Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга достиг рекордных показателей за последние десять лет
Объем новых складских площадей в 2020 году составил порядка 341 тыс. кв. м. Результат является рекордным показателем за десятилетие и превышает уровень 2019 года в 2,6 раз.
Основную долю ввода (57%) составили объекты, реализованные по схеме built-to-suit. Их ключевыми клиентами остаются торговые сети и логистические компании. Крупнейшим объектом built-to-suit стал распределительный центр федеральной торговой сети «Лента» на территории парка «Ориентир-СПб» (69 тыс. кв. м). Еще три объекта были построены девелопером PNK Group: для сети «ВкусВилл» (54 тыс. кв. м) в индустриальном парке «PNK Парк Шушары-3», еще два – в парке «PNK Парк Софийская КАД» – корпус для собственных нужд логистической компании Maersk (24 тыс. кв. м) и компании «Марвел-Логистика» (62 тыс. кв. м) для последующей сдачи в аренду клиентам компании. Крупнейшим среди спекулятивных объектов, пополнивших рынок, стал новый корпус в составе логопарка «Осиновая Роща» (57 тыс. кв. м).
Совокупный объем сделок в 2020 году снизился примерно на 30% и составил 242,6 тыс. кв. м против 356 тыс. кв. м в 2019 году. Снижение объема связано с рекордным уровнем спроса в 2019 году, когда было заключено несколько крупных сделок built-to-suit, в частности – с ритейлерами «Лента» и «ВкусВилл». В 2020 году интерес к качественным складским объектам проявляли логистические, торговые и дистрибуционные компании, наименее пострадавшие в кризис. Так, PNK Group построит объекты для компании СДЭК (17 тыс. кв. м) в «PNK Парк Софийская КАД» и ритейлера Fix Price (35,5 тыс. кв. м) в «PNK Парк Шушары-3». Низкий объем вакантных площадей привел к распространению не только сделок, заключенных по схеме built-to-suit, но также pre-let контрактов. Например, компания «Эксклюзив», работающая на рынке ответственного хранения, арендовала склад в строящемся индустриальном парке «Русич Шушары» (37 тыс. кв. м), а онлайн-ритейлер Ozon на этапе строительства арендовал площади в комплексе «Марвел-Логистика» (29 тыс. кв. м) с возможностью расширения.
Несмотря на прирост спекулятивных площадей на 146 тыс. кв. м, среднерыночный уровень вакантности практически не изменился. По состоянию на конец 2020 года, доля свободных площадей составила порядка 2,2% от объема рынка (около 75 тыс. кв. м).
Дефицит качественного предложения позволяет собственникам увеличивать арендные ставки. Всего за 2020 год арендные ставки в классе А выросли на 3,2% до 4 500 руб./м²/год, в классе B – на 4,5% составив 3 700 руб./м²/год. В некоторых комплексах девелоперы анонсировали повышение ставок на последние вакантные площади на 3-6% с начала 2021 года.
«Рынок складской недвижимости оказался одним из самых устойчивых сегментов в моменте. Стремительный рост e-commerce сохраняет интерес логистических и торговых компаний к складам. В то же время, некоторые собственники складских помещений пересматривают свою бизнес-стратегию: в 2020 году несколько площадок с действующими спекулятивными складами в околоцентральных районах города были реализованы для дальнейшего редевелопмента под жилую функцию. Это связано с моральным устареванием некоторых объектов – с одной стороны, и активным интересом жилищных девелоперов к земельным участкам – с другой», – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.
По прогнозам Colliers International, в 2021 году рынок пополнится еще 220 тыс. кв. м качественных складских площадей. Однако строительство некоторых спекулятивных объектов еще не начато: девелоперы ожидают заключения pre-let контрактов с якорными арендаторами до начала реализации проекта, что может сдвинуть сроки ввода части объектов на 2022 год.
Производство строительных материалов нуждается в дополнительном правовом регулировании. Так считает большинство представителей отечественного строительного рынка. Но мнения специалистов расходятся в вопросе обязательности сертификации выпускаемой продукции.
Сертификация строительных материалов – важная процедура, которая проводится с целью подтвердить качество и безопасность используемых в строительстве продукции и материалов. В зависимости от вида продукции она может быть добровольной или обязательной. В частности, сертификация необходима для бетона, цемента, кирпичей, битума, арматуры и ее производных, материалов для шумо-, гидро-, теплоизоляции.
Сертифицируют строительную продукцию госорганы либо коммерческие аккредитованные организации. Кроме сертификации, на отдельную продукцию для подтверждения качества можно делать декларацию. Этот документ выпускает сам производитель продукции. В нем он подтверждает соответствие товара или услуги установленным стандартам.
По мнению генерального директора компании H+H Нины Авдюшиной, обязательная государственная сертификация строительных материалов нужна. Эта мера положительно повлияет на само производство строительных материалов и их применение, а также повысит ответственность застройщиков. «Ведь не секрет, что некоторые из них в стремлении сэкономить используют на своих объектах дешевое, а зачастую и просто некачественное сырье. С внедрением госрегистрации стройматериалов, формированием соответствующих реестров на все виды строительной продукции, а главное, при строгом контроле выполнения заявленных требований и производителями, и застройщиками качество строительных работ должно улучшиться», – считает она.
«Лучше сертифицировать все строительные материалы, – считает начальник отдела лицензирования и системы менеджмента качества (СМК) Института современных строительных технологий (ГК «Развитие») Наталья Худобко. – В этом случае мы нивелируем соблазн сэкономить на качестве. Сертификация может проводиться как специализированными органами, так и внутренними отделами технического контроля. Я не за перегибы при всеобщей сертификации, поэтому важно было бы разделить строительные материалы на группы, некоторые из которых имели бы упрощенный порядок. Особое внимание государства хотелось бы обратить на все материалы, содержащие в себе в большом объеме химические элементы. Недопустимо использование заведомо вредных материалов для гражданского строительства и в промышленном строительстве».
Главный эксперт по сертификации ГК «Серконс» Михаил Иванисов считает, что обязательная система сертификации поможет более серьезно подходить к вопросу безопасности строительных материалов. По его мнению, для каждого вида строительных материалов должны быть отдельные требования безопасности и, соответственно, виды испытаний. «Много лет обсуждается вопрос введения отдельного технического регламента. Так, в декабре вступает в силу процедура обязательного декларирования соответствия для теплоизоляционных материалов, строительных смесей и растворов. Это позволит установить единые требования к продукции на всей территории РФ и позволит ограничить обращение продукции ненадлежащего качества», – делает выводы специалист.
По мнению директора центра по сертификации продукции «ТестПродукт» Дмитрия Червякова, правильным было бы сертифицировать только те товарные группы, которые под воздействием окружающей среды или во время проведения работ с ними выделяют токсичные вещества. В частности, обязательная сертификация должна производиться в отношении строительных материалов, которые со временем эксплуатации распадаются, выделяя вредные примеси, – например, гипсокартон и пенополистирол.
Схожая позиция и у руководителя направления стандартизации и сертификации Корпорации ТЕХНОНИКОЛЬ Сергея Колдашева. Он полагает, что обязательная сертификация оправдана для продукции, которая применяется в ответственных конструктивных элементах здания, от которых зависит, например, конструктивная прочность строения. Это, в частности, цемент, бетон, арматура – то, без чего не будет здания. Что касается остальных строительных материалов, то тут необходимо оценить их вклад в основополагающие требования обеспечения безопасности зданий и сооружений. «Например, отслужившие свой срок отделочные материалы можно спокойно заменить на новые. При этом здание от этого опасней не станет. Так вот, ТЕХНОНИКОЛЬ поддерживает для таких материалов менее затратное и в то же время налагающее серьезную ответственность на производителя обязательное декларирование соответствия. Причины банальны: сертификация – дорогостоящая процедура, декларирование в разы дешевле. Считаю, что обязательная сертификация должна быть обоснованной, в противном случае – это ведет к излишним тратам в экономике строительства», – отмечает эксперт.
Между тем, руководитель компании Orlan System (маркетплейс общестроительных материалов) Андрей Лупий считает, что обязательная сертификация в нынешнем ее виде и вовсе не нужна, так как ее просто можно купить без проведения экспертизы: «Сертификат не дает никакой гарантии качества, это только дополнительные расходы на производство. Кроме того, в сфере производства цемента (там сертификация обязательна) – сама процедура получения сертификата «сырая» и только «вставляет палки в колеса» работе предприятия».
По мнению эксперта компании HPBS Алины Виговской, необходимо обязывать производителей к раскрытию информации о своей продукции, в том числе к предоставлению информации о воздействии материала на окружающую среду, так называемой экомаркировки: «Чтобы мотивировать производителей на разработку экологических деклараций продукции, необходимо, чтобы застройщик в обязательном порядке предъявлял поставщикам требование о наличии экологических деклараций. Такого рода требование способствует повышению качества конечной продукции, а также минимизации негативных воздействий на окружающую среду и человека, так как производителю будет выгодно оптимизировать и улучшать процессы на всем жизненном цикле продукции», – считает специалист.
Мнение
Харийс Чика, генеральный директор российского подразделения PERI:
– Исправить ситуацию с низкокачественными строительными материалами может более жесткое правовое регулирование. В частности, прозрачная методика испытаний опалубочных систем приведет к тому, что заявленные производителями технические характеристики (например, несущая способность) будут верными и подтвержденными независимой экспертизой. В настоящее время также достаточно остро стоит вопрос актуализации ГОСТов. За 15 лет строительная отрасль заметно шагнула вперед. И все изменения должны быть отражены в нормативных документах. Сегодня опалубка, которая произведена при совершенно разных условиях из разных материалов и обладает совершенно разными характеристиками, вся относится к первому, высшему классу. Таким образом, даже самое технологичное оборудование оказывается наравне с опалубкой низшего сорта, что в принципе недопустимо.
Максим Ковалёв, заместитель генерального директора по производству, технический директор компании «МЛМ Нева трейд»:
– Лифтовая отрасль не менее других сфер строительства регламентируется стандартами качества, среди которых есть в том числе и международные договоры. Одним из основополагающих документов является Технический регламент Таможенного союза «Безопасность лифтов» ТР ТС 011/2011, где обозначено, какое оборудование должно быть установлено и как должно подтверждаться соответствие стандарту. В России, как и в других странах-членах Таможенного союза, есть свой внутренний документ, закрепляющий стандарты качества в лифтовой отрасли, – это ГОСТ Р-53780-2010 «Лифты. Общие требования безопасности к устройству и установке».
Александр Киселёв, главный технолог АО «ПО «Баррикада»:
– На наш взгляд, необходимо ввести обязательную сертификацию на некоторые виды материалов, связанных с производством бетона и железобетона. Но внедрение данной новации должно проходить поэтапно с переходным периодом не менее одного года. Моментальный ввод сертификации может негативно отразиться на производстве продукции и привести к увеличению сроков сдачи строительных объектов. Также, по нашему мнению, нужно сертифицировать вновь построенное предприятие или новый вид продукции и подтверждать соответствие раз в год.
На нашем предприятии установлен контроль за качеством как входящих материалов, так и исходящей продукции. Так как мы изготавливаем продукцию по ГОСТу и ТУ, нет необходимости делать сертификацию продукции ЖБИ. Есть добровольная сертификация, которая используется по требованию заказчика.
В Санкт-Петербурге две парковочные беды: нехватка стоянок и места для их размещения. Решить обе могут механизированные паркинги. В Группе компаний «Мегаполис 21 век», более 10 лет занимающейся проектированием и строительством паркингов, рассказали о наиболее удачных механизированных решениях.
Самым дешевым и быстрым способом увеличения парковочных мест в два раза является подъемник зависимого типа, который часто называют «лягушкой». Конструкция выдерживает нагрузку до 2,5 т, там можно хранить автомобили высотой до 2 м. Механизм работает при температуре до минус 40 градусов. «Лягушки» можно устанавливать не только в крытых стоянках, но и на плоскостных парковках. Причем для монтажа объекта не нужны никакие специальные разрешения, поэтому подъемник можно установить и во дворе собственного дома, и возле бизнес-центра, в котором работаешь. «Лягушки» давно изготавливаются в России и странах ближнего зарубежья, что положительно влияет на их стоимость – отечественные механизмы обойдутся на 30–40% дешевле иностранных аналогов.
Более удобным является паркинг пазлового типа, который состоит из независимых машино-мест. В отличие от «лягушки», с такой парковки автомобиль можно забрать в любое время, вне зависимости от положения соседских машин. Это достигается за счет того, что в паркинге всегда остается одна свободная ячейка – и выдача автомобиля происходит по принципу «пятнашек». Пазловые паркинги собираются легко и быстро как конструктор – на 5, 7 или 9 мест. Они могут прекрасно работать как на улице, так и в подземных пространствах с высокими потолками.
Наиболее бюджетным типом механизированных паркингов являются роторные – или, как их еще называют, карусельные, так как машина заезжает на поддон и поднимается без участия человека вверх по кругу, словно в колесе обозрения. Занимая площадь двух машино-мест, ротор позволяет хранить до 12 автомобилей. Благодаря компактности и простоте монтажа роторы можно возводить где угодно, даже в небольших дворах-колодцах. «Мегаполис 21 век» в кооперации со специалистами из Южной Кореи построил уже четыре таких паркинга в Петербурге. Благодаря тому, что основные конструктивные металлические составляющие производятся в РФ, финальная стоимость объекта примерно на 35% ниже аналогичных иностранных предложений.
Наиболее вместительным среди механизированных паркингов является «Шаттл», в котором можно хранить сразу несколько тысяч автомобилей. Размер парковочной ячейки незначительно превышает размер автомобиля, что обеспечивает значительную вместимость объекта. При этом владельцы машин никогда не ждут более 90 секунд. Все благодаря полностью автоматизированному механизму с вертикально двигающимися лифтами-подъемниками и горизонтально перемещающимися транспортерами. Система позволяет производить выдачу сразу нескольких автомобилей. «Шаттл» – полностью автоматизированный паркинг, внутри которого не нужны рабочие руки. Это дает возможность экономить на системах вентиляции, лестницах, отделке.
Если вместительный паркинг нужен в зоне активной застройки, то подойдет «Башня». Такой объект состоит из электрического подъемника, по обе стороны от которого друг над другом располагаются паллеты с машино-местами. В «Башне» можно хранить до 100 автомобилей. Ее легко пристроить к существующему зданию или же возвести как отдельное здание. Время выдачи не превышает 90 секунд.
Мнение
Андрей Коротков, генеральный директор ООО «Мегаполис 21 век»:
– Основное преимущество любых механизированных паркингов – увеличение вместимости парковки. Занимая минимум пространства, там можно хранить значительно больше автомобилей, чем на традиционной стоянке. Это достигается за счет снижения размера ячейки, которая лишь незначительно превосходит габариты автомобиля. В результате механизированный паркинг на 10 уровней имеет ту же высоту, что стационарный на 7 этажей.
Механизированные паркинги идеально подойдут для размещения в ограниченном подземном пространстве зданий. Заказчику не понадобится делать широкие проезды, продумывать пути эвакуации людей, заботиться о системе оповещения и вентиляции, а также строить из монолита несколько уровней.
Мы уверены, что благодаря увеличению объемов строительства жилья и росту спроса на парковки у механизированных решений большое будущее.