«Метриум»: Итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения уменьшился на 31,4%. Средняя цена квадратного метра выросла на 24,4% и составила 300 690 руб.
По данным «Метриум», в конце 2020 года на первичном рынке новостроек г. Москвы экспонировалось 92 проекта бизнес-класса с общим объемом предложения около 9 700[1] квартир общей площадью 723 тыс. кв. м. За год количество экспонируемых лотов сократилось на 31,4%, продаваемая площадь – на 31,9%. Столь значительное снижение объема предложения объясняется вымыванием лотов из-за высокого спроса.
По результатам 2020 года показатель вывода новых объектов оказался меньше по сравнению с уровнем прошлого года – 11 против 17. В IV квартале 2020 года на рынок поступило в реализацию 5 новых проектов, а также 18 корпусов в существующих комплексах. Кроме того, был объявлен старт бронирования третьей очереди «Селигер Сити» (корпус №Е1 «Ван Гог»).
Новые проекты 2020 года на рынке новостроек бизнес-класса
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Старт продаж |
|
1 |
TopHILLS |
INGRAD |
ЮАО |
2 кв. 2020 |
|
2 |
Настоящее |
Центр-Инвест |
ЗАО |
2 кв. 2020 |
|
3 |
City Bay |
MR Group |
СЗАО |
2 кв. 2020 |
|
4 |
FORIVER |
INGRAD |
ЮАО |
3 кв. 2020 |
|
5 |
Архитектор |
ГК ФСК |
ЮЗАО |
3 кв. 2020 |
|
6 |
Level Причальный |
Level Group |
СЗАО |
3 кв. 2020 |
|
7 |
Режиссер |
ГК ФСК |
СВАО |
4 кв. 2020 |
|
8 |
Eniteo |
Tekta Group |
ЮЗАО |
4 кв. 2020 |
|
9 |
Symphony 34* |
MR Group |
САО |
4 кв. 2020 |
|
10 |
AFI Park Воронцовский* |
AFI Development |
ЮЗАО |
4 кв. 2020 |
|
11 |
Sydney City |
ГК ФСК |
СЗАО |
4 кв. 2020 |
Источник: «Метриум»
*бронирование
По количеству квартир в экспозиции лидерство перешло к ЮАО (21,6%; +7,1 п.п. за год), что произошло благодаря повышению активности девелоперов. В этом округе стартовали два новых проекта (TopHILLS и FORIVER от INGRAD), начались продажи в новых корпусах «Зиларт», «Павелецкая сити». Вторую позицию теперь занимает ЮВАО с долей в 16,6% (+6,6 п.п. за год). Увеличение предложения в этом округе связано с выходом в продажу новых кварталов в ЖК «Символ» от Донстроя (кварталы «Искренность» и «Смелость»). На третьем месте находится бывший лидер – ЗАО с 15,2% (-7,2 п.п. за год). Высокая активность покупателей в ЗАО и релиз всего одного проекта («Настоящее» от застройщика «Центр-Инвест») заметно сократили объем доступного предложения. В СЗАО и САО сконцентрировано 14,2% и 10,2% от всего объема предложения (-2,8 п.п. за год каждый). В СВАО отмечается сокращение доли на 2,7 п.п. до 7,1%. Доли остальных округов варьировались от 0,4% (ВАО) до 8,1% (ЮЗАО) с годовой динамикой в пределах ±2 п.п. Изменение объема предложения в этих округах обусловлено выводом в продажу нового пула лотов, а также различным уровнем спроса на жилье.
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
За последние 12 месяцев выросла доля предложения в корпусах на начальном этапе строительной готовности (33,8%; +18 п.п.) за счет сокращения доли лотов на этапе монтажных работ (22,1%; -14,5 п.п.) и во введенных в эксплуатацию корпусах (16,8%; -5,3 п.п.). Около трети всех квартир (27,3%) было сосредоточено в новостройках на стадии отделочных работ (+1,8% п.п.).
В структуре предложения по типологиям основной объем квартир приходился в конце 2020 года на двухкомнатные лоты (38,6%; -3,1 п.п. за год), при этом студии, имея наименьшую долю, показали наибольший прирост (4%; +2,7 п.п. за год). Практически в равных долях на рынке представлены одно- и трехкомнатные квартиры: 22,7% (-0,3 п.п. за год) и 27,6% (-0,4 п.п. за год). Многокомнатные лоты заняли 7,1% (+1 п.п.).
По итогам 2020 года 39% от всего предложения представлено квартирами с отделкой white box и с финишным ремонтом (+17,8 п.п. за период). За год доля квартир с предчистовой отделкой увеличилась до 23,9% (+10,7 п.п.), с отделкой «под ключ» – до 15,1% (+7,1 п.п.). Квартиры без ремонта по-прежнему занимают наибольшую часть рынка – 61%, но их доля устойчиво снижается.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2020 года средняя цена квадратного метра на рынке новостроек бизнес-класса составила 300 690 руб. (+9% за квартал; +24,4% за 12 месяцев). Главная причина роста цен в этом сегменте заключается в высоком платежеспособном спросе и сокращении предложения.
Тенденция на увеличение средневзвешенной цены квадратного метра наблюдалась на протяжении всего года. Причем наиболее низкий показатель (всего +0,5%) пришелся на конец II квартала 2020 года, когда в связи с закрытием офисов продаж и приостановкой строительных работ застройщики сдерживали цены. Во втором полугодии цены начали расти, достигнув пика в конце года: прирост за 6 месяцев составил 16%.
Средневзвешенные цены выросли во всех округах. Максимальное увеличение за 12 месяцев произошло в ЮАО (+36% до 338 тыс. руб./кв.м), ВАО (+29,4% до 272 тыс. руб./кв.м) и ЗАО (27,6% до 325 тыс. руб./кв.м), минимальное – в ЦАО (8,2% до 295 тыс. руб./кв.м). В остальных округах положительная корректировка находится в пределах от 11,9% до 25,4%.
По итогам 2020 года средний бюджет покупки квартир бизнес-класса составил 22,4 млн руб., увеличившись на 23,4% за год. Положительная динамика отмечается по всем типологиям:
- студии – 10,4 млн руб. (+5,1% за квартал; +22,2% за год);
- однокомнатные –14,6 млн руб. (+8,9% за квартал; +31,1% за год);
- двухкомнатные – 20,6 млн руб. (+8,7% за квартал; +23% за год);
- трехкомнатные – 28,3 млн руб. (+8% за квартал; +22,7% за год);
- многокомнатные – 41,1 млн руб. (+8,1% за квартал; +21,5% за год);
Рейтинг самых доступных предложений на конец 2020 года:
– ЖК Silver (СВАО / р-н Свиблово): студия площадью 22 кв. м за 5,9 млн руб.
– ЖК «Метрополия» (ЮВАО / Южнопортовый р-н): студия площадью 25,5 кв. м за 6,4 млн руб.
– ЖК «Фестиваль Парк» (САО / Левобережный р-н): студия площадью 21,2 кв. м за 6,5 млн руб.
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость лотов, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
17,3 |
30,2 |
46,4 |
254 500 |
344 220 |
538 300 |
5 942 200 |
10 388 065 |
16 665 160 |
|
1К |
28,5 |
45,1 |
98,4 |
188 335 |
324 155 |
540 850 |
8 500 800 |
14 630 555 |
36 626 175 |
|
2К |
40,5 |
68,9 |
180,1 |
162 285 |
299 320 |
537 000 |
10 115 600 |
20 629 765 |
56 586 130 |
|
3К |
63,0 |
99,7 |
221,8 |
159 405 |
283 840 |
530 835 |
14 790 100 |
28 296 985 |
82 709 900 |
|
4К+ |
41,6 |
126,9 |
338,0 |
175 860 |
323 665 |
598 120 |
13 158 080 |
41 060 910 |
132 022 200 |
|
итого |
17,3 |
74,6 |
338,0 |
159 405 |
300 690 |
598 120 |
5 942 200 |
22 432 115 |
132 022 200 |
Источник: «Метриум»
Основные тенденции 2020 года
Беспрецедентно высокий спрос на квартиры бизнес-класса
В старых границах Москвы количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в 2020 году в сегменте квартир бизнес-класса составило 21 тыс. единиц[1] (+33,2% относительно показателя 2019 года). Стоит отметить, что темп роста спроса в данном сегменте почти в 2 раза выше среднерыночного – по итогам 2020 года количество сделок на первичном рынке квартир всех классов выросло «всего» на 18%. Более того, за весь 2020 год в новостройках бизнес-класса было реализовано 1,29 млн кв. м недвижимости, в то время как в 2019 году было продано 0,975 млн кв. м.
Источник денежных средств
«По данным на декабрь чистый отток средств россиян за январь-октябрь 2020 года с рублевых и валютных банковских счетов и депозитов составил порядка 1,5 трлн руб.[2], – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Эксперты дали прогноз, согласно которому итоговое значение оттока может составить порядка 1,7-1,8 трлн руб. Основная причина массового вывода средств из банков заключается в низких ставках по вкладам и новом налоге на депозиты. Налог на доход со вкладов более 1 млн рублей вступает в силу с 2021 года, но был анонсирован еще в марте 2020 г. Наряду с низкой доходностью рублевых депозитов и снижением стоимости рубля относительно мировых валют, этот фактор побудил население искать новые способы сбережения и инвестирования средств. Таким образом, рынок недвижимости получил дополнительный приток платежеспособных клиентов, которые, по-видимому, предпочли вложить свои средства в покупку квартир бизнес-класса.
Ипотека внесла свой вклад в увеличение числа сделок, однако причина не в программе государственного субсидирования ставки (размер кредита по госпрограмме ограничен 12 млн руб. в Москве, при этом средний бюджет предложения на конец 2020 года превысил 22 млн руб.), а в низкой ключевой ставке ЦБ РФ в 4,25%, благодаря которой снизились ставки по всем кредитным продуктам. По данным ДОМ.РФ[3], в октябре 2020 года средняя ипотечная ставка по выданным кредитам на жилье (новостройки и вторичный рынок) опустилась до 7,3% (-2,6 п.п. относительно января 2020 года). В 2020 году доля ипотеки при покупке квартир в новостройках бизнес-класса составила 55%, а в 2019 году – 45%».
Сокращение предложения
Высокий спрос на фоне снижения девелоперской активности повлек за собой сокращение предложения на 31,4% (декабрь 2020 к декабрю 2019) до пятилетнего минимума. За прошедший год застройщики вывели на рынок всего 11 проектов, когда в 2019 году их было 17, а в 2018 – 21. В связи с принятыми ограничительными мерами в первой половине года застройщикам приходилось переносить старты своих проектов на неопределенный срок. Выход 5 из 11 проектов состоялся только в 4 квартале 2020 года, а некоторые вовсе сдвинулись на 2021 год. Однако перспектива выхода новых проектов и очередных корпусов в уже реализуемых комплексах позволяет ожидать восстановления объема предложения на рынке в следующем году.
Прогноз на 2020 год
«Дальнейший вектор развития рынка недвижимости будет связан в первую очередь с восстановлением национальной экономики и ростом реальных располагаемых денежных доходов населения, – резюмирует Мария Литинецкая. – В первом полугодии мы ожидаем продолжение тенденции роста цен. Несмотря на то, что из-за повышенного спроса цены на рынке побили исторические максимумы, потенциал для роста все еще остается. Основными ограничителями являются сокращение доходов населения, а также риск повышения ключевой ставки ЦБ в первой половине 2021 года до 4,6-4,7% из-за ускорения темпов роста инфляции».
[1] Сделки физических лиц в границах старой Москвы. Без оптовых покупок.
[2] По данным Национального рейтингового агентства (НРА), исследование «Банки 2020: ускользающие вклады» от 17 декабря 2020 г.
[3] Материал ДОМ.РФ «Рынки жилья и ипотеки: предварительные итоги 2020»
Источник: пресс-служба компании «Метриум»
Колебания курса валют привели к ажиотажному спросу на жилье. Люди рассматривают жилую недвижимость как один из самых надежных активов для вложений. Так, за последние месяцы темпы продаж у ряда застройщиков выросли в разы по сравнению с показателями за аналогичный период прошлого года. Участники рынка признаются, что из-за высокого спроса цены могут вырасти.
По словам Екатерины Гуртовой, директора по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург», очень высокий спрос на недвижимость наблюдался в ноябре, декабре и январе. Недавно только по одному объекту компания заключила порядка 16 сделок за один день. Люди торопятся вложить свои сбережения в ликвидные активы, объясняет возросший спрос госпожа Гуртовая.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, говорит, что существующую ситуацию со спросом на жилье в Петербурге можно охарактеризовать как «вспарывание матрасов». «Это связано прежде всего с обвалом национальной валюты. Покупать за рубли сегодня, если они есть в наличии, достаточно интересно, потому что цены рано или поздно будут приведены к новому рублевому курсу. В связи с этим многие сейчас активно начали покупать недвижимость», – отмечает господин Богданов.
По оценкам Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, существенно увеличилось количество инвестиционных сделок, поскольку люди не понимают, как еще можно сохранить свои средства. «К нам приходят клиенты, готовые приобретать разом по 20 квартир, причем как жилой недвижимости, так и апартаментов», – рассказывает госпожа Яковлева.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс», считает, что изменение курса рубля напрямую повлияло на рост интереса инвесторов к покупке жилья.
По данным Елены Валуевой, директора по маркетингу компании Mirland Development Corporation, доля инвестиционных сделок на рынке жилья сегодня составляет порядка 10-15%. «До 2008 года она составляла 15-20%, в 2009-2010 доля таких приобретений сократилась до 5-7%, а в 2011 году снова начала расти», – вспоминает госпожа Валуева.
«Характер сделок за декабрь 2013‑го и январь 2014 года свидетельствует о том, что доля «инвестиционных квартир» в общем количестве заключаемых договоров увеличивается. Можно прогнозировать рост до 20%», – комментирует ситуацию Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб».
Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group), отмечает, что объем продаж компании по новым контрактам в январе 2014 года стал рекордным для этого месяца за всю историю ГК «Эталон» как публичной компании. По сравнению с январем 2013 года количество контрактов выросло на 37%, делится данными госпожа Онищенко.
На фоне всколыхнувшегося спроса можно ожидать и роста цен на жилье. Сергей Кравцов, генеральный директор СК «Элемент-Бетон», говорит, что многие девелоперы уже провели небольшую корректировку по ценам – в пределах нескольких процентов.
Екатерина Гуртовая отмечает, что компания цены не повышала, но «даже та цифра, которую называют аналитики, – рост на 5%, существенно ниже, чем изменение курса».
«Но вполне естественно, что если растет спрос, то будут расти и цены», – резюмирует госпожа Гуртовая.
По оценке аналитиков, объем рынка теплоизоляционных материалов в России в 2013 году вырос на 9% и составил не менее 52 млн куб. м. В ближайшие годы участники рынка ожидают рост потребления теплоизоляционных материалов на 8-9% в год.
Согласно данным компании «Строительная информация», на волокнистые виды теплоизоляционных материалов приходится около 70% совокупного объема потребления в строительстве. В этой группе доля каменной ваты несколько выше – 40%, стеклянная вата занимает меньшую долю – 31%. На долю экструдированного пенополистирола приходится около 9% в объеме потребления теплоизоляционных материалов, и около 20% занимает продукция из вспененного пенополистирола.
«Минеральную (каменную) вату в России выпускают не менее 33 компаний. Количество производственных площадок еще больше – 42. Это связано с тем, что ряд компаний владеет несколькими заводами в разных регионах страны. Например, группа компаний ROCKWOOL имеет четыре завода, компания «ТехноНИКОЛЬ» – пять заводов, производственно-инвестиционная компания «Челябинский завод теплоизоляционных изделий» – два завода», – рассказала Наталья Скороходова, исполнительный директор компании «Строительная информация».
Она добавила, что выпуск стекловаты осуществляется пятью компаниями – «Урса Евразия», «Сен-Гобен», «Кнауф Инсулейшн», «Новгородский завод стекловолокна» и «Ивотстекло». Компания «Урса Евразия» выпускает стеклянную вату на двух заводах. Также две производственные площадки у компании «Кнауф Инсулейшн».
«Производством вспененного пенополистирола занимаются не менее 136 производителей (148 заводов). Крупнейшим производителем является компания «Мосстрой-31». Экструдированный пенополистирол выпускают не менее 18 компаний. Лидерами в этом сегменте являются компании «Пеноплэкс» (работает шесть производственных площадок в разных регионах страны) и «ТехноНИКОЛЬ» (имеет также шесть заводов по выпуску экструдированного пенополистирола)», – говорится в исследовании компании «Строительная информация».
«В Северо-Западном регионе в целом значительная доля продаж каменной ваты приходится на привозную продукции, в том числе на продукцию Paroc. Также привозится много экструдированного пенополистирола. Компания «Урса» везет продукцию с подмосковного завода, «ТехноНИКОЛЬ» – из Рязани, «Теплэкс» – из Нижнего Новгорода», – прокомментировала Наталья Скороходова.
Ирина Садчикова, директор по маркетингу и стратегическому развитию компании ROCKWOOL Russia Group, отметила, что рынок каменной ваты является достаточно насыщенным, с большим количеством производителей. «Говоря о структуре рынка, мы можем сказать, что практически все крупные компании – производители теплоизоляции уже представлены в регионе, и перераспределения долей не ожидается», – прокомментировала она.
По ее словам, на сегодня существует большой выбор теплоизоляции. «Продукция из каменной ваты, производством которой занимается компания ROCKWOOL, благодаря своим свойствам негорючести, экологичности и долговечности является самой востребованной. Ее доля на рынке минераловатной продукции составляет около 70%», – прокомментировала эксперт.
«В марте текущего года на заводе ROCKWOOL в Выборге будет запущена линия по производству материала «ЛАЙТ БАТТС СКАНДИК». Данный продукт широко востребован на рынке, особенно среди частного домостроения. Его уникальность состоит, прежде всего, в революционном качестве волокон каменной ваты, которые позволяют подвергать готовые плиты компрессии до 60%. Инвестиции в новое оборудование составят более 400 млн рублей. В этом году мы прогнозируем умеренные темпы роста продаж на материалы для теплоизоляции и звукоизоляции зданий и стабильное развитие рынка», – подчеркнула Ирина Садчикова.
Мнение:
Лев Марголин, директор по строительству компании Mirland Development Corporation:
– На протяжении нескольких лет мы наблюдаем рост и расширение рынка теплоизоляционных материалов (ТИМ). В среднем каждый год, начиная с 2008-го, он прибавляет по 8-11%. В Петербурге уверенный рост показывают теплоизоляционные материалы из каменной ваты и пенополистирола. Для нас как строителей экокомплекса «Триумф Парк» особенно важно то, что растет спрос на экологичные материалы и натуральное сырье, в частности на каменную вату. Рост на рынке ТИМ обусловлен различными инициативами государства в области энергосбережения, ростом тарифов на ЖКХ и доходов населения. Оказывает влияние на этот рынок и развитие строительной области в целом, темпы застройки и ввода коммерческих и жилых объектов в эксплуатацию. Ситуация с ценами стабильная на протяжении нескольких лет: производство налажено, конкуренция присутствует, поэтому цены изменяются скорее в соответствии с инфляцией. Не думаю, что в 2014 году ситуация изменится кардинально.
Ирина Садчикова, директор по маркетингу и стратегическому развитию компании ROCKWOOL Russia Group:
– Наша компания производит тепло- и звукоизоляционные материалы на основе каменной ваты. На территории России расположены четыре завода ROCKWOOL: в Ленинградской, Московской, Челябинской областях и Республике Татарстан.
Владимир Самохвалов, коммерческий директор СТД «Петрович»:
– На рынке теплоизоляции Петербурга невысокий уровень конкуренции, это связано с удаленностью производственных мощностей. Среди основных игроков этого сегмента строительного рынка можно отметить компании «Роквул», «Парок», «ТехноНИКОЛЬ», «Урса», «Изовер», «Кнауф», «Пеноплекс». В Петербурге и Ленобласти располагают свои заводы «Роквул» и «Пеноплекс», а остальную продукцию завозят из других регионов РФ, например Великого Новгорода, Твери, Москвы, Рязани и др.
На протяжении последних лет основной рост показывают продукты из каменной ваты и экструзионного пенополистирола. Эти сегменты рынка все так же будут показывать рост на уровне в 10-15%. На рынке стекловаты продолжается стагнация. В следующем году он останется на прежнем уровне.