Итоги 2020 года. Офисная недвижимость. Санкт-Петербург, Россия
По итогам 2020 г. совокупный объём предложения качественных офисных помещений достиг 3,8 млн м², из которых 82% площадей предназначены для аренды. За год было введено в эксплуатацию 141,3 тыс. м², что на 11% выше показателя 2019 г. Однако без учета ввода 2-ой очереди БЦ «Лахта Центр» (80 тыс. м²) показатель ввода в текущем году был бы ниже в 2 раза. Спекулятивный объём введённых в 2020 г. качественных офисных площадей составил 61,3 тыс. м², это на 38% ниже объёмов ввода за 2019 г. (99,3 тыс. м²). При этом 75% новых площадей были введены в первой половине года, например, было завершено строительство следующих бизнес-центров: «Премьер Лига», «Обводный 28», Bronka Space, «Невский 1» и др.
По итогам 2020 г. суммарная площадь свободных помещений составила 263,5 тыс. м², что на 67% больше, чем в конце 2019 г. В первую очередь на увеличение показателя свободного предложения повлияли пандемия и как вынужденная мера – перевод сотрудников на удаленный вид работы. Компании, обязательства которых позволяли с минимальными штрафными санкциями выйти из арендного договора, освобождали площади, в большей степени это коснулось компаний малого и среднего бизнеса, занимавших площади в бизнес-центрах класса В. Таким образом, объём вакансии в классе В увеличился на 81% в сравнении с итогами 2019 г., доля свободных площадей увеличилась на 3,0 п. п., достигнув 8,3%.
Продолжившаяся тенденция переезда арендаторов из бизнес-центров класса А в менее качественные объекты отразилась на высвобождении площадей и увеличении свободного предложения на 22% по сравнению с итогом 2019 г. За счет значительного объёма введённых объектов класса А (101,2 тыс. м² в 2020 г. против 21,2 тыс. м² в 2019 г.), в которых 94% площадей были заняты на момент ввода в эксплуатацию, незначительно увеличилась доля вакантных площадей – на 0,3 п. п., до 3,9%.
С точки зрения географического распределения наибольшее увеличение вакансии произошло в локации «Обводный», где доля увеличилась на 7,0 п. п. за счет высвобождения крупных офисных блоков в существующих бизнес-центрах и ввода в эксплуатацию нового объекта класса В.
СПРОС
По итогам 2020 г. совокупный объём сделок на рынке офисной недвижимости классов А и В составил 66,9 тыс. м² площадей. Данный результат оказался более чем в 2 раза ниже показателя 2019 г. (139,7 тыс. м²). Наиболее значительные изменения произошли в классе А, где отмечается снижение показателя более чем в 3 раза. В классе В показатель объёма сделок продемонстрировал снижение на 32% в годовом выражении и составил 45,7 тыс. м². В первую очередь это произошло за счет сделок, заключенных компаниями IT-сектора и нефтегазовых структур, совокупный вклад которых составил 60% от общего объёма сделок в классе В. Средняя площадь арендованного помещения в классе В сократилась на 23% (до 1 018 м²), в классе А, напротив, она увеличилась за счет нескольких крупных сделок на 1%, достигнув величины в 1 740 м².
Основными драйверами спроса в сделках аренды остаются компании IT- и нефтегазового секторов, однако объём арендованных и купленных ими площадей за 2020 г. сократился на 43% и 71% соответственно по сравнению с 2019 г.
Отметим, что в значительной степени себя проявили промышленные компании, которые смогли занять 3-е место по объёму арендованных площадей, несмотря на снижение в 35% в сравнении с 2019 г.
В 2020 г. клиенты в наибольшей степени предпочитали для аренды деловой район «Обводный»: здесь было заключено несколько сделок, крупнейшая из которых относится к нефтегазовому сектору. На деловые районы «Московский проспект», «Центральный-1» и «Василеостровский-1» приходится по 14% от объёма сделок.
По итогам 2020 г. совокупный объём чистого поглощения[1] офисов высокого класса составил 60,7 тыс. м², демонстрируя годовое снижение показателя на 18%. Данный результат является следствием высвобождения площадей арендаторами в течение 2020 г. из-за неопределенной экономической ситуации на фоне пандемии. Наиболее серьезно это отразилось на офисных центрах класса В, где отрицательное поглощение фиксировалось на протяжении всей второй половины 2020 г., достигнув по итогам года величины в размере -26,1 тыс. м². Чистое поглощение в классе А в размере 86,8 тыс. м² сформировалось в большей степени благодаря вводу в эксплуатацию БЦ «Лахта Центр», который будет использоваться для собственных целей.
[1] Чистое поглощение — это показатель, который отражает изменение количества занятых площадей на конец и на начало рассматриваемого периода (квартала или года).
Происходящие на офисном рынке изменения значительно отразились на запросах арендаторов. Подтверждением этому может служить опрос потенциальных арендаторов, который регулярно проводит компания Knight Frank St Petersburg. Результаты опроса показали, что основная часть запросов была ориентирована на бизнес-центры класса В, расположенные в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах (60% запросов). При этом основные требования потенциальных арендаторов касались небольших по площади помещений 100–400 м² (33%) или 701–1 200 м² (29%).
Важно отметить, что 64% компаний были ориентированы на диапазон ставок аренды 1 200–1 800 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы. При этом потенциальные арендаторы были не готовы платить ставку дороже 2 000 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы.
Также для годового обзора был проведен опрос собственников и управляющих компаний бизнес-центров Санкт-Петербурга, который подтверждает стабильную активность спроса на офисные помещения – 63% опрошенных, при этом средняя площадь арендуемых площадей за 2020 г. не изменилась (62%). Помимо этого, 37% управляющих компаний готовы к обсуждению гибких условий при заключении договора. Остальные арендодатели озвучивают стандартные коммерческие условия, соответствующие конкретному офисному зданию.
Среди наиболее распространенных мер по привлечению или удержанию арендаторов – скидки и акции по арендным каникулам, возможность гибких условий размеров индексации, предоставление бесплатных парковочных мест. Возможное снижение арендных ставок готовы рассматривать лишь 25% управляющих компаний.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
В течение года отмечались разнонаправленные тенденции изменения ставок аренды, пик роста средневзвешенных ставок пришелся на конец I пол. 2020 г. – 14% и 23% в классах А и В соответственно. Такая динамика была обусловлена появлением качественных и дорогих офисных блоков в премиальных локациях города, в том числе за счёт высвобождения части площадей. Однако во II пол. 2020 г. на фоне увеличения средней вакансии наметилась тенденция снижения арендных ставок в обоих классах – на 8,1% в классе А и на 17,5% в классе В.
Таким образом, по итогам 2020 г. в классе А средневзвешенная арендная ставка увеличилась на 4,4% в сравнении с 2019 г. и составила 2 101 руб./м²/мес. с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В средневзвешенная арендная ставка составила 1 310 руб./м²/мес. с учётом НДС и операционных расходов, что на 1,8% выше показателя 2019 г.
Стоить отметить, что эпидемиологическая обстановка и, как следствие, перевод сотрудников компаний на удаленный вид работы в течение первого полугодия 2020 г., а также увеличение свободного предложения оказали влияние на среднее пообъектное изменение запрашиваемых арендных ставок. Так, в классе А наблюдается среднее пообъектное снижение на 3%, в классе В, напротив, наблюдается увеличение на 2%, некоторые собственники бизнес-центров не готовы к снижению и изменению условий по заключению договоров.
ПРОГНОЗЫ
Совокупный объём офисных площадей, находящихся в стадии строительства и планируемых к вводу в эксплуатацию в 2021 г., составляет около 229 тыс. м². При условии ввода всех бизнес-центров годовые показатели могут превысить итоги 2020 г. более чем в 1,5 раза, таким образом, объём рынка преодолеет отметку в 4,0 млн м². Однако учитывая сдержанную активность девелоперов в 2020 г., влияние на которую оказала пандемия, есть основание полагать, что собственники могут внести корректировки в сроки ввода объектов с целью минимизировать потери.
В структуре строящегося предложения 80% – это спекулятивные офисные площади, при низких показателях поглощения и сдержанном объёме спроса, характерном для 2020 г., на рынке продолжится тенденция увеличения вакантности, особенно заметно это отразится на деловых районах, где собственники помещений сохранят принципиальную позицию и не будут готовы идти на переговоры с клиентами в части обсуждения смягчения условий по арендному договору.
Дальнейшая оптимизация офисных площадей и поиск клиентами наиболее выгодного предложения может привести к квартальным снижениям запрашиваемых арендных ставок, при этом годовые показатели не ожидаются ниже итогов 2020 г.
Активное развитие гибких пространств и коворкингов стимулирует как корпоративных клиентов, так и небольшие компании к рассмотрению возможности аренды альтернативного формата рабочего пространства, нового для рынка Петербурга и актуального в условиях существующих ограничений и удаленной работы сотрудников компаний.
МИХАИЛ ТЮНИН, ЗАМЕСТИТЕЛЬ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА KNIGHT FRANK ST PETERSBURG:
«Завершение 2020 года для многих компаний произошло без принятия глобальных решений о переезде или сокращении площадей. Большинство понимает, что «удаленка» стала неотъемлемой частью рабочего процесса. Многие компании планируют оставить на удаленной работе 40–60% сотрудников, вероятнее всего, данная тенденция не приведет к пропорциональному сокращению занимаемых площадей. Положительным является тот факт, что компании понимают необходимость адаптации существующих офисных площадей под новые условия таким образом, чтобы пребывание в офисе для сотрудников было комфортным и безопасным. Для этой цели привлекаются специалисты по разработке, планированию и оптимизации пространства (Workplace Strategy), и, как показывает практика, применение таких решений существенно дешевле, чем переезд или отказ от площадей».
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
- Компания «Охта Групп» презентовала проект преобразования территории бывшей фабрики «Скороход» в пешеходный квартал с торгово-развлекательными центрами, офисами и апартаментами.
- ГК «БестЪ» открыла флагманский проект сети коворкингов – AVENUE PAGE на Аптекарской наб., 18.
- АО «Телерадиокомпания «Петербург» представила проект нового ТРК «Петербург» на Петроградской стороне площадью 92 тыс. м². Здесь планируется новый офисный центр, крытое общественное пространство, на крыше предусмотрены прогулочная зона и вертолётная площадка.
- РАД через торги реализовал знаменитое здание с залами центральных железнодорожных касс на канале Грибоедова общей площадью 9,3 тыс. м².
- Компания «Максидом» представила проект приспособления территории завода им. Калинина на Уральской ул. под многофункциональное пространство, в составе которого появятся офисные площади, торговая часть, объекты общепита и спорта.
- Бизнес-центр «Монблан» продан Российским аукционным домом за 593,4 млн рублей, покупателем выступила компания ООО «Норд Вуд».
- Головной офис холдинга Setl Group переехал в офисное здание Riverside площадью 17,8 тыс. м².
Прирост коттеджных поселков (по дате начала продаж) в первом полугодии 2007 года по сравнению с данными за второе полугодие 2006 года составил 81 процент. По данным аналитиков, к концу этого года прирост количества поселков относительно 2006 года может достигнуть 100 процентов.За первое полугодие 2007 года рынок загородной недвижимости в области организованной коттеджной застройки показал достаточно быстрый рост. Аналитики рынка отмечают значительное увеличение количества как объектов, вводимых в эксплуатацию, так и объектов, где открылись продажи (на стадии строительства). Рост цен за это полугодие в некоторых поселках достигал 60–70 процентов, если же сравнивать с ценами конца 2006 года, то в некоторых случаях стоимость объектов (домов, участков земли под строительство) выросла в два раза.
Тенденция к росту сохранится и дальше, считает исполнительный директор НП «Ассоциация «Загородная недвижимость» Владимир Майоров. Спрос на загородную недвижимость подвержен сезонным колебаниям, однако, по мнению директора департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb Игоря Лучкова, этим летом на крупные проекты снижения спроса не произошло.
С сентября–ноября текущего года на рынке загородной недвижимости ожидается всплеск роста стоимости коттеджей в цене на 2-3 процента во всех секторах, кроме класса «эконом».
Директор по продажам компании «ПетроСтиль» Михаил Фуксман отмечает, что осенью рост цен на реализуемые лоты в дачном клубе «Корабельные Сосны» (элитный коттеджный поселок из 49 домов, общая территория застройки – 12,5 га, в 60 км от Петербурга) составит не меньше 10 процентов.
«Рост цен не связан с прогнозированным ростом цен на рынке загородной недвижимости, он происходит ежеквартально, а то и чаще, и связано это со многими позициями, в том числе и со степенью готовности. Чем выше готовность объекта, тем выше его стоимость», – пояснил Михаил Фуксман.
Лоты компании «ПетроСтиль» в «Корабельных соснах» находятся в ценовом диапазоне от 575 тыс. у.е. до 1 млн 426 тыс. у.е. Строительство первой очереди поселка «Корабельные сосны» завершена в этом году, вторую очередь и продажи планируется завершить летом 2008 года.
Управляющий по строительным проектам корпорации «Петербургская недвижимость» Сергей Курявский рассказал, что цены на лоты в коттеджном поселке класса De Lux «Ягодное» (в Приозерском районе Ленинградской области, в 90 км от Санкт-Петербурга) начнут расти с сентября.
«Цены будут повышаться в зависимости от изменений на рынке, на сколько будут готовы сами коттеджи и инженерное обеспечение, – сказал Сергей Курявский, – стоимость коттеджа с участком в 50 соток на сегодняшний день составляет от 850 тыс. EURO».
По словам Владимира Майорова, стоимость коттеджа элит-класса сейчас – до 1 млн у.е. и более, «премиум» – до 800 тыс. у.е., коттедж бизнес-класса – до 600 тыс. у.е., «эконом» – 300-400 тыс. у.е., средний чуть дороже, чем экономкласс, – до 500 тыс. у.е.
Данные отдела аналитики и консалтинга АН «Итака» подтверждают, что в составе организованных коттеджных поселков, ориентированных на разные сегменты покупателей, наблюдается большой разброс по стоимости земельных участков.
Если средняя цена предложения одной сотки земли в поселках среднего класса в первом квартале 2007 года составляла 53, то в «элите» средняя цена сотки земли – 505. Максимальная стоимость земли была отмечена в Курортном районе в поселке «Золотая Миля» (реализует проект «Петербургский Альянс»). Минимальное предложение на сегодняшний день составляет 12 за сотку в поселке «Ладожский причал» компании OCVICA в 150 км от центра Санкт-Петербурга.
По словам Игоря Лучкова, сделки по коттеджам элит-класса совершаются не часто, долго планируются, зачастую предложение не может удовлетворить покупателя элитных коттеджей.
К тому же на рынке элитных коттеджей в Петербурге и Ленобласти достаточно много московских и региональных инвесторов. Правда, особую активность региональные инвесторы проявляют на пригородном направлении. По словам директора департамента маркетинга Северо-Западной строительной корпорации Ирины Бабюк, в «Никитинской усадьбе» (элитные коттеджи и таунхаусы) 20 процентов покупателей составляют региональные инвесторы и инвесторы стран СНГ.
Предложение земельных участков в поселках элит-класса весьма ограничено: только в двух проектах в продаже находятся отдельно земельные участки. При этом в поселке «Золотая Миля» у инвесторов несколько поубавились амбиции, и после 500 за сотку в I квартале 2007 года, цена предложения составляет тыс. А во втором проекте Honka Family Club цена была повышена на 0 за сотку.
Что касается коттеджей бизнес-класса, то здесь аналитики отмечают наибольшую сбалансированность спроса и предложения.
«Активность предложения коттеджей уровня «бизнес-класс» достаточно высокая, спрос тоже достаточно активен, покупателями выступают представители среднего класса и высокооплачиваемые сотрудники, – отмечает Игорь Лучков. – Данная категория покупателей приобретает загородную недвижимость не только как объект инвестиций, но и для себя. Сезонность на коттеджи бизнес-класса, как правило, сказывается гораздо больше, поэтому ожидаемые темпы роста с сентября будут высокие, на уровне 2-3 процентов в месяц.
По данным экспертов АН «Итака», среди проектов среднего класса самая дорогая земля располагается во Всеволожском районе, средняя цена предложения сотки в коттеджном поселке составляет 95. Среди проектов бизнес-класса самое дорогое предложение находится в поселке «Малый Петербург» ( 271). Среди объектов премиум-класса более дорогостоящее предложение представлено в Выборгском районе в коттеджном поселке «Золотые пески» ( 890), разброс цены предложения по поселку составляет от 50 до 620 за сотку.
Самое значительное увеличение стоимости кв. метра коттеджа произошло за II квартал 2007 года в Тосненском и Гатчинском районах, – отмечается в аналитическом обзоре «Петербургской недвижимости». Так, в единственном поселке «Бель Виль» Тосненского района (на 31 га будут продаваться коттеджи с участками земли, квартиры в малоэтажных домах и таунхаусы) значительное увеличение обосновано повышением стоимости земли. На данный момент средняя стоимость сотки достигла 230, а кв. метр коттеджа стоит 11, что на 40 процентов выше, чем в предыдущем квартале.
«Не исключено, что мы будем наблюдать за движением рынка, пока динамика положительная. Мы месяц назад подняли цену на кв. метр коттеджа и кв. метр земли, – сообщил директор по продажам, маркетингу и развитию Павловского малоэтажного ансамбля «Бель Виль» Олег Гайворонский, – по состоянию на 31 июля решения о поднятии пока нет, но общая тенденция ведет к повышению. Мы вернемся к этому вопросу в конце августа».
По данным компании «Павловский малоэтажный ансамбль «Бель Виль», стоимость одного кв. метра в коттеджах – 50 тыс. рублей, одна сотка земли равна 320 тыс. рублей. Сдача первой очереди малоэтажного ансамбля «Бель Виль» запланирована на конец 2007 года, продажи по ней уже закрыты, вторую очередь планируют построить в течение следующего года, вторая очередь будет открыта до конца 2008 года.
В компании ЗАО «Грин Сайд» сообщили, что «рост цен на объекты в коттеджном поселке «Западное солнце» (бизнес-класс) на ближайшую перспективу будет напрямую зависеть от ценовой ситуации в строительной отрасли в целом, а также от степени готовности коттеджного поселка в целом».
Сейчас стоимость объектов в поселке колеблется в диапазоне от 270 до 700 тыс. EURO.
Аналитики АН «Итака» отмечают, что максимальный спектр предложения представлен во Всеволожском и Выборгском районах, популярность которых несомненна и у среднего класса, и среди более обеспеченных слоев населения.
Большинство застройщиков здесь предпочитают работать в бизнес-классе, что, вероятно, менее рискованно и вместе с тем более прибыльно, чем, скажем, при ориентации проекта на средний класс.
Тем не менее в условиях конкурентной борьбы на рынок все чаще стали выводиться проекты, ориентированные на средний класс. Это связано с масштабностью территорий, которые предстоит осваивать застройщикам, а, учитывая повышенный спрос на загородные объекты, эквивалентные по цене 3-4-комнатным квартирам в городе, можно с уверенностью сказать, что скорость продаж таких объектов будет максимальной. Минимальное предложение представлено в Выборгском районе в поселке «Зеркальный-1» (25 для объектов среднего класса). В проекте представлены дома площадью 134–167 кв. метров общей стоимостью 7,8 тыс. – 8,8 тыс.
Как сообщила директор по продажам Инвестиционно-строительной компании «Константа» Александра Дудина, по сравнению с I кварталом 2007 года во II квартале 2007 года объем продаж в коттеджном поселке «Новое Минулово» возрос в четыре раза.
«II и III кварталы года – это сезон максимальной активности на рынке загородного домостроения, как покупательской, так и строительной, – отметила Александра Дудина, – но мы не прогнозировали данные на осень, скорее всего, рост цен будет, подчеркну, что мы повышаем цены один раз в два месяца».
Строительство первой очереди коттеджного поселка «Новое Минулово» в поселке Щеглово Всеволожского района завершится в III квартале 2007 года. Вторую очередь планируется сдать в эксплуатацию через год. На территории поселка будет размещено 43 газобетонных коттеджа для постоянного проживания. Площадь коттеджа в первой очереди составляет 161 кв. метр, во второй очереди – от 161 до 220,5 кв. метра. Площадь придомовых участков – по 12-13 соток, цена предложения варьируется от 6-7,5 млн рублей за объект с землей.
Заместитель генерального директора компании «ГрантЪ Девелопмент» Павел Ермолаев сообщил, что в жилом комплексе «Токари-Лэнд» (в комплексе площадью 44 га во Всеволожском районе Ленобласти коттеджи VIP-класса занимают 25 процентов от площадей застройки, коттеджи премиум-класса – 50 процентов, коттеджи класса «эконом» – 25 процентов) цены на коттеджи эконом-класса будут повышаться в ноябре. Сегодня средняя цена коттеджа «эконом» в поселке составляет 43 тыс. рублей за кв. метр, сотки – 290 тыс. рублей.
По данным корпорации «Петербургская недвижимость», за II квартал 2007 года были закрыты продажи в 15 коттеджных поселках, этот показатель практически вдвое больше, чем за предыдущий квартал. Открыты также продажи в 15 коттеджных поселках, причем также 47 процентов – это поселки бизнес-уровня, 20 процентов среднего класса, 27 процентов – поселки с предложением участков. Только один коттеджный поселок (6 процентов) по своему ценовому уровню и одному из параметров позиционируется в классе «премиум».
Поводом для подобного позиционирования стало местоположение в зоне Репино-Ленинское (Курортный район), хотя остальных важных составляющих, по оценке экспертов, там нет – предлагаются пока только инженерно-обеспеченные участки под застройку, что немного не согласуется с понятием «элитный»), но при этом стоимость сотки земли достигает тыс.
На данный момент на территории Ленинградской области и Санкт-Петербурга представлено 76 коттеджных поселков, находящихся на разной степени завершенности, в которых открыты продажи коттеджей и участков. На стадии проектирования находится 48 поселков, в девяти открытие продаж должно произойти в III квартале 2007 года, еще в шести поселках – определится до конца года, по остальным проектам инвесторы не определились со сроками открытия продаж, так как находятся на этапе проектирования, подготовки документов и т.д.
В совокупности на рынке в предложении и на стадии проекта находятся 124 коттеджных поселка, это на десять больше, чем в предыдущем квартале.
Оксана Прохорова
Повышение инвестиционной привлекательности Петербурга привело к появлению в городе новых российских и зарубежных компаний, их филиалов и представительств, что позволяет говорить о стабильном, пока не снижающемся, спросе на офисные помещения. Продавали и покупали
На звание главных событий на рынке офисной недвижимости в первом полугодии может претендовать сразу несколько. Среди них подписание соглашения между Внешторгбанком, ЗАО «М» и администрацией города на строительство «Невской Ратуши». Проект предусматривал застройку участка площадью около 6 га на месте бывшего трампарка имени Смирнова, где планируется разместить 300 тыс. кв. метров офисов класса А и В. Уже известно, что администрация города приобретет около 100 тыс. кв. метров офисных площадей в этом комплексе. В ближайшее время будет объявлен конкурс на архитектурный проект этого участка.
Не менее интересен объект, который собираются возводить банк «Санкт-Петербург» и девелоперская компания Setl City. Совместный проект «Деловой квартал» разместится на Малоохтинском пр., 62, где будут созданы около 150 тыс. кв. метров офисных площадей класса А.
Стоит сказать, что полугодие было богато на сделки: бизнес-центр «Информ-Футуре» был продан финской компании Sponda Plc за 4 млн EURO; компания Ruric продала бизнес-центр «Грифон» фонду Northern European Properties Ltd; выставлен на продажу офисный комплекс класса «Строгановский». К продаже в собственность предлагались офисы в бизнес-центрах: «Лидер», «На Ильюшина, 5», «Фрегат», бизнес-центре на Малом пр., 51/50; офисно-гостиничном комплексе «Голицынъ»; жилом комплексе «Чкаловский». Стоимость одного квадратного метра в этих центрах колебалась в пределах от 56 тыс. до 105 тыс. рублей.
Эксперты считают, что все сделки подчеркивают – интерес к офисным площадям в Петербурге со стороны зарубежных и российских инвесторов не убывает. Более того, они прогнозируют рост предложения качественных объектов на продажу.
Строили и не достроили
С начала года было сдано в эксплуатацию офисных объектов до 60 тыс. кв. метров. Уточним, что общий объем предложения на начало года составлял порядка 1 млн кв. метров. Таким образом, по итогам полугодия объем офисных площадей достиг 1,1 млн кв. метров. По мнению некоторых аналитиков, этот показатель уже вплотную приблизился к отметке 1,2 млн кв. метров.
В то же время за прошедший период эксперты отметили такую особенность – перенос сроков ввода в эксплуатацию новых объектов на более поздний период. По разным оценкам, перенос сроков ввода затронул минимум 100 тыс. кв. метров офисных площадей, заявленных к открытию в первой половине 2007 года. В итоге это сказалось на темпах ввода новых площадей по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным компании Colliers International, до конца года ожидается появление на рынке еще более 260 тыс. кв. метров офисных площадей классов А и В.
К центру ближе
Около половины введенных площадей сосредоточено в трех районах: Петроградском, Василеостровском и Центральном. А если добавить в этот перечень Адмиралтейский, то получится, что на эти районы приходится более половины всех бизнес-центров Санкт-Петербурга.
Эксперты отмечают, что в текущем году будет продолжаться тенденция смещения строительной активности за пределы центральной части Петербурга, что объясняется нехваткой земельных участков и высокой транспортной загруженностью исторической части города. На лимитированное предложение новых офисных площадей в центре также влияют серьезные ограничения по реконструкции существующих зданий и новой застройке исторического центра, налагаемые КГИОП. В связи с этим будет продолжаться развитие деловых набережных – Выборгской, Петроградской, Синопской, Аптекарской, Пироговской, Свердловской, Ушаковской, предлагающих арендаторам новые, более дешевые и комфортные офисы.
Предложение
Отсутствие ввода за отчетный период новых объектов класса А привело к незначительному сокращению его доли в структуре предложения. Однако так считают не все. По данным Центрального агентства недвижимости, отмечается постепенное сокращение в общем объеме предложения доли бизнес-центров класса С за счет активного ввода офисных комплексов класса В; превышение темпов роста предложения над темпами роста спроса, и, как следствие, – насыщение рынка офисных площадей в целом к 2010 году.
Так, бизнес-центры класса А, по разным оценкам, в общей структуре занимают от 9 до 15 процентов. В то время как класс В представлен на рынке в размере 39–42 процентов.
Спрос
В первом полугодии рост спроса был в большей степени обусловлен потребностями компаний, уже имеющих офис в Петербурге, но желающих улучшить его качество или нуждающихся в расширении площадей. Заметную долю в общем объеме спроса занимают московские и международные компании, ориентированные на открытие представительства в Санкт-Петербурге, считают в компании Becar Commercial Property SPb.
Заполняемость многих давно функционирующих бизнес-центров колеблется от 50 до 100 процентов, что указывает на достаточно высокий уровень спроса на рынке. Однако эксперты указывают на тот факт, что высококлассные объекты полностью заполняются до сдачи их в эксплуатацию.
На фоне продолжающегося спроса на офисные площади 100—200 кв. метров возросло количество запросов на блоки крупной нарезки: от 1000 кв. метров. Это отчасти связано с поиском свободных площадей компаниями, планирующих переезд из бизнес-центров класса С, закрывающихся на реконструкцию. Следует отметить высокий уровень ротации арендаторов, снимающих офисные площади в исторической части города. Это связано с тем, что их эксплуатационные расходы не всегда окупаются бизнесом. Среди крупных арендаторов очень преобладают финансовые, страховые, юридические, консалтинговые, IT-компании.
Сегмент аренды бизнес-площадей в Петербурге существенно превышает объем рынка купли-продажи, что свидетельствует о качественном развитии рынка, говорят специалисты.
Арендные ставки
Ценовой рост арендных ставок в первом полугодии составил в среднем порядка 5 процентов в обоих классах. Арендные ставки на действующие помещения класса А колеблются в диапазоне от 0 и более за квадратный метр в год, включая операционные расходы и не включая НДС. Разброс ставок на помещения класса В также очень велик. Цена аренды (включая операционные расходы и не включая НДС) может колебаться от 0 (в периферийных объектах) до 50, то есть отличаться более чем в 2 раза.
Эксперты отмечают, что под включенной в арендную ставку оплатой коммунальных услуг не все управляющие компании подразумевают аналогичные платежи. Однако даже с учетом всех допущений очевидно, что арендные ставки в бизнес-центрах класса В существенно разнятся. При относительно стабильной нижней границе диапазона в классе В наблюдается рост максимальной арендной ставки, на отдельных объектах превышающей стоимость аренды в действующих бизнес-центрах класса А.
Можно отметить, что на рынке офисной недвижимости намечается тенденция реструктуризации арендных ставок. И арендаторы, и арендодатели предпочитают выделять часть операционных расходов в переменную составляющую арендной ставки при составлении договорных отношений. Арендатору это помогает лучше понимать структуру расходов и способствует оптимизации выбора бизнес-центра, поясняют специалисты компании Knight Frank Research. Со стороны арендодателя это объясняется тем, что темпы роста цен на коммунальные услуги значительно превышают заложенную эскалацию арендной ставки.
Прогноз
Специалисты компании «АРИН» составили прогноз потенциала рынка офисных площадей, который строился на основе прогноза МЭРТ по некоторым макроэкономическим показателям, с учетом роста спроса со стороны петербургских и иностранных компаний.
Нехватка качественных офисных площадей в 2007—2008 гг. сохранится на уровне 650—750 тыс. кв. метров, однако с 2009 года прогнозируется насыщение рынка офисными площадями. «Здесь необходимо отметить, что мы рассматриваем общий объем офисного рынка, в то время как при общем насыщении и развитии рынка спрос из некачественных помещений (встроенных, административных зданий, НИИ и т.п.) может перетекать в сегмент качественных бизнес-центров», – говорят эксперты компании «АРИН». Таким образом, возможна «реновация» офисных площадей в городе. Еще одним важным моментом является срыв сроков ввода деловых центров, характерный для рынка, на 1-1,5 года, что означает сдвиг точки насыщения во времени.
В целом до конца 2007 года эксперты прогнозируют увеличение объема рынка на 15—20 процентов, но несмотря на значительные объемы ввода площадей во втором полугодии 2007 года спрос на качественные офисные площади не будет удовлетворен полностью. В соответствии с прогнозами дефицит сохранится до выхода на рынок таких стратегических проектов, как «Охта-центр», «Морской Фасад», «Невская ратуша» и др.
Тенденция
Как рассказали специалисты компании «ВМБ-траст», в последние годы становится признаком статусности и престижности располагать бизнес-центры в старинных особняках. Такое размещение позволяет обеспечивать более высокий уровень безопасности и конфиденциальности за счет меньших площадей и, соответственно, упрощения управления и контроля за ними. Таким образом, с учетом упомянутых выше тенденций рынка можно прогнозировать переход основной части особняков в центре города в собственность компаний или их реконструкцию в бизнес-центры класса А. С учетом же того, что размещение в центре города – показатель уровня компании, можно говорить о высоком потенциальном спросе и, соответственно, быстрой реализации площадей.
В качестве одной из особенностей офисного рынка Санкт-Петербурга можно рассматривать слабую развитость рынка краткосрочной аренды офисных помещений. В то же время мировые и московские тенденции позволяют говорить о перспективности данного вида услуг для петербургского рынка коммерческой недвижимости. Однако на текущий момент в Санкт-Петербурге еще не сформировалась целевая группа потребителей так называемых «офисов на час». К услугам таких офисов прибегают в основном иностранные, московские и региональные компании, которые ведут краткосрочную деятельность в Санкт-Петербурге. Срок сдачи помещений – от 1 часа, арендная же ставка значительно превышает ставки долгосрочной аренды.
Игорь Федоров