«Метриум»: И всё-таки плюс – итоги года на рынке жилья Москвы
Несмотря на коронакризис, спрос на новостройки, вторичное жилье и ипотеку в 2020 году в Москве возрос. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», проанализировав итоговую статистику сделок, опубликованную Росреестром по Москве. Лучше всего продемонстрировал себя ипотечный сектор, где число зарегистрированных кредитов на покупку жилья увеличилось на 16%.
В 2020 году в Москве было заключено 82,8 тыс. договоров долевого участия на покупку жилья. Это на 1,4% больше, чем в 2019 году, подсчитали эксперты «Метриум», когда было зафиксировано 81,6 тыс. сделок. Хотя в апреле и мае показатели активности покупателей сократились наполовину из-за введения режима самоизоляции, в последующие месяцы программа субсидирования ипотечных ставок, распространяющаяся на новостройки, позволила застройщикам наверстать упущенное. Если в первом полугодии спрос сокращался, то во втором начал расти, а самым удачным месяцем стал сентябрь, когда дольщики подписали 11,9 тыс. договоров. Таким образом, в 2020 году первичный рынок жилья поставил очередной рекорд активности клиентов.
«Действительно спрос на новостройки во второй половине 2020 года был необычайно высоким, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – К примеру, мы вывели в продажу новую очередь нашего проекта “Любовь и голуби”, которая всего за несколько месяцев была распродана на две трети. Отчасти это стало возможным благодаря повышению доступности ипотеки, а с другой стороны – оптимизации нашего продукта под запросы покупателей. В целом полагаю в следующем году спрос на новостройки в Москве останется высоким».
На рынке ипотеки в 2020 году продолжался уверенный рост. Впервые в истории сектора жилищного кредитования в Москве за год было зарегистрировано более 100 тыс. сделок. Активность заемщиков превысила уровень 2019 года на 16%, когда Росреестр зарегистрировал 90 тыс. ипотечных сделок. Только в апреле и мае рынок ипотеки в Москве ушел в минус, продемонстрировав снижение числа ипотек относительно аналогичных периодов 2019 года. Самым активным периодом стала осень, когда каждый месяц заключалось по 10-13 тыс. сделок.
Предыдущий пик активности заемщиков был зафиксирован в 2018 году. Тогда банки выдали покупателям жилья в Москве 90,6 тыс. кредитов. Таким образом, со времен предыдущего рекорда спрос на кредит вырос на 15%. Основные причины повышения востребованности кредитов – программы поддержки ипотеки, а именно – «Ставка 6,5%» и «семейная» ипотека. По данным «Метриум», 85% ипотечных сделок на первичном рынке жилья в 2020 году проходили с привлечением льготных кредитов.
Вторичный рынок жилья в Москве также закончил год в плюсе, несмотря на отсутствие прямой поддержки властей. В 2020 году здесь были зарегистрированы почти 149 тыс. договоров купли-продажи, что на 2% больше, чем в 2019 году (146 тыс. соглашений). На вторичном рынке жилья наблюдалась такая же динамика сделок, как и на первичном: спад в первом полугодии и рост – во втором. Пика активность покупателей достигла в декабре, когда Росреестр зафиксировал более 20 тыс. сделок – рекордный показатель для одного месяца.
Однако годовой рекорд 2018 года, когда в Москве приобрели 156 тыс. вторичных квартир, все-таки не побит. По сравнению с тем периодом спрос в 2020 году снизился на 5%.
«Сейчас можно с уверенностью сказать, что субсидирование ипотеки спасло рынок новостроек в 2020 году, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Учитывая масштабы кризиса и общей неопределенности в экономике, без поддержки отрасли скорее всего даже московский рынок не вышел бы на позитивные показатели к концу года. Помимо этого, имел место и высокий инвестиционный спрос на фоне ослабления рубля, которое подталкивало к вложениям в недвижимость. Однако вслед за рекордным спросом наметился и рекордный рост цен, который сейчас приводит к оттоку части покупателей с первичного на вторичный рынок, что может стать серьезным вызовом для застройщиков в 2021 году».
Рынок инженерно-геодезических изысканий Петербурга, объем которого год назад оценивался в 80 млн рублей, заметно уменьшился по итогам 2014 года. Представители отрасли говорят о череде сокращений сотрудников даже в крупных компаниях, отмечая, что цены на изыскания необоснованно снижаются, при этом затраты на проведение работ растут.
Леонид Власкин, главный специалист отдела инженерной геодезии и топографии ОАО «СПб НИИИ Энергоизыскания», рассказал, что общие итоги геодезических изысканий в 2014 году характеризуются общим снижением объемов работ. К положительным изменениям он отнес начинающееся обновление нормативной базы.
В свою очередь, Александр Асеев, генеральный директор ОАО «Трест ГРИИ» прокомментировал, что прошедший 2014 год был сложным для изыскательских организаций, в том числе и для его компании. «В 2014 году «Трестом ГРИИ» было выполнено 3088 заказов.
Наиболее крупными и значимыми из них являются инженерно-геологические работы для строительства жилых комплексов с объектами обслуживания населения в Конной Лахте, топографо-геодезические работы для проектирования Красносельско-Калининской линии метрополитена, топографо-геодезические работы для капитального ремонта и реставрации ФГБУК «Большой Санкт-Петербургский государственный цирк», комплекс геодезических работ по наблюдениям за деформациями прибрежной полосы в заливе Петра Великого в районе г. Владивосток, работы в цехах ОАО «ПО «Севмаш», г. Северодвинск, без остановки производства, комплекс инженерных изысканий для НПС «Невель», г. Невель, и другие», – рассказал он.
«На рынке стало тяжелее работать. Поневоле приходится проводить оптимизацию и сокращать издержки, в том числе и на содержание персонала. Массового сокращения пока удается избежать, но часть обслуживающего персонала все-таки пришлось сократить», – описал сложившееся положение на рынке Николай Иванов, главный инженер ЗАО «Лимб».
Ценовые проблемы
Александр Асеев отметил, что в связи с большой конкуренцией цены на изыскания необоснованно снижаются, при этом затраты на проведение работ растут: в отдельных случаях, чтобы выиграть тендер, цены приходится опускать почти до уровня себестоимости, а то и ниже. «Протоколом от 16.02.2015 № 42 заказчик ГБОУ «Балтийский берег» определил победителем аукциона ООО «Геостройкомплекс» на выполнение работ по инженерно-геодезическим изысканиям в масштабе 1:500 площадью 27 га в детских оздоровительно-образовательных лагерях «Молодежное» и «Солнечное» в сумме 179 011,17 рубля. Начальная цена контракта составляла 932 391,19 рубля. Произошло снижение стоимости в 5,2 раза», – рассказал генеральный директор ОАО «Трест ГРИИ».
Важную проблему для изыскателей, по его словам, представляет согласование подземных коммуникаций в соответствующих организациях, что по времени и стоимости превышает продолжительность выполнения и стоимость самих изысканий. Подготовленное обществом и Комитетом по градостроительству и архитектуре постановление правительства Санкт-Петербурга «О создании единой системы топографических планов Санкт-Петербурга», необходимое для согласования объектов, находящихся в разных информационных системах, увязло в согласованиях, не было принято.
Николай Иванов также отметил, что сейчас заказчики экономят на инженерно-геодезических изысканиях. «Одна из бед – это проблема несвоевременных платежей заказчиками. По мелким договорам с частными заказчиками мы стараемся не выполнять работу без предоплаты в 30-50%. Однако большинство госконтрактов предусматривают работу без авансов, с финансовыми гарантиями исполнения, а это дополнительные затраты на кредитование к в общем-то не очень высоким ценам по таким контрактам», – комментирует он.
Выживут сильнейшие
По оценкам Александра Асеева, в Петербурге в 2014 году работало 337 изыскательских организаций различных форм собственности, мощности, оснащенности и численности. Из них 113 комплексных, выполняющих инженерно-геологические и топографо-геодезические работы. 51 организация выполняла только инженерно-геологические изыскания. Остальные 173 – только топографо-геодезические работы.
Среди наиболее заметных игроков на рынке стоит отметить ОАО «Трест ГРИИ», ЗАО «ЛенТИСИЗ», ЗАО «Лимб», ПК «Универсал», «СУ-299», «Геодизонд», «БЭСКИТ», «ПромПроект» и др.
«Изыскательская отрасль умирает. Импортные инновации дороги, повсеместно работа дешево выполняется на ворованном («ломанном») программном обеспечении. Геодезических НИИ, так же как и геодезического приборостроения, в России уже нет. На мой взгляд, применение новых технологий нереально при снижении стоимости работ, выставленных на тендер. Отсутствие в программе инженерных изысканий обоснования для удешевления работ должно обозначать, что в работы закладывается скрытый брак, который может проявиться через годы после строительства и не позволит выявить причины аварий. Вместо 10% снижения сметы и переторжки цены необходим сборник цен на современные технологии работ», – уверен Леонид Власкин.
Николай Иванов считает, что мелкие компании постепенно «выдавливаются» с рынка более сильными игроками, которым легче выжить, так как они имеют больший запас прочности. «Хоть мелкие организации и имеют меньшие издержки по сравнению с лидерами рынка, они не могут составить конкуренцию крупным игрокам при получении контракта. Как правило, они работают в качестве субподрядчиков. Однако ЗАО «Лимб» в последнее время к субподряду прибегает как можно меньше. В нашей практике было несколько объектов, где субподрядчики не только сорвали сроки, но за ними еще и работу приходилось переделывать. В итоге мы несли издержки на штрафных санкциях», – пояснил Николай Иванов.
Он уверен, что для выживания на рынке организация обязана работать по современным технологиям и с новым оборудованием. «Из-за колебаний курсов валют, например, тахеометры или DPS-приемники стали в два раза дороже. Не всем компаниям это по карману. К сожалению, российского рынка геодезического оборудования практически не существует. У нас почти все оборудование и системное обеспечение зарубежное – европейское, японское или американское», – заключил он.
Мнение:
Александр Жуков, заместитель генерального директора ЗАО «ЛенТИСИЗ»:
– Сокращение роста работ на рынке напрямую связано со снижением инвестиционной активности в городе. Компании будут выживать. Из общения с представителями других изыскательских организаций следует, что большое количество компаний проводят оптимизацию, переводят работников на неполный рабочий день, возможен к середине 2015 году перевод на неполную рабочую неделю.
Для ЗАО «ЛенТИСИЗ» 2014 и 2013 годы были равнозначными по объемам выполненных работ. В отрасли наблюдается тенденция, когда крупные компании перестали брезговать мелкими договорами, потому что по-другому не выжить. Даже если выходим в ноль, то все равно соглашаемся работать. На рынке идет ценовая борьба – при проведении конкурсных процедур качество подрядчика, его опыт работы, техническое оснащение не важны, во главу угла ставится только критерий снижения цены контракта. Некоторые фирмы дают сокращение стоимости по аукционам в несколько раз. Но непонятно, за счет чего они выполняют условия контракта. Из-за такого подхода страдает качество проведенных работ.
По данным Комитета по строительству в феврале 2015 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 154 913,7 кв. метра жилья – 167 домов на 2746 квартир, в том числе 7 объектов нового строительства на 2 177 квартир общей площадью 105 665 кв. м, один объект реконструкции на 410 квартир общей площадью 18 937,7 кв. м, 159 объектов индивидуального строительства на 159 квартир общей площадью 30 311 кв. м.
Как свидетельствует пресс-служба Комитета по строительству, новое строительство домов было завершено в Выборгском (39 104,9 кв. м), Петроградском (37 816,6 кв.м.), Московском (26 116,5 кв. м) и Петродворцовом (2 627 кв. м) районах Петербурга.
Среди застройщиков, которые сдали свои объекты в феврале 2015 года стоит отметить ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой», ООО «Компания МИКК», ООО «Л1-4», ООО «ОСКАР» и других. Кроме этого, ЗАО «ТАЙМС-Инвест» закончило первый этап реконструкции лабораторного корпуса под жилой дом со встроенными помещениями на ул. Первого мая, д. 1, лит А в городе Красное село.
Всего за два первых месяца в 2015 году в Санкт-Петербурге был введено 763 135 кв.м. жилья. Лидером по вводу жилья после строительства и реконструкции по итогам января-февраля стал Приморский район, где было сдано 107 713,2 кв. м или 20 домов на 1968 квартир. На втором месте идет Московский район с объемом ввода 104 117,9 кв. м – 5 домов на 2274 квартиры. На третьем месте идет Адмиралтейский район – 86 020,5 кв. м (4 дома на 1519 квартир).
Кроме того, в городе были построены объекты оптовой торговли (ООО «Петромастер» в Шушкине), склады (ЗАО «ЭКОПРОМ» во Фрунзенском районе), автозаправочные станции, торговые центры (ООО «Трейдер» во Фрунзенском районе) и автостоянки. Завершена реконструкция котельной с сетями инженерно-технического оборудования, административных зданий, досугово-развлекательных и спортивно-оздоровительных комплексов.