Санкт-Петербург сохранил пятое место в мировом рейтинге роста цен на жилье, а Москва опустилась на 57 позиций
Лидером рейтинга по росту цен на жилье Global Residential Cities Index[1] среди 150 городов по итогам III квартала 2020 года стала Манила (+35% за год), второе и третье места занимают турецкие города Измир (+28%) и Анкара (+27%). Санкт-Петербург сохранил свою позицию – пятая строчка рейтинга с положительной динамикой в 19% (+14,2% в 2019 году). Москва за год опустилась на 57 позиций – 68 место с ростом цен на 5% за год (11 место и +10% в III квартале 2019 года). Общий показатель индекса роста цен на жилую недвижимость вырос на 4,7% (+3,2% за аналогичный период 2019 года). В 15% городов зафиксировано снижение цен.
- В III квартале 2020 года в 18 городах отмечался рост цен на 10% и более, тогда как годом ранее этот показатель был зафиксирован только в 11 городах, а во II квартале 2020 года – в 16. Рекордно низкие ипотечные ставки и стимулирующие меры правительств, как и реализация отложенного спроса в III квартале, не остановили всплеск цен. При этом покупатели предпочитали объекты с большой площадью и зачастую за городом, что связано с ограничением передвижения в период самоизоляции.
[1] Индекс роста цен на жилую недвижимость отслеживает изменение средней стоимости жилья в 150 городах по всему миру на основе официальной статистики.
- Манила лидирует по росту цен и демонстрирует +35% в годовой динамике, тогда как еще в прошлом году показатель достиг только +5,2% (40 место). Банки на Филиппинах сообщают о высоком спросе на элитные объекты и увеличение объемов строительства.
- В 2020 году рынок жилой недвижимости Турции продемонстрировал самый заметный рост, что обусловлено активным спросом и ограниченным предложением, связанными с ослаблением национальной валюты. Кроме того, по сравнению с европейскими направлениями в стране относительно низкая стоимость жилья, что также позитивно влияет на рост интереса к Турции. Только за счет стремительного роста цен на жилье в Маниле Измир потерял свое первенство в рейтинге, зафиксированное по результатам II квартала 2020 года (+28,1%), и переместился на вторую строчку с годовой динамикой +28% в сравнении с +5,8% в 2019 году (32 место).
- Анкара, занявшая третье место в обновленном рейтинге (+27%), во II квартале находилась на второй строчке (+26,4%) и в 2019 году на 35 (+5,5%).
- На четвертом месте – Стамбул с ростом +26% в годовой динамике против +20,2% по результатам II квартала 2020 года (3 место) и -1,1% в III квартале 2019 года (124 место).
- Санкт-Петербург закрывает пятерку лидеров с ростом цен на 19% в годовой динамике. Напомним, по результатам II квартала 2020 года аналитики фиксировали +16,2%, по итогам III квартала 2019 года был отмечен рост цен на 14,2%.
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «Существенная положительная динамика цен на вторичное жилье в Санкт-Петербурге была вызвана повышенным спросом. Нестабильная экономическая ситуация и снижение доходности по вкладам стимулировали покупателей к сохранению существующих накоплений и инвестированию в недвижимость. Кроме того, на фоне ажиотажа на первичном рынке и постоянного удорожания строящейся жилой недвижимости квартиры на вторичном рынке стали особенно привлекательными».
- В III квартале 2020 года Москва улучшила свои позиции относительно прошлого квартала, поднявшись с 92 (+2,4%) на 68 место (+5,1%). Однако рост цен так и не восстановился до +10%, который аналитики зарегистрировали в III квартале 2019 года (11 место).
Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «Несмотря на то, что Москва опустилась в позициях рейтинга, ценовые индикаторы рынка показывают положительную динамику на протяжении всего года. Рост цен на жилую недвижимость в Москве не останавливался ни в "карантинные" месяцы, ни позже, а только ускорился на фоне снижения ключевой ставки, роста доступности ипотечного кредитования и снижения ставок по банковским вкладам. Данная тенденция распространится и на начало 2021 года».
- В Сеуле аналитики регистрируют рост цен на жилье на 15%, который поддерживается быстрым восстановлением экономики и спекулятивной активностью.
- Четыре канадских города (Оттава, Галифакс, Монреаль и Гамильтон) вошли в список 20 лидеров рейтинга, что связано с объявлением о возможном введении налога для иностранных покупателей.
- Примерно в 15% городов зафиксировано снижение цен за год по итогам III квартала 2020 года, в этот список вошли направления Индии, Испании и ОАЭ.
- Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank, отмечает: «Вопреки ожиданиям кризис только увеличил спрос как на жилую, так и на инвестиционную недвижимость. Во второй половине 2020 года застройщики и собственники готовы были обсуждать дисконты в размере 10-25%, однако к III кварталу 2021 года такой ситуации ожидать не стоит из-за быстрорастущего спроса на недвижимость. В европейских прибрежных районах дом с тремя-четырьмя спальнями можно купить за €500 тыс., вилла с собственной территорией и бассейном в закрытом поселке обойдется в €2-3 млн. В качестве инвестиций перспективна покупка квартир в европейских столицах и крупных финансовых центрах. Например, апартаменты с двумя спальнями в новостройке в Лондоне сейчас можно приобрести за £500 тыс., девелоперы также предоставляют возможность приобрести жилье онлайн».
Изменение цен на жилую недвижимость
III квартал 2019 – III квартал 2020 года
Город |
Страна |
Изменение за год, % |
Город |
Страна |
Изменение за год, % |
Город |
Страна |
Изменение за год, % |
|||
1 |
Манила |
Филиппины |
34,9 |
51 |
Денвер |
США |
6,0 |
101 |
Венеция |
Италия* |
2,9 |
2 |
Измир |
Турция |
27,8 |
52 |
Атланта |
США |
6,0 |
102 |
Триест |
Италия* |
2,9 |
3 |
Анкара |
Турция |
27,2 |
53 |
Сидней |
Австралия |
6,0 |
103 |
Циндао |
Китай |
2,9 |
4 |
Стамбул |
Турция |
25,7 |
54 |
Сан-Франциско |
США |
5,9 |
104 |
Бангалор |
Индия |
2,7 |
5 |
Санкт-Петербург |
Россия |
18,6 |
55 |
Окленд |
Новая Зеландия |
5,8 |
105 |
Скопье |
Македония |
2,7 |
6 |
Сеул |
Южная Корея |
14,7 |
56 |
Мюнхен |
Германия |
5,8 |
106 |
Лимасол |
Кипр |
2,4 |
7 |
Оттава |
Канада |
14,3 |
57 |
Таллин |
Эстония |
5,8 |
107 |
Порто |
Португалия |
2,3 |
8 |
Хобарт |
Австралия |
13,6 |
58 |
Майами |
США |
5,6 |
108 |
Гуанчжоу |
Китай |
2,2 |
9 |
Люксембург |
Люксембург |
13,4 |
59 |
Афины |
Греция |
5,5 |
109 |
Никосия |
Кипр |
2,0 |
10 |
Милан |
Италия* |
13,3 |
60 |
Амстердам |
Нидерланды |
5,5 |
110 |
Брисбен |
Австралия |
2,0 |
11 |
Галифакс |
Канада |
12,2 |
61 |
Квебек |
Канада |
5,4 |
111 |
Эдинбург |
Великобритания |
2,0 |
12 |
Лион |
Франция |
11,9 |
62 |
Богота |
Колумбия |
5,3 |
112 |
Бирмингем |
Великобритания |
2,0 |
13 |
Феникс |
США |
11,4 |
63 |
Чунцин |
Китай |
5,3 |
113 |
Лиссабон |
Португалия |
2,0 |
14 |
Монреаль |
Канада |
11,1 |
64 |
Шэньчжэнь |
Китай |
5,3 |
114 |
Мельбурн |
Австралия |
1,9 |
15 |
Гамильтон |
Канада |
10,4 |
65 |
Бристоль |
Великобритания |
5,3 |
115 |
Осака |
Япония |
1,5 |
16 |
Киев |
Украина |
10,3 |
66 |
Манчестер |
Великобритания |
5,2 |
116 |
Перт |
Австралия |
1,2 |
17 |
Сиэтл |
США |
10,1 |
67 |
Хельсинки |
Финляндия |
5,1 |
117 |
Джакарта |
Индонезия*** |
1,2 |
18 |
Утрехт |
Нидерланды |
10,1 |
68 |
Москва |
Россия |
5,1 |
118 |
Любляна |
Словения |
1,0 |
19 |
Братислава |
Словакия |
9,9 |
69 |
Ханчжоу |
Китай |
5,1 |
119 |
Флоренция |
Италия* |
0,9 |
20 |
Сан-Диего |
США |
9,5 |
70 |
Нинбо |
Китай |
5,1 |
120 |
Тяньцзинь |
Китай |
0,8 |
21 |
Вена |
Австрия |
9, 4 |
71 |
Глазго |
Великобритания |
5,0 |
121 |
Рим |
Италия* |
0,7 |
22 |
Роттердам |
Нидерланды |
9,0 |
72 |
Даллас |
США |
4,9 |
122 |
Наполи |
Италия* |
0,7 |
23 |
Уху |
Китай |
8,7 |
73 |
Сантьяго |
Чили |
4,8 |
123 |
Сингапур |
Сингапур |
0,7 |
24 |
Веллингтон |
Новая Зеландия |
8,7 |
74 |
Чикаго |
США |
4,7 |
124 |
Валенсия |
Испания |
0,6 |
25 |
Загреб |
Хорватия |
8,7 |
75 |
Нагоя |
Япония |
4,6 |
125 |
Тель-Авив |
Израиль |
0,2 |
26 |
Мальмё |
Швеция |
8,3 |
76 |
Берлин |
Германия |
4,6 |
126 |
Рио-де-Жанейро |
Бразилия |
0,0 |
27 |
Варшава |
Польша |
8,3 |
77 |
Иерусалим |
Израиль |
4,6 |
127 |
Мадрид |
Испания |
0,0 |
28 |
Торонто |
Канада |
8,3 |
78 |
Шанхай |
Китай |
4,5 |
128 |
Лима |
Перу |
-0,1 |
29 |
Сиань |
Китай |
8,0 |
79 |
Брюссель |
Бельгия |
4,5 |
129 |
Чжэнчжоу |
Китай |
-0,8 |
30 |
Марсель |
Франция |
7,8 |
80 |
Салоники |
Греция |
4,4 |
130 |
Эдмонтон |
Канада |
-0,8 |
31 |
Бостон |
США |
7,8 |
81 |
Мехико-Сити |
Мексика |
4,4 |
131 |
Гонконг |
Гонконг*** |
-1,1 |
32 |
Лос-Анджелес |
США |
7,7 |
82 |
Ванкувер |
Канада |
4,4 |
132 |
Севилья |
Испания |
-1,2 |
33 |
Лилль |
Франция |
7,5 |
83 |
Гётеборг |
Швеция |
4,4 |
133 |
Куала-Лумпур |
Малайзия |
-1,5 |
34 |
Дарвин |
Австралия |
7,3 |
84 |
Нанкин |
Китай |
4,3 |
134 |
Рига |
Латвия |
-1,6 |
35 |
Бухарест |
Румыния |
7,3 |
85 |
Нью-Йорк |
США |
4,3 |
135 |
Барселона |
Испания |
-1,8 |
36 |
Рейкьявик |
Исландия |
7,3 |
86 |
Франкфурт |
Германия |
4,1 |
136 |
Дублин |
Ирландия |
-1,8 |
37 |
Женева |
Швейцария |
7, 1 |
87 |
Лондон |
Великобритания |
4,1 |
137 |
Малага |
Испания |
-2,0 |
38 |
Вашингтон |
США |
7,0 |
88 |
Оксфорд |
Великобритания |
3,8 |
138 |
Палермо |
Италия* |
-2,2 |
39 |
Канберра |
Австралия |
6,9 |
89 |
Пекин |
Китай |
3,8 |
139 |
Мумбаи |
Индия |
-2,4 |
40 |
Стокгольм |
Швеция |
6,6 |
90 |
София |
Болгария |
3,8 |
140 |
Будапешт |
Венгрия |
-2,6 |
41 |
Миннеаполис |
США |
6,5 |
91 |
Хайдарабад |
Индия |
3,7 |
141 |
Калгари |
Канада |
-2,6 |
42 |
Чанша |
Китай |
6,4 |
92 |
Хайфа |
Израиль |
3,6 |
142 |
Ахмадабад |
Индия |
-3,0 |
43 |
Ухань |
Китай |
6,4 |
93 |
Эксетер |
Великобритания |
3,4 |
143 |
Генуя |
Италия* |
-3,1 |
44 |
Цюрих |
Швейцария |
6,4 |
94 |
Сан-Паулу |
Бразилия |
3,3 |
144 |
Калькутта |
Индия |
-3,4 |
45 |
Аделаида |
Австралия |
6,4 |
95 |
Осло |
Норвегия |
3,3 |
145 |
Дели |
Индия |
-5,0 |
46 |
Берн |
Швейцария |
6,4 |
96 |
Тайбэй |
Тайвань |
3,3 |
146 |
Пуна |
Индия |
-5,3 |
47 |
Копенгаген |
Дания |
6,2 |
97 |
Турин |
Италия* |
3,2 |
147 |
Абу-Даби |
ОАЭ |
-5,6 |
48 |
Вильнюс |
Литва |
6,2 |
98 |
Токио |
Япония |
3,1 |
148 |
Ченнай |
Индия |
-6,9 |
49 |
Париж |
Франция |
6,1 |
99 |
Виннипег |
Канада |
3,1 |
149 |
Абердин |
Великобритания |
-7,9 |
50 |
Гамбург |
Германия |
6,0 |
100 |
Детройт |
США |
3,1 |
150 |
Дубай |
ОАЭ |
-8,1 |
*Запрашиваемые цены
** Предварительные данные
*** Городская зона
Источник: пресс-служба Knight Frank
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в Санкт-Петербурге в третьем квартале значительно вырос спрос на несервисные апартаменты, предназначенные для собственного проживания. В то же время, снижение турпотока поставило под вопрос существующие программы доходности сервисных апартаментов.
В третьем квартале спрос на городские апартаменты вернулся к докризисным показателям после драматического снижения во втором квартале. Так, если в первом квартале 2020 года объем реализованных площадей на первичном рынке апартаментов составлял 26,7 тыс. кв. м, в апреле-июне продажи апартаментов снизились до 11 тыс. кв. м. По итогам третьего квартала уровень спроса восстановился до 27 тыс. кв. м.
Хотя объем проданной площади превысил уровень первого квартала, количество реализованных лотов уменьшилось с 1 000 до 700 юнитов, что говорит об увеличении площади каждого проданного лота. Так, средняя площадь реализованного апартамента выросла с 26 кв. м в первом квартале 2020 года до 38 кв. м в третьем квартале 2020 года.
Это связано с изменением структуры спроса – в третьем квартале покупатели проявляли повышенный интерес к несервисным апартаментам, предназначенным для собственного проживания (buy-to-live). Так, за июль-сентябрь доля несервисных апартаментов в общем объеме спроса составила 45%, что на 19% выше показателя первого квартала 2020 года. Преимущественным спросом пользовались проекты бизнес- и элит-класса – на них пришлось 66% от количества реализованных несервисных апартаментов. Например, в проекте Royal Park за третий квартал было продано 37 элитных апартаментов площадью более 3 200 кв. м.
«На фоне рекордного роста цен на первичном рынке жилья многие покупатели стали рассматривать альтернативные варианты – вторичное жилье и апартаменты. За счет снижения ключевой ставки ЦБ ипотечные предложения стали более привлекательными и в этих сегментах, – поясняет Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – Смещение спроса в сторону несервисных апартаментов также логично: покупатели рассчитывают на надежное вложение средств, нежели на доход. Как правило, комплексы апартаментов бизнес- и элит-класса расположены в локациях, где стоимость качественной недвижимости будет долгосрочно расти. В то же время, нулевой турпоток во время пандемии поставил под сомнение существующие программы доходности в некоторых проектах сервисных апартаментов».
Что касается цен, максимальную динамику показали несервисные апартаменты комфорт-класса, где за год средний показатель вырос на 26% и составил 153 тыс. руб./кв. м. В бизнес-классе показатель за год увеличился на 8% - до 205 тыс. руб./кв. м. Для сравнения, в третьем квартале стоимость жилой недвижимости бизнес-класса составила 198 тыс. руб./кв. м, премиум-класса – 280 тыс. руб./кв. м.
Рост цен в несервисных апартаментах комфорт-класса обусловлен повышением уровня готовности проектов при отсутствии нового предложения, а также изменением состава экспозиции – были завершены продажи в проектах с низкой стоимостью. Повышение стоимости несервисных апартаментов бизнес-класса связано с дефицитом предложения: по состоянию на конец сентября в стадии продаж находилось чуть более 100 тыс. кв. м.
Что касается сервисных апартаментов (buy-to-let), прирост средней стоимости квадратного метра в проектах комфорт- и бизнес-класса составил 24% и 4% соответственно. В абсолютных выражениях цены достигли 145 тыс. руб./кв. м в комфорт-классе и 198 тыс. руб./кв. м – в бизнес-классе. Помимо повышения уровня готовности проектов и перехода на проектное финансирование, на рост цен также повлияло улучшение концепций новых проектов – девелоперы активнее привлекали международных операторов для управления апарт-отелями.
«Пандемия и значительное снижение туристического потока сделали вопрос реальной доходности сервисных апартаментов наиболее актуальным. Теперь при выборе проекта для инвестиций интерес покупателей все больше будет смещаться в сторону девелоперов и управляющих компаний, в портфелях которых уже имеются успешно функционирующие проекты», – заключает Андрей Косарев.
В 2020 году рынок апартаментов пополнился тремя объектами – cOASIS Vertical, новый корпус в составе комплекса апартаментов VALO, а также комплекс элитных несервисных апартаментов «Дом Балле» от компании «Мега Хаус». При этом проекты cOASIS Vertical и VALO будут работать под международными брендами – Ramada Encore от Wyndham и Mercure от AccorHotels соответственно. С начала года в эксплуатацию были введены два проекта апартаментов общей площадью 47,7 тыс. кв. м – YE'S Marata (ГК «Пионер») и Vertical We&I (Becar). Оба комплекса начали функционировать в третьем квартале 2020 года.
На данный момент объем первичного рынка апартаментов составляет более 700 тыс. кв. м в 32 проектах. Более 75% от этого объема сосредоточено в 19 проектах сервисного формата.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2020 г. на первичном рынке премиальной жилой недвижимости Москвы объем предложения составил 161,7 тыс. кв. м и 1,4 тыс. квартир в 23 проектах. В годовом выражении объем предложения сократился на 10% и 16% соответственно.
По итогам октября средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в премиум-классе составила 621,5 тыс. руб., что на 4,5% больше, чем в предыдущем месяце. В годовом выражении СВЦ выросла на 17,5%.
Более 90% предложения квартир премиум-класса приходится на ЗАО (57,9%) и ЦАО (33,2%). За год больше всего нарастил свои объемы ЗАО – на 60%, а его доля выросла на 25%. Максимальное сокращение доли продемонстрировал ЦАО – на 26%, а его объем – на 48%.
Самым доступным округом на первичном рынке квартир премиум-класса является САО с ценой квадратного метра 423,8 тыс. руб. (+2,9% за месяц), а самым дорогим – ЦАО с ценой квадратно метра 655,3 тыс. руб. (+5,1% за месяц). Больше всего за год наблюдалось подорожание в ЗАО и ЮАО – на 28% и 34%.
Почти по половине доли предложения находится на начальной (43,5%) и заключительной стадии строительной готовности (42,5%). За год доля предложения «на котловане» сократилась на 17%, а на заключительной - выросла на 10%.
Более половины предложения реализуется с отделкой – 52,1% которая за год выросла на 14%. Без отделки реализуется 45,3% предложения, которая уменьшилась за год на 12%.
Рейтинг округов по СВЦ, тыс. руб.