Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов выросла за год на 24%
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам декабря 2020 г. совокупный объём предложения апартаментов в старых границах Москвы составил 410,7 тыс. кв. м и 5,7 тыс. лотов в 87 проектах и 133 корпусах. За месяц объем предложения снизился на 4% площади и на 5% лотов. За год объем предложения сократился на 17% площади и 26% лотов. На долю предложения апартаментов приходится 21,1% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы, которая за месяц не изменилась, а за год выросла на 2,2%.
Активность по выводу новых проектов и объемов в 2020 г. была выше 20%, чем в 2019 г.: вышло 18 объектов и 25 корпусов в новых и уже реализуемых проектах. Больше половины нового предложения вышло в бизнес-классе.
Большая доля предложения приходится на премиум-класс (40,7%), которая по сравнению с прошлым годом выросла на 3,7%, а его объем на 14%. Больше всего за год сократилась доля предложения апартаментов комфорт-класса – на 5,7%, а его объем – на 38%. Хотя доля апартаментов бизнес-класса остается на уровне 38%, объем предложения за год уменьшился на 21%.
По итогам декабря 2020 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) составила 372,5 тыс. руб. (1,3% мм, +23,9% гг). Лидерами роста СВЦ стали бизнес- и премиум-классы – 16,7% и 15,2% за год соответственно. Тенденцией 2020 г. стал выход проектов стандарт-класса в качестве реконструкции бывших общежитий, СВЦ которых составляет 184,1 тыс. руб.
Средняя цена апартаментов по итогам декабря 2020 г. составила 26,7 млн руб. (+1,2% мм, +29% гг). Больше всего рост наблюдался в комфорт-классе (+3,4% мм, +18,4% гг). В премиальном сегменте средняя цена лота за год выросла на 15,6%.
70% предложения находится на заключительной стадии, объем которого уменьшился на 5%. На начальной стадии доля предложения составляет 25,8%, объем которого увеличился на 4,8%.
Больше всего лотов предлагается без отделки – 48,9% (-5% мм, -18% гг). На долю предложения с отделкой приходится 32% (+0,1% мм, +8,6% гг), предчистовой отделки 16,3% (+4,8% мм, 7% гг) и с другими опциями 3% (+0,2% мм, +0,6% гг).
Структура предложения по наличию отделки, шт., %
В 2020 году, несмотря на сложную ситуацию в экономике и режим самоизоляции, московские застройщики начали реализацию 76 проектов новостроек, что на 6% больше, чем в 2019 году, подсчитали эксперты компании «Метриум». Однако по сравнению с 2018 годом активность столичных застройщиков снизилась на 22%.
В 2020 году на рынке новостроек Большой Москвы начались продажи 76 комплексов с квартирами и апартаментами. В 2019 году девелоперы дали старт реализации 72 проектов, а в 2018 году – 98 проектов. Таким образом, в 2020 году застройщики смогли нарастить темп выхода в продажу новых объектов, несмотря на локдаун, девальвацию рубля и временное падение спроса. В ушедшем году новых проектов было на 6% больше, чем в 2019 году, но всё же на 22% меньше, чем в 2018 году.
В разрезе классов среди новых проектов в 2020 году доминируют новостройки массового сегмента, чья доля составила 38% от общего числа новых строек. Началась реализация 29 комплексов эконом- и комфорт-класса, что на 61% больше, чем в 2019 году.
Заметно меньше вышло в продажу проектов бизнес-класса. В 2020 году застройщики начали строить 11 комплексов этого сегмента, что на 35% меньше, чем в 2019 году (17 проектов). Доля таких проектов в 2020 году составила 14%.
В 2020 году застройщики запустили аналогичное количество премиальных проектов в сравнении с 2019 годом (11 штук). Доля новых объектов в премиум-классе составила 14% в 2020 году.
Число новых элитных новостроек сократилась. Если в 2020 году начались продажи семи таких комплексов, то в 2019 году их было девять. Доля новых элитных проектов в уходящем году составила 9%.
Из 76 новых проектов 2020 года четыре комплекса застройщики начали возводить в Новой Москве. Это в два раза больше, чем в 2019 году, когда были только две новинки, но меньше, чем в 2018 году (пять проектов). Два новых проекта 2020 года относятся к бизнес-классу (Russian Design District и homecity), еще два – к массовому сегменту («Середневский лес» и «Прокшино»).
«Примечательно, что три из четырех новых проектов в ТиНАО, в том числе и наш культурно-образовательный кластер Russian Design District, вышли на рынок во втором квартале, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина. – Мы начали продажи фактически в самый сложный период прошлого года, когда был объявлен локдаун и начали останавливаться стройки. Но мы не изменили наших планов, потому что в целом оцениваем рынок новостроек Новой Москвы как очень устойчивый. Рост цен в «старой» Москве дал нам дополнительные преимущества, а программа субсидирования ипотеки привлекла большое число клиентов. К тому же мы начали реализацию проекта бизнес-класса – ниша, практически не занятая в Новой Москве, поэтому у нас была уверенность в том, что мы преодолеем трудности. Как показала практика продаж, эта ставка оправдалась».
«Как видим, даже несмотря на весьма стрессовый год для отрасли, активность застройщиков постепенно возрастает, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На мой взгляд, это связано с более значимой и долгосрочной тенденцией последних трёх лет – адаптацией московских девелоперов к новой модели финансирования их проектов. После перехода отрасли на новые правила игры многие взяли таймаут, чтобы перестроить свою модель бизнеса, пересчитать экономику готовящихся проектов, найти инвесторов. Именно поэтому в 2019 году старт продаж новых комплексов резко замедлился, а теперь постепенно восстанавливается».
В 2020 году доля инвесторов в объеме спроса на покупку помещений формата стрит-ритейл в новостройках Москвы составила 92,9%, отмечают аналитики Фонда коллективных инвестиций «Рентавед». Это на 14,8% выше, чем было годом ранее. То есть конечных пользователей, приобретающих нежилые помещения в строящихся домах, было чуть более 7% от общего числа потенциальных покупателей.
По данным экспертов, одной из причин повышенного спроса стала переориентация российских инвесторов с жилья на коммерческую недвижимость. Многие осознали, что вложения средств в торговые помещения обладают лучшей окупаемостью и требуют меньше трудозатрат для управления, чем квартиры.
Причем высоким спросом у инвесторов пользовались как традиционно считающиеся надежными объекты – помещения, расположенные на первой линии в проходных локациях, так и не самые ликвидные лоты.
«В 2020 году наблюдался ажиотажный спрос на торговые помещения, расположенные на первых этажах новостроек в районах Москвы с плотной жилой застройкой. Инвесторы, спасая сбережения на фоне пандемии, нестабильной экономической ситуации и колебаний курсов валют, приобретали торговые объекты напрямую у застройщиков на стадии начала строительства с готовностью ожидать 2-3 года, пока дом достроят и помещение можно будет сдать в аренду. При этом скупались даже коммерческие помещения новостроек со слабой локацией», – отмечает Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
На фоне перестройки рынка из-за пандемии и сопутствующих ей карантинных ограничений самыми востребованными стали помещения стрит-ритейла малой и средней площади, которые могут быть сданы в аренду продуктовым магазинам, аптекам и медицинским учреждениям.
Лоты площадью от 50 до 150 квадратных метров в жилых домах Москвы искало 36,4% от общего количества инвесторов. Отдельно стоит выделить рост спроса на нежилые помещения новостроек площадью от 150 до 250 «квадратов», которые можно сдать в аренду продуктовому магазину. Возможность покупки таких объектов в 2020-м активно рассматривали порядка 28,8% инвесторов. Еще 24,3% интересовались вложениями в помещения до 50 кв. м.
На коммерческие помещения новостроек большой площади от 500 кв. м пришлось менее 3% запросов.
Самыми активными в сегменте стрит-ритейла стали инвесторы с бюджетом от 10 до 50 млн рублей. Они составили порядка 63% активного спроса в ушедшем году.
При этом высокому спросу на покупку помещений стрит-ритейла не помешало снижение доходности инвестирования в сегменте, где при падении арендных ставок цены на недвижимость не менялись, а в отдельных локациях даже росли. Если год назад инвесторы рассматривали помещения формата стрит-ритейл с окупаемостью 7,5-9 лет, то есть с доходностью до 14% годовых, то к концу года на рынке стали вполне приемлемыми сделки с окупаемостью в пределах 12-14 лет.
