«Метриум»: Итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения уменьшился на 31,4%. Средняя цена квадратного метра выросла на 24,4% и составила 300 690 руб.
По данным «Метриум», в конце 2020 года на первичном рынке новостроек г. Москвы экспонировалось 92 проекта бизнес-класса с общим объемом предложения около 9 700[1] квартир общей площадью 723 тыс. кв. м. За год количество экспонируемых лотов сократилось на 31,4%, продаваемая площадь – на 31,9%. Столь значительное снижение объема предложения объясняется вымыванием лотов из-за высокого спроса.
По результатам 2020 года показатель вывода новых объектов оказался меньше по сравнению с уровнем прошлого года – 11 против 17. В IV квартале 2020 года на рынок поступило в реализацию 5 новых проектов, а также 18 корпусов в существующих комплексах. Кроме того, был объявлен старт бронирования третьей очереди «Селигер Сити» (корпус №Е1 «Ван Гог»).
Новые проекты 2020 года на рынке новостроек бизнес-класса
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Старт продаж |
|
1 |
TopHILLS |
INGRAD |
ЮАО |
2 кв. 2020 |
|
2 |
Настоящее |
Центр-Инвест |
ЗАО |
2 кв. 2020 |
|
3 |
City Bay |
MR Group |
СЗАО |
2 кв. 2020 |
|
4 |
FORIVER |
INGRAD |
ЮАО |
3 кв. 2020 |
|
5 |
Архитектор |
ГК ФСК |
ЮЗАО |
3 кв. 2020 |
|
6 |
Level Причальный |
Level Group |
СЗАО |
3 кв. 2020 |
|
7 |
Режиссер |
ГК ФСК |
СВАО |
4 кв. 2020 |
|
8 |
Eniteo |
Tekta Group |
ЮЗАО |
4 кв. 2020 |
|
9 |
Symphony 34* |
MR Group |
САО |
4 кв. 2020 |
|
10 |
AFI Park Воронцовский* |
AFI Development |
ЮЗАО |
4 кв. 2020 |
|
11 |
Sydney City |
ГК ФСК |
СЗАО |
4 кв. 2020 |
Источник: «Метриум»
*бронирование
По количеству квартир в экспозиции лидерство перешло к ЮАО (21,6%; +7,1 п.п. за год), что произошло благодаря повышению активности девелоперов. В этом округе стартовали два новых проекта (TopHILLS и FORIVER от INGRAD), начались продажи в новых корпусах «Зиларт», «Павелецкая сити». Вторую позицию теперь занимает ЮВАО с долей в 16,6% (+6,6 п.п. за год). Увеличение предложения в этом округе связано с выходом в продажу новых кварталов в ЖК «Символ» от Донстроя (кварталы «Искренность» и «Смелость»). На третьем месте находится бывший лидер – ЗАО с 15,2% (-7,2 п.п. за год). Высокая активность покупателей в ЗАО и релиз всего одного проекта («Настоящее» от застройщика «Центр-Инвест») заметно сократили объем доступного предложения. В СЗАО и САО сконцентрировано 14,2% и 10,2% от всего объема предложения (-2,8 п.п. за год каждый). В СВАО отмечается сокращение доли на 2,7 п.п. до 7,1%. Доли остальных округов варьировались от 0,4% (ВАО) до 8,1% (ЮЗАО) с годовой динамикой в пределах ±2 п.п. Изменение объема предложения в этих округах обусловлено выводом в продажу нового пула лотов, а также различным уровнем спроса на жилье.
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

За последние 12 месяцев выросла доля предложения в корпусах на начальном этапе строительной готовности (33,8%; +18 п.п.) за счет сокращения доли лотов на этапе монтажных работ (22,1%; -14,5 п.п.) и во введенных в эксплуатацию корпусах (16,8%; -5,3 п.п.). Около трети всех квартир (27,3%) было сосредоточено в новостройках на стадии отделочных работ (+1,8% п.п.).

В структуре предложения по типологиям основной объем квартир приходился в конце 2020 года на двухкомнатные лоты (38,6%; -3,1 п.п. за год), при этом студии, имея наименьшую долю, показали наибольший прирост (4%; +2,7 п.п. за год). Практически в равных долях на рынке представлены одно- и трехкомнатные квартиры: 22,7% (-0,3 п.п. за год) и 27,6% (-0,4 п.п. за год). Многокомнатные лоты заняли 7,1% (+1 п.п.).

По итогам 2020 года 39% от всего предложения представлено квартирами с отделкой white box и с финишным ремонтом (+17,8 п.п. за период). За год доля квартир с предчистовой отделкой увеличилась до 23,9% (+10,7 п.п.), с отделкой «под ключ» – до 15,1% (+7,1 п.п.). Квартиры без ремонта по-прежнему занимают наибольшую часть рынка – 61%, но их доля устойчиво снижается.

По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2020 года средняя цена квадратного метра на рынке новостроек бизнес-класса составила 300 690 руб. (+9% за квартал; +24,4% за 12 месяцев). Главная причина роста цен в этом сегменте заключается в высоком платежеспособном спросе и сокращении предложения.
Тенденция на увеличение средневзвешенной цены квадратного метра наблюдалась на протяжении всего года. Причем наиболее низкий показатель (всего +0,5%) пришелся на конец II квартала 2020 года, когда в связи с закрытием офисов продаж и приостановкой строительных работ застройщики сдерживали цены. Во втором полугодии цены начали расти, достигнув пика в конце года: прирост за 6 месяцев составил 16%.

Средневзвешенные цены выросли во всех округах. Максимальное увеличение за 12 месяцев произошло в ЮАО (+36% до 338 тыс. руб./кв.м), ВАО (+29,4% до 272 тыс. руб./кв.м) и ЗАО (27,6% до 325 тыс. руб./кв.м), минимальное – в ЦАО (8,2% до 295 тыс. руб./кв.м). В остальных округах положительная корректировка находится в пределах от 11,9% до 25,4%.

По итогам 2020 года средний бюджет покупки квартир бизнес-класса составил 22,4 млн руб., увеличившись на 23,4% за год. Положительная динамика отмечается по всем типологиям:
- студии – 10,4 млн руб. (+5,1% за квартал; +22,2% за год);
- однокомнатные –14,6 млн руб. (+8,9% за квартал; +31,1% за год);
- двухкомнатные – 20,6 млн руб. (+8,7% за квартал; +23% за год);
- трехкомнатные – 28,3 млн руб. (+8% за квартал; +22,7% за год);
- многокомнатные – 41,1 млн руб. (+8,1% за квартал; +21,5% за год);
Рейтинг самых доступных предложений на конец 2020 года:
– ЖК Silver (СВАО / р-н Свиблово): студия площадью 22 кв. м за 5,9 млн руб.
– ЖК «Метрополия» (ЮВАО / Южнопортовый р-н): студия площадью 25,5 кв. м за 6,4 млн руб.
– ЖК «Фестиваль Парк» (САО / Левобережный р-н): студия площадью 21,2 кв. м за 6,5 млн руб.
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость лотов, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
17,3 |
30,2 |
46,4 |
254 500 |
344 220 |
538 300 |
5 942 200 |
10 388 065 |
16 665 160 |
|
1К |
28,5 |
45,1 |
98,4 |
188 335 |
324 155 |
540 850 |
8 500 800 |
14 630 555 |
36 626 175 |
|
2К |
40,5 |
68,9 |
180,1 |
162 285 |
299 320 |
537 000 |
10 115 600 |
20 629 765 |
56 586 130 |
|
3К |
63,0 |
99,7 |
221,8 |
159 405 |
283 840 |
530 835 |
14 790 100 |
28 296 985 |
82 709 900 |
|
4К+ |
41,6 |
126,9 |
338,0 |
175 860 |
323 665 |
598 120 |
13 158 080 |
41 060 910 |
132 022 200 |
|
итого |
17,3 |
74,6 |
338,0 |
159 405 |
300 690 |
598 120 |
5 942 200 |
22 432 115 |
132 022 200 |
Источник: «Метриум»
Основные тенденции 2020 года
Беспрецедентно высокий спрос на квартиры бизнес-класса
В старых границах Москвы количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в 2020 году в сегменте квартир бизнес-класса составило 21 тыс. единиц[1] (+33,2% относительно показателя 2019 года). Стоит отметить, что темп роста спроса в данном сегменте почти в 2 раза выше среднерыночного – по итогам 2020 года количество сделок на первичном рынке квартир всех классов выросло «всего» на 18%. Более того, за весь 2020 год в новостройках бизнес-класса было реализовано 1,29 млн кв. м недвижимости, в то время как в 2019 году было продано 0,975 млн кв. м.
Источник денежных средств
«По данным на декабрь чистый отток средств россиян за январь-октябрь 2020 года с рублевых и валютных банковских счетов и депозитов составил порядка 1,5 трлн руб.[2], – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Эксперты дали прогноз, согласно которому итоговое значение оттока может составить порядка 1,7-1,8 трлн руб. Основная причина массового вывода средств из банков заключается в низких ставках по вкладам и новом налоге на депозиты. Налог на доход со вкладов более 1 млн рублей вступает в силу с 2021 года, но был анонсирован еще в марте 2020 г. Наряду с низкой доходностью рублевых депозитов и снижением стоимости рубля относительно мировых валют, этот фактор побудил население искать новые способы сбережения и инвестирования средств. Таким образом, рынок недвижимости получил дополнительный приток платежеспособных клиентов, которые, по-видимому, предпочли вложить свои средства в покупку квартир бизнес-класса.
Ипотека внесла свой вклад в увеличение числа сделок, однако причина не в программе государственного субсидирования ставки (размер кредита по госпрограмме ограничен 12 млн руб. в Москве, при этом средний бюджет предложения на конец 2020 года превысил 22 млн руб.), а в низкой ключевой ставке ЦБ РФ в 4,25%, благодаря которой снизились ставки по всем кредитным продуктам. По данным ДОМ.РФ[3], в октябре 2020 года средняя ипотечная ставка по выданным кредитам на жилье (новостройки и вторичный рынок) опустилась до 7,3% (-2,6 п.п. относительно января 2020 года). В 2020 году доля ипотеки при покупке квартир в новостройках бизнес-класса составила 55%, а в 2019 году – 45%».
Сокращение предложения
Высокий спрос на фоне снижения девелоперской активности повлек за собой сокращение предложения на 31,4% (декабрь 2020 к декабрю 2019) до пятилетнего минимума. За прошедший год застройщики вывели на рынок всего 11 проектов, когда в 2019 году их было 17, а в 2018 – 21. В связи с принятыми ограничительными мерами в первой половине года застройщикам приходилось переносить старты своих проектов на неопределенный срок. Выход 5 из 11 проектов состоялся только в 4 квартале 2020 года, а некоторые вовсе сдвинулись на 2021 год. Однако перспектива выхода новых проектов и очередных корпусов в уже реализуемых комплексах позволяет ожидать восстановления объема предложения на рынке в следующем году.
Прогноз на 2020 год
«Дальнейший вектор развития рынка недвижимости будет связан в первую очередь с восстановлением национальной экономики и ростом реальных располагаемых денежных доходов населения, – резюмирует Мария Литинецкая. – В первом полугодии мы ожидаем продолжение тенденции роста цен. Несмотря на то, что из-за повышенного спроса цены на рынке побили исторические максимумы, потенциал для роста все еще остается. Основными ограничителями являются сокращение доходов населения, а также риск повышения ключевой ставки ЦБ в первой половине 2021 года до 4,6-4,7% из-за ускорения темпов роста инфляции».
[1] Сделки физических лиц в границах старой Москвы. Без оптовых покупок.
[2] По данным Национального рейтингового агентства (НРА), исследование «Банки 2020: ускользающие вклады» от 17 декабря 2020 г.
[3] Материал ДОМ.РФ «Рынки жилья и ипотеки: предварительные итоги 2020»
Источник: пресс-служба компании «Метриум»
Инновационные технологии помогают расширить область применения полимерных наливных полов.
По данным аналитиков Discovery Research Group, рынок напольных покрытий в России в ближайшее время будет расти. К 2020 году его производственный объем составит 350 тыс. кв. м. Предполагается, что особо востребованными у потребителей будут напольные наливные материалы на основе полимеров. На бетонную основу они наносятся в жидком виде методом разлива, затем полимеризуются и превращаются в гладкое покрытие.
Защита от нагрузок
По словам генерального директора компании «Тэохим Нева» Ильи Глазова, наливные полы различаются по типу полимеров, на основе которых сделан материал. Наиболее часто используется полиуретановый наливной пол. Он применяется на производственных и промышленных объектах. Такой пол создает эффективный защитный слой для бетонных оснований. Полиуретановые покрытия идеально подходят для увеличения срока эксплуатации обычных полов, делают их более прочными и обладают свойствами обеспыливания.
Эпоксидный наливной пол, отмечает эксперт, также популярен, он используется на объектах с небольшими нагрузками. Достоинством этого материала является возможность реализовать различные дизайнерские решения. Это наиболее дорогой, но и интересный тип покрытия. Применяется при необходимости соответствия не только техническим, но и эстетическим требованиям к полу.
«В 2009 году нашей компанией был разработан комплексный полимерный модификатор для портландцементных бетонов серии «Элакор» – «Эластобетон», позволяющий увеличить прочность бетона на 80–120%, сократить усадку бетона на 70%, уменьшить срок твердения до 7 дней, а также обеспечить самоуплотнение и беспыльность. «Эластобетон» – экологичен, разрешен к применению в цехах пищевой промышленности, жилищном строительстве. Также его выгодно применять именно для концентрированных нагрузок, таких как гусеничный ход, когда нужна высокая прочность и износостойкость. Отмечу, что составы серии «Элакор» могут наноситься не только методом налива, но и при помощи кистей и валиков, шпателей, а так же всех видов распылителей», – рассказывает Илья Глазов.
Руководитель направления TAIKOR компании ТЕХНОНИКОЛЬ Елена Никиткова сообщила, что одним из современных решений устройства промышленных полов можно смело назвать применение полимерных композиций. «У нас есть готовые системы с полимерными композициями TAIKOR, которые выполняют функции износостойких полов, обеспыливания и упрочнения, создания цветного декоративного покрытия. Полимерные полы, во-первых, не требуют сложных процессов при монтаже, во-вторых, при высокой износостойкости чисто внешне выглядят привлекательно», – говорит она
По словам технического директора направления «Промышленные полы» компании BASF Антона Максимовского, сочетание бесшовности и беспыльности значительно снижает затраты на уборку и поддержание чистоты в больших промышленных помещениях: «Высокая химическая стойкость таких покрытий защищает бетонное основание от возможных проливов и разрушающего воздействия химических реагентов. А при использовании агрессивных дезинфицирующих средств, воздействие которых покрытия могут выдерживать долгое время, можно добиться высокого уровня гигиены там, где это необходимо. Некоторые наливные покрытия могут обладать дополнительными свойствами. Например, за счет эластичности могут перекрывать трещины в основании, на которое они нанесены; отводить статическое электричество на шины заземления, защищая людей и точные приборы; подавлять рост патогенных бактерий, изолировать шумы и т. п.».
Расширяя границы
Эксперты отмечают, что география применения наливных полимерных полов значительно расширяется. Около 10–15 лет назад они, как правило, использовались только на предприятиях с необходимостью повышенной стерильности – например, связанных с атомной промышленностью или фармацевтикой. Сейчас ситуация изменилась. Полимерные полы востребованы и собственниками коммерческих помещений. Так, массово начали использоваться данные материалы при обустройстве паркингов. Они позволяют обозначить границы стоянок автомобилей и придать паркингу привлекательный внешний вид.
Также активно задействуют наливные полы в торговых центрах и гипермаркетах. Такие покрытия удобны в уборке, в том числе специализированной техникой, не царапаются при установке торгового и холодильного оборудования и обладают шумопонижающими свойствами. В настоящее время полимерные полы также начинают использоваться при строительстве или реконструкции социальных объектов: школ, детсадов, больниц. У легальных компаний-производителей полов есть все сертификаты о соответствии их продукции стандартам безопасности.
Рецептуры составов для полимерных покрытий, отмечает Антон Максимовский, совершенствуются производителями ежегодно. По его мнению, поскольку химическая отрасль активно развивается, те наливные полы, которые применяли десять лет назад, сильно уступают по физико-механическим характеристикам современным. «Наука сделала большой шаг вперед, и крупные производители стараются обратить ее достижения в свои преимущества, интегрируя новые разработки в свои составы для наливных полимерных полов. С ростом рынка увеличивается и конкуренция. Основным вызовом в ближайшее время станет необходимость качественного роста технической грамотности заказчиков, проектировщиков, подрядчиков и поставщиков этих материалов и покрытий, формирование нормативно-правовой базы их применения», – резюмирует эксперт.
Клинкерная продукция Никольского кирпичного завода (НКЗ), входящего в «Группу ЛСР», становится все более востребованной у потребителей.
Никольский кирпичный завод, построенный «Группой ЛСР» в Кировском районе Ленинградской области, в 2013 году первым в России начал массовый выпуск клинкерных керамических изделий. Спустя пять лет можно с уверенностью сказать, что новаторский продукт предприятия нашел своего покупателя. Клинкерный кирпич стал активно применяться в обустройстве фасадов зданий и в мощении дорог.
Отметим, что выбор места строительства НКЗ не был случайным. Вблизи предприятия расположено Чкаловское месторождение уникальной кембрийской глины, которая является основной составляющей никольского кирпича. Объема разведанных запасов месторождения хватит заводу более чем на сто лет работы. НКЗ оснащен оборудованием ведущих международных производителей и до настоящего времени является одним из самых современных кирпичных заводов в России. Благодаря высокой автоматизации, в производстве клинкерной продукции задействовано всего лишь около десятка человек. Выпускается около 40 млн изделий в год. Структурно НКЗ входит в «ЛСР. Стеновые материалы», наряду с еще тремя кирпичными заводами «Группы ЛСР».
Больше жара
Клинкерный кирпич имеет несколько значительных отличий от классического керамического. Главное заключается в том, что они имеют разный состав. В случае с клинкером это более тугоплавкие глины, чем те, что применяются в керамике. К таким тугоплавким глинам относится и глина Чкаловского месторождения.

Сам процесс производства клинкерного кирпича достаточно прост. На первом этапе происходит измельчение, увлажнение и перемешивание глины и песка. Полученная единая масса называется шихта. Она служит основой будущего кирпича-сырца. Во время следующего технологического этапа под высоким давлением проводится формовка сырца и резка его на штучные изделия. Далее происходит сушка кирпичей в особо подобранном режиме. Следующий ответственный этап – это обжиг. Если обычный керамический кирпич обжигается при температуре 800–1000°С, то клинкерный – при температуре свыше 1000°С. Под строгим контролем, при тщательной регулировке процесса обжига получаются кирпичи с нужной структурой, пористостью и другими свойствами.
Технологические характеристики производственных линий Никольского кирпичного завода позволяют выпускать полнотелый и пустотелый фасадный клинкерный кирпич стандартного и евроформата, а также тротуарный клинкер для мощения тротуаров и дорог. Также возможен выпуск облицовочной плитки вида «под кирпич», лекального кирпича различной формы, включая лотковый, карнизный и парапетный. В составе линии предусмотрено оборудование для получения широкой цветовой гаммы изделий и разнообразной фактуры. Так, в настоящее время в линейке предприятия более 8 цветов как фасадного, так и тротуарного клинкера. Кроме того, на лицевую поверхность клинкерного кирпича можно нанести различную фактурную отделку («тростник», «береста»), покрыть различными материалами (например, песком) или ангобировать. При наличии на линии двенадцати сушильных камер с раздельными режимами сушки сырца можно обеспечивать широкую номенклатуру продукции, выпускаемой небольшими партиями. А это, в свою очередь, предполагает возможность поддержания и оперативного пополнения ассортиментного ряда.
У Никольского кирпичного завода есть и особенная печь с высотой садки не более 900 мм. За счет этого обеспечивается равномерное распределение температуры внутри печи между нижней и верхней частью, с разницей не более 3–5°С, что позволяет добиться отличной геометрии и высоких технических характеристик продукции.
Ставка на долговечность
Тугоплавкая глина и высокотемпературный обжиг делают клинкерный кирпич более прочным, так как достигается сверхплотность материала с показателем М300. По стойкости к истиранию клинкер превосходит бетон высоких марок в несколько раз. Стены из клинкерного кирпича долгие годы остаются в первозданном виде.
Клинкер и более водостоек. Если обычный кирпич имеет водопоглощение до 22%, то у клинкерного этот показатель составляет 3–6%. Также он имеет и высокую морозоустойчивость (не менее 100 циклов для фасадного клинкера и 300 циклов для тротуарного). Клинкер устойчив к химическим и механическим воздействиям и не выгорает на солнце, экологичен, так как полностью изготавливается из природных материалов. Широкая цветовая гамма материала может удовлетворить запросы самых притязательных заказчиков. Фасадная отделка как высотных домов, так и малоэтажных зданий всегда эстетично выглядит и привлекает глаз. То же самое можно сказать и о мощении клинкерной плиткой дорожек и тротуаров. Клинкерная плитка стала одним из элементов благоустройства городской среды.

Безусловно, использует никольский клинкерный кирпич в своих проектах и сама «Группа ЛСР». В частности, в строящемся московском ЖК «ЗИЛАРТ», признанном одним из самых интересных на рынке, фасады каждого дома выполнены из клинкерного кирпича самых разных оттенков. В ЖК NEVA HAUS в Петербурге фасады комплекса также будут облицованы этим материалом.
Клинкерный кирпич НКЗ становится все более востребованным и у других застройщиков. Тротуарный клинкер предприятия нашел свое применение на объектах не только Петербурга и Москвы, но и других городов России. В частности, он использовался при обустройстве территории у нового стадиона, который принимал матчи Чемпионата мира по футболу 2018 года в Калининграде. Предполагается, что спрос на клинкерную продукцию будет расти, так как данный материал обладает долговечностью и практичен в использовании.
Мнение
Алексей Онищенко, коммерческий директор ООО «ЛСР. Стеновые материалы»:
– Отмечу, что в целом объемы производства кирпича в России снижаются. Рынок строительных материалов находится в стагнации, и предпосылок к резкому росту производства в ближайшие годы не наблюдается. Старые заводы закрываются, так как их техническое оснащение (а соответственно, и конечный продукт) уже не соответствует требованиям рынка. А современные заводы – в частности, наше производство – наоборот, модернизируют производственные линии и выпускают продукцию новых видов.