«Метриум»: И всё-таки плюс – итоги года на рынке жилья Москвы
Несмотря на коронакризис, спрос на новостройки, вторичное жилье и ипотеку в 2020 году в Москве возрос. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», проанализировав итоговую статистику сделок, опубликованную Росреестром по Москве. Лучше всего продемонстрировал себя ипотечный сектор, где число зарегистрированных кредитов на покупку жилья увеличилось на 16%.
В 2020 году в Москве было заключено 82,8 тыс. договоров долевого участия на покупку жилья. Это на 1,4% больше, чем в 2019 году, подсчитали эксперты «Метриум», когда было зафиксировано 81,6 тыс. сделок. Хотя в апреле и мае показатели активности покупателей сократились наполовину из-за введения режима самоизоляции, в последующие месяцы программа субсидирования ипотечных ставок, распространяющаяся на новостройки, позволила застройщикам наверстать упущенное. Если в первом полугодии спрос сокращался, то во втором начал расти, а самым удачным месяцем стал сентябрь, когда дольщики подписали 11,9 тыс. договоров. Таким образом, в 2020 году первичный рынок жилья поставил очередной рекорд активности клиентов.
«Действительно спрос на новостройки во второй половине 2020 года был необычайно высоким, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – К примеру, мы вывели в продажу новую очередь нашего проекта “Любовь и голуби”, которая всего за несколько месяцев была распродана на две трети. Отчасти это стало возможным благодаря повышению доступности ипотеки, а с другой стороны – оптимизации нашего продукта под запросы покупателей. В целом полагаю в следующем году спрос на новостройки в Москве останется высоким».
На рынке ипотеки в 2020 году продолжался уверенный рост. Впервые в истории сектора жилищного кредитования в Москве за год было зарегистрировано более 100 тыс. сделок. Активность заемщиков превысила уровень 2019 года на 16%, когда Росреестр зарегистрировал 90 тыс. ипотечных сделок. Только в апреле и мае рынок ипотеки в Москве ушел в минус, продемонстрировав снижение числа ипотек относительно аналогичных периодов 2019 года. Самым активным периодом стала осень, когда каждый месяц заключалось по 10-13 тыс. сделок.
Предыдущий пик активности заемщиков был зафиксирован в 2018 году. Тогда банки выдали покупателям жилья в Москве 90,6 тыс. кредитов. Таким образом, со времен предыдущего рекорда спрос на кредит вырос на 15%. Основные причины повышения востребованности кредитов – программы поддержки ипотеки, а именно – «Ставка 6,5%» и «семейная» ипотека. По данным «Метриум», 85% ипотечных сделок на первичном рынке жилья в 2020 году проходили с привлечением льготных кредитов.
Вторичный рынок жилья в Москве также закончил год в плюсе, несмотря на отсутствие прямой поддержки властей. В 2020 году здесь были зарегистрированы почти 149 тыс. договоров купли-продажи, что на 2% больше, чем в 2019 году (146 тыс. соглашений). На вторичном рынке жилья наблюдалась такая же динамика сделок, как и на первичном: спад в первом полугодии и рост – во втором. Пика активность покупателей достигла в декабре, когда Росреестр зафиксировал более 20 тыс. сделок – рекордный показатель для одного месяца.
Однако годовой рекорд 2018 года, когда в Москве приобрели 156 тыс. вторичных квартир, все-таки не побит. По сравнению с тем периодом спрос в 2020 году снизился на 5%.
«Сейчас можно с уверенностью сказать, что субсидирование ипотеки спасло рынок новостроек в 2020 году, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Учитывая масштабы кризиса и общей неопределенности в экономике, без поддержки отрасли скорее всего даже московский рынок не вышел бы на позитивные показатели к концу года. Помимо этого, имел место и высокий инвестиционный спрос на фоне ослабления рубля, которое подталкивало к вложениям в недвижимость. Однако вслед за рекордным спросом наметился и рекордный рост цен, который сейчас приводит к оттоку части покупателей с первичного на вторичный рынок, что может стать серьезным вызовом для застройщиков в 2021 году».
В Санкт-Петербурге за апрель 2013 года было введено в эксплуатацию 101 068,30 кв.м. жилья, говорится в отчете городского Комитета по строительству.
Из них 90 715,10 кв.м. приходится на шесть новых домов на 1 922 квартиры, 10 353,20 кв.м – на 40 объектов индивидуального строительства. Лидером по количеству введенных квадратных метров стал Красносельский район. Там построено 62 475,30 кв.м. жилья (1540 новых квартир).
Больше всего объектов индивидуального строительства появилось в Курортном районе, где завершено строительство 20 домов общей площадью 5 507,70 кв.м. Кроме того в Московском районе построен многофункциональный спортивно-развлекательный и торговый комплекс, а в Приморском районе завершено строительство физкультурно-оздоровительного комплекса и сельскохозяйственного рынка.
Всего, по данным комитета на 01.05.2013, в Петербурге с начала года введено в эксплуатацию 687 406,90 кв. м. жилья.
Рынок складских помещений Петербурга все еще испытывает серьезный дефицит предложения. Так в I квартале был введен один объект площадью всего 16 тыс. кв.м. Однако эксперты прогнозируют, что объем ввода по итогам 2013 года может в 3 раза превысить показатели 2012 года.
Предложение
В первом квартале 2013 года было введено в эксплуатацию одно складское здание площадью 16 тыс. кв. м, реализованное в рамках комплекса «Логопарк «Осиновая Роща». Таким образом, общий объем качественного складского предложения в Санкт-Петербурге достиг 1,87 млн кв. м, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. Ожидается, что до конца года начнут функционировать еще шесть проектов суммарной арендуемой площадью 135 тыс. кв. м.
«Начало 2013 года ознаменовалось анонсированием строительства ряда складских проектов как следующих фаз уже работающих на рынке комплексов, так и новых объектов. В случае, если все анонсированные проекты будут реализованы в обозначенные сроки, в ближайшие два года рынок складских площадей может увеличиться на 250 тыс. кв. м», - рассказывают специалисты Jones Lang LaSalle.
«В I-м квартале 2013 года предложение на рынке качественной складской недвижимости не пополнилось ни одним новым комплексом. На фоне высокого уровня спроса это привело к усилению дефицита доступного для аренды спекулятивного предложения: на конец I-го квартала на рынке Санкт-Петербурга в аренду предлагается около 15 тыс. кв. м. готовых площадей. В основном данные площади либо расположены в комплексах с не самой удачной локацией, либо представляют собой не очень удобные для потенциальных арендаторов блоки в комплексах», - говорится в аналитическом отчете Knight Frank St. Petersburg.
По итогам первых трех месяцев общий объем спекулятивного предложения на рынке качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга сохранился на прежнем уровне и составляет 1,07 млн кв.м. За отчетный период на рынок не вышло ни одного нового спекулятивного складского комплекса, рассказывают аналитики Colliers International.
Спрос
«Стабильно высокий уровень спроса и небольшой прирост новых площадей на рынке складской недвижимости привели к снижению уровня вакантных площадей. Доля вакантных площадей в классе А упала до уровня 1,5-1% из-за повышенного спроса в этом сегменте, а доля в классе B уменьшилась до 1%», - рассказывают специалисты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
По данным Jones Lang LaSalle, в последние два года внимание девелоперов привлекали северное и восточное направления, где сосредоточены большинство строящихся складских комплексов. Южная часть города по-прежнему рассматривается как одна из приоритетных, что подтверждается заявленными проектами на ближайшие два-три года, отмечают эксперты.
Спрос на качественные складские площади остается стабильно высоким. Однако полное отсутствие нового предложения, по словам аналитиков Knight Frank St. Petersburg, сказывается на уровне поглощения спекулятивных складских площадей, которое в I квартале составило менее 4 тыс. кв. м. Но даже такое незначительное поглощение сказалось на доле вакантных площадей, которая продолжила снижаться и к концу рассматриваемого периода достигла уровня 1,4%, отмечают в компании.
Анализ запросов, поступивших в компанию Knight Frank St. Petersburg от потенциальных арендаторов, показал, что за последние 12 месяцев структура спроса на качественную складскую недвижимость начала меняться. Так, в I-м квартале текущего года доля заявок на блоки площадью менее 1 тыс. кв.м. снизилась в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2012 года, а доля заявок на блоки площадью 3–7 тыс. кв.м. увеличилась на 15 п.п.
По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle в I квартале объем чистого поглощения качественных складских площадей составил около 22 тыс. кв. м, что почти на 40% выше показателей прошлого квартала (16 тыс. кв. м). Объем сделок за январь-март достиг 59 тыс. кв. м. Наиболее востребованным форматом для аренды по-прежнему остаются блоки площадью 3-5 тыс. кв. м., говорится в сообщении компании.
Объем поглощения площадей в 1 квартале аналитиками ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate оценивается не более чем в 25-30 тыс. кв.м.
Эксперты Jones Lang LaSalle отмечают, что к концу марта доля свободных складских площадей упала ниже 1%, что сопоставимо с показателями 2007 года, а в абсолютном выражении объем свободных качественных площадей составил 18,6 тыс. кв. м.
Наиболее активными арендаторами, согласно отчету Jones Lang LaSalle, стали торговые и дистрибьюторские компании, на долю которых пришлось 64% от общего объема арендованных площадей. Компании производственного сектора заняли приблизительно треть рынка аренды за тот же период.
Ставки
Аналитики Jones Lang LaSalle полагают, что дисбаланс спроса и предложения на складском рынке привел к дальнейшему росту ставок. «В 1-ом квартале максимальные арендные ставки увеличились на 5%, достигнув 125-135 долл. США/кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). Как правило, ежегодная индексация арендных ставок в размере 3-4% фиксируется в договоре. Операционные расходы в складских комплексах класса А в среднем составляют 35-40 долл. США/кв.м.»,- рассказывают специалисты компании.
В Knight Frank St. Petersburg считают, что несмотря на дефицит свободных для аренды качественных складских площадей, ставки аренды пока остаются стабильными и соответствуют уровню конца 2012 г.: 120-127 USD/кв.м/год (triple net) в классе А и 117-120 USD/кв.м/год в классе В.
Прогноз
Специалисты Knight Frank St. Petersburg говорят, что до осени 2013 года не планируется введение в эксплуатацию ни одного спекулятивного складского комплекса. «К концу года заявлен выход нескольких новых объектов, однако помещения в них сдаются в аренду уже сейчас, к тому же, их общая площадь не превысит 50-60 тыс. кв.м. Сходная ситуация ожидается в 2014 году. Таким образом, ситуация, сложившаяся на данный момент на рынке качественной складской недвижимости, сохранится в ближайшие 2 года. Под давлением активного спроса на рынке ожидается дальнейшее увеличение дефицита качественных складских помещений. В свою очередь это неизбежно приведет к росту арендных ставок, однако превышение контрактными ставками аренды уровня в 130 $/кв.м/год (triple net) в текущем году ожидать не стоит. В связи с достаточно пассивной позицией девелоперов, которые не спешат с выводом на рынок новых площадей, следует ожидать появления сделок в формате «строительство под заказчика» (built-to-suit) с последующей арендой или продажей построенных объектов. Подобные сделки станут единственным способом удовлетворить хотя бы часть имеющегося на рынке спроса», - прогнозируют эксперты Knight Frank.
В 2013 году ожидается увеличение объемов ввода складских комплексов класса В за счет трех крупных транспортно-логистических проектов («Звезда» в Обухово, Санкт-Петербургский терминальный комплекс-2 оч), прогнозируют в Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
В Colliers International рассказывают, что в условиях ограниченного предложения вакантных на рынке площадей и небольшого числа строящихся комплексов, компании, заинтересованные в новых площадях, рассматривают варианты строительства собственных производственных и распределительных центров, в том числе посредством привлечения профессионального индустриального девелопера.
«Учитывая высокую инвестиционную привлекательность региона, ряд международных компаний заинтересован в открытии своих производств на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Уже сегодня они ведут активный мониторинг рынка и проводят предварительные переговоры с целью запуска своих проектов в 2013-2015 годах», - говорится в аналитическом отчете Colliers International.
Мнение:
Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank St. Petersburg:
- В настоящий момент предложение качественных складских помещений незначительно, а с учетом нынешнего высокого спроса и сроков ввода строящихся объектов уже к середине 2013 г. на рынке вообще может не остаться свободных площадей.
Текущая ситуация открывает перспективы для реализации проектов в формате built-to-suit, которые достаточно популярны в других регионах (в частности в Москве). Уже сейчас мы наблюдаем рост числа таких сделок и увеличение их объема. Наша компания принимает участие в реализации ряда проектов этого типа. Стоит отметить, что для девелоперов проекты в формате built-to-suit – один из способов минимизации рисков того, что объект останется не заполненным на момент его выхода на рынок.
Мнение:
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- Сегмент складской недвижимости Санкт-Петербурга постепенно становится «рынком собственника». Из-за нехватки свободных складских площадей, арендаторы начинают конкурировать между собой. Несмотря на значительный объем будущего предложения, оно вряд ли серьезно изменит ситуацию, поскольку процесс переговоров по аренде начинается задолго до окончания строительства склада, и потому только небольшая часть нового предложения будет предлагаться потенциальным арендаторам после ввода объектов в эксплуатацию.
Динамика объема складских площадей, Санкт-Петербург
.jpg)
Источник: Jones Lang LaSalle
Динамика максимальных арендных ставок, Санкт-Петербург
.jpg)
Источник: Jones Lang LaSalle
Ключевые индикаторы рынка складской недвижимости за I квартал 2013 года
|
Показатель |
класс A |
класс B |
|
Общий объем качественных площадей, тыс. м2 |
2 123 |
|
|
в том числе, тыс. м2 |
1 142 |
981 |
|
Общий объем качественных площадей, сдаваемых в аренду, тыс. м2 |
1 140 |
|
|
в том числе, тыс. м2 |
774 |
366 |
|
Введено в эксплуатацию в I-м квартале 2013 г., тыс. м2 |
0 |
0 |
|
Доля свободных площадей, % |
0,8 |
2,8 |
|
Арендные ставки (triple net) *, $/м2/год |
117-120 |
105-110 |
|
Ставки операционных расходов, $/м2/год |
35-45 |
30-35 |
* цены предложения
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2013