Показатель спроса в складском сегменте в 2020 году побил предыдущий рекорд 2018 года, став максимальным за всю историю рынка
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги 2020 года на рынке складской недвижимости Москвы.
После сравнительно скромных результатов первой половины 2020 года, в III-IV кв. м было закрыто сделок общей площадью чуть более 1.3 млн кв. м. Таким образом, годовой показатель объема сделок составил почти 1.9 млн кв. м – рекордное значение за всю историю рынка. Кроме того, в 2020 году впервые в истории складского рынка Московской области самая большая доля в годовом спросе пришлась на онлайн ритейлеров: 28% всех арендованных и купленных площадей в 2020 году. В абсолютном выражении это чуть более 0.5 млн кв. м, что также является рекордом для этого сегмента и сопоставимо с объёмом площадей, который арендовали и купили онлайн ритейлеры за предыдущие три года вместе взятые.
Крупнейшие сделки, закрытые в III и IV кв. 2020
|
Объект |
Площадь, кв. м |
Арендатор / покупатель |
Тип сделки |
|
PNK Парк Домодедово |
182 000 |
ВсеИнструменты.ру |
Аренда |
|
Ориентир Запад |
154 000* |
Ozon |
Аренда |
|
Домодедово |
110 584 |
Конфиденциально |
Аренда |
|
Радумля |
103 198 |
Эксмо-АСТ |
Покупка |
|
Логопарк Софьино |
58 790 |
BSH |
Аренда |
*Консультант сделки - CBRE
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
В 2020 году впервые с 2013 года суммарная площадь сделок по строящимся зданиям и сделок built-to-suit превысила площадь сделок по готовым помещениям. Причинами этого стали большой объём крупных и нестандартных проектов, которые невозможно разместить в существующих объектах, а также дефицит готовых свободных площадей.
Согласно отчёту CBRE, в 2021 году объём сделок будет находиться в диапазоне 1.3-1.5 млн кв. м. Ряд больших сделок может быть подписан в 2021 году, тем не менее, суммарный объём «крупного» спроса будет меньше, чем в прошедшем году. Более важным для состояния рынка будет уровень активности арендаторов и покупателей складских помещений площадью менее 20 тыс. кв. м, на которые обычно приходится 50-60% спроса. Помимо этого, ограничителем деловой активности может стать дефицит свободных площадей.
Годовой показатель чистого поглощения составил чуть более 0.9 млн кв. м, что на 17% ниже результатов 2019 года. При этом 40% поглощения пришлось на IV кв. 2020 года. Основной причиной снижения показателя стала низкая активность в сегменте сделок built-to-suit годом ранее: ввод объектов, строящихся «под клиента», формирует существенную часть чистого поглощения. Вторым фактором, негативно сказавшимся на поглощении, стало сокращение объёма сделок в готовых объектах: на 150 тыс. кв. м (-17%) меньше, чем в 2019 году.
Динамика чистого поглощения, тыс. кв.
Доля свободных площадей по итогам 2020 года снизилась с 4.6% до 2.9%. Резкое снижение было вызвано очень высокой активностью спроса и практически полным отсутствием спекулятивного строительства. В IV кв. 2020 года было «поглощено» более 200 тыс. кв. м. свободных площадей.
Новые здания составляют лишь 29% всех вакантных помещений. Начиная с I кв. 2020 г., объекты вторичного рынка преобладают в структуре свободных площадей. За год их доля выросла с 60% до 70%, а в III кв. доходила почти до 80%. Такие изменения являются следствием минимальных объёмов спекулятивного строительства, основу предложения в сегменте готовых зданий всё больше и больше формируют объекты, построенные в предыдущие годы.
793 тыс. кв. м составил объём строительства в 2020 году. Показатель снизился на 13% относительно 2019 года. Ряд крупных проектов не успели завершить, как планировалось, до конца года и их ввод в эксплуатацию должен состояться в I кв. 2021 году. Только 9% площадей оставались свободными к моменту окончания строительства на объектах, завершённых в прошедшем году.
Крупные объекты строительства, сдача которых была перенесена на I кв. 2021 г.
|
Объект |
Площадь, кв. м |
Расположение |
Собственник |
|
СК Wildberries |
150 000 |
г. Электросталь |
Wildberries |
|
ДДТ Логистик, 2 фаза |
23 000 |
Саларьево |
Veles Group |
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
Прогнозируемый CBRE показатель строительства в 2021 году составит 1.3 млн кв. м. Рост активности на 64% относительно прошедшего года будет сформирован проектами, перенесёнными с IV кв. 2020 года, а также рядом built-to-suit объектов, строительство которых началось в рамках крупных сделок прошедшего года. Практически все эти площади уже находятся на этапе строительных работ, строительство некоторых объектов начнётся весной.
Средний уровень базовых ставок аренды вырос до 3 960 руб./кв. м/год по итогам 2020 года. Таким образом, за год, относительно конца 2019 года, показатель вырос лишь на 1.5%.
По прогнозам CBRE, в 2020 году в случае дальнейшего сохранения доли свободных площадей на текущем уровне (2,9%) и большого количества запросов на складские площади рост ставок может продолжиться в первом полугодии 2021 года.
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE в России, комментирует:
«Прошлый год стал рекордным по объему сделок, а квартальные значения показали второй результат за всю историю рынка в рамках одного квартала - 673 тыс. кв. м. Максимальное значение было зафиксировано в III квартале 2020 года.
Объём спроса в 2021 году, по нашим оценкам, будет находиться в диапазоне 1.3-1.5 млн кв. м. Ряд больших сделок может быть подписан в 2021 году, тем не менее, суммарный объём «крупного» спроса будет меньше, чем в прошедшем году. Важным для состояния рынка будет уровень активности арендаторов и покупателей складских помещений площадью менее 20 тыс. кв. м, на которые обычно приходится 50-60% спроса. Помимо этого, ограничителем деловой активности может стать дефицит свободных площадей».
Споры о том, нужна ли рынку жилья единая классификация, ведутся не один год. Появление проектов комплексного развития территорий заставило участников рынка вновь вернуться к этой теме.
Как говорят участники рынка, классификация жилья – это во многом маркетинговый инструмент, позволяющий продавцу подкреплять заявленную цену соответствующим статусом. «В конечном счете для каждого места есть ценовой максимум, в пределах которого жилье может быть распродано в разумные сроки», – отмечает Олег Громков, руководитель аналитического отдела ООО «Северо-Запад Инвест». – Именно этот максимум и определяет класс конкретных проектов. Классификация в масс-маркете по-честному используется уже только аналитиками. На рынке мало кто будет правдиво называть себя «экономом», а сочетание «жилой комплекс комфорт-класса», напротив, используется повсеместно и в проектах очень разного качества».
Но, признает господин Громков, рынок все-таки меняется, и, по его мнению, сегодня уже назрела необходимость классифицировать крупные проекты развития территорий (или так называемые КОТы). «В этом случае в оценку качественного уровня проекта включаются совершенно другие критерии, прежде всего инфраструктурного характера, которые не рассматриваются для жилых комплексов в районах сложившейся городской застройки. Понятие «проект развития территорий» и «элита» в принципе несовместимы, но тем не менее их тоже надо сегментировать. Где-то строится просто группа 25-этажных домов как новый «спальник», где-то территория проектируется как самодостаточный мини-город», – рассуждает он.
Сергей Кравцов, генеральный директор СК «Элемент-Бетон», указывает на то, что в США, например, утвержденная система классности жилья существует уже более 40 лет. Там прописаны все параметры объекта строительства от вентиляции до количества парковочных мест.
«У нас нередко застройщики нарушают существующие довольно размытые границы, чтобы привлечь покупателя более низкой ценой на проект того же класса. Поэтому покупателю нужно смотреть прежде всего на конкретный объект, на набор его функциональных характеристик, а не на классность, которую ему присвоил застройщик», – говорит господин Кравцов.
Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер» направление «Санкт-Петербург», согласен с тем, что большинство застройщиков присваивает класс своему объекту исходя из конкретных маркетинговых целей продвижения. «Сложность заключается также в том, что у каждого покупателя также существуют свои представления о том, какой дом элитный, а какой относится к классу комфорт. Многие покупатели интересуются классом рассматриваемой ими новостройки, но отнюдь не всегда принимают на веру декларируемый застройщиком класс», – обращает внимание господин Ильичев.
Мнение:
Ирина Михеева, коммерческий директор АН «Плюс»:
– Определяющим фактором классификации является место. Место первично, а класс вторичен. Сначала застройщик выбирает локацию, а потом разрабатывают план, что строить. Например, если участок расположен у Смольного, то класс жилья не может быть ниже «бизнес», на Петроградской стороне не может появиться жилье эконом-класса, а в Девяткино – бизнес-класса. Даже дома комфорт-класса в ближайшей Ленобласти можно назвать таковыми с большой натяжкой.
За первые три месяца 2014 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 934 290,70 кв. метров жилья. Это 240 новых домов на 17120 квартир, сообщает пресс-служба комитета по строительству.
В районном рейтинге лидером остается Невский район, где введено в эксплуатацию 8 домов на 3877 квартир общей площадью 186 333,30 кв. метров. Традиционно вторые позиции удерживает Приморский район. Там построены 8 домов на 3031 квартиру общей площадью 165 387,90 кв. метров. На третьем месте по введенным квадратным метрам - Пушкинский район, в котором сданы в эксплуатацию 10 жилых домов на 3108 квартир общей площадью 157 435,60 кв. метров.
В марте 2014 года завершено строительство объектов коммерческой недвижимости привокзальной территории аэропорта на Пулковском шоссе, в том числе гостиницы, бизнес-центра и многоуровневой автостоянки для кратковременного размещения транспортных средств.
Промышленный комплекс представлен цехом производства частей и принадлежностей автомобилей и их двигателей в Московском районе, производственном цехом – во Фрунзенском, базой механизации в Приморском районе, а также реконструкцией и техническим перевооружением ОАО «Средне-Невский судостроительный завод». В поселке Шушары построен склад негорючих материалов.
Новый торговый комплекс могут посетить жители Приморского района. Для автомобилистов в Выборгском районе введен в эксплуатацию многоуровневый гараж с автосервисом, современные автозаправочные станции открыты в Колпинском и Фрунзенском районах.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга на 01.04.2014 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за март 2014 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за март 2014 года
СПРАВКА о законченном реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за март 2014 года
