Показатель спроса в складском сегменте в 2020 году побил предыдущий рекорд 2018 года, став максимальным за всю историю рынка
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги 2020 года на рынке складской недвижимости Москвы.
После сравнительно скромных результатов первой половины 2020 года, в III-IV кв. м было закрыто сделок общей площадью чуть более 1.3 млн кв. м. Таким образом, годовой показатель объема сделок составил почти 1.9 млн кв. м – рекордное значение за всю историю рынка. Кроме того, в 2020 году впервые в истории складского рынка Московской области самая большая доля в годовом спросе пришлась на онлайн ритейлеров: 28% всех арендованных и купленных площадей в 2020 году. В абсолютном выражении это чуть более 0.5 млн кв. м, что также является рекордом для этого сегмента и сопоставимо с объёмом площадей, который арендовали и купили онлайн ритейлеры за предыдущие три года вместе взятые.
Крупнейшие сделки, закрытые в III и IV кв. 2020
Объект |
Площадь, кв. м |
Арендатор / покупатель |
Тип сделки |
PNK Парк Домодедово |
182 000 |
ВсеИнструменты.ру |
Аренда |
Ориентир Запад |
154 000* |
Ozon |
Аренда |
Домодедово |
110 584 |
Конфиденциально |
Аренда |
Радумля |
103 198 |
Эксмо-АСТ |
Покупка |
Логопарк Софьино |
58 790 |
BSH |
Аренда |
*Консультант сделки - CBRE
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
В 2020 году впервые с 2013 года суммарная площадь сделок по строящимся зданиям и сделок built-to-suit превысила площадь сделок по готовым помещениям. Причинами этого стали большой объём крупных и нестандартных проектов, которые невозможно разместить в существующих объектах, а также дефицит готовых свободных площадей.
Согласно отчёту CBRE, в 2021 году объём сделок будет находиться в диапазоне 1.3-1.5 млн кв. м. Ряд больших сделок может быть подписан в 2021 году, тем не менее, суммарный объём «крупного» спроса будет меньше, чем в прошедшем году. Более важным для состояния рынка будет уровень активности арендаторов и покупателей складских помещений площадью менее 20 тыс. кв. м, на которые обычно приходится 50-60% спроса. Помимо этого, ограничителем деловой активности может стать дефицит свободных площадей.
Годовой показатель чистого поглощения составил чуть более 0.9 млн кв. м, что на 17% ниже результатов 2019 года. При этом 40% поглощения пришлось на IV кв. 2020 года. Основной причиной снижения показателя стала низкая активность в сегменте сделок built-to-suit годом ранее: ввод объектов, строящихся «под клиента», формирует существенную часть чистого поглощения. Вторым фактором, негативно сказавшимся на поглощении, стало сокращение объёма сделок в готовых объектах: на 150 тыс. кв. м (-17%) меньше, чем в 2019 году.
Динамика чистого поглощения, тыс. кв.
Доля свободных площадей по итогам 2020 года снизилась с 4.6% до 2.9%. Резкое снижение было вызвано очень высокой активностью спроса и практически полным отсутствием спекулятивного строительства. В IV кв. 2020 года было «поглощено» более 200 тыс. кв. м. свободных площадей.
Новые здания составляют лишь 29% всех вакантных помещений. Начиная с I кв. 2020 г., объекты вторичного рынка преобладают в структуре свободных площадей. За год их доля выросла с 60% до 70%, а в III кв. доходила почти до 80%. Такие изменения являются следствием минимальных объёмов спекулятивного строительства, основу предложения в сегменте готовых зданий всё больше и больше формируют объекты, построенные в предыдущие годы.
793 тыс. кв. м составил объём строительства в 2020 году. Показатель снизился на 13% относительно 2019 года. Ряд крупных проектов не успели завершить, как планировалось, до конца года и их ввод в эксплуатацию должен состояться в I кв. 2021 году. Только 9% площадей оставались свободными к моменту окончания строительства на объектах, завершённых в прошедшем году.
Крупные объекты строительства, сдача которых была перенесена на I кв. 2021 г.
Объект |
Площадь, кв. м |
Расположение |
Собственник |
СК Wildberries |
150 000 |
г. Электросталь |
Wildberries |
ДДТ Логистик, 2 фаза |
23 000 |
Саларьево |
Veles Group |
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
Прогнозируемый CBRE показатель строительства в 2021 году составит 1.3 млн кв. м. Рост активности на 64% относительно прошедшего года будет сформирован проектами, перенесёнными с IV кв. 2020 года, а также рядом built-to-suit объектов, строительство которых началось в рамках крупных сделок прошедшего года. Практически все эти площади уже находятся на этапе строительных работ, строительство некоторых объектов начнётся весной.
Средний уровень базовых ставок аренды вырос до 3 960 руб./кв. м/год по итогам 2020 года. Таким образом, за год, относительно конца 2019 года, показатель вырос лишь на 1.5%.
По прогнозам CBRE, в 2020 году в случае дальнейшего сохранения доли свободных площадей на текущем уровне (2,9%) и большого количества запросов на складские площади рост ставок может продолжиться в первом полугодии 2021 года.
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE в России, комментирует:
«Прошлый год стал рекордным по объему сделок, а квартальные значения показали второй результат за всю историю рынка в рамках одного квартала - 673 тыс. кв. м. Максимальное значение было зафиксировано в III квартале 2020 года.
Объём спроса в 2021 году, по нашим оценкам, будет находиться в диапазоне 1.3-1.5 млн кв. м. Ряд больших сделок может быть подписан в 2021 году, тем не менее, суммарный объём «крупного» спроса будет меньше, чем в прошедшем году. Важным для состояния рынка будет уровень активности арендаторов и покупателей складских помещений площадью менее 20 тыс. кв. м, на которые обычно приходится 50-60% спроса. Помимо этого, ограничителем деловой активности может стать дефицит свободных площадей».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 16,1%. Средняя цена квадратного метра выросла +18,7% и составила 207 510 руб.
По данным «Метриум», по итогам 2020 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 14 140[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 776 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года сократилось на 16,1%, а продаваемая площадь уменьшилась на 20,6%.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в 2020 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Старт продаж |
1 |
Holland park |
ГК "ПИК" |
СЗАО |
1 кв. 2020 |
2 |
Волжский парк |
ГК "ПИК" |
ЮВАО |
1 кв. 2020 |
3 |
Светлый мир «Станция «Л»… |
Seven Suns Development |
ЮВАО |
2 кв. 2020 |
4 |
MySpace на Фестивальной |
MySpace Development |
САО |
2 кв. 2020 |
5 |
Соседи 21/19 |
Специализированный застройщик «ЖК 2/1» |
ЮВАО |
2 кв. 2020 |
6 |
Амурский парк |
ГК "ПИК" |
ВАО |
3 кв. 2020 |
7 |
Вдохновение |
СЗ Стройвос |
ВАО |
3 кв. 2020 |
8 |
Большая Очаковская 2 |
ГК "ПИК" |
ЗАО |
3 кв. 2020 |
9 |
Митинский леc |
ГК "ПИК" |
СЗАО |
3 кв. 2020 |
10 |
Аквилон Митино |
Группа "Аквилон" |
СЗАО |
3 кв. 2020 |
11 |
Красноказарменная 15 |
ГК "ПИК" |
ЮВАО |
3 кв. 2020 |
12 |
Н 74 |
Патек Групп |
ЮВАО |
3 кв. 2020 |
13 |
Каширка.Like |
СЗ «ОПТИМУМ-ИНВЕСТ» |
ЮАО |
3 кв. 2020 |
14 |
Большая Академическая 85 |
ГК "ПИК" |
САО |
3 кв. 2020 |
15 |
Бусиновский парк |
ГК "ПИК" |
САО |
3 кв. 2020 |
16 |
Расцветай в Люблино |
ГК Расцветай |
ЮВАО |
3 кв. 2020 |
17 |
Руставели 14 |
ГК "ПИК" |
СВАО |
3 кв. 2020 |
18 |
Сигнальный 16 |
ГК "ПИК" |
СВАО |
3 кв. 2020 |
19 |
PROFIT |
Гранель |
ЮВАО |
3 кв. 2020 |
20 |
Кронштадтский 9 |
ГК "ПИК" |
САО |
4 кв. 2020 |
21 |
Новохохловская 15 |
ГК "ПИК" |
ЮВАО |
4 кв. 2020 |
22 |
Второй Нагатинский |
ГК "ПИК" |
ЮАО |
4 кв. 2020 |
23 |
Авиатика |
Э.К. Девелопмент |
САО |
4 кв. 2020 |
24 |
Талисман на Рокоссовского |
3S Group |
ВАО |
4 кв. 2020 |
25 |
Счастье на Семеновской |
Группа «Эталон» |
ВАО |
4 кв. 2020 |
26 |
Аквилон BESIDE |
Группа "Аквилон" |
ЮВАО |
4 кв. 2020 |
27 |
MySpace на Окской |
MySpace Development |
ЮВАО |
4 кв. 2020 |
28 |
Перовское 2 |
ГК "ПИК" |
ЮВАО |
4 кв. 2020 |
29 |
Кронштадтский 14 |
ГК "ПИК" |
САО |
4 кв. 2020 |
Источник: «Метриум»
В декабре первичный рынок массового сегмента пополнился четырьмя новыми проектами: «Аквилон BESIDE», «MySpace на Окской», «Перовское 2», «Кронштадтский 14». Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:
– «Вестердам» (корп. 3);
– Stellar City* (корп. 3);
– «Кронштадтский 9» (корп. 1.1).
Предложение в массовом сегменте за последние 12 месяцев заметно сместилось в ЮВАО в основном за счет одного крупного проекта – «Светлый мир «Станция Л»…». Доля этого округа по количеству экспонируемых квартир составила 33,6% (+12,1 п.п. за год). Второе место занимает СВАО, где сконцентрировано 17,9% всех квартир (-2,1 п.п. за год). Третья позиция за САО – 13,6% (+0,1 п.п. за год). Доля ЗАО уменьшилась на 1,8 п.п, составив 12,3% от всего объема экспозиции, а в ВАО отмечено увеличение доли на 1,1 п.п. до 10,0%. Наибольшее снижение показателя было отмечено в ЮАО (7,9%; -7 п.п. за год). На СЗАО и ЮЗАО приходятся наименьшие доли предложения: 3,0% (-0,9 п.п. за год) и 1,7% (-1,5 п.п. за год) соответственно.
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
* бронирование
К концу 2020 года в структуре предложения по стадиям строительной готовности доля корпусов на этапе монтажных работ составила почти половину рынка (45,1%; +18,7 п.п. за год). На лоты в корпусах, находящихся на начальном этапе, приходится 26,8% (-1,6 п.п. за год). Немногим меньше доля лотов в корпусах на стадии отделочных работ – 21,4% (-11,3 п.п. за год). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 6,7% (-5,8 п.п. за год).
В структуре предложения по типу квартир по-прежнему превалируют одно- и двухкомнатные варианты, занимая почти две трети рынка. Доля однокомнатных квартир за год выросла на 3,4 п.п. и составила 32,4%, доля двухкомнатных снизилась на 7,5 п.п. до значения в 32,7%. Доля трехкомнатных лотов составляет 18% (-1,7 п.п.), а квартир-студий - 14,8% (+5,8 п.п.) рынка. Многокомнатные лоты по-прежнему занимают наименьшую долю от совокупного объема предложения (2,1%; +0,04 п.п.).
Доля квартир с отделкой (финишная и white box) выросла до 74,6% (+4,1 п.п. за год). Почти две трети совокупного объема предложения на первичном рынке новостроек Москвы экспонировалось с финишной отделкой (65,4% за год), за год доля выросла на 4,8 п.п. На квартиры без отделки пришлось 25,4% рынка (-4,1 п.п. за год), доля квартир с отделкой white box составила 9,2% (-0,6 п.п. за год).
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке массового сегмента по итогам года составила 207 510 руб. (+2,2% за прошедший месяц; +9,2% за квартал; +18,7% за год). Самое низкое значение показателя отмечено в январе (178 585 руб./кв.м), самое высокое – в декабре вследствие непрерывного роста во втором полугодии.
«Девальвация рубля в 2020 году имела важное влияние на средневзвешенную цену, о чем свидетельствует график динамики курса доллара США, сопоставленный с графиком цены квадратного метра за аналогичный период, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На наш взгляд, рост курса доллара оказывал влияние как на спрос, так и на предложение. Во-первых, увеличивался спрос – многие покупатели рассматривали возможность инвестиций в недвижимость как способ сохранения рублевых накоплений. Во-вторых, цена предложения у застройщиков росла, так как в нее закладывался рост себестоимости строительства».
Во всех округах отмечена положительная годовая динамика средней цены квадратного метра в диапазоне 9,7-33,8%. Максимальный прирост зафиксирован в СЗАО (+33,8%) и ЗАО (+29,3%). Минимальное увеличение показателя средней цены квадратного метра отмечено в ЮАО (+9,7%). В остальных округах Москвы годовой прирост составил в среднем 17,8%.
К концу декабря 2020 года средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 11,39 млн руб. (-0,02% за прошедший месяц; +5,9% за квартал; +12,4% за год). Бюджет предложения за год вырос абсолютно во всех типологиях:
- студии – 6,06 млн руб. (+21,2%);
- однокомнатные – 8,82 млн руб. (+18,2%);
- двухкомнатные – 12,63 млн руб. (+18,7%);
- трёхкомнатные – 16,92 млн руб. (+18,5%);
- многокомнатные – 22,77 млн руб. (+11%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
11,0 |
26,1 |
48,0 |
165 240 |
232 065 |
401 400 |
3 078 000 |
6 055 930 |
10 419 200 |
1К |
31,1 |
40,7 |
68,0 |
140 000 |
217 080 |
380 700 |
5 586 000 |
8 824 725 |
17 385 085 |
2К |
44,4 |
62,4 |
92,7 |
128 260 |
202 370 |
325 400 |
7 975 015 |
12 627 445 |
24 148 350 |
3К |
60,8 |
84,7 |
139,6 |
120 565 |
199 630 |
333 690 |
8 920 600 |
16 917 865 |
32 003 750 |
4К+ |
80,5 |
109,5 |
129,1 |
133 000 |
208 025 |
350 000 |
11 100 180 |
22 772 345 |
39 270 000 |
итого[1] |
11,0 |
54,9 |
139,6 |
120 565 |
207 510 |
401 400 |
3 078 000 |
11 389 730 |
39 270 000 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2020 года:
– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 11 кв. м за 3,1 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14 кв. м за 3,6 млн руб.
– ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 23,5 кв. м за 4,3 млн руб.
Основные тенденции
К концу 2020 года первичный рынок массового сегмента характеризуется следующими важными показателями:
– средневзвешенная цена квадратного метр выросла до 207 510 руб. (+18,7% за 12 мес.);
– средний бюджет предложения составил 11,39 млн руб. (+12,4% за 12 мес.);
– объем предложения (по количеству лотов) снизился на 16,1% за год, однако в декабре впервые с июня 2020 года данный показатель продемонстрировал положительную динамику (+11,3% за месяц);
– наблюдается повышение девелоперской активности. В 2020 году рынок пополнился 29 комплексами против 18 в 2019 году.
– закрепление тренда на отделку в 2020 году. Доля квартир с ремонтом под ключ от застройщика выросла с 46,3% до 65,4%.
Пандемия – покупка квартиры онлайн больше не кажется фантастикой
«В марте 2020 года ВОЗ объявила о пандемии новой коронавирусной инфекции, – напоминает Мария Литинецкая. – В апреле-мае в Москве был ведён режим самоизоляции и пропускной режим. Бизнес стал активно уходить в онлайн формат. Конечно, сделки с недвижимостью трудно организовать «заочно», как следствие, реальные продажи за апрель и май упали почти вдвое, продажи по некоторым объектам сократились практически до нуля. Однако, пандемия ускорила процесс цифровизации девелопмента. Застройщики начали активно предлагать виртуальные туры, искать технические решения для презентации своих проектов, заказывать 3D планировки и многое другое. Вероятнее всего, переход покупки квартиры в виртуальное пространство на 100% не произойдет, тем не менее застройщики будут держать про запас онлайн процессы на случай обострения эпидемиологической ситуации. Дополнительной выгодой от «цифровых» бизнес-процессов может стать повышение комфорта и удобства покупателя при осуществлении сделок с недвижимостью в будущем».
Спрос 2020 (в старых границах Москвы)
По итогам 2020 года общее количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) составило более 56 тыс. штук[2] (+18% относительно аналогичного показателя 2019 года), что выше прогноза – ожидался рост числа сделок на 6% относительно прошлого года. В декабре 2020 года было зарегистрировано более 7 тыс. сделок, что сопоставимо с октябрем того же года, когда предполагалось завершение льготной ипотеки, а по сравнению с декабрем прошлого года количество ДДУ увеличилось в 1,5 раза. Доля ипотеки в 2020 году составила 61%.
Ключевая ставка ЦБ и госпрограмма льготной ипотеки 2020-2021
Стоит отметить динамику ключевой ставки ЦБ РФ: с середины 2020 года она находится на беспрецедентно низком уровне – 4,25%[3]. Возможность осуществления программы льготного кредитования, а также обеспечение «более дешевых заемных денег для экономики» во многом обусловлены данным макропоказателем. Однако низкая ключевая ставка стала причиной снижения ставок по депозитам, инвесторы стали искать другие способы хранения и накопления средств, в том числе это простимулировало спрос на рынке недвижимости.
17 апреля 2020 года в России официально стартовала программа льготной ипотеки на новостройки со ставкой до 6,5%. В конце октября стало известно, что действие программы продлят до 1 июля 2021 года, хотя планировалось ее завершить 1 ноября 2020 года. Данная программа породила множество дискуссий: появились противники, считающие госпрограмму главной причиной ажиотажного роста цен, утверждающие, что она приведет банковскую систему к финансовому кризису образца 2008 года в США. Однако сложно представить, что произошло бы с целой отраслью без мощной поддержки государства, и сколько бы потребовалось времени на восстановление активности участников рынка, на сколько была бы заморожена разработка новых проектов, которым еще только предстоит стартовать в 2021 и 2022 гг. Мы думаем, что для окончательного подведения итогов по данному политическому решению еще не пришло время.
Прогноз на 2021 год
«Средневзвешенная цена квадратного метра, скорее всего, продолжит расти умеренными темпами, – резюмирует Мария Литинецкая. – Спрос постепенно стабилизируется с завершением программы льготного кредитования во второй половине 2021 года, однако снижение активности покупателей, скорее всего, не приведет к падению цен. В пользу сохранения достигнутого уровня есть ряд факторов: девальвация национальной валюты в ушедшем году и удорожание себестоимости строительства, вступившие в силу изменения законодательства, влияющие на финансовую модель застройщика (постепенный переход всех проектов на эскроу-счета и новая формула расчета платы за изменение вида разрешенного использования с повышающими коэффициентами). Также стоит отметить, что результативные продажи в 2020 году будут способствовать удержанию цен на комфортном уровне для застройщиков.
Наблюдаемый дефицит предложения в 2020 году закончится в следующем году. Ожидается восстановление предложения и увеличение объема рынка. По нашим прогнозам, наблюдаемый дефицит первичной недвижимости массового сегмента завершится к концу 2021 года. Проблема резкого сокращения предложения проявилась в 2020 году из-за его малой эластичности в ответ на рост спроса. Наращивание объемов строительства будет первоочередной системной задачей для строительной отрасли в новом году, а выросшие цены будут стимулировать девелоперов активнее выводить на рынок новые проекты».
[1] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
[2] Сделки физлиц по проектам всех классов, без оптовых покупок.
[3] 18.12.2020 Банк России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 4,25% годовых. ЦБ впервые опустил ключевую ставку до исторически минимального уровня 24 июля 2020 года. Ранее самым низким значением было 4,5% годовых.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам декабря 2020 г. на первичном рынке новой Москвы совокупный объем предложения увеличился на 34,5% площади и на 38,1% лотов. В декабре застройщики продемонстрировали свою активность и вывели в реализацию 19 новых корпусов в уже реализующихся проектах на территории поселений Сосенское и Внуковское. Тем не менее, за год сокращение экспозиции составило 17% площади и 10% лотов. 98,8% предложения приходится на НАО, в ТАО находится 1,2% экспозиции.
Большая доля предложения приходится на комфорт-класс – 97,1%, на долю бизнес-класса – 2,9%. В реализации закончилось предложение стандарт-класса.
На территории ТиНАО больше половины экспозиции приходится на поселение Сосенское (54%), которая выросла за месяц на 23%, а объем - в 2,2 раза за счет выхода новых объемов в ЖК «Испанские кварталы», ЖК «Белые ночи» и ЖК «Прокшино».
Почти 65% предложения находится на начальной стадии строительной готовности (нулевой цикл и монтаж первых этажей), доля которого выросла за месяц на 15%, а объем – на 73%. На заключительной стадии строительной готовности, в которую входит предложение от стадии фасадно-отделочных работ до ввода в эксплуатацию, находится 25% предложения, которая сократилась за месяц на 8,7%, а его объем практически не изменился.
По типологии лотов больше половины экспозиции (55%) экспозиции представлена 3 видами квартир: 2 комн. квартирами (21,4%), евродвушками (17,4%) и евротрешками (16,2%). Средняя площадь предложения на первичном рынке Новой Москвы составила 50,7 кв.м., которая сократилась за месяц на 2,7%.
По итогам декабря 2020 г. СВЦ (средневзвешенная цена) квадратного метра первичного рынка ТиНАО составила 172,5 тыс. руб., что на 3,5% больше, чем месяц назад, и на 37,4%, чем год назад. В НАО СВЦ составила 172,8 тыс. руб. (+3,3% за месяц, +37,6% за год).
В разрезе поселений НАО самая высокая средневзвешенная цена квадратного метра представлена в поселении Сосенское – 180,3 тыс. руб. (+1,6% за месяц). Самая низкая цена СВЦ представлена в поселении Филимонковское – 134,3 тыс. руб. Таким образом, разница в ценах составляет почти 35%.