |
6% |
-47% |
|
Мурманская область |
нет сделок |
||
|
Южный федеральный округ |
24 485 |
46% |
36% |
|
Краснодарский край |
12 751 |
38% |
21% |
|
Ростовская область |
6 243 |
55% |
57% |
|
Республика Крым и Севастополь |
2 676 |
61% |
72% |
|
Волгоградская область |
1 625 |
64% |
51% |
|
Республика Адыгея |
779 |
12% |
50% |
|
Астраханская область |
305 |
35% |
-8% |
|
Республика Калмыкия |
106 |
100% |
96% |
|
Северо-Кавказский федеральный округ |
2 930 |
38% |
-2% |
|
Республика Дагестан |
203 |
40% |
-55% |
|
Республика Ингушетия |
3 |
100% |
-90% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
74 |
0% |
-12% |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
нет сделок |
||
|
Республика Северная Осетия - Алания |
436 |
5% |
46% |
|
Чеченская Республика |
26 |
0% |
-77% |
|
Ставропольский край |
2 188 |
46% |
10% |
|
Приволжский федеральный округ |
36 675 |
54% |
55% |
|
Республика Татарстан |
6 353 |
51% |
79% |
|
Республика Башкортостан |
5 325 |
31% |
45% |
|
Пермский край |
4 433 |
64% |
96% |
|
Самарская область |
3 769 |
50% |
39% |
|
Нижегородская область |
3 129 |
64% |
63% |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
2 606 |
83% |
54% |
|
Удмуртская Республика |
2 353 |
46% |
98% |
|
Пензенская область |
2 169 |
68% |
28% |
|
Саратовская область |
1 613 |
33% |
124% |
|
Кировская область |
1 446 |
58% |
50% |
|
Оренбургская область |
1 391 |
74% |
2% |
|
Ульяновская область |
1 250 |
59% |
65% |
|
Республика Марий Эл |
771 |
55% |
-22% |
|
Республика Мордовия |
67 |
100% |
-61% |
|
Уральский федеральный округ |
17 397 |
49% |
36% |
|
Свердловская область |
7 701 |
27% |
27% |
|
Тюменская область |
5 617 |
82% |
34% |
|
Челябинская область |
2 970 |
48% |
108% |
|
Ханты-Мансийский АО |
696 |
12% |
-16% |
|
Курганская область |
257 |
97% |
68% |
|
Ямало-Ненецкий АО |
156 |
97% |
5% |
|
Сибирский федеральный округ |
17 327 |
39% |
25% |
|
Новосибирская область |
7 985 |
38% |
58% |
|
Алтайский край |
2 949 |
42% |
94% |
|
Красноярский край |
2 889 |
43% |
-6% |
|
Иркутская область |
1 570 |
44% |
-48% |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
739 |
29% |
214% |
|
Омская область |
628 |
0% |
-8% |
|
Республика Хакасия |
355 |
71% |
42% |
|
Томская область |
193 |
84% |
1385% |
|
Республика Алтай |
19 |
58% |
-51% |
|
Республика Тыва |
нет сделок |
||
|
Дальневосточный федеральный округ |
9 038 |
26% |
-23% |
|
Приморский край |
1 425 |
72% |
15% |
|
Республика Саха (Якутия) |
1 226 |
31% |
-20% |
|
Хабаровский край |
697 |
72% |
-33% |
|
Сахалинская область |
396 |
70% |
6% |
|
Республика Бурятия |
395 |
53% |
-2% |
|
Забайкальский край |
180 |
0% |
-16% |
|
Амурская область |
136 |
67% |
12% |
|
Еврейская АО |
нет сделок |
||
|
Камчатский край |
нет сделок |
||
|
Магаданская обл. и Чукотский АО |
нет сделок |
||
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в Санкт-Петербурге в третьем квартале значительно вырос спрос на несервисные апартаменты, предназначенные для собственного проживания. В то же время, снижение турпотока поставило под вопрос существующие программы доходности сервисных апартаментов.
В третьем квартале спрос на городские апартаменты вернулся к докризисным показателям после драматического снижения во втором квартале. Так, если в первом квартале 2020 года объем реализованных площадей на первичном рынке апартаментов составлял 26,7 тыс. кв. м, в апреле-июне продажи апартаментов снизились до 11 тыс. кв. м. По итогам третьего квартала уровень спроса восстановился до 27 тыс. кв. м.
Хотя объем проданной площади превысил уровень первого квартала, количество реализованных лотов уменьшилось с 1 000 до 700 юнитов, что говорит об увеличении площади каждого проданного лота. Так, средняя площадь реализованного апартамента выросла с 26 кв. м в первом квартале 2020 года до 38 кв. м в третьем квартале 2020 года.
Это связано с изменением структуры спроса – в третьем квартале покупатели проявляли повышенный интерес к несервисным апартаментам, предназначенным для собственного проживания (buy-to-live). Так, за июль-сентябрь доля несервисных апартаментов в общем объеме спроса составила 45%, что на 19% выше показателя первого квартала 2020 года. Преимущественным спросом пользовались проекты бизнес- и элит-класса – на них пришлось 66% от количества реализованных несервисных апартаментов. Например, в проекте Royal Park за третий квартал было продано 37 элитных апартаментов площадью более 3 200 кв. м.
«На фоне рекордного роста цен на первичном рынке жилья многие покупатели стали рассматривать альтернативные варианты – вторичное жилье и апартаменты. За счет снижения ключевой ставки ЦБ ипотечные предложения стали более привлекательными и в этих сегментах, – поясняет Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – Смещение спроса в сторону несервисных апартаментов также логично: покупатели рассчитывают на надежное вложение средств, нежели на доход. Как правило, комплексы апартаментов бизнес- и элит-класса расположены в локациях, где стоимость качественной недвижимости будет долгосрочно расти. В то же время, нулевой турпоток во время пандемии поставил под сомнение существующие программы доходности в некоторых проектах сервисных апартаментов».
Что касается цен, максимальную динамику показали несервисные апартаменты комфорт-класса, где за год средний показатель вырос на 26% и составил 153 тыс. руб./кв. м. В бизнес-классе показатель за год увеличился на 8% - до 205 тыс. руб./кв. м. Для сравнения, в третьем квартале стоимость жилой недвижимости бизнес-класса составила 198 тыс. руб./кв. м, премиум-класса – 280 тыс. руб./кв. м.
Рост цен в несервисных апартаментах комфорт-класса обусловлен повышением уровня готовности проектов при отсутствии нового предложения, а также изменением состава экспозиции – были завершены продажи в проектах с низкой стоимостью. Повышение стоимости несервисных апартаментов бизнес-класса связано с дефицитом предложения: по состоянию на конец сентября в стадии продаж находилось чуть более 100 тыс. кв. м.
Что касается сервисных апартаментов (buy-to-let), прирост средней стоимости квадратного метра в проектах комфорт- и бизнес-класса составил 24% и 4% соответственно. В абсолютных выражениях цены достигли 145 тыс. руб./кв. м в комфорт-классе и 198 тыс. руб./кв. м – в бизнес-классе. Помимо повышения уровня готовности проектов и перехода на проектное финансирование, на рост цен также повлияло улучшение концепций новых проектов – девелоперы активнее привлекали международных операторов для управления апарт-отелями.
«Пандемия и значительное снижение туристического потока сделали вопрос реальной доходности сервисных апартаментов наиболее актуальным. Теперь при выборе проекта для инвестиций интерес покупателей все больше будет смещаться в сторону девелоперов и управляющих компаний, в портфелях которых уже имеются успешно функционирующие проекты», – заключает Андрей Косарев.
В 2020 году рынок апартаментов пополнился тремя объектами – cOASIS Vertical, новый корпус в составе комплекса апартаментов VALO, а также комплекс элитных несервисных апартаментов «Дом Балле» от компании «Мега Хаус». При этом проекты cOASIS Vertical и VALO будут работать под международными брендами – Ramada Encore от Wyndham и Mercure от AccorHotels соответственно. С начала года в эксплуатацию были введены два проекта апартаментов общей площадью 47,7 тыс. кв. м – YE'S Marata (ГК «Пионер») и Vertical We&I (Becar). Оба комплекса начали функционировать в третьем квартале 2020 года.
На данный момент объем первичного рынка апартаментов составляет более 700 тыс. кв. м в 32 проектах. Более 75% от этого объема сосредоточено в 19 проектах сервисного формата.
