«Метриум»: И всё-таки плюс – итоги года на рынке жилья Москвы
Несмотря на коронакризис, спрос на новостройки, вторичное жилье и ипотеку в 2020 году в Москве возрос. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», проанализировав итоговую статистику сделок, опубликованную Росреестром по Москве. Лучше всего продемонстрировал себя ипотечный сектор, где число зарегистрированных кредитов на покупку жилья увеличилось на 16%.
В 2020 году в Москве было заключено 82,8 тыс. договоров долевого участия на покупку жилья. Это на 1,4% больше, чем в 2019 году, подсчитали эксперты «Метриум», когда было зафиксировано 81,6 тыс. сделок. Хотя в апреле и мае показатели активности покупателей сократились наполовину из-за введения режима самоизоляции, в последующие месяцы программа субсидирования ипотечных ставок, распространяющаяся на новостройки, позволила застройщикам наверстать упущенное. Если в первом полугодии спрос сокращался, то во втором начал расти, а самым удачным месяцем стал сентябрь, когда дольщики подписали 11,9 тыс. договоров. Таким образом, в 2020 году первичный рынок жилья поставил очередной рекорд активности клиентов.
«Действительно спрос на новостройки во второй половине 2020 года был необычайно высоким, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – К примеру, мы вывели в продажу новую очередь нашего проекта “Любовь и голуби”, которая всего за несколько месяцев была распродана на две трети. Отчасти это стало возможным благодаря повышению доступности ипотеки, а с другой стороны – оптимизации нашего продукта под запросы покупателей. В целом полагаю в следующем году спрос на новостройки в Москве останется высоким».
На рынке ипотеки в 2020 году продолжался уверенный рост. Впервые в истории сектора жилищного кредитования в Москве за год было зарегистрировано более 100 тыс. сделок. Активность заемщиков превысила уровень 2019 года на 16%, когда Росреестр зарегистрировал 90 тыс. ипотечных сделок. Только в апреле и мае рынок ипотеки в Москве ушел в минус, продемонстрировав снижение числа ипотек относительно аналогичных периодов 2019 года. Самым активным периодом стала осень, когда каждый месяц заключалось по 10-13 тыс. сделок.
Предыдущий пик активности заемщиков был зафиксирован в 2018 году. Тогда банки выдали покупателям жилья в Москве 90,6 тыс. кредитов. Таким образом, со времен предыдущего рекорда спрос на кредит вырос на 15%. Основные причины повышения востребованности кредитов – программы поддержки ипотеки, а именно – «Ставка 6,5%» и «семейная» ипотека. По данным «Метриум», 85% ипотечных сделок на первичном рынке жилья в 2020 году проходили с привлечением льготных кредитов.
Вторичный рынок жилья в Москве также закончил год в плюсе, несмотря на отсутствие прямой поддержки властей. В 2020 году здесь были зарегистрированы почти 149 тыс. договоров купли-продажи, что на 2% больше, чем в 2019 году (146 тыс. соглашений). На вторичном рынке жилья наблюдалась такая же динамика сделок, как и на первичном: спад в первом полугодии и рост – во втором. Пика активность покупателей достигла в декабре, когда Росреестр зафиксировал более 20 тыс. сделок – рекордный показатель для одного месяца.
Однако годовой рекорд 2018 года, когда в Москве приобрели 156 тыс. вторичных квартир, все-таки не побит. По сравнению с тем периодом спрос в 2020 году снизился на 5%.
«Сейчас можно с уверенностью сказать, что субсидирование ипотеки спасло рынок новостроек в 2020 году, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Учитывая масштабы кризиса и общей неопределенности в экономике, без поддержки отрасли скорее всего даже московский рынок не вышел бы на позитивные показатели к концу года. Помимо этого, имел место и высокий инвестиционный спрос на фоне ослабления рубля, которое подталкивало к вложениям в недвижимость. Однако вслед за рекордным спросом наметился и рекордный рост цен, который сейчас приводит к оттоку части покупателей с первичного на вторичный рынок, что может стать серьезным вызовом для застройщиков в 2021 году».
«ТГК-1» предлагает населению активнее переходить на прямую оплату отопления и горячей воды, минуя управляющие компании.
Однако жилищники города считают, что такие платежи не исправят проблему избыточного начисления платы за общедомовые нужды.
В Петербурге растет задолженность жилкомсервисов и управляющих компаний перед поставщиками тепла. В этом признались на прошлой неделе журналистам специалисты Жилищного комитета и специалисты компании «ТГК-1», крупнейшего в СЗФО производителя теплоэнергии. Правда, у ведомства Смольного и ресурсной организации разное видение решения данной проблемы.
Как отметила начальник планово-экономического отдела Жилищного комитета Наталья Летенко, ситуация с задолженностью за последний год действительно обострилась. Все управляющие компании города в той или иной мере имеют долги перед ресурсными организациями. Никто из них и не застрахован от возможного банкротства. Все проблемы, по ее словам, растут из 354-uj постановления, устанавливающего расчет за общедомовые нужды. Их по-разному подсчитывают, выявляются лишние подключения. Отсюда и долги.
«К нынешней осени в Петербурге будут подготовлены откорректированные нормативы. Они должны спасти управляющие компании от роста долгов, но уже набранные все равно останутся. Однако УК не стоит банкротить, решать вопрос с долгами необходимо другими способами», – полагает чиновник.
Начальник правового департамента «ТГК-1» Елена Михайлова напоминает, что долг петербургских жилкомсервисов перед компаний в настоящее время составляет 6,1 млрд рублей. В данный момент уже направлены иски о признании банкротами Жилкомсервиса № 3 Кировского района и ГУП РЭП «Строитель».
«Мы рассматриваем банкротство как один из способов прекращения прироста задолженности управляющих организаций. По сути, единственным активом
банкрота являются долги конечных потребителей. Именно за счет работы с ними удается вернуть часть задолженности», – отметила специалист.
По словам специалиста, также изменить ситуацию к лучшему может переход на прямые платежи. Они уже задействованы в Карелии и в Мурманской области. В Петербурге 84 дома рассчитываются за тепловую энергию напрямую. По итогам 2015 года собираемость превысила в них 95%. «Особо отмечу, что выбор такой схемы расчетов не несет последствий для жителей – компания компенсирует выпуск отдельной квитанции, при этом комиссия по ее оплате не взимается. Благодаря заключению трехстороннего соглашения между УК, ресурсоснабжающей организацией и расчетным центром сохраняются все льготы», – подчеркнула специалист «ТГК-1».
Стоить добавить, что городские чиновники от ЖКХ не против прямых платежей как параллельной альтернативе действующей схемы, но предупреждают, что прямые платежи не исправят проблему избыточного начислению платы за общедомовые нужды.
Заведующий отдела развития ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство» Александр Локионов уверен, что причина неплатежей – социальный фактор, когда человек находится за гранью платежеспособности. «На мой взгляд, работа должна строиться через управляющие компании, которые более эффективно на местах могут работать с должниками. А также они знают, какие в домах есть «дыры» потребления и как с ними бороться», – считает он.
Цифра:
6,1 млрд рублей – долги петербургских жилкомсервисов перед «ТГК-1.
Застройщики Ленобласти переключаются на малоэтажное строительство. Такой вывод можно сделать из проектов, которые были представлены на Градостроительном совете при губернаторе региона.
Всего совет рассмотрел четыре проекта, три из которых - одобрены. Они расположены на близких к Петербургу территориях – в Тосненском, Всеволожском, Ломоносовском и Гатчинском районах.
В обход Китая
Первым Градсовет рассмотрел проект жилого квартала в северо-восточной части д. Аннолово Тосненского района. Он выполнен по заказу китайского инвестора – ООО «МИК «Хуа Бао».
Жилой квартал, расположенный на территории 30,2 га, включает в себя блокированные дома высотой 1-3 этажа. Общая площадь квартир – более 77 тыс. кв. м, в них будут проживать 2,6 тыс. человек. В комплекс также входит детский сад на 180 мест, школа на 280 мест, кабинет врача общей практики, пункт охраны порядка, спортивные сооружения, кафе и аптека.
Как отметил председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Евгений Домрачев, проект не соответствует правилам землепользования и застройки этой территории. Так, здесь предлагают блокированные дома с количеством блоков от шести до 10, тогда как по ПЗЗ блокировать дома можно только попарно. «Архитектура скучная, работа еще сырая. Надо представить несколько вариантов с интересными планировочными решениями, а не с банальной застройкой», – высказал свое мнение господин Домрачев. Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин отметил, что в первую очередь нужно привести в порядок юридическую часть. В итоге проект «китайского квартала» отклонили, отправив на доработку.
Вперед на желтый
Следующий проект, представленный на суд Градсовета, планируется реализовать в д. Малое Верево Гатчинского района. Он предполагает застройку малоэтажными индивидуальными домами на площади 9 га и создание зоны многоквартирных жилых домов не выше четырех этажей на площади 10 га. Общая площадь жилья – 51 тыс. кв. м, где предполагается проживание 1555 человек. Заказчиком проектирования выступила компания «СтройБизнесГрупп».
Данный проект, как и в случае с «китайским кварталом», требует внесения изменения в соответствии с ПЗЗ. По словам главного архитектора компании «Ленгражданпроект» Марины Коок, пока он не учитывает особенности территории. Кроме того, согласно генплану здесь может быть только ИЖС. Из соцобъектов застройщик обещает построить школу на 124 места, тогда как существующая потребность – менее 90 мест.
По словам Михаила Москвина, данная территория попадает в «желтую» зону программы «Светофор», которая с лета начнет регулировать возведение соцобъектов и дорожной инфраструктуры в области. Строительство этой школы планируется компенсировать на 50% по программе «Соцобъекты в обмен на налоги». Евгений Домрачев, подводя итог обсуждения планируемой застройки, рекомендовал подробнее проработать улично-дорожную сеть и элементы благоустройства, а также внести корректировки в проект межевания территории. Проект был одобрен с учетом устранения замечаний.
Компромисс найден
Два из четырех проектов, рассмотренных на Градсовете, выполнены архитектурным бюро «Матвеев и К». По первому заказчиком выступило ООО «ТехноТрейд». Это жилой квартал вблизи Дороги жизни на территории квартала «Антоновка» в пос. Романовка Всеволожского района.
Его проект участники Градсовета одобрили и назвали весьма «интересным и продуманным», хотя не обошлось и без замечаний. Его площадь– 50,3 га, на которой расположатся жилые дома от одного до четырех этажей. Жилой фонд составит более 180 тыс. кв. м, расчетная численность населения – более 6 тыс. человек.
Социальная инфраструктура включает в себя два детсада на 180 мест каждый, школу на 550 мест. В целом новый проект получил положительную оценку членов Градсовета, однако были и замечания. Одно из них касается транспортной схемы. Уже сейчас недалеко от рассматриваемой территории есть плотное автомобильное движение, а с появлением нового квартала транспортный коллапс неизбежен. Кроме того, парковочные места не должны подходить близко к Дороге жизни. «Попытки ограничить движение транспорта пока неудачны. Нужно более четкое зонирование жилых и общественных зданий. И опять же, как и во многих проектах, здесь не хватает четких архитектурно-планировочных решений», – перечислил недочеты проекта господин Домрачев.
Еще один проект, выполненный компанией «Матвеев и К» – эскиз жилого квартала в д. Куттузи Всеволожского района площадью застройки в 29 га, с секционными линейными и точечными жилыми домами высотой 10-12 этажей. Общая площадь квартир составит 251 тыс. кв. м, вместимость – 7,8 тыс. человек.
Проектом предполагается строительство трех детских садов общей вместимостью 500 мест и одной школы на 800 мест. Однако инвесторы не могли решить, где именно и за чей счет будет возведена школа.
«То, что мы видим сейчас, – итог четырехлетних переговоров с ними на уровне вице-губернатора по строительству. То, что им удалось договориться и объединить свои усилия, для нашей территории уже победа», – пояснил глава администрации Аннинского поселения Дмитрий Рытов. Также участники Градсовета подчеркнули, что на этом социальные обязательства перед застройщиком не закончились. Кабинета врача общей практики будет недостаточно, и вместо него нужен ФАП. Тем не менее проект одобрили с условием исправления замечаний.
Кстати:
«Мы поддержали проекты строительства малоэтажного жилья с низкой плотностью населения, обеспеченные с учетом существующих нормативов детскими садами, школами, медицинскими объектами, озеленением и элементами благоустройства. Это говорит о том, что застройщики слышат наши призывы о строительстве комфортного и дружественного человеку жилья», – подытожил Михаил Москвин.