«Метриум»: Итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения уменьшился на 31,4%. Средняя цена квадратного метра выросла на 24,4% и составила 300 690 руб.
По данным «Метриум», в конце 2020 года на первичном рынке новостроек г. Москвы экспонировалось 92 проекта бизнес-класса с общим объемом предложения около 9 700[1] квартир общей площадью 723 тыс. кв. м. За год количество экспонируемых лотов сократилось на 31,4%, продаваемая площадь – на 31,9%. Столь значительное снижение объема предложения объясняется вымыванием лотов из-за высокого спроса.
По результатам 2020 года показатель вывода новых объектов оказался меньше по сравнению с уровнем прошлого года – 11 против 17. В IV квартале 2020 года на рынок поступило в реализацию 5 новых проектов, а также 18 корпусов в существующих комплексах. Кроме того, был объявлен старт бронирования третьей очереди «Селигер Сити» (корпус №Е1 «Ван Гог»).
Новые проекты 2020 года на рынке новостроек бизнес-класса
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Старт продаж |
|
1 |
TopHILLS |
INGRAD |
ЮАО |
2 кв. 2020 |
|
2 |
Настоящее |
Центр-Инвест |
ЗАО |
2 кв. 2020 |
|
3 |
City Bay |
MR Group |
СЗАО |
2 кв. 2020 |
|
4 |
FORIVER |
INGRAD |
ЮАО |
3 кв. 2020 |
|
5 |
Архитектор |
ГК ФСК |
ЮЗАО |
3 кв. 2020 |
|
6 |
Level Причальный |
Level Group |
СЗАО |
3 кв. 2020 |
|
7 |
Режиссер |
ГК ФСК |
СВАО |
4 кв. 2020 |
|
8 |
Eniteo |
Tekta Group |
ЮЗАО |
4 кв. 2020 |
|
9 |
Symphony 34* |
MR Group |
САО |
4 кв. 2020 |
|
10 |
AFI Park Воронцовский* |
AFI Development |
ЮЗАО |
4 кв. 2020 |
|
11 |
Sydney City |
ГК ФСК |
СЗАО |
4 кв. 2020 |
Источник: «Метриум»
*бронирование
По количеству квартир в экспозиции лидерство перешло к ЮАО (21,6%; +7,1 п.п. за год), что произошло благодаря повышению активности девелоперов. В этом округе стартовали два новых проекта (TopHILLS и FORIVER от INGRAD), начались продажи в новых корпусах «Зиларт», «Павелецкая сити». Вторую позицию теперь занимает ЮВАО с долей в 16,6% (+6,6 п.п. за год). Увеличение предложения в этом округе связано с выходом в продажу новых кварталов в ЖК «Символ» от Донстроя (кварталы «Искренность» и «Смелость»). На третьем месте находится бывший лидер – ЗАО с 15,2% (-7,2 п.п. за год). Высокая активность покупателей в ЗАО и релиз всего одного проекта («Настоящее» от застройщика «Центр-Инвест») заметно сократили объем доступного предложения. В СЗАО и САО сконцентрировано 14,2% и 10,2% от всего объема предложения (-2,8 п.п. за год каждый). В СВАО отмечается сокращение доли на 2,7 п.п. до 7,1%. Доли остальных округов варьировались от 0,4% (ВАО) до 8,1% (ЮЗАО) с годовой динамикой в пределах ±2 п.п. Изменение объема предложения в этих округах обусловлено выводом в продажу нового пула лотов, а также различным уровнем спроса на жилье.
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
За последние 12 месяцев выросла доля предложения в корпусах на начальном этапе строительной готовности (33,8%; +18 п.п.) за счет сокращения доли лотов на этапе монтажных работ (22,1%; -14,5 п.п.) и во введенных в эксплуатацию корпусах (16,8%; -5,3 п.п.). Около трети всех квартир (27,3%) было сосредоточено в новостройках на стадии отделочных работ (+1,8% п.п.).
В структуре предложения по типологиям основной объем квартир приходился в конце 2020 года на двухкомнатные лоты (38,6%; -3,1 п.п. за год), при этом студии, имея наименьшую долю, показали наибольший прирост (4%; +2,7 п.п. за год). Практически в равных долях на рынке представлены одно- и трехкомнатные квартиры: 22,7% (-0,3 п.п. за год) и 27,6% (-0,4 п.п. за год). Многокомнатные лоты заняли 7,1% (+1 п.п.).
По итогам 2020 года 39% от всего предложения представлено квартирами с отделкой white box и с финишным ремонтом (+17,8 п.п. за период). За год доля квартир с предчистовой отделкой увеличилась до 23,9% (+10,7 п.п.), с отделкой «под ключ» – до 15,1% (+7,1 п.п.). Квартиры без ремонта по-прежнему занимают наибольшую часть рынка – 61%, но их доля устойчиво снижается.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2020 года средняя цена квадратного метра на рынке новостроек бизнес-класса составила 300 690 руб. (+9% за квартал; +24,4% за 12 месяцев). Главная причина роста цен в этом сегменте заключается в высоком платежеспособном спросе и сокращении предложения.
Тенденция на увеличение средневзвешенной цены квадратного метра наблюдалась на протяжении всего года. Причем наиболее низкий показатель (всего +0,5%) пришелся на конец II квартала 2020 года, когда в связи с закрытием офисов продаж и приостановкой строительных работ застройщики сдерживали цены. Во втором полугодии цены начали расти, достигнув пика в конце года: прирост за 6 месяцев составил 16%.
Средневзвешенные цены выросли во всех округах. Максимальное увеличение за 12 месяцев произошло в ЮАО (+36% до 338 тыс. руб./кв.м), ВАО (+29,4% до 272 тыс. руб./кв.м) и ЗАО (27,6% до 325 тыс. руб./кв.м), минимальное – в ЦАО (8,2% до 295 тыс. руб./кв.м). В остальных округах положительная корректировка находится в пределах от 11,9% до 25,4%.
По итогам 2020 года средний бюджет покупки квартир бизнес-класса составил 22,4 млн руб., увеличившись на 23,4% за год. Положительная динамика отмечается по всем типологиям:
- студии – 10,4 млн руб. (+5,1% за квартал; +22,2% за год);
- однокомнатные –14,6 млн руб. (+8,9% за квартал; +31,1% за год);
- двухкомнатные – 20,6 млн руб. (+8,7% за квартал; +23% за год);
- трехкомнатные – 28,3 млн руб. (+8% за квартал; +22,7% за год);
- многокомнатные – 41,1 млн руб. (+8,1% за квартал; +21,5% за год);
Рейтинг самых доступных предложений на конец 2020 года:
– ЖК Silver (СВАО / р-н Свиблово): студия площадью 22 кв. м за 5,9 млн руб.
– ЖК «Метрополия» (ЮВАО / Южнопортовый р-н): студия площадью 25,5 кв. м за 6,4 млн руб.
– ЖК «Фестиваль Парк» (САО / Левобережный р-н): студия площадью 21,2 кв. м за 6,5 млн руб.
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость лотов, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
17,3 |
30,2 |
46,4 |
254 500 |
344 220 |
538 300 |
5 942 200 |
10 388 065 |
16 665 160 |
|
1К |
28,5 |
45,1 |
98,4 |
188 335 |
324 155 |
540 850 |
8 500 800 |
14 630 555 |
36 626 175 |
|
2К |
40,5 |
68,9 |
180,1 |
162 285 |
299 320 |
537 000 |
10 115 600 |
20 629 765 |
56 586 130 |
|
3К |
63,0 |
99,7 |
221,8 |
159 405 |
283 840 |
530 835 |
14 790 100 |
28 296 985 |
82 709 900 |
|
4К+ |
41,6 |
126,9 |
338,0 |
175 860 |
323 665 |
598 120 |
13 158 080 |
41 060 910 |
132 022 200 |
|
итого |
17,3 |
74,6 |
338,0 |
159 405 |
300 690 |
598 120 |
5 942 200 |
22 432 115 |
132 022 200 |
Источник: «Метриум»
Основные тенденции 2020 года
Беспрецедентно высокий спрос на квартиры бизнес-класса
В старых границах Москвы количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в 2020 году в сегменте квартир бизнес-класса составило 21 тыс. единиц[1] (+33,2% относительно показателя 2019 года). Стоит отметить, что темп роста спроса в данном сегменте почти в 2 раза выше среднерыночного – по итогам 2020 года количество сделок на первичном рынке квартир всех классов выросло «всего» на 18%. Более того, за весь 2020 год в новостройках бизнес-класса было реализовано 1,29 млн кв. м недвижимости, в то время как в 2019 году было продано 0,975 млн кв. м.
Источник денежных средств
«По данным на декабрь чистый отток средств россиян за январь-октябрь 2020 года с рублевых и валютных банковских счетов и депозитов составил порядка 1,5 трлн руб.[2], – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Эксперты дали прогноз, согласно которому итоговое значение оттока может составить порядка 1,7-1,8 трлн руб. Основная причина массового вывода средств из банков заключается в низких ставках по вкладам и новом налоге на депозиты. Налог на доход со вкладов более 1 млн рублей вступает в силу с 2021 года, но был анонсирован еще в марте 2020 г. Наряду с низкой доходностью рублевых депозитов и снижением стоимости рубля относительно мировых валют, этот фактор побудил население искать новые способы сбережения и инвестирования средств. Таким образом, рынок недвижимости получил дополнительный приток платежеспособных клиентов, которые, по-видимому, предпочли вложить свои средства в покупку квартир бизнес-класса.
Ипотека внесла свой вклад в увеличение числа сделок, однако причина не в программе государственного субсидирования ставки (размер кредита по госпрограмме ограничен 12 млн руб. в Москве, при этом средний бюджет предложения на конец 2020 года превысил 22 млн руб.), а в низкой ключевой ставке ЦБ РФ в 4,25%, благодаря которой снизились ставки по всем кредитным продуктам. По данным ДОМ.РФ[3], в октябре 2020 года средняя ипотечная ставка по выданным кредитам на жилье (новостройки и вторичный рынок) опустилась до 7,3% (-2,6 п.п. относительно января 2020 года). В 2020 году доля ипотеки при покупке квартир в новостройках бизнес-класса составила 55%, а в 2019 году – 45%».
Сокращение предложения
Высокий спрос на фоне снижения девелоперской активности повлек за собой сокращение предложения на 31,4% (декабрь 2020 к декабрю 2019) до пятилетнего минимума. За прошедший год застройщики вывели на рынок всего 11 проектов, когда в 2019 году их было 17, а в 2018 – 21. В связи с принятыми ограничительными мерами в первой половине года застройщикам приходилось переносить старты своих проектов на неопределенный срок. Выход 5 из 11 проектов состоялся только в 4 квартале 2020 года, а некоторые вовсе сдвинулись на 2021 год. Однако перспектива выхода новых проектов и очередных корпусов в уже реализуемых комплексах позволяет ожидать восстановления объема предложения на рынке в следующем году.
Прогноз на 2020 год
«Дальнейший вектор развития рынка недвижимости будет связан в первую очередь с восстановлением национальной экономики и ростом реальных располагаемых денежных доходов населения, – резюмирует Мария Литинецкая. – В первом полугодии мы ожидаем продолжение тенденции роста цен. Несмотря на то, что из-за повышенного спроса цены на рынке побили исторические максимумы, потенциал для роста все еще остается. Основными ограничителями являются сокращение доходов населения, а также риск повышения ключевой ставки ЦБ в первой половине 2021 года до 4,6-4,7% из-за ускорения темпов роста инфляции».
[1] Сделки физических лиц в границах старой Москвы. Без оптовых покупок.
[2] По данным Национального рейтингового агентства (НРА), исследование «Банки 2020: ускользающие вклады» от 17 декабря 2020 г.
[3] Материал ДОМ.РФ «Рынки жилья и ипотеки: предварительные итоги 2020»
Источник: пресс-служба компании «Метриум»
Развитие промышленности региона зашло в тупик: в Петербурге есть профессиональные кадры, но не хватает территории для строительства. В Ленобласти же земли полно, но ощущается дефицит специалистов. Участники рынка уверены, что двум субъектам Федерации надо срочно объединять усилия.
Набор льгот, предоставляемых разными регионами, схож и, как правило, включает льготный налог на землю, имущество, прибыль, службу одного окна, инженерную подготовку территории. Основные различия заключаются в том, как реализованы эти преференции на каждой конкретной территории: насколько легко в регионе получить землю, льготы, как работает поддержка инвесторов и т. п.
Специалисты считают, что развитие промышленности будет в ближайшее время осуществляться за счет индустриальных парков.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, говорит: «Такое развитие производства предполагает оптимизацию управленческих и эксплуатационных затрат, профессиональный подход к ведению бизнеса. Чаще всего индустриальный парк имеет специализацию, поскольку каждый сегмент производства имеет свои особенности. Часто индустриальные парки ориентированы на средний и малый бизнес, поскольку для крупного производства может быть более целесообразен собственный проект, реализованный в формате built-to-suit».
Регионы, которые рассматривают развитие промышленности как приоритетное, уделяют внимание не только созданию непосредственно индустриальных парков, но и развитию всей инфраструктуры, причем не только инженерной или административной, но во многом уже и социальной. В ряде случаев параллельно с развитием производственных площадок по соседству реализуется жилая функция, формируется социальная инфраструктура. Хотя пока таких примеров немного. Практика строительства жилья для сотрудников завода не очень распространена в современной России. Как правило, такая потребность возникает только спустя 3-5 лет после старта завода и только в том случае, если на рынке труда наблюдается высокая конкуренция за квалифицированный персонал. «В качестве примера одного из таких проектов можно привести поселок Hakkapelita Village, который завод Nokian Tyres построил под Всеволожском через четыре года после запуска самого завода, а также технопарк «Грабцево», поблизости от которого специально строится жилье для сотрудников якорного арендатора, завода «Фольксваген». Но эти примеры относятся к первой волне индустриальных парков», – уточняет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге.
Все участники рынка утверждают, что политику по развитию индустриальных парков в Петербурге и Ленинградской области следует вести скоординировано. Земельные ресурсы есть в области, кадровые – в Петербурге. Высокий потенциал города-миллионника может способствовать развитию индустриальных парков. Но многое упирается в земельный вопрос – стоимость земли оказывается чрезмерно высокой для окупаемости проекта. «Кроме того, на сегодняшний день лишь со стороны Администрации Ленинградской области наблюдается реальная заинтересованность в инвесторе, областные власти постепенно выстраивают систему привлечения инвестора, его сопровождения», – констатирует господин Фадеев.
В Петербурге это содействие пока проявляется в меньшей степени. Тем не менее опыт развития индустриальных парков в Петербурге уже есть. Если под индустриальным парком понимать территорию, обеспеченную инженерной инфраструктурой, на которой размещены производственные предприятия, находящиеся под управлением специализированной управляющей компании, то в Петербурге и прилегающих районах Ленинградской области, по данным JLL, в активной стадии находятся 10 индустриальных парков. Еще около восьми проектов заявлены к реализации как индустриальные парки. «Однако реально эти промышленные площадки вряд ли можно пока отнести к индустриальным паркам», – говорит господин Фадеев.
Алена Давыдова, консультанта отдела корпоративных услуг и продаж компании Maris в ассоциации с CBRE, рассуждает: «Самым эффективным, на мой взгляд, для развития промышленности было бы соглашение правительства Ленобласти или правительства Санкт-Петербурга с естественными монополистами о предоставлении в качестве преференций точек доступа к коммуникациям (воде, газу и электричеству) в непосредственной близости к развиваемым территориям. Такая практика существует в Канаде, Америке и Европе, на территории России подобная модель реализована в Калуге. Таким образом, парки будут дешевле и станут более привлекательными для промышленников, которые, в свою очередь, будут строить больше заводов и создавать новые рабочие места, и как следствие, обеспечат гарантированные долгосрочные налоговые поступления».
По экспертным данным, в год в Петербурге вводится около 800 тыс. кв. м жилья по панельной технологии сборного домостроения, что составляет около 30% от общего числа построенных «квадратов».
Участники рынка видят перспективы данного сегмента в расширении масштабов застройки на границе с Ленинградской областью.
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, рассказала, что главная особенность панельного домостроения состоит в том, что такие дома возводятся по типовым проектам. К ним относятся 121, 137, 504, 606.11 серии, у каждой их которых свой тип планировочного решения, отличающийся по метражу. Позитивной тенденцией в панельном домостроении в Санкт-Петербурге, по ее мнению, является то, что внешний вид домов становится более привлекательным. «Например, в ЖК «Силы природы» (застройщик – О2 Development) фасады зданий будут окрашены в различные яркие цвета, а также предусмотрены окна большего, чем стандартные, размера», – отметила Полина Яковлева. По ее словам, большинство панельных домов возводится в новых спальных районах Санкт-Петербурга (за КАД) и в Ленинградской области. Минимальная стоимость 1 кв. м составляет около 55 тыс. рублей, что на 15% ниже цены «квадрата» в монолитном доме.
Евгений Веденеев, директор по строительству O2 Development, рассказал, что доля «чистой» панели в новом строительстве составляет около 5%, а доля домов, построенных по смешанным технологиям (монолитной или каркасной технологии с навесными панельными фасадами), – около 15%. По его словам, панельное домостроение претерпевает качественные изменения. Приходит оборудование из Швеции, Финляндии, Германии. Многие заводы модернизировались, кроме того, в Петербурге есть представительства западных предприятий (в том числе из стран Прибалтики). Выбор панелей тоже стал разнообразнее – есть панели бетонные, железобетонные одно- и многослойные, из различных «небетонных» материалов.
В свою очередь, Евгений Семенов, руководитель отдела продаж ООО «Коннолахтинский 55», рассказал, что прежде всего особенность панельного домостроения в сроках строительства и себестоимости. Также из плюсов можно отметить полную отделку в домах такого класса, более низкую цену квартир в сравнении с кирпично-монолитной технологией и др. «Бюджетное жилье из кирпича-монолита строить очень дорого, а на территории Ленинградской области, где в основном и сосредоточенно такое домостроение, конкуренция очень высока. В ближайшее время панель никуда не исчезнет, потому что цена квартир в такого класса домах на порядок дешевле более современного кирпича-монолита. На территории Ленинградской области каждый второй дом – панельный, кирпично-монолитные дома там просто экономически нецелесообразно строить. КОТы также строят в основном из панели», – прокомментировал господин Семенов.
Со своей стороны, Дмитрий Плавник, генеральный директор «ПСП Групп», отметил недостатки панельной технологии: отсутствие возможности контроля качества скрытых работ (армирование, установка закладных и т. п.) на строительной площадке и уменьшение свободы планировки строящихся помещений. «Также исторически существует мнение о том, что эти дома являются менее теплыми. Это связано со случаями брака при изготовлении на заводе и некачественным выполнением стыков на стройке», – отметил он.
Полина Яковлева рассказала, что лидером на рынке панельного домостроения в Санкт-Петербурге является Группа ЛСР. К наиболее крупным игрокам в этом сегменте также относятся застройщики Setl City и «Полис Групп», «СУ-155» и «КВС», «ЮИТ», «О2 Девелопмент», «Ленстройтрест» (с продуктом панель «Оптима») и др.
Лев Марголин, директор по строительству компании Mirland Development Corporation, считает, если правительство будет поощрять строительство более дешевых панельных домов, то его объем однозначно вырастет. «Безусловно, основным достоинством панельного строительства является то, что оно дешевле монолитного. Сроки строительства короче, кроме того, панельное строительство – серийный продукт, технологические ошибки минимизированы. К плюсам относится и то, что современные серии панельных домов дают большую гибкость в планировках, чем серии 20-30-летней давности», – прокомментировал он.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», уверен, что рынок панельного домостроения занимает уверенную долю на рынке жилищного строительства: «Рост этого сегмента возможен только за счет увеличения количества домов с навесными панелями на монолитном каркасе. Возможно увеличение мощности заводов по изготовлению серийных панельных домов, но это не окажет существенного влияния на распределение долей, так как количество таких заводов ограничено».
Мнение:
Лев Марголин, директор по строительству компании Mirland Development Corporation:
– В советское время львиную долю рынка массового жилого строительства занимало панельное домостроение. Это позволяло более оперативно решать вопросы обеспечения жильем населения, поэтому сегодня для увеличения темпов жилого строительства, снижения стоимости и большей доступности такого жилья государство может и должно поощрять развитие домостроительных комбинатов, вводить льготы и создавать финансовые инструменты, особенно для развития панельного строительства в регионах РФ.