Итоги 2020 года. Офисная недвижимость. Санкт-Петербург, Россия
По итогам 2020 г. совокупный объём предложения качественных офисных помещений достиг 3,8 млн м², из которых 82% площадей предназначены для аренды. За год было введено в эксплуатацию 141,3 тыс. м², что на 11% выше показателя 2019 г. Однако без учета ввода 2-ой очереди БЦ «Лахта Центр» (80 тыс. м²) показатель ввода в текущем году был бы ниже в 2 раза. Спекулятивный объём введённых в 2020 г. качественных офисных площадей составил 61,3 тыс. м², это на 38% ниже объёмов ввода за 2019 г. (99,3 тыс. м²). При этом 75% новых площадей были введены в первой половине года, например, было завершено строительство следующих бизнес-центров: «Премьер Лига», «Обводный 28», Bronka Space, «Невский 1» и др.
По итогам 2020 г. суммарная площадь свободных помещений составила 263,5 тыс. м², что на 67% больше, чем в конце 2019 г. В первую очередь на увеличение показателя свободного предложения повлияли пандемия и как вынужденная мера – перевод сотрудников на удаленный вид работы. Компании, обязательства которых позволяли с минимальными штрафными санкциями выйти из арендного договора, освобождали площади, в большей степени это коснулось компаний малого и среднего бизнеса, занимавших площади в бизнес-центрах класса В. Таким образом, объём вакансии в классе В увеличился на 81% в сравнении с итогами 2019 г., доля свободных площадей увеличилась на 3,0 п. п., достигнув 8,3%.
Продолжившаяся тенденция переезда арендаторов из бизнес-центров класса А в менее качественные объекты отразилась на высвобождении площадей и увеличении свободного предложения на 22% по сравнению с итогом 2019 г. За счет значительного объёма введённых объектов класса А (101,2 тыс. м² в 2020 г. против 21,2 тыс. м² в 2019 г.), в которых 94% площадей были заняты на момент ввода в эксплуатацию, незначительно увеличилась доля вакантных площадей – на 0,3 п. п., до 3,9%.
С точки зрения географического распределения наибольшее увеличение вакансии произошло в локации «Обводный», где доля увеличилась на 7,0 п. п. за счет высвобождения крупных офисных блоков в существующих бизнес-центрах и ввода в эксплуатацию нового объекта класса В.
СПРОС
По итогам 2020 г. совокупный объём сделок на рынке офисной недвижимости классов А и В составил 66,9 тыс. м² площадей. Данный результат оказался более чем в 2 раза ниже показателя 2019 г. (139,7 тыс. м²). Наиболее значительные изменения произошли в классе А, где отмечается снижение показателя более чем в 3 раза. В классе В показатель объёма сделок продемонстрировал снижение на 32% в годовом выражении и составил 45,7 тыс. м². В первую очередь это произошло за счет сделок, заключенных компаниями IT-сектора и нефтегазовых структур, совокупный вклад которых составил 60% от общего объёма сделок в классе В. Средняя площадь арендованного помещения в классе В сократилась на 23% (до 1 018 м²), в классе А, напротив, она увеличилась за счет нескольких крупных сделок на 1%, достигнув величины в 1 740 м².
Основными драйверами спроса в сделках аренды остаются компании IT- и нефтегазового секторов, однако объём арендованных и купленных ими площадей за 2020 г. сократился на 43% и 71% соответственно по сравнению с 2019 г.
Отметим, что в значительной степени себя проявили промышленные компании, которые смогли занять 3-е место по объёму арендованных площадей, несмотря на снижение в 35% в сравнении с 2019 г.
В 2020 г. клиенты в наибольшей степени предпочитали для аренды деловой район «Обводный»: здесь было заключено несколько сделок, крупнейшая из которых относится к нефтегазовому сектору. На деловые районы «Московский проспект», «Центральный-1» и «Василеостровский-1» приходится по 14% от объёма сделок.
По итогам 2020 г. совокупный объём чистого поглощения[1] офисов высокого класса составил 60,7 тыс. м², демонстрируя годовое снижение показателя на 18%. Данный результат является следствием высвобождения площадей арендаторами в течение 2020 г. из-за неопределенной экономической ситуации на фоне пандемии. Наиболее серьезно это отразилось на офисных центрах класса В, где отрицательное поглощение фиксировалось на протяжении всей второй половины 2020 г., достигнув по итогам года величины в размере -26,1 тыс. м². Чистое поглощение в классе А в размере 86,8 тыс. м² сформировалось в большей степени благодаря вводу в эксплуатацию БЦ «Лахта Центр», который будет использоваться для собственных целей.
[1] Чистое поглощение — это показатель, который отражает изменение количества занятых площадей на конец и на начало рассматриваемого периода (квартала или года).
Происходящие на офисном рынке изменения значительно отразились на запросах арендаторов. Подтверждением этому может служить опрос потенциальных арендаторов, который регулярно проводит компания Knight Frank St Petersburg. Результаты опроса показали, что основная часть запросов была ориентирована на бизнес-центры класса В, расположенные в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах (60% запросов). При этом основные требования потенциальных арендаторов касались небольших по площади помещений 100–400 м² (33%) или 701–1 200 м² (29%).
Важно отметить, что 64% компаний были ориентированы на диапазон ставок аренды 1 200–1 800 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы. При этом потенциальные арендаторы были не готовы платить ставку дороже 2 000 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы.
Также для годового обзора был проведен опрос собственников и управляющих компаний бизнес-центров Санкт-Петербурга, который подтверждает стабильную активность спроса на офисные помещения – 63% опрошенных, при этом средняя площадь арендуемых площадей за 2020 г. не изменилась (62%). Помимо этого, 37% управляющих компаний готовы к обсуждению гибких условий при заключении договора. Остальные арендодатели озвучивают стандартные коммерческие условия, соответствующие конкретному офисному зданию.
Среди наиболее распространенных мер по привлечению или удержанию арендаторов – скидки и акции по арендным каникулам, возможность гибких условий размеров индексации, предоставление бесплатных парковочных мест. Возможное снижение арендных ставок готовы рассматривать лишь 25% управляющих компаний.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
В течение года отмечались разнонаправленные тенденции изменения ставок аренды, пик роста средневзвешенных ставок пришелся на конец I пол. 2020 г. – 14% и 23% в классах А и В соответственно. Такая динамика была обусловлена появлением качественных и дорогих офисных блоков в премиальных локациях города, в том числе за счёт высвобождения части площадей. Однако во II пол. 2020 г. на фоне увеличения средней вакансии наметилась тенденция снижения арендных ставок в обоих классах – на 8,1% в классе А и на 17,5% в классе В.
Таким образом, по итогам 2020 г. в классе А средневзвешенная арендная ставка увеличилась на 4,4% в сравнении с 2019 г. и составила 2 101 руб./м²/мес. с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В средневзвешенная арендная ставка составила 1 310 руб./м²/мес. с учётом НДС и операционных расходов, что на 1,8% выше показателя 2019 г.
Стоить отметить, что эпидемиологическая обстановка и, как следствие, перевод сотрудников компаний на удаленный вид работы в течение первого полугодия 2020 г., а также увеличение свободного предложения оказали влияние на среднее пообъектное изменение запрашиваемых арендных ставок. Так, в классе А наблюдается среднее пообъектное снижение на 3%, в классе В, напротив, наблюдается увеличение на 2%, некоторые собственники бизнес-центров не готовы к снижению и изменению условий по заключению договоров.
ПРОГНОЗЫ
Совокупный объём офисных площадей, находящихся в стадии строительства и планируемых к вводу в эксплуатацию в 2021 г., составляет около 229 тыс. м². При условии ввода всех бизнес-центров годовые показатели могут превысить итоги 2020 г. более чем в 1,5 раза, таким образом, объём рынка преодолеет отметку в 4,0 млн м². Однако учитывая сдержанную активность девелоперов в 2020 г., влияние на которую оказала пандемия, есть основание полагать, что собственники могут внести корректировки в сроки ввода объектов с целью минимизировать потери.
В структуре строящегося предложения 80% – это спекулятивные офисные площади, при низких показателях поглощения и сдержанном объёме спроса, характерном для 2020 г., на рынке продолжится тенденция увеличения вакантности, особенно заметно это отразится на деловых районах, где собственники помещений сохранят принципиальную позицию и не будут готовы идти на переговоры с клиентами в части обсуждения смягчения условий по арендному договору.
Дальнейшая оптимизация офисных площадей и поиск клиентами наиболее выгодного предложения может привести к квартальным снижениям запрашиваемых арендных ставок, при этом годовые показатели не ожидаются ниже итогов 2020 г.
Активное развитие гибких пространств и коворкингов стимулирует как корпоративных клиентов, так и небольшие компании к рассмотрению возможности аренды альтернативного формата рабочего пространства, нового для рынка Петербурга и актуального в условиях существующих ограничений и удаленной работы сотрудников компаний.
МИХАИЛ ТЮНИН, ЗАМЕСТИТЕЛЬ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА KNIGHT FRANK ST PETERSBURG:
«Завершение 2020 года для многих компаний произошло без принятия глобальных решений о переезде или сокращении площадей. Большинство понимает, что «удаленка» стала неотъемлемой частью рабочего процесса. Многие компании планируют оставить на удаленной работе 40–60% сотрудников, вероятнее всего, данная тенденция не приведет к пропорциональному сокращению занимаемых площадей. Положительным является тот факт, что компании понимают необходимость адаптации существующих офисных площадей под новые условия таким образом, чтобы пребывание в офисе для сотрудников было комфортным и безопасным. Для этой цели привлекаются специалисты по разработке, планированию и оптимизации пространства (Workplace Strategy), и, как показывает практика, применение таких решений существенно дешевле, чем переезд или отказ от площадей».
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
- Компания «Охта Групп» презентовала проект преобразования территории бывшей фабрики «Скороход» в пешеходный квартал с торгово-развлекательными центрами, офисами и апартаментами.
- ГК «БестЪ» открыла флагманский проект сети коворкингов – AVENUE PAGE на Аптекарской наб., 18.
- АО «Телерадиокомпания «Петербург» представила проект нового ТРК «Петербург» на Петроградской стороне площадью 92 тыс. м². Здесь планируется новый офисный центр, крытое общественное пространство, на крыше предусмотрены прогулочная зона и вертолётная площадка.
- РАД через торги реализовал знаменитое здание с залами центральных железнодорожных касс на канале Грибоедова общей площадью 9,3 тыс. м².
- Компания «Максидом» представила проект приспособления территории завода им. Калинина на Уральской ул. под многофункциональное пространство, в составе которого появятся офисные площади, торговая часть, объекты общепита и спорта.
- Бизнес-центр «Монблан» продан Российским аукционным домом за 593,4 млн рублей, покупателем выступила компания ООО «Норд Вуд».
- Головной офис холдинга Setl Group переехал в офисное здание Riverside площадью 17,8 тыс. м².
Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга представила обобщенные результаты работы за 2006 год.
АНАЛИЗ РЕЗУЛЬТАТОВ ЭКСПЕРТИЗЫ
За прошедший 2006 год общее количество рассматриваемых экспертизой проектов возросло в 1,03 раза. Можно отметить, что и доля городского бюджета в комплексном строительстве начала увеличиваться. Качество проектной документации, представленной в экспертизу за 2006 год, не улучшилось.
По сравнению с предыдущими годами возросло проектирование и строительство крупных гипермаркетов (в основном одноэтажных), многоэтажных торгово-развлекательных центров (с подземными автостоянками, торговыми площадями, ресторанами и кафе, многозальными кинотеатрами малой вместимости), салонов по продаже автомобилей с центрами сервисного обслуживания, офисно-деловых центров и пр.
Увеличилась доля жилищного строительства. В основном осваиваются северные и южные районы города. Большая доля строительства приходится на «уплотнительную» застройку.
В жилищном строительстве все больший процент составляют здания, которые проектируются по каркасно-монолитной схеме (кирпично-монолитные жилые дома). Вместе с тем доля панельного домостроения не уменьшилась по сравнению с 2005 годом.
Увеличивается количество объектов малоэтажного строительства.
Значительная доля строительства приходится на историческую часть города – объединенную охранную зону памятников истории и культуры. Здесь проводилось расселение «коммуналок» и реконструкция этих зданий под «элитное» жилье или размещение в них, а также на свободных территориях банков, гостиниц, ресторанов, офисов, магазинов и др. Как правило, эти проекты достаточно сложны и в большинстве случаев по ним имелись серьезные замечания.
В 2006 году проведена большая работа по утеплению и техническому перевооружению жилых домов, построенных по проектам массовых серий в 60-х годах прошлого века.
При реконструкции здания или строительстве новых зданий в стесненных условиях не всегда представлялись качественные материалы по обследованию конструкций, фундаментов и инженерно-геологических исследований. Одна из задач экспертизы состояла в том, чтобы в представляемых на рассмотрение проектах не допускались ошибки, которые повлекли бы за собой потерю устойчивости и прочности существующих сооружений после реконструкции.
При рассмотрении экспертизой проектной документации встречаются следующие технические недостатки:
– несоответствие исходно-разрешительной документации и функционального назначения здания и его частей;
– неправильное толкование заказчиком и проектировщиком терминов «капитальный ремонт», «реконструкция», «новое строительство»;
– отсутствие необходимых заключений специализированных экспертиз;
– сокращение по объему и уменьшение информации в пояснительных записках к проектам вплоть до ненормативного «пояснения к проекту»;
– формальное отношение к «заданию на проектирование», которое может вообще не соответствовать проекту;
– грубые технические ошибки практически во всех разделах проектов;
– продолжается практика представления проектов на экспертизу при фактическом завершении строительства объектов;
– изменяется функциональное назначение здания по сравнению с исходно-разрешительной документацией;
– без соответствующих согласований самовольно предусматривается снос существующих зданий и строительство на его месте новых, тогда как разрешение получено только на реконструкцию здания.
Архитектура
Качество проектной документации, представляемой на рассмотрение в экспертизу, с точки зрения объемно-планировочных решений в большинстве случаев можно оценить как удовлетворительное. При этом отмечается постоянное снижение качества оформления проектной документации. Более качественная проектная документация и с точки зрения проектных решений, и с точки зрения оформления представляется организациями, которые имеют большой опыт проектирования и, соответственно, прохождения экспертизы. Однако и у них практически всегда выявляются ошибки, требующие доработки проектных материалов.
К сожалению, следует отметить дальнейшее снижение качества проектных решений и оформления проектных материалов у крупных в прошлом отраслевых и региональных проектных организаций, связанное с уходом ведущих специалистов. Больше всего проблем возникает при проведении экспертизы проектов «молодых» проектных организаций, не имеющих должного опыта проектирования. Лучше обстоят дела у проектных организаций, которые нашли свою «нишу» и специализируются на проектировании объектов определенного функционального назначения (особенно транспортных и торговых предприятий), как это было раньше, при существовании отраслевых проектных институтов.
Отмечается улучшение объемно-планировочных решений проектов индивидуального жилищного строительства. В проектах предусматриваются более комфортные условия проживания, разнообразие в объемно-планировочном и архитектурном решениях. Первые этажи зданий используются под нежилые цели (магазины, офисы и другие объекты социальной инфраструктуры). В связи с резким увеличением количества индивидуального транспорта в цокольных этажах или рядом с жилыми домами, в отдельных подземных сооружениях, проектируются автостоянки.
Следует отметить снижение уровня архитектурных решений жилых домов, в которых прослеживается влияние требований заказчиков и строительных организаций, поскольку конкурсы объявляются не на разработку объектов на данном участке, а проводится аукцион на продажу или аренду участка между застройщиками. Победитель, как правило, игнорирует конкурсное проектирование и заказывает проектную документацию «угодному» ему архитектору.
Наравне с индивидуальными проектами жилых зданий строится жилье и по типовым секциям, из элементов, выпускаемых заводами железобетонных изделий (ЗАО «ДСК-3», КЖБИ в Сертолово, Гатчинский комбинат). Это панельные жилые дома, относительно дешевые по сравнению с кирпичными и монолитными домами, строящимися по индивидуальным проектам.
Кроме многоэтажного строительства в городе ведется и малоэтажная застройка. В малоэтажном строительстве самым распространенным типом застройки являются секционные жилые дома (до 3-4 этажей) и блокированные одноквартирные дома с придомовым участком для каждой квартиры. В целом качество проектов жилищного строительства более высокое, чем зданий общественного и производственного назначения.
В 2006 году проведена значительная работа по экспертизе зданий общественного назначения. В их числе можно отметить здания, относящиеся к различным типам: административные и офисные, бизнес-центры, торгово-выставочные комплексы, объекты здравоохранения и спорта, торговые, религиозного назначения, промышленные и др. Большинство общественных зданий можно отнести к многофункциональным.
В последние годы новым типом торговых зданий стали крупные магазины самообслуживания – гипермаркеты международного типа. Некоторые проекты гипермаркетов разрабатывались иностранными проектными организациями и были адаптированы к российским нормам. Необходимо отметить в целом их высокое качество.
По объектам здравоохранения в основном рассматривались проекты реконструкции или достройки медицинских комплексов.
Значительно увеличилось число проектов для строительства автопредприятий. В основном это станции технического обслуживания автомобилей производства иностранных фирм и выставочные залы при них, автозаправочные станции (АЗС). Отмечается увеличение количества проектов на строительство станций техобслуживания автомобилей отечественного производства. При проектировании указанных объектов, в отсутствие достаточной нормативной базы, разрабатывались технические условия на проектирование (в том числе по замечаниям экспертизы), учитывающие «фирменную» технологию функционирования указанных объектов.
Управлением проведена большая работа по улучшению качества проектов на реконструкцию, реставрацию жилых и общественных зданий, встроенных нежилых помещений в подвальных, цокольных и надземных этажах жилых зданий, а также на реконструкцию чердаков и мансард в эксплуатируемых домах в центральной исторической части города.
Основные требования, предъявляемые экспертизой к этим проектам:
– соответствие действующим нормам и правилам;
– конструктивная надежность, долговечность, экологическая безопасность и хорошие эксплуатационные качества;
– экономическая целесообразность проектных решений;
– сохранение и воссоздание архитектурного облика зданий, находящихся в охранной зоне центральных районов.
Однако не все проекты удовлетворяют указанным требованиям. Особо следует отметить низкое качество оформления проектов реконструкции жилых и общественных зданий, несоблюдение ГОСТов, строительных норм и правил, непрофессиональное выполнение проектов, несоответствие наименования проекта и его функциональной сути.
При рассмотрении проектной документации выделяются, как правило, следующие типичные недостатки:
– невыполнение ГОСТов по составу проектной документации;
– пояснительные записки не содержат всех необходимых разделов, заполняются по сокращенной схеме, малоинформативны, не содержат обоснований принятых решений;
– формальное отношение к заданию на проектирование, которое может вообще не соответствовать проекту, в том числе в части функционального назначения здания или его частей;
– неправильное толкование заказчиком и проектировщиком терминов «капитальный ремонт», «реконструкция», «новое строительство»;
– предусматривается самовольный снос существующих зданий и строительство на его месте новых без соответствующих согласований, тогда как разрешение получено только на реконструкцию здания;
– в проектах содержится большое количество ошибок, связанных с невыполнениями противопожарных требований;
– не соблюдаются требования по защите жилых помещений от шума;
– участились случаи грубых ошибок при разработке решений кровель, нерационально определяются способы водоотвода, что говорит об отсутствии должного внимания к этой части проектов;
– встречаются ошибки при определении теплозащиты ограждающих конструкций зданий;
– зачастую не выполняются требования по обеспечению доступности маломобильных групп населения к объектам инфраструктуры города;
– продолжается практика представления проектов в экспертизу объектов, уже находящихся в стадии строительства или полностью построенных.
Примеры:
1. Корректировка проекта перепланировки части помещений построенного здания магазина по продаже отделочных материалов под фитнес-центр с устройством бассейна для взрослых и детей по адресу: Кировский район, Юго-Запад, квартал 1 (пр. Стачек, 99) (заказчик – ООО «Адамант», генпроектировщик – ООО «АМ Фрайфельда В.М.»). Представлена перепланировка 4-го этажа введенного в эксплуатацию здания, затрагивающая планировочные и конструктивные решения всего здания: указанные габариты и место размещения лестничных клеток и лифтов отличаются от согласованных ранее и выполненных в натуре, изменена сетка колонн здания, не обеспечены самостоятельными эвакуационными выходами вновь запроектированные помещения фитнес-центра. Проект без дальнейшего рассмотрения возвращен на доработку.
2. Проект многофункционального нежилого здания торгово-административного назначения со встроенной автостоянкой по адресу: Пискаревский пр., 3 (заказчик – ООО «Ирлайн», генпроектировщик – ООО «АСБ»). Торговые, административные и подсобные помещения запроектированы без учета функционального зонирования, разгрузочных мест предусмотрено в два раза меньше необходимого. По замечаниям экспертизы в проект внесены изменения с учетом переработанных функциональных связей.
3. Проект продовольственного рынка «Шкиперский» по адресу: Васильевский остров, Наличный пер., 18 (заказчик – ООО «Фирма С и Б», генпроектировщик – ООО «Б2». Вместо рынка запроектирован супермаркет, занижено количество загрузочных мест. По замечаниям экспертизы изменена планировка, пересчитаны площади помещений, увеличено количество загрузочных мест.
4. Рабочий проект реконструкции объекта незавершенного строительства под административно-офисный комплекс (1 очередь строительства) по адресу: пр. Стачек, 48, лит. Е. В нарушение исходно-разрешительной документации на первом и, частично, на втором этаже запроектирован торговый комплекс с кафе открытого типа. По требованию экспертизы торговый комплекс ликвидирован, кафе запроектировано закрытого типа (обслуживание офисов).
5. Рабочий проект капитального ремонта помещений Василеостровского районного суда по адресу: Средний пр., 55, лит. А (генпроектировщик – ООО «Ленинс»). По замечаниям экспертизы в проектную документацию внесены изменения в части выполнения требований СП 31-104-2000 («Здания районных и городских судов»): предусмотрена звукоизоляция стен и дверей кабинетов судей, комнат для свидетелей, предусмотрено устройство двойных дверей.
6. Проект многофункционального делового центра комплекса «Балтийская жемчужина» по адресу: Петергофское шоссе, уч. 1, кв. 39-2 (заказчик – ЗАО «Балтийская жемчужина», генпроектировщик – ООО «Архитектурная мастерская Цыцина»).
Выдано предварительное заключение с очень большими и серьезными замечаниями по противопожарным требованиям с необходимостью разработки компенсирующих мероприятий.
Отмечена нерациональность принятых планировочных решений в части прохода в столовую, рассчитанную на 200 посадочных мест для сотрудников, через улицу и хозяйственную лестничную клетку, при отсутствии в столовой гардероба, несоблюдение норм по рабочим помещениям столовой. Кроме того, имеются замечания по заниженным высотам залов совещаний и конференций, нерациональное использование площадей, резко завышенное количество санитарных узлов и др.
Особое замечание по кровле, где организовано замкнутое по контуру пространство, с парапетами высотой 2,5 м что может привести к скоплению большой массы снега с неконтролируемой нагрузкой на покрытие и без решений по возможному удалению снега с кровли.
Учитывая, что уже ведется строительство и металлический каркас возведен, исправление проекта по замечаниям усложнится.
Основные решениЯ по обеспеЧению условий жизнедеЯтельности инвалидов
Качество проектно-сметной документации в части «Обеспечения доступной среды жизнедеятельности для инвалидов и других маломобильных групп населения» значительно выросло. В проектах объектов социальной инфраструктуры, представленных на экспертизу, предусматривается комплекс мероприятий, обеспечивающий доступность их для маломобильных групп населения. Наряду с хорошими проектами встречаются проекты, в которых мероприятия по обеспечению условий жизнедеятельности инвалидов выполнены, но не в полном объеме.
Так, по замечаниям экспертизы в проектах общеобразовательных школ были предусмотрены мероприятия, обеспечивающие доступность для маломобильных групп населения: предусматривалась возможность использования спортивных залов и бассейна для занятий учащихся с нарушением опорно-двигательного аппарата, в раздевалках предусматривались для инвалидов кабины санузлов и душевые.
В проектах подземных пешеходных переходов на пересечении Гражданского проспекта и проспекта Просвещения, а также у станций метро «Проспект Большевиков и «Академическая» не были предусмотрены мероприятия, обеспечивающие выход маломобильных групп населения к трамвайным остановкам. По замечаниям экспертизы проектно-сметная документация была откорректирована, на выходах к трамвайным остановкам были установлены подъемные платформы с наклонным перемещением.
Также по замечаниям экспертизы в проектах гостиниц были предусмотрены номера, приспособленные для проживания любых категорий инвалидов, в торговых залах гипермаркетов и других торговых комплексов были предусмотрены контрольно-кассовые узлы с шириной прохода более 1,1 метра для обслуживания маломобильных групп населения и пр.
В пятницу, 2 марта губернатор провела в Смольном совещание по вопросам строительства нового футбольного стадиона в Западной части Крестовского острова. Делегация Петербурга, побывавшая на инвестиционном форуме в Японии и параллельно успевшая провести переговоры с победителем архитектурного конкурса Кисе Курокавой, вернулась в город и представила губернатору подробный календарный план реализации проекта.Согласно этому плану все работы по возведению основного спортивного сооружения и сопутствующих объектов, благоустройству окружающей территории, строительству электроподстанции и прокладке инженерных сетей должны быть завершены к 30 декабря 2008 года. Уже в начале марта 2009 года на новом стадионе будет проведен первый футбольный матч сезона.
Основным докладчиком выступил заместитель председателя Комитета по строительству Станислав Логунов. По его словам, в декабре минувшего года был проведен конкурс на проектирование и строительство, в котором победило общество с ограниченной ответственностью «СИНТЕЗ-СУИ». 5 февраля правительство города подписало контракт с компанией «СИНТЕЗ-СУИ», сумма которого составляет 6644 млн рублей, в том числе на 2007 год 1479 млн рублей. А 21 февраля в присутствии представителей Правительства Российской Федерации был подписан контракт между этой компанией и Архитектурной мастерской Кисе Курокавы на выполнение архитектурной части проекта и авторский надзор на весь период строительства. В конце февраля руководитель компании Григорий Фельдман побывал в Японии, где были оговорены детали контракта и получен первый пакет чертежей в количестве 360 листов от автора.
Сохраним
гармониЧный ландшафт
По представленным японцами чертежам предусмотрено сохранение гармоничных очертаний ландшафта Финского залива. При этом общая высота стадиона составит 54 метров, она необходима, чтобы вместить 62 тысячи зрителей. Именно такое количество кресел планируется установить, в том числе около 500 кресел для инвалидов. Размеры поля почти 10 тыс. кв. метров (110х80 метров). Стадион будет многофункциональным. И послужит не только для проведения матчей, но и для других массовых мероприятий. Помимо непосредственно спортивных помещений в нем предполагается разместить бизнес-центр на 300 комнат, музей истории стадиона имени Кирова и японский центр с рестораном. Причем музей и центр Архитектурная мастерская Кисе Курокавы планирует возвести за счет собственных средств. Станислав Логунов сообщил, что в настоящее время завершаются работы по сбору исходных данных для подготовки документации по проектированию. Утверждены границы строительной площадки, получены необходимые согласования КГА. КГИОП выданы условия для проектирования, предусматривающие сохранение габаритов и фасадов существующих объектов. До 20 апреля КГА должно согласовать благоустройство всей западной части Крестовского острова, а проект планировки земельного участка под строительство нового стадиона – до 30 апреля. Если изначально речь шла только о строительстве стадиона, то теперь, по словам чиновника, принято решение по реконструкции всей западной части Крестовского острова, включая «Невское кольцо», гребной канал, завершение строительства велотрека и строительство новой базы для спортсменов-гребцов.
В начале марта планируется завершить проектно-изыскательские работы по несущей способности грунтов, сваи уже вбиты, осталось снять показания. Завершены работы по обустройству строительного городка. Ведутся подготовительные работы. В начале апреля планируется приступить к работам по закладке фундамента.
Губернатор докладом осталась довольна. Попросила только установить веб-камеру, чтобы иметь возможность контролировать строительство в режиме онлайн. Александр Вахмистров пообещал установить ее в апреле, когда подрядчики приступят к основным строительным работам.
Чувство ответственности есть
Далее на трибуну вышел Григорий Фельдман, руководитель «СИНТЕЗ-СУИ». Губернатор для начала спросила: «Есть ли у вас чувство ответственности компании за реализацию такого крупного проекта, за который беретесь? Это очень сложный объект». Григорий Фельдман ответил, что если бы не было такого чувства и уверенности, что справятся, они бы просто не взялись за строительство. «Мы не то что приложим все усилия, – уверенно говорил он, – но сделаем все, чтобы проект был реализован. Я хочу доложить о том, что были проведены отдельные переговоры с Кисе Курокавой, который просил передать, что также понимает всю ответственность и собирается участвовать в этом проекте более чем активно». Григорий Фельдман озвучил информацию о том, что Кисе Курокава баллотируется на пост губернатора Токио, и не исключена возможность, что скоро он будет разговаривать с Валентиной Матвиенко как губернатор с губернатором.
На вопрос, четко ли определено участие архитектора в этом проекте, Григорий Фельдман уверенно ответил, что «не только четко определено, но и удалось достичь личного контакта, что очень важно». Он рассказал, что знаменитый японский архитектор предоставил чертежи и «качество работы очень высокое».
Дефицит проектировщиков
Перешли к российской действительности. И тут всплыла давно известная истина, что, если со строителями в Петербурге дела обстоят более или менее неплохо, то с проектировщиками все значительно сложнее. Сделать проект в короткие сроки и провести его экспертизу подвластно только московским институтам. А потому на роль генерального проектировщика приглашен ЦНИИСК имени Кучеренко. СПб НИИПИ, который до настоящего времени занимался проектированием, выступит в роли субподрядчика проекта. Впрочем, договор с московскими проектировщиками еще не подписан. Консультантом по проекту выступит рекомендованная Кисе Курокавой английская компания «АРУП», которая имеет офис в Москве и планирует открыть офис в Петербурге.
ЦНИИСК им. Кучеренко выбран потому, что стадион относится к уникальным высотным объектам, а значит, экспертизу будет проводить федеральный центр. А главным федеральным экспертом по таким конструкциям как раз и является институт Кучеренко. Проект стадиона, согласованный экспертизой, планируется получить в июле 2007 года. Губернатор высказала пожелание, чтобы контракт с главным проектировщиком был подписан жесткий и с большими штрафными санкциями за срыв сроков.
А строителей хватает
Строить стадион будет известная петербургская организация «СУ-288», обладающая полной компетентностью, необходимой линейкой техники и численностью персонала для производства подготовительного периода. В настоящее время компания уже работает. Так как для строительства понадобится огромное количество бетонных смесей, а подвоз их затруднен (рассматривался даже водный путь), то решили ставить не менее трех заводов по производству бетонных смесей. «СУ-288» это обеспечить сможет.
На вопрос губернатора, есть ли какие-то претензии к городским службам, Григорий Фельдман дипломатично ответил, что крупных нет, а мелкие решит в рабочем порядке, так как контакты со всеми налажены еще во время согласования документов для предыдущей стройки – Юго-Западной ТЭЦ. По его мнению, самое главное – синхронизировать строительство стадиона с благоустройством окружающей территории, в первую очередь – коммуникаций, поскольку стадион должен соответствовать нормам УЕФА, а они рассматривают не только объект, но и окружающую инфраструктуру.
Благоустроить к осени 2008
Разговор перешел к благоустройству. Вице-губернатор Александр Вахмистров сообщил, что в настоящее время разрабатывается проект планировки всей западной оконечности Крестовского острова, включая «Невское кольцо», велотрек и прочие сооружения. 19 марта его вынесут на общественные слушания, а в апреле – на утверждение правительства. В этом же документе будет решен вопрос с парковками и стоянками для личного автотранспорта. «Мы рассмотрели все вопросы и нашли полное взаимопонимание по размещению других объектов, отметил вице-губернатор. – И окончательно рассмотрим на очередном заседании штаба, чтобы понимать резервы и те необходимые мероприятия, которые надо будет выполнить в 2008 году по оформлению пространства, в том числе, по озеленению».
Валентина Матвиенко потребовала, чтобы не позднее апреля правительство утвердило полностью план развития всей территории вокруг стадиона. И предложила максимально привлечь внебюджетные средства для развития этой территории. «А то, что невозможно сделать за внебюджетные средства, – заявила она, – мы должны включить в бюджет 2008 года и все работы по благоустройству завершить осенью следующего года. Чтобы летом следующего только зачистить».
ПамЯтник Миллеру
Кроме того, губернатор посоветовала «заранее заказать и оплатить железные конструкции, так как они очень дорожают, почти на 40 процентов в год». Александру Викторову она предложила продумать, как сделать территорию максимально красивой, а Вере Дементьевой – по поводу замены памятника Кирову на памятник Алексею Борисовичу (Миллеру) или Сергею Александровичу (Фурсенко) «Вера Анатольевна, вам все дорого, что покрыто пылью. Но давайте посмотрим свежим новым взглядом. Я ничего не имею против Кирова. Но надо действовать по уму. Вот сделали фонтанный комплекс на Московской площади, красивый комплекс. А памятник Ленину никак там не смотрится, при всем уважении к скульптору. Может, надо было в другое место перенести? Так и здесь. Подумать надо».
Изменить графики
Последним заслушали председателя Комитета по энергетике Александра Боброва. Он сообщил, что удалось найти удобную площадку для строительства подстанции. И если все пойдет по графику, то в I квартале 2009 года она будет сдана. Губернатора такой срок ввода не устроил. «Мы планируем запустить стадион в декабре 2008 года, в этот же срок должна быть введена и подстанция, – заявила она, – меняйте все свои графики». Александр Бобров попытался было убедить присутствующих, что объект слишком сложный, высоковольтный, однако в итоге аргументы Валентины Матвиенко («Каждый раз, как только речь заходит о строительстве подстанций, вы мне рассказываете о героических подвигах. Я понимаю, что подстанция – сложный инженерный объект. Но сам проект подстанции – типовой, ничего там сложного нет».) оказались убедительнее. Когда же речь зашла о прокладке канализационного коллектора, губернатор вспомнила о пивопроводе и предложила прокладывать их рядом, одновременно.
Каждый – при своем мнении
В самом конце возникла дискуссия о том, быть полю выдвижным или нет. Руководство «Зенита» выступает за такое модное новшество, как выдвижное поле; таких всего два в Европе. Однако губернатор и городское правительство считают, что гоняться за модой не следует. Главное – какое поле будет более качественным. Чиновники считают, что для Петербурга неважно, какое поле, все равно солнечных дней слишком мало, а в парниках у нас все хорошо растет, так что и газон расти будет. Правительство поддержал Григорий Фельдман, сообщив, что поле будет модульным и при необходимости его можно будет вывезти на улицу на автопогрузчиках. Сергей Фурсенко остался при своем мнении. Дискуссию решили продолжить на рабочей группе.
Подводя итоги совещания, губернатор подчеркнула, что сейчас основная задача – синхронизировать строительство стадиона и комплексное обустройство западной части Крестовского острова. «Это один из приоритетных городских проектов. Мы все заинтересованы в том, чтобы к концу 2008 года в Санкт-Петербурге появился современный стадион, отвечающий всем международным требованиям. А потому руководители всех комитетов должны решения относительно стадиона принимать молниеносно, без бюрократизма и волокиты».
Лилиана Глазова