«Метриум»: Итоги года на рынке апартаментов
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 27,3%. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов комфорт-класса составила 193 570 руб./кв. м (+1,5% за квартал; +4,5% за год), бизнес-класса – 260 540 руб./кв. м (+1% за квартал; +4,1% за год).
По данным «Метриум», по итогам 2020 года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса в реализации находилось 69 проектов. Совокупный объем предложения составил около 5 350[1] лотов общей площадью 302,5 тыс. кв. м. За последний год число экспонируемых лотов сократилось на 27,3%, а продаваемая площадь – на 27,5%. Подобная динамика обусловлена сужением рынка на фоне растущей активности покупателей.
За отчетный период в реализацию поступило 14 новых проектов, что соответствует среднерыночным показателям прошлых лет. Однако новый объем предложения не смог компенсировать возросший спрос, что и привело к наблюдаемому дефициту предложения.
Новые проекты на первичном рынке апартаментов в 2020 году
|
№ |
Название |
Девелопер |
Класс |
Округ |
Старт продаж |
|
1 |
Мята |
ГК МИЦ |
массовый |
САО |
1 кв. 2020 |
|
2 |
MONODOM FAMILY |
Sun Development |
бизнес |
ЮВАО |
1 кв. 2020 |
|
3 |
Новоданиловская, 8 |
Группа Самолет |
бизнес |
ЮАО |
1 кв. 2020 |
|
4 |
Волоколамское 24 |
ГК ПИК |
массовый |
СЗАО |
1 кв. 2020 |
|
5 |
Саяны-Парк |
Частный девелопер |
массовый |
СВАО |
1 кв. 2020 |
|
6 |
MySpace на Фестивальной |
MySpace Development |
массовый |
САО |
2 кв. 2020 |
|
7 |
Правда |
Группа ПСН |
бизнес |
САО |
2 кв. 2020 |
|
8 |
KAZAKOV Grand Loft |
Колди |
бизнес |
ЦАО |
3 кв. 2020 |
|
9 |
LOFT Вольный |
Частный девелопер |
массовый |
ВАО |
3 кв. 2020 |
|
10 |
Anna Mons Apartments |
Частный девелопер |
бизнес |
ЦАО |
3 кв. 2020 |
|
11 |
Амарант |
ГК МИЦ |
бизнес |
ЦАО |
3 кв. 2020 |
|
12 |
Резиденция Сокольники |
ТК АЛЛАДИН |
бизнес |
ВАО |
4 кв. 2020 |
|
13 |
B’aires |
СЗ ПРОГРЕСС |
бизнес |
СЗАО |
4 кв. 2020 |
|
14 |
Monodom Lake[2] |
SUN DEVELOPMENT |
бизнес |
САО |
4 кв. 2020 |
Источник: «Метриум»
К концу 2020 года лидерами по количеству апартаментов в экспозиции стали: СВАО, сохранивший первое место с 32% (-7,5 п.п. за год); САО, который также занимает вторую позицию, как и годом ранее с долей в 18,4% (-2,2 п.п. за год); СЗАО, сместивший ЮАО с третьей строчки рейтинга, с долей в 14,9% (+9,9 п.п.). В трех лидирующих округах сконцентрировано 65,4% предложения, однако в первых двух округах за прошедший год произошло сокращение долей из-за высокого спроса. Так в САО вышло 4 новых проекта («Мята», «MySpace на Фестивальной», «Правда», Monodom Lake), но при этом доля сократилась на 2,2 п.п. В некоторых округах предложение превысило локальный спрос, например, в СЗАО наблюдалось увеличение предложения в связи с выходом проектов «Волоколамское 24» и B’aires. Заметный рост доли на 5 п.п. продемонстрировал ВАО, где начались продажи апарт-комплексов «Резиденция Сокольники» и «LOFT Вольный». Доли остальных округов варьировались от 3,7% до 8,8%.
В структуре предложения по-прежнему больше половины занимают лоты бизнес-класса. В связи с активным выходом новых проектов их доля увеличилась на 4,5 п.п. и составила 55,2%. По сравнению с декабрем 2019 года, доля массового сегмента сократилась до 44,8%.
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] В настоящее время в проекте ведется бронирование апартаментов
В структуре предложения по стадиям строительной готовности превалирующий объем апартаментов по-прежнему сконцентрирован в новостройках на этапе отделочных работ – 38,9% (+8,2 п.п). Существенно сократилась доля лотов в корпусах на стадии монтажа этажей и в готовых домах – 24,8% (-5,6 п.п.) и 18,6% (-2,7 п.п.) соответственно. Изменение структуры предложения по итогам года связано с высокими темпами строительства объектов, в частности вышедших на рынок в конце прошлого года. Доля апартаментов на начальной стадии строительства по итогам года осталась на том же уровне (17,7%, +0,1 п.п.).
По итогам года доля лотов с полной или частичной отделкой выросла с 22,6% до 34,4%. К концу IV квартала 27,2% всех апартаментов в новостройках реализовывались с отделкой (+2,2 п.п.). Еще 7,2% – с отделкой white box (+5,5 п.п.). Несмотря на то, что более половины всех комплексов, вышедших на рынок в течение года, реализуются с полной или частичной отделкой, доля апартаментов без отделки остается преобладающей (65,6%, -7,7 п.п.).
По наблюдениям аналитиков «Метриум», в 2020 году рынок апартаментов демонстрировал умеренный прирост цен в отличии от квартир аналогичных классов. Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов комфорт-класса составила 193 570 руб./кв. м (+1,5% за квартал; +4,5% за год), а в бизнес-классе – 260 540 руб./кв. м (+1% за квартал; +4,1% за год).
Столь незначительный рост цен по итогам года обусловлен, прежде всего, неопределенностью будущего данного формата недвижимости. В 2021 году планируется рассмотрение законопроекта, который должен закрепить правовой статус апартаментов и внести ясность относительно прописки фактически проживающих людей и самой возможности строить апарт-комплексы (сейчас анонсированы планы о запрете строительства недвижимости такого формата).
В конце 2020 года самые доступные апартаменты предлагались в следующих комплексах:
– «MySpace на Фестивальной» (САО / Ховрино): студия площадью 11,5 кв. м за 2,4 млн руб.;
– «Саяны-Парк» (СВАО / Ярославский): студия площадью 14,4 кв. м за 3,2 млн руб.;
– «Станция» (ЮАО / Чертаново Северное): студия площадью 18,4 кв. м за 3,3 млн руб.
Самые дорогие лоты отмечены в проектах:
– Alcon Tower (САО / Беговой): пентхаус площадью 248,7 кв. м за 124,3 млн руб.;
– Маршал (СЗАО / Щукино): пентхаус площадью 376,4 кв. м за 85,1 млн руб.;
– «ВТБ Арена Парк» (САО / Аэропорт): апартамент с 3 спальнями и террасой площадью 236,8 кв. м за 78,4 млн руб.
Основные тенденции 2020 года
Определение правового статуса апартаментов
«Обсуждение правового статуса апартаментов ведется уже давно, тем не менее, реальных шагов от представителей исполнительной власти в этом направлении до сих пор не предпринято, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – С юридической точки зрения апартаменты – это нежилые помещения, не относящиеся к жилому фонду, но фактически используются для проживания. Определение апартаментов не закреплено законодательно, поэтому до октября 2021 года планируется внести поправки, которые учтут их фактическое использование и урегулируют статус. Основная текущая повестка заключаются в том, чтобы перевести какую-то часть апарт-комплексов в статус многофункциональных жилых комплексов и впоследствии ограничить строительство такого формата «жилья».
Главными дискуссионными темами являются: методика классификации комплексов с апартаментами, которая даст представление о формальных требованиях государства к апартаментам «жилого назначения» и позволит застройщикам доработать концепции своих проектов, а также вопрос о полном запрете строительства подобной недвижимости в будущем. Таким образом, пока нет конкретного текста законопроекта с точными формулировками, судьба апартаментов может еще несколько раз поменяться – от негативной (полный запрет строительства) до позитивной (формального приравнивания к жилью и выработка требований к новым проектам с апартаментами)».
Увеличение количества сделок с апартаментами
Несмотря на неоднозначную ситуацию вокруг апартаментов, спрос на данный формат недвижимости растет – за 2020 год было зарегистрировано более 5 тыс. договоров долевого участия по апартаментам комфорт- и бизнес-класса (для сравнения в 2019 году – 3,4 тыс. ДДУ, в 2018 – 3,9 тыс. ДДУ). Число заключенных сделок выросло на 49%, в то время как годовой прирост сделок с жильем (квартиры всех классов в старых границах Москвы) составил 18%, а, в частности, спрос на квартиры бизнес-класса увеличился на 41%. Однако нельзя утверждать, что апартаменты пользуются большим спросом у покупателей, чем квартиры. Столь высокий темп прироста количества сделок по апартаментам объясняется небольшим размером этого рынка – в массовом сегменте продано более 32 тыс. квартир, в бизнес-классе – более 21 тыс. квартир.
Умеренный рост цен
В условиях стремительного наращивания цен на квартиры комфорт- и бизнес-класса, рынок апартаментов демонстрирует довольно скромные показатели. В массовом сегменте апартаментов средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась на 4,5% за год до 193,6 тыс. руб./кв. м (при динамике аналогичного сегмента квартир +18,7%), а в бизнес-классе – на 4,1% до 260,5 тыс. руб./кв. м (при динамике квартир бизнес-класса +24,4%). Тем не менее, в случае приравнивания части апарт-комплексов к жилью, возможен резкий скачек цен, компенсирующий низкие темпы роста в 2020 году.
Прогноз
«Развитие рынка полностью зависит от того, как именно будут «легализованы» апартаменты властями, а также какая судьба ждет новые апарт-комплексы, – резюмирует Мария Литинецкая. – Здесь может быть несколько сценариев. Наиболее вероятно, что до принятия закона застройщики будут наращивать объемы строительства и активно выводить на рынок новые объекты – стараться успеть стартовать до новых «правил игры». В случае приравнивания апартаментов к жилью, мы ожидаем рост цен на построенные и на строящиеся апарт-комплексы до сопоставимого уровня стоимости квартир в локации. В случае запрета строительства апартаментов, застройщики попытаются вместо них построить жилье со всей сопутствующей инфраструктурой, но для этого нужно разработать новую исходно-разрешительную документацию, что займет около двух лет и потребует дополнительных вложений. Вероятнее всего девелоперы откажутся от реализации части перспективных проектов, ставших нерентабельными в новых условиях. Таким образом, запрет на строительство в конечном счете ограничит новое предложение на рынке».
Несмотря на экстремальные испытания 2020 года, участники рынка жилья и строительства в России в целом завершили уходящий год в плюсе. Однако высокая неопределенность сохраняется, поэтому застройщикам, риелторам и покупателям жилья следует готовиться к возможным хорошим и плохим новостям. О наиболее вероятных черных и белых «лебедях» 2021 года рассказывают эксперты «Метриум».
«Черные лебеди»
Новая волна пандемии коронавируса
Распространение коронавирусной инфекции продолжит оказывать влияние на все сферы жизни в 2021 году. По словам экспертов Всемирной организации здравоохранения (ВОЗ), коронавирус будет мутировать и приобретать новые свойства, влияющие на скорость его распространения или тяжесть протекания инфекции. Новый «британский» штамм уже вынудил правительство Соединенного Королевства ввести очередной локдаун, а власти многих стран ограничили сообщение с Британскими островами.
Нельзя исключать, что мутация коронавируса спровоцирует введение новых ограничительных мер, похожих на карантин или режим самоизоляции в 2020 году. В России такие действия привели к резкому сокращению активности на рынке жилья в апреле-мае, когда, по подсчетам экспертов «Метриум», число сделок сократилось на 60-70% по сравнению с нормальным для этого периода уровнем спроса. Помимо этого, на некоторое время были остановлены стройки, что также негативно сказалось на сроках ввода жилья.
В 2021 году вероятность повторения жестких карантинных мер меньше, о чем свидетельствует отсутствие локдауна во вторую более массовую волну заболеваний осенью и зимой. Тем не менее полностью исключать такой сценарий нельзя. В этом случае спрос на жилье может также существенно снизиться, а рост цен на некоторое время прервется.
Повышение платы за изменение вида разрешенного использования земли
В ноябре 2020 года власти Москвы ввели новые правила, по которым девелоперы жилья меняют вид разрешенного использования земельного участка под строительство. В формулу расчета стоимости для этой процедуры внесены коэффициенты, заметно повышающие расходы застройщика. Если раньше плата за смену ВРИ в Москве составляла в среднем до 60-80% кадастровой стоимости участка (в зависимости от плотности застройки участка), то теперь она выросла до 120-160% (в два раза) и зависит от местоположения земельного участка (строить в центре стало ощутимо дороже) и назначения вновь возводимой недвижимости. В Новой Москве плата за смену ВРИ увеличится в восемь раз. По расчетам экспертов «Метриум», маржинальность девелоперских проектов при этом снизится примерно с 20% до 15%.
Таким образом, городские власти стремятся пополнить бюджет столицы за счет высоких прибылей девелоперов, полученных в 2020 году на фоне небывалого роста спроса и цен на жилье. В других регионах власти не берут плату за смену застройщиком вида использования участка, однако могут пересмотреть этот подход, ориентируясь на московский опыт. В крупных регионах с динамично развивающимся жилищным строительством (Санкт-Петербург, Ленинградская область, Татарстан, Башкортостан, Краснодарский край и т.д.) чиновники могут установить разного рода сборы для стройкомплекса (возможно, разовые), чтобы пополнить сократившиеся в пандемию бюджеты. В этом случае темпы роста строительной активности могут замедлиться, потому что даже на успешных рынках жилья прибыли застройщиков не столь высоки, как в Москве.
Перегрев рынка – рост цен на жильё и снижение объема предложения
Факторы роста активности покупателей на рынке жилья в 2020 году оказались сильнее факторов её снижения. Уменьшение ставок по ипотеке до 6,5%, а также девальвация рубля стимулировали россиян вкладываться в жилье. Подавляющее большинство сделок проходили с господдержкой. По итогам 2020 года спрос на жилье вырос несмотря на два провальных весенних месяца.
Рост спроса закономерно привёл к «вымыванию» квартир с рынка новостроек. Если сейчас в «старой» Москве насчитывается 35,6 тыс. квартир и апартаментов, то в прошлом году в это же время было 42,8 тыс. Таким образом, предложение снизилось на 17%.
На этом фоне застройщики по всей стране активно повышали цены. В массовом сегменте новостроек Москвы средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 16%, в бизнес-классе «квадрат» подорожал на 14%, премиум-классе – на 6%, а в элитном – на 3%. Особенно заметно подорожали новостройки в Новой Москве, где с начала года стоимость квадратного метра увеличилась на 22% до 156 тыс. рублей.
Эксперты «Метриум» полагают, что в 2021 году на рынке могут наблюдаться побочные эффекты бурного роста 2020 года. Рост цен в сочетании с сокращением доступных вариантов квартир (раскупленных ранее) может спровоцировать снижение активности покупателей. Вероятнее всего это произойдет во втором полугодии, когда программа субсидирования ипотеки может быть завершена.
«Белые лебеди»
Продление программы субсидирования ипотеки
Изначально программу господдержки ипотечного рынка приняли на шесть месяцев в наиболее острый период первой волны коронавируса и режима самоизоляции. Однако в ноябре 2020 года чиновники решили её продлить до середины 2021 года, поскольку позитивное влияние программы помогло спасти строительную отрасль и даже поставить новые рекорды продаж жилья. На этом фоне власти объявили, что программа будет действовать в первом полугодии, однако дальнейшая её судьба не определена.
Против продления субсидий для ипотечных заемщиков традиционно выступает Банк России, который видит риски «пузыря», а также ускорения инфляции. За продолжение поддержки отрасли выступает Минстрой РФ, чьи представители неоднократно заявляли о необходимости и дальше удерживать ставки по ипотеке на низком уровне. Ранее продлить субсидирование ипотеки до конца 2021 года предлагали и в Минфине.
Поскольку доступная ипотека остается основным драйвером спроса, для поддержки строительной активности, необходимо стимулировать ипотечных заемщиков. Поэтому продление госпрограммы вполне вероятно в 2021 году, что позволит сохранить высокие темпы роста рынка.
«Властям важно продолжить субсидировать ипотечный спрос, чтобы достигнуть целей национальных проектов, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Если мы хотим увеличить ежегодный ввод жилья до 120 млн квадратных метров, то чтобы избежать кризиса сбыта, нам нужно много клиентов. К сожалению, динамика доходов населения в последние годы не позволяет на это рассчитывать без дополнительных стимулов со стороны государства. Полагаю, субсидирование будет продолжено в той или иной форме».
Программа поддержки низкомаржинальных застройщиков
В конце 2020 года Минстрой разработал новые меры поддержки застройщиков. После перехода на проектное финансирование выяснилось, что жилищное строительство с низкой рентабельностью банкам кредитовать невыгодно. Чаще всего с проблемой получения кредита сталкивались небольшие региональные строительные компании, которые работают в малых городах, где цены на жилье низкие и крайне медленно растут.
Невозможность получить кредит для большого числа таких компаний привела к резкому сокращению общей площади строящегося жилья во второй половине 2019 года – со 130 млн кв.м до 110 млн кв.м. В 2020 году этот показатель стабилизировался, но не вырос. Именно поэтому власти решили поддержать застройщиков субсидированием.
В 2021 году начнет работу программа поддержки низкомаржинальных застройщиков. Государство будет субсидировать банкам разницу между процентной ставкой по кредиту и ключевой ставкой ЦБ, если они инвестируют в проект с рентабельностью менее 15%. Это будет способствовать восстановлению строительной активности в регионах.
Решение вопроса апартаментов
Вопрос о статусе апартаментов вновь в центре внимания участников отрасли. В конце 2020 года о намерении окончательно разрешить проблему с их юридическим статусом заявляли как высшие чиновники Минстроя, так и депутаты Госдумы. По словам вице-премьера по строительству Марата Хуснуллина, соответствующий законопроект будет внесен в парламент в первой половине 2021 года. Пока его параметры неизвестны, но уже можно предположить, что закон в какой-то степени легализует апартаменты (готовые и/или строящиеся) и урегулирует статус новых проектов такого рода.
Амнистия апартаментов серьезно повлияет на рынок жилья Москвы и некоторых крупных городов. Во-первых, пополнится предложением вторичный сектор (собственники готовых апартаментов могут выставить их на продажу по более высокой цене). Во-вторых, может увеличиться запрашиваемая стоимость в строящихся апартаментах.
«В 2021 году роль государства и принимаемых им решений в жизни рынка жилья и строительства вырастет, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Многое зависит от стимулирующих мер, которые будут направлены как на поддержку спроса, так и на помощь застройщикам. Несмотря на существенный рост спроса и в целом успешный 2020 год для отрасли, риски остаются очень высокими. В 2021 году будет принята долгосрочная стратегия развития отрасли, в который, как мы надеемся, будут четко обрисованы контуры будущего жилищного строительства в стране – это также станет важным событием наступившего года».
Недвижимость переживает очередной всплеск инвестиционного интереса. Но изменившиеся условия работы отрасли неминуемо скажутся и на стратегиях. Специалисты компании Glorax Development проанализировали, как последние события в сфере строительства, в России и в мире повлияли на поведение инвесторов.
Первую волну инвестиционных покупок аналитики фиксировали еще до введения эскроу, на ожиданиях грядущего роста цен. В марте этого года приобретение строящегося жилья стало инструментом сохранения средств на фоне резких колебаний курсов валют и новостей об изменении налогообложения депозитов с 2021 года. Наконец, во втором квартале 2020 года рост инвестиционных покупок спровоцировало появление ипотечной программы с господдержкой.
Однако нынешний кризис существенно отличается от предыдущих. В 2008 и в 2014 году предложение значительно превышало спрос, активно развивались локации вблизи КАД и приграничных районах Ленинградской области. Сегодня соотношение спроса и предложения изменилось – в результате перехода отрасли на проектное финансирование число проектов на рынке новостроек уменьшилось примерно на 30%. Застройщики почти не выводят новые лоты, а существующие раскупаются очень быстро.
«Новые правила работы, с одной стороны, сделали рынок недвижимости более прозрачным и безопасным для покупателей, приобретающих жилье на этапе строительства, степень сохранности их денежных средств стала выше. С другой – введение механизма эскроу-счетов и проектного финансирования заставило девелоперов пересмотреть ценовую политику – уже на старте продаж произошло удорожание. Это повысило порог входа», – комментирует ситуацию Александр Андрианов, первый вице-президент Glorax Development.
Таким образом, классическая схема приобретения квартиры на стадии котлована и последующая перепродажа в условиях сократившегося предложения и возросшей стартовой цены требует от инвестора более тщательной оценки актива. Важно комплексно оценивать характеристики новостройки: локацию, транспортную доступность, востребованность планировок, наличие отделки и комфортной среды для жизни.
«Строящееся жилье неуклонно растет в цене, при правильном выборе объекта и момента покупки может обеспечить высокую доходность. Даже если рассматривать только спекулятивную составляющую, от момента вложения средств на этапе котлован до ввода новостройки в эксплуатацию (менее, чем за три года) рост стоимости актива можно составить от 20 до 60%. Такой показатель зафиксирован, в частности, в первой очереди Golden City – проекте бизнес-класса, который компания возводит на намывных территориях Васильевского острова. В премиальном клубном доме Grand House в центре Санкт-Петербурга за полтора года стоимость квадратного метра выросла более чем на 30%», – говорит Александр Андрианов.
Наиболее привлекательными с точки зрения доходности по-прежнему остаются проекты, реализуемые в рамках редевелопмента территорий в исторической части города или в активно развивающихся районах. Например, отдельные лоты в жилом комплексе «Первый квартал» проекта Ligovsky City на Лиговском проспекте со старта продаж увеличились в цене в 2 раза. Такой рост произошел благодаря развитию проекта и освоению ближайших локаций другими девелоперами. После перехода на новую схему финансирования число подобных проектов в ближайшие 2-3 года неизбежно сократится, что также скажется на ликвидности уже заявленных.
«В следующем году инвестиционная привлекательность сделок сохранится на прежнем уровне – порядка 15% от общего объема. Большинство девелоперов продолжат активно привлекать дольщиков на начальном этапе реализации жилых комплексов, поскольку от этого будет зависеть стоимость проектного финансирования – количество привлеченных средств на эскроу-счета позволяет пропорционально снижать ставку по кредитам для застройщика. Жилье будет приобретаться не столько для получения дохода от перепродажи, сколько для защиты средств от инфляции или для последующей сдачи в аренду», – резюмирует первый вице-президент Glorax Development.