Санкт-Петербург сохранил пятое место в мировом рейтинге роста цен на жилье, а Москва опустилась на 57 позиций
Лидером рейтинга по росту цен на жилье Global Residential Cities Index[1] среди 150 городов по итогам III квартала 2020 года стала Манила (+35% за год), второе и третье места занимают турецкие города Измир (+28%) и Анкара (+27%). Санкт-Петербург сохранил свою позицию – пятая строчка рейтинга с положительной динамикой в 19% (+14,2% в 2019 году). Москва за год опустилась на 57 позиций – 68 место с ростом цен на 5% за год (11 место и +10% в III квартале 2019 года). Общий показатель индекса роста цен на жилую недвижимость вырос на 4,7% (+3,2% за аналогичный период 2019 года). В 15% городов зафиксировано снижение цен.
- В III квартале 2020 года в 18 городах отмечался рост цен на 10% и более, тогда как годом ранее этот показатель был зафиксирован только в 11 городах, а во II квартале 2020 года – в 16. Рекордно низкие ипотечные ставки и стимулирующие меры правительств, как и реализация отложенного спроса в III квартале, не остановили всплеск цен. При этом покупатели предпочитали объекты с большой площадью и зачастую за городом, что связано с ограничением передвижения в период самоизоляции.
[1] Индекс роста цен на жилую недвижимость отслеживает изменение средней стоимости жилья в 150 городах по всему миру на основе официальной статистики.
- Манила лидирует по росту цен и демонстрирует +35% в годовой динамике, тогда как еще в прошлом году показатель достиг только +5,2% (40 место). Банки на Филиппинах сообщают о высоком спросе на элитные объекты и увеличение объемов строительства.
- В 2020 году рынок жилой недвижимости Турции продемонстрировал самый заметный рост, что обусловлено активным спросом и ограниченным предложением, связанными с ослаблением национальной валюты. Кроме того, по сравнению с европейскими направлениями в стране относительно низкая стоимость жилья, что также позитивно влияет на рост интереса к Турции. Только за счет стремительного роста цен на жилье в Маниле Измир потерял свое первенство в рейтинге, зафиксированное по результатам II квартала 2020 года (+28,1%), и переместился на вторую строчку с годовой динамикой +28% в сравнении с +5,8% в 2019 году (32 место).
- Анкара, занявшая третье место в обновленном рейтинге (+27%), во II квартале находилась на второй строчке (+26,4%) и в 2019 году на 35 (+5,5%).
- На четвертом месте – Стамбул с ростом +26% в годовой динамике против +20,2% по результатам II квартала 2020 года (3 место) и -1,1% в III квартале 2019 года (124 место).
- Санкт-Петербург закрывает пятерку лидеров с ростом цен на 19% в годовой динамике. Напомним, по результатам II квартала 2020 года аналитики фиксировали +16,2%, по итогам III квартала 2019 года был отмечен рост цен на 14,2%.
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «Существенная положительная динамика цен на вторичное жилье в Санкт-Петербурге была вызвана повышенным спросом. Нестабильная экономическая ситуация и снижение доходности по вкладам стимулировали покупателей к сохранению существующих накоплений и инвестированию в недвижимость. Кроме того, на фоне ажиотажа на первичном рынке и постоянного удорожания строящейся жилой недвижимости квартиры на вторичном рынке стали особенно привлекательными».
- В III квартале 2020 года Москва улучшила свои позиции относительно прошлого квартала, поднявшись с 92 (+2,4%) на 68 место (+5,1%). Однако рост цен так и не восстановился до +10%, который аналитики зарегистрировали в III квартале 2019 года (11 место).
Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «Несмотря на то, что Москва опустилась в позициях рейтинга, ценовые индикаторы рынка показывают положительную динамику на протяжении всего года. Рост цен на жилую недвижимость в Москве не останавливался ни в "карантинные" месяцы, ни позже, а только ускорился на фоне снижения ключевой ставки, роста доступности ипотечного кредитования и снижения ставок по банковским вкладам. Данная тенденция распространится и на начало 2021 года».
- В Сеуле аналитики регистрируют рост цен на жилье на 15%, который поддерживается быстрым восстановлением экономики и спекулятивной активностью.
- Четыре канадских города (Оттава, Галифакс, Монреаль и Гамильтон) вошли в список 20 лидеров рейтинга, что связано с объявлением о возможном введении налога для иностранных покупателей.
- Примерно в 15% городов зафиксировано снижение цен за год по итогам III квартала 2020 года, в этот список вошли направления Индии, Испании и ОАЭ.
- Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank, отмечает: «Вопреки ожиданиям кризис только увеличил спрос как на жилую, так и на инвестиционную недвижимость. Во второй половине 2020 года застройщики и собственники готовы были обсуждать дисконты в размере 10-25%, однако к III кварталу 2021 года такой ситуации ожидать не стоит из-за быстрорастущего спроса на недвижимость. В европейских прибрежных районах дом с тремя-четырьмя спальнями можно купить за €500 тыс., вилла с собственной территорией и бассейном в закрытом поселке обойдется в €2-3 млн. В качестве инвестиций перспективна покупка квартир в европейских столицах и крупных финансовых центрах. Например, апартаменты с двумя спальнями в новостройке в Лондоне сейчас можно приобрести за £500 тыс., девелоперы также предоставляют возможность приобрести жилье онлайн».
Изменение цен на жилую недвижимость
III квартал 2019 – III квартал 2020 года
Город |
Страна |
Изменение за год, % |
Город |
Страна |
Изменение за год, % |
Город |
Страна |
Изменение за год, % |
|||
1 |
Манила |
Филиппины |
34,9 |
51 |
Денвер |
США |
6,0 |
101 |
Венеция |
Италия* |
2,9 |
2 |
Измир |
Турция |
27,8 |
52 |
Атланта |
США |
6,0 |
102 |
Триест |
Италия* |
2,9 |
3 |
Анкара |
Турция |
27,2 |
53 |
Сидней |
Австралия |
6,0 |
103 |
Циндао |
Китай |
2,9 |
4 |
Стамбул |
Турция |
25,7 |
54 |
Сан-Франциско |
США |
5,9 |
104 |
Бангалор |
Индия |
2,7 |
5 |
Санкт-Петербург |
Россия |
18,6 |
55 |
Окленд |
Новая Зеландия |
5,8 |
105 |
Скопье |
Македония |
2,7 |
6 |
Сеул |
Южная Корея |
14,7 |
56 |
Мюнхен |
Германия |
5,8 |
106 |
Лимасол |
Кипр |
2,4 |
7 |
Оттава |
Канада |
14,3 |
57 |
Таллин |
Эстония |
5,8 |
107 |
Порто |
Португалия |
2,3 |
8 |
Хобарт |
Австралия |
13,6 |
58 |
Майами |
США |
5,6 |
108 |
Гуанчжоу |
Китай |
2,2 |
9 |
Люксембург |
Люксембург |
13,4 |
59 |
Афины |
Греция |
5,5 |
109 |
Никосия |
Кипр |
2,0 |
10 |
Милан |
Италия* |
13,3 |
60 |
Амстердам |
Нидерланды |
5,5 |
110 |
Брисбен |
Австралия |
2,0 |
11 |
Галифакс |
Канада |
12,2 |
61 |
Квебек |
Канада |
5,4 |
111 |
Эдинбург |
Великобритания |
2,0 |
12 |
Лион |
Франция |
11,9 |
62 |
Богота |
Колумбия |
5,3 |
112 |
Бирмингем |
Великобритания |
2,0 |
13 |
Феникс |
США |
11,4 |
63 |
Чунцин |
Китай |
5,3 |
113 |
Лиссабон |
Португалия |
2,0 |
14 |
Монреаль |
Канада |
11,1 |
64 |
Шэньчжэнь |
Китай |
5,3 |
114 |
Мельбурн |
Австралия |
1,9 |
15 |
Гамильтон |
Канада |
10,4 |
65 |
Бристоль |
Великобритания |
5,3 |
115 |
Осака |
Япония |
1,5 |
16 |
Киев |
Украина |
10,3 |
66 |
Манчестер |
Великобритания |
5,2 |
116 |
Перт |
Австралия |
1,2 |
17 |
Сиэтл |
США |
10,1 |
67 |
Хельсинки |
Финляндия |
5,1 |
117 |
Джакарта |
Индонезия*** |
1,2 |
18 |
Утрехт |
Нидерланды |
10,1 |
68 |
Москва |
Россия |
5,1 |
118 |
Любляна |
Словения |
1,0 |
19 |
Братислава |
Словакия |
9,9 |
69 |
Ханчжоу |
Китай |
5,1 |
119 |
Флоренция |
Италия* |
0,9 |
20 |
Сан-Диего |
США |
9,5 |
70 |
Нинбо |
Китай |
5,1 |
120 |
Тяньцзинь |
Китай |
0,8 |
21 |
Вена |
Австрия |
9, 4 |
71 |
Глазго |
Великобритания |
5,0 |
121 |
Рим |
Италия* |
0,7 |
22 |
Роттердам |
Нидерланды |
9,0 |
72 |
Даллас |
США |
4,9 |
122 |
Наполи |
Италия* |
0,7 |
23 |
Уху |
Китай |
8,7 |
73 |
Сантьяго |
Чили |
4,8 |
123 |
Сингапур |
Сингапур |
0,7 |
24 |
Веллингтон |
Новая Зеландия |
8,7 |
74 |
Чикаго |
США |
4,7 |
124 |
Валенсия |
Испания |
0,6 |
25 |
Загреб |
Хорватия |
8,7 |
75 |
Нагоя |
Япония |
4,6 |
125 |
Тель-Авив |
Израиль |
0,2 |
26 |
Мальмё |
Швеция |
8,3 |
76 |
Берлин |
Германия |
4,6 |
126 |
Рио-де-Жанейро |
Бразилия |
0,0 |
27 |
Варшава |
Польша |
8,3 |
77 |
Иерусалим |
Израиль |
4,6 |
127 |
Мадрид |
Испания |
0,0 |
28 |
Торонто |
Канада |
8,3 |
78 |
Шанхай |
Китай |
4,5 |
128 |
Лима |
Перу |
-0,1 |
29 |
Сиань |
Китай |
8,0 |
79 |
Брюссель |
Бельгия |
4,5 |
129 |
Чжэнчжоу |
Китай |
-0,8 |
30 |
Марсель |
Франция |
7,8 |
80 |
Салоники |
Греция |
4,4 |
130 |
Эдмонтон |
Канада |
-0,8 |
31 |
Бостон |
США |
7,8 |
81 |
Мехико-Сити |
Мексика |
4,4 |
131 |
Гонконг |
Гонконг*** |
-1,1 |
32 |
Лос-Анджелес |
США |
7,7 |
82 |
Ванкувер |
Канада |
4,4 |
132 |
Севилья |
Испания |
-1,2 |
33 |
Лилль |
Франция |
7,5 |
83 |
Гётеборг |
Швеция |
4,4 |
133 |
Куала-Лумпур |
Малайзия |
-1,5 |
34 |
Дарвин |
Австралия |
7,3 |
84 |
Нанкин |
Китай |
4,3 |
134 |
Рига |
Латвия |
-1,6 |
35 |
Бухарест |
Румыния |
7,3 |
85 |
Нью-Йорк |
США |
4,3 |
135 |
Барселона |
Испания |
-1,8 |
36 |
Рейкьявик |
Исландия |
7,3 |
86 |
Франкфурт |
Германия |
4,1 |
136 |
Дублин |
Ирландия |
-1,8 |
37 |
Женева |
Швейцария |
7, 1 |
87 |
Лондон |
Великобритания |
4,1 |
137 |
Малага |
Испания |
-2,0 |
38 |
Вашингтон |
США |
7,0 |
88 |
Оксфорд |
Великобритания |
3,8 |
138 |
Палермо |
Италия* |
-2,2 |
39 |
Канберра |
Австралия |
6,9 |
89 |
Пекин |
Китай |
3,8 |
139 |
Мумбаи |
Индия |
-2,4 |
40 |
Стокгольм |
Швеция |
6,6 |
90 |
София |
Болгария |
3,8 |
140 |
Будапешт |
Венгрия |
-2,6 |
41 |
Миннеаполис |
США |
6,5 |
91 |
Хайдарабад |
Индия |
3,7 |
141 |
Калгари |
Канада |
-2,6 |
42 |
Чанша |
Китай |
6,4 |
92 |
Хайфа |
Израиль |
3,6 |
142 |
Ахмадабад |
Индия |
-3,0 |
43 |
Ухань |
Китай |
6,4 |
93 |
Эксетер |
Великобритания |
3,4 |
143 |
Генуя |
Италия* |
-3,1 |
44 |
Цюрих |
Швейцария |
6,4 |
94 |
Сан-Паулу |
Бразилия |
3,3 |
144 |
Калькутта |
Индия |
-3,4 |
45 |
Аделаида |
Австралия |
6,4 |
95 |
Осло |
Норвегия |
3,3 |
145 |
Дели |
Индия |
-5,0 |
46 |
Берн |
Швейцария |
6,4 |
96 |
Тайбэй |
Тайвань |
3,3 |
146 |
Пуна |
Индия |
-5,3 |
47 |
Копенгаген |
Дания |
6,2 |
97 |
Турин |
Италия* |
3,2 |
147 |
Абу-Даби |
ОАЭ |
-5,6 |
48 |
Вильнюс |
Литва |
6,2 |
98 |
Токио |
Япония |
3,1 |
148 |
Ченнай |
Индия |
-6,9 |
49 |
Париж |
Франция |
6,1 |
99 |
Виннипег |
Канада |
3,1 |
149 |
Абердин |
Великобритания |
-7,9 |
50 |
Гамбург |
Германия |
6,0 |
100 |
Детройт |
США |
3,1 |
150 |
Дубай |
ОАЭ |
-8,1 |
*Запрашиваемые цены
** Предварительные данные
*** Городская зона
Источник: пресс-служба Knight Frank
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги первых трех кварталов 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, существенно замедлилась динамика объемов чистого поглощения – ключевого показателя спроса, демонстрирующего за определенный период разницу между всеми площадями, которые были заполнены, и вышедшими на рынок пустыми как по причине выхода на рынок нового незаполненного объекта, так и из-за оптимизации площадей арендаторов. Показатель поглощения за девять месяцев составил всего 190,8 тыс. кв. м против 490,7 тыс. кв. м годом ранее.
- По итогам III квартала 2020 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,9 млн кв. м, из которых 4,5 млн кв. м относятся к классу А, а 12,4 млн кв. м – к классу В. Несмотря на неопределенность рынка, произошел запуск нескольких новых проектов, совокупная офисная площадь которых составила 54,2 тыс. кв. м. На рынок вышел крупный объект класса А – «ВТБ Арена Парк» (корп. 8), который на конец квартала был полностью вакантен.
- Снижение спроса на офисы в совокупности с оптимизацией площадей арендаторов привело к снижению чистого поглощения офисных площадей – несмотря на наличие на рынке сделок по релокации, реальный объем ушедших с рынка площадей остается невысоким. Компании либо стремятся уменьшить занимаемую площадь при переезде, либо остаются в рамках текущих проектов, отдавая на рынок часть арендованных офисов. Это привело к снижению показателя поглощения в I-III кварталах с 490,7 тыс. кв. м до 190,8 тыс. кв. м, таким образом зафиксировано падение на 61%.
- Дополнительно стоит отметить крупные объемы площадей, которые выходят на рынок в субаренду и зачастую расположены в наиболее дорогих объектах ключевых деловых зон города. Среди компаний, которые приняли такое решение, можно назвать Deloitte, чей офис сейчас расположен в бизнес-центре «Белая Площадь» или, например, KPMG, которые также решили отказаться от части офисов в «Башне на Набережной» и реализуют излишки площадей в субаренду. Схожая тенденция продолжится, тем не менее, высоколиквидные офисы в знаковых объектах города на протяжении последних лет были недоступны большинству резидентов не только из-за стоимости, но и отсутствия крупных лотов в рамках предложения. На текущий момент, для компаний, чей бизнес в пандемию не только не пострадал, но и рос, это дает возможность размещения в премиальных объектах. Низкий спрос на столь дорогие площади позволит этим потенциальным арендаторам войти в проект по относительно выгодным для себя условиям, так как претендентов на такие лоты сейчас немного.
- В связи с вышеуказанными факторами и выходом на рынок незаполненного крупного объема новых офисов в классе А, доля свободных площадей в этом сегменте увеличилась с конца года с 9,4% до 10,4%. Несмотря на наблюдаемый рост, увеличение все еще остается сдержанным и массового высвобождения офисов так и не произошло. В классе В, напротив, наблюдалось снижение вакантности офисов, которая с конца года снизилась с 7,4% до 6,4%. Офисы этого сегмента предлагают более бюджетные опции по аренде, более того остаются альтернативой для резидентов, для которых размещение в объектах класса А зачастую неподъемно по затратам. Также стоит отметить, что сдерживающим фактором роста вакантности остается перенос сроков ввода большей части заявленных на 2020 год проектов – в условиях неопределенности многие игроки рынка предпочтут повременить с запуском своих объектов до следующего года, что не даст большому объему вакантных офисов заполнить рынок.
- Ставки аренды не претерпели существенных изменений за прошедший квартал, колебания составили не более 1%, что говорит о стабильной динамике показателя – запрашиваемые ставки аренды офисов не снижаются, исключение могут составлять объекты с крупным объемом свободных офисов. При этом, в случае реальной сделки, собственники офисов готовы быть гибкими в переговорах с потенциальным арендаторов и частично идти компромисс. Средневзвешенный показатель запрашиваемой ставки класса А составил 25 182 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе В – 16 712 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
Динамика средневзвешенных ставок аренды, руб./кв. м/год
- Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, отмечает: «Третий квартал показал продолжающуюся тенденцию замедления спроса на офисные помещения. Мы прогнозируем, что динамика снижения объема поглощения сохранится – в конце этого года в объектах класса А у части арендаторов продолжится процесс оптимизации офисов: высвобожденные помещения приведут к дальнейшему росту доли вакантных площадей, в то время как офисы класса В продолжат оставаться альтернативой для более бюджетного размещения. При этом темпы ввода офисов замедлились еще больше, чем спрос на площади, что останется сдерживающим фактором роста вакантности. В то же время снижения ставок не ожидается, однако стоит отметить прогнозируемую децентрализацию спроса большей части пользователей, которые станут рассматривать офисы в том числе за пределами ключевых деловых районов города, где по-прежнему сохраняется дефицит доступных по объемам и стоимости офисов».
В сентябре предложение квартир в готовых массовых новостройках Москвы упало ниже 1 тыс. единиц, а их доля впервые сократилась до 6% от общего числа помещений, представленных в продаже в массовых новостройках на разной стадии строительства, подсчитали эксперты «Метриум». Предыдущий минимум предложения квартир в новостройках, получивших разрешение на ввод эксплуатацию (РВЭ), был зафиксирован в июле 2020 года, а пик – в январе 2016 года.
По данным «Метриум», в сентябре 2020 года на рынке московских новостроек эконом- и комфорт-класса застройщики продавали 14,8 тыс. квартир в жилых комплексах на разной стадии строительной готовности. Из них в корпусах на начальной стадии строительства было 4,9 тыс. квартир, на этапе сооружения этажей – 4,4 тыс., в процессе отделочных работ – 4,6 тыс. Наименьшее число квартир на выбор было доступно покупателям в корпусах или жилых комплексах, застройщики которых получили разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ), то есть в готовых для заселения домах, где насчитывалось всего 920 таких квартир.
В процентном отношении доля предложения на разных этапах распределилась так: на котловане – 33%, на стадии монтажных работ – 30%, с отделочными работами – 31%. Доля квартир в готовых домах на рынке составила всего 6,3%. По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый низкий показатель предложения готового жилья по меньшей мере за последние пять лет. Предыдущий минимум был зафиксирован совсем недавно, в июле 2020 года, когда доля квартир в новостройках с РВЭ составила 8,3%. Между тем в среднем в 2019 году на готовые дома приходилось 13% предлагаемых застройщиками квартир, в 2018 году – 15%, в 2017 году – 13%, в 2016 году – 17%. В абсолютном выражении в среднем каждый месяц у клиентов, желающих приобрести квартиру от застройщика в готовом доме, на выбор было 2-3 тыс. вариантов, а сейчас их стало менее 1 тыс.
«Сокращение предложения в готовых новостройках, на мой взгляд, может быть связано с программой субсидирования ипотеки, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). – Дело в том, что уменьшение ставок позволило части клиентов приобрести более дорогие объекты в готовых домах. В условиях повышения стоимости аренды в Москве, которое было отмечено после завершения режима самоизоляции, многие предпочли приобрести жилье под ключ, чем одновременно выплачивать кредит и снимать квартиру. Активность именно таких клиентов могла привести к вымыванию предложения готовых квартир. Помимо этого, покупателей наиболее ликвидного (готового) жилья стимулировало снижение курса рубля – валютные инвесторы спешили зафиксировать прибыль в покупке недвижимости. В нашем проекте с мая по настоящий момент готовое жилье пользовалось большим спросом, и сейчас в продаже осталось около 100 квартир».
Аналитики «Метриум» отмечают, что квартиры в готовых корпусах можно найти в 28 жилых комплексах комфорт- и эконом-класса. Средняя стоимость квадратного метра в них – 190 тыс. рублей, что соответствует средней по рынку. При этом новостройки на котловане продаются по 169 тыс. рублей за «квадрат», на этапе монтажа этажей – за 186 тыс. руб. за кв.м, на стадии отделочных работ – 211 тыс. руб. за кв.м,
«Таким образом на рынке сложился небольшой дефицит квартир в готовых новостройках, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Клиентам, рассчитывающим получить ключи в день сделки с застройщиком, будет непросто подобрать подходящий по цене ликвидный объект. Впрочем, на этапе отделочных работ сейчас представлены более 30% квартир, поэтому в скором времени предложение готового жилья должно восстановиться».
Источник: «Метриум»