IPG.Estate: Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2020 года
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2020 года.
Предложение
Кризисные явления 2020 года существенным образом повлияли на реализацию планов девелоперов по строительству новых офисных центров. В конце 2019 года мы ожидали появление в 2020 году 165 000 кв.м новых объектов, но по итогам года эта цифра была скорректирована на 110 000 кв. м – на рынок вышло 55 000 кв.м новых площадей.
Объем спекулятивного предложения по итогам 2020 года остается на уровне 2,7 млн. кв. м.
Всего в течение 2020 года в эксплуатацию было введено 6 проектов спекулятивной направленности, половина из которых – это проекты, введенные после реконструкции.
Кроме этого, разрешение на ввод в эксплуатацию получило здание второй очереди «Лахта Центра».
Перспективное предложение
Мы ожидаем восстановления девелоперской активности к 3 кварталу 2021 года. До этого момента, по нашим оценкам, большинство игроков рынка будет находиться в выжидательной позиции: уровень активности по реализации новых проектов в сегменте офисной недвижимости напрямую зависит от уровня спроса, который будет постепенно восстанавливаться в течение 2021 года.
Мы прогнозируем, что в 2021 году на рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга может выйти 90 000 кв. м новых офисных площадей.
Прогнозируемый прирост будет обеспечен в основном за счет завершения строительства объектов, ввод в эксплуатацию которых притормозили последствия пандемии COVID-19.
Спрос
Поглощение в сегменте офисной недвижимости по итогам 2020 года составило, по нашим оценкам, 97 000 кв.м. В ситуации приостановленных переговоров по аренде новых площадей со стороны крупных арендаторов драйвером спроса со второй половины 2020 года выступили компании, арендующие рабочие места в коворкингах и гибких рабочих пространствах.
Важной тенденцией 2020 года с точки зрения спроса является значительно возросший интерес к приобретению офисных площадей в собственность со стороны конечных пользователей. Таким образом, на наш взгляд, компании стараются снизить риски, связанные с сократившимся горизонтом планирования операционных и капитальных расходов.
Достигнутый уровень поглощения в 2020 году оказался ниже уровня предыдущих лет, что обусловлено не только влиянием пандемии, но и другими факторами. Во-первых, привычный драйвер спроса на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга – ПАО «Газпром» и его структуры – завершили активную экспансию в Санкт-Петербург. Во-вторых, привычно активный сектор IT приостановил переговоры по аренде офисных площадей, поскольку как минимум до конца январских праздников порядка 90% сотрудников крупнейших IT-компаний останется на удаленной работе.
Восстановление поглощения до привычного уровня в 120 000 – 150 000 кв.м, по нашим оценкам, произойдет уже в 2021 году, в частности, за счет того, что продолжится рост сегмента коворкингов, которые выступают арендаторами площадей в офисных центрах.
Ставки аренды и уровень вакансии
Уровень вакантных площадей по итогам 2020 года находится на уровне 9,4%. В сравнении с уровнем вакансии 2019 года рост составил 3,5 пп.
К концу 2020 года укрепилась тенденция, наметившаяся летом 2020 года: компании малого бизнеса, которые занимали площади до 200 кв. м, были вынуждены отказаться от офисов в период первой волны, после периода самоизоляции постепенно возвращаются на рынок, но уже в статусе арендаторов коворкингов, которые предлагают своим клиентом выделенные гибкие рабочие зоны.
Уровень вакансии в классе А существенно не изменился и составляет 9%, уровень вакансии в классе В/В+ снизился за счет нескольких сделок и составляет 9,5%.
По итогам 2020 года, средний уровень запрашиваемых ставок аренды на офисные помещения класса А сохранился и находится на уровне 1 700 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.
Средний уровень ставок аренды на офисные помещения класса В/В+ также не претерпел серьезных изменений и находится на уровне 1 230 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.
На фоне текущего сокращения спроса рынок реагирует сдержано и ставки аренды не снижаются. Это подтверждает ожидания собственников в отношении восстановления спроса в 2021 году.
Рынок первичного жилья Москвы демонстрирует тенденции роста. Так, по данным аналитиков «НДВ-Недвижимость», спрос на квартиры в новостройках в мае увеличился на 30 % по сравнению с прошлым годом, а цены, напротив показали отрицательную динамику. Предложение В мае отмечалась высокая деловая активность на рынке первичной недвижимости Москвы. В течение месяца на рынок выходили новые проекты, открывались продажи в корпусах уже известных масштабных проектов, также возобновлялись продажи в ранее «замороженных» проектах. Происходившие изменения послужили причиной увеличения общего объема предложения на рынке новостроек. Согласно данным департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», относительно прошлого месяца прирост предложения составил 1,1%. За счет постепенного вымывания дешевых квартир в течение предыдущих месяцев на рынке новостроек в мае не осталось предложений со средней стоимостью кв. м по объекту ниже Наибольшую долю (73%) в структуре предложения новостроек занимают объекты, средняя стоимость которых варьируется от *За Источник: «НДВ-Недвижимость» Спрос На фоне майских праздников покупательская активность совокупно за месяц незначительно сократилась. При этом относительно прошлого года спрос на новостройки Москвы увеличился на 30%. Общая структура спроса не претерпела существенных изменений. Так, наиболее востребованными остаются доступные предложения однокомнатных и двухкомнатных квартир, на которые приходится 52% и 33%, соответственно. Доля трехкомнатных и многокомнатных квартир в общей структуре спроса по комнатности не превышает 15%. Источник: «НДВ-Недвижимость» Цены В связи с началом продаж новых объектов на низком этапе строительства и выходом дополнительных объемов в уже реализуемых объектах в мае наблюдалось снижение стоимости кв. м. Средняя стоимость кв. м составила На снижение стоимости кв. м в долларовом эквиваленте помимо изменения структуры предложения существенное влияние оказало колебание курса валют, происходившие в течение месяца. С начала мая стоимость доллара возросла на Источник: «НДВ-Недвижимость» Средняя стоимость кв. м в новостройках эконом-класса не претерпела существенных изменений и составила Источник: «НДВ-Недвижимость» Мнение: - В мае отмечалось оживление на рынке новостроек Москвы - открывались продажи в новых корпусах в уже реализуемых проектах, выходили новые объекты, также выставлялись дополнительные объемы квартир. Так, объем предложения в мае увеличился на 1,1%. На рынке новостроек Москвы в отличие от предыдущих месяцев отсутствуют предложения со средней стоимостью кв. м ниже
.jpg)
.jpg)
В нынешнем году, как полагают участники рынка, строительный сезон не ознаменуется резким ростом цен на цемент. Рост будет, но не такой активный, как, допустим, в прошлом году. Связано это с выходом нового крупного игрока.
В 2011 году рынок цемента России показал устойчивый рост. Отрасль полностью восстановилась после кризиса, нанесшего серьезный удар по цементной промышленности и отбросившего ее на уровень 2005 года.
Прирост в производстве показали практически все цементные заводы России. Кроме того, вышли на рынок и укрепили свои позиции новые производства: завод ЮУГПК на Урале, завод «ЛСР-ЦЕМЕНТ» (предприятие Группы ЛСР) в Ленинградской области. Также в ЦФО закончилось строительство завода «Тула-Цемент», который принадлежит немецкому производителю HeidelbergCement.
По данным Группы ЛСР, за I квартал 2012 года производство цемента в России выросло на 11% по отношению к аналогичному периоду 2011 года. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области производство увеличилось на 45% относительно I квартала 2011 года. Скачок вызван наращиванием объемов производства новым цементным заводом Группы ЛСР, построенным с применением наиболее прогрессивного мирового опыта в создании цементных производств, и который начал поставлять продукцию на рынок региона осенью 2011 года. Если в 2011 году доля завода «ЛСР-ЦЕМЕНТ» в этом регионе составила только 3%, то к маю 2012 года она выросла до 15% и продолжает неуклонно увеличиваться.
Иную трактовку дают специалисты исследовательской группы «Решение». Как заявляют они, емкость рынка цемента в СЗФО в натуральном выражении составила в 2011 году до 5 млн тонн, из них до трех четвертей объема приходится на Санкт-Петербург и Ленобласть. 0,7 млн тонн цемента импортируется. «За I квартал 2012 года рынок вырос по сравнению с сопоставимым периодом прошлого года на 14%», – говорят в «Решении».
В объемах потребления цемента также наблюдается рост. В целом по России потребление цемента в 2011 году увеличилось на 13% по отношению к 2010 году, а рынок Санкт-Петербурга и Ленобласти увеличился на 16%. По оценке экспертов «ЛСР-ЦЕМЕНТ», в I квартале 2012 года потребление цемента в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составило 726 тыс. тонн, что демонстрирует прирост на 35% относительно I квартала 2011 года (538,6 тыс. тонн). По предварительным расчетам, в Ленинградском регионе потребление цемента в 2012 году может увеличиться по отношению к показателям 2011 года на 12-14%. Таким образом, тенденция к увеличению будет сохраняться.
В 2011 году в целом по России цены на цемент прогнозируемо росли. В строительный сезон увеличившиеся объемы потребления в Центральном и Северо-Западном регионах повлекли за собой увеличение цен у основных поставщиков цемента. Начиная с мая 2011 года цена за тонну цемента стабильно повышалась каждый месяц. Повлиял на рынок и острый дефицит вагонов хоппер-цементовозов, который повлек за собой трудности с отгрузкой цемента на большие расстояния и, как следствие, вызвал рост цен в регионах, испытывающих нехватку цемента. В СЗФО в прошлом году цены на цемент повышались более 5 раз. Также росли и тарифы на доставку по железной дороге. Во второй половине года выход на рынок нового цементного игрока стал сдерживающим фактором в ценообразовании в СЗФО. Эта тенденция сохранится и в 2012 году.
По прогнозам аналитиков завода «ЛСР-ЦЕМЕНТ», к середине строительного сезона цены на цемент в Санкт-Петербурге и Ленобласти увеличатся не более чем на 20% относительно начала 2012 года. В апреле среднерыночная цена за 1 тонну цемента, который отгружается навалом, составила около 3500 рублей. Для сравнения, в прошлом году к середине сезона рост цен составил около 40% относительно начала года.
Основными сдерживающими факторами в ценообразовании на Северо-Западе останутся возросшая конкуренция с выходом на рынок «ЛСР-ЦЕМЕНТ» и риск увеличения объемов импорта из ближнего зарубежья (Латвия, Литва).
В 2012 году стабильный рост цементного рынка сохранится, но будет идти меньшими темпами, нежели в 2010-2011 годах. Прирост ожидается в районе 8-9% по отношению к 2011 году. Это свидетельствует о том, что цементная отрасль выходит на свои докризисные показатели роста 6-7% в год. Спрос на цемент сохранится благодаря большому количеству инвестиционных проектов, реализация которых продолжится в 2012 году, а также государственным программам по увеличению объемов ввода жилья.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест», считает, что появление на рынке нового крупного игрока – завода «ЛСР-ЦЕМЕНТ» – по-хорошему подстегнет конкуренцию и позитивно отразится на ценовой политике производителей и обострит борьбу за качество. «Дефицита цемента в регионе в настоящее время нет. Приобрести его стало гораздо проще: нет нужды искать поставщика или ждать цемент в очереди. Интенсивного роста цен также не наблюдается, а значит, покупатели становятся гораздо требовательнее к производителям. К преимуществам нового завода можно отнести пристальное внимание к вопросам логистики и серьезный контроль качества продукции», – говорит господин Берсиров.
Мнение:
Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение»:
– На цены на цемент пока больше влияют сезонные колебания спроса. Например, с начала этого года по май средняя цена выросла на 6%, несмотря на более активную работу завода Группы ЛСР. Новый игрок, вероятно, сдержит рост цен на цемент, но вряд ли будет способствовать их снижению, так как уменьшение маржи для Группы ЛСР означает увеличение срока окупаемости, а старые игроки в силу меньшей эффективности производства также вряд ли будут готовы вступать в ценовую войну.
Автор: Роман Русаков
"Строительный Еженедельник"©, № (514) от 04.06.2012