Итоги 2020 года. Офисная недвижимость. Санкт-Петербург, Россия
По итогам 2020 г. совокупный объём предложения качественных офисных помещений достиг 3,8 млн м², из которых 82% площадей предназначены для аренды. За год было введено в эксплуатацию 141,3 тыс. м², что на 11% выше показателя 2019 г. Однако без учета ввода 2-ой очереди БЦ «Лахта Центр» (80 тыс. м²) показатель ввода в текущем году был бы ниже в 2 раза. Спекулятивный объём введённых в 2020 г. качественных офисных площадей составил 61,3 тыс. м², это на 38% ниже объёмов ввода за 2019 г. (99,3 тыс. м²). При этом 75% новых площадей были введены в первой половине года, например, было завершено строительство следующих бизнес-центров: «Премьер Лига», «Обводный 28», Bronka Space, «Невский 1» и др.
По итогам 2020 г. суммарная площадь свободных помещений составила 263,5 тыс. м², что на 67% больше, чем в конце 2019 г. В первую очередь на увеличение показателя свободного предложения повлияли пандемия и как вынужденная мера – перевод сотрудников на удаленный вид работы. Компании, обязательства которых позволяли с минимальными штрафными санкциями выйти из арендного договора, освобождали площади, в большей степени это коснулось компаний малого и среднего бизнеса, занимавших площади в бизнес-центрах класса В. Таким образом, объём вакансии в классе В увеличился на 81% в сравнении с итогами 2019 г., доля свободных площадей увеличилась на 3,0 п. п., достигнув 8,3%.
Продолжившаяся тенденция переезда арендаторов из бизнес-центров класса А в менее качественные объекты отразилась на высвобождении площадей и увеличении свободного предложения на 22% по сравнению с итогом 2019 г. За счет значительного объёма введённых объектов класса А (101,2 тыс. м² в 2020 г. против 21,2 тыс. м² в 2019 г.), в которых 94% площадей были заняты на момент ввода в эксплуатацию, незначительно увеличилась доля вакантных площадей – на 0,3 п. п., до 3,9%.
С точки зрения географического распределения наибольшее увеличение вакансии произошло в локации «Обводный», где доля увеличилась на 7,0 п. п. за счет высвобождения крупных офисных блоков в существующих бизнес-центрах и ввода в эксплуатацию нового объекта класса В.
СПРОС
По итогам 2020 г. совокупный объём сделок на рынке офисной недвижимости классов А и В составил 66,9 тыс. м² площадей. Данный результат оказался более чем в 2 раза ниже показателя 2019 г. (139,7 тыс. м²). Наиболее значительные изменения произошли в классе А, где отмечается снижение показателя более чем в 3 раза. В классе В показатель объёма сделок продемонстрировал снижение на 32% в годовом выражении и составил 45,7 тыс. м². В первую очередь это произошло за счет сделок, заключенных компаниями IT-сектора и нефтегазовых структур, совокупный вклад которых составил 60% от общего объёма сделок в классе В. Средняя площадь арендованного помещения в классе В сократилась на 23% (до 1 018 м²), в классе А, напротив, она увеличилась за счет нескольких крупных сделок на 1%, достигнув величины в 1 740 м².
Основными драйверами спроса в сделках аренды остаются компании IT- и нефтегазового секторов, однако объём арендованных и купленных ими площадей за 2020 г. сократился на 43% и 71% соответственно по сравнению с 2019 г.
Отметим, что в значительной степени себя проявили промышленные компании, которые смогли занять 3-е место по объёму арендованных площадей, несмотря на снижение в 35% в сравнении с 2019 г.
В 2020 г. клиенты в наибольшей степени предпочитали для аренды деловой район «Обводный»: здесь было заключено несколько сделок, крупнейшая из которых относится к нефтегазовому сектору. На деловые районы «Московский проспект», «Центральный-1» и «Василеостровский-1» приходится по 14% от объёма сделок.
По итогам 2020 г. совокупный объём чистого поглощения[1] офисов высокого класса составил 60,7 тыс. м², демонстрируя годовое снижение показателя на 18%. Данный результат является следствием высвобождения площадей арендаторами в течение 2020 г. из-за неопределенной экономической ситуации на фоне пандемии. Наиболее серьезно это отразилось на офисных центрах класса В, где отрицательное поглощение фиксировалось на протяжении всей второй половины 2020 г., достигнув по итогам года величины в размере -26,1 тыс. м². Чистое поглощение в классе А в размере 86,8 тыс. м² сформировалось в большей степени благодаря вводу в эксплуатацию БЦ «Лахта Центр», который будет использоваться для собственных целей.
[1] Чистое поглощение — это показатель, который отражает изменение количества занятых площадей на конец и на начало рассматриваемого периода (квартала или года).
Происходящие на офисном рынке изменения значительно отразились на запросах арендаторов. Подтверждением этому может служить опрос потенциальных арендаторов, который регулярно проводит компания Knight Frank St Petersburg. Результаты опроса показали, что основная часть запросов была ориентирована на бизнес-центры класса В, расположенные в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах (60% запросов). При этом основные требования потенциальных арендаторов касались небольших по площади помещений 100–400 м² (33%) или 701–1 200 м² (29%).
Важно отметить, что 64% компаний были ориентированы на диапазон ставок аренды 1 200–1 800 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы. При этом потенциальные арендаторы были не готовы платить ставку дороже 2 000 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы.
Также для годового обзора был проведен опрос собственников и управляющих компаний бизнес-центров Санкт-Петербурга, который подтверждает стабильную активность спроса на офисные помещения – 63% опрошенных, при этом средняя площадь арендуемых площадей за 2020 г. не изменилась (62%). Помимо этого, 37% управляющих компаний готовы к обсуждению гибких условий при заключении договора. Остальные арендодатели озвучивают стандартные коммерческие условия, соответствующие конкретному офисному зданию.
Среди наиболее распространенных мер по привлечению или удержанию арендаторов – скидки и акции по арендным каникулам, возможность гибких условий размеров индексации, предоставление бесплатных парковочных мест. Возможное снижение арендных ставок готовы рассматривать лишь 25% управляющих компаний.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
В течение года отмечались разнонаправленные тенденции изменения ставок аренды, пик роста средневзвешенных ставок пришелся на конец I пол. 2020 г. – 14% и 23% в классах А и В соответственно. Такая динамика была обусловлена появлением качественных и дорогих офисных блоков в премиальных локациях города, в том числе за счёт высвобождения части площадей. Однако во II пол. 2020 г. на фоне увеличения средней вакансии наметилась тенденция снижения арендных ставок в обоих классах – на 8,1% в классе А и на 17,5% в классе В.
Таким образом, по итогам 2020 г. в классе А средневзвешенная арендная ставка увеличилась на 4,4% в сравнении с 2019 г. и составила 2 101 руб./м²/мес. с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В средневзвешенная арендная ставка составила 1 310 руб./м²/мес. с учётом НДС и операционных расходов, что на 1,8% выше показателя 2019 г.
Стоить отметить, что эпидемиологическая обстановка и, как следствие, перевод сотрудников компаний на удаленный вид работы в течение первого полугодия 2020 г., а также увеличение свободного предложения оказали влияние на среднее пообъектное изменение запрашиваемых арендных ставок. Так, в классе А наблюдается среднее пообъектное снижение на 3%, в классе В, напротив, наблюдается увеличение на 2%, некоторые собственники бизнес-центров не готовы к снижению и изменению условий по заключению договоров.
ПРОГНОЗЫ
Совокупный объём офисных площадей, находящихся в стадии строительства и планируемых к вводу в эксплуатацию в 2021 г., составляет около 229 тыс. м². При условии ввода всех бизнес-центров годовые показатели могут превысить итоги 2020 г. более чем в 1,5 раза, таким образом, объём рынка преодолеет отметку в 4,0 млн м². Однако учитывая сдержанную активность девелоперов в 2020 г., влияние на которую оказала пандемия, есть основание полагать, что собственники могут внести корректировки в сроки ввода объектов с целью минимизировать потери.
В структуре строящегося предложения 80% – это спекулятивные офисные площади, при низких показателях поглощения и сдержанном объёме спроса, характерном для 2020 г., на рынке продолжится тенденция увеличения вакантности, особенно заметно это отразится на деловых районах, где собственники помещений сохранят принципиальную позицию и не будут готовы идти на переговоры с клиентами в части обсуждения смягчения условий по арендному договору.
Дальнейшая оптимизация офисных площадей и поиск клиентами наиболее выгодного предложения может привести к квартальным снижениям запрашиваемых арендных ставок, при этом годовые показатели не ожидаются ниже итогов 2020 г.
Активное развитие гибких пространств и коворкингов стимулирует как корпоративных клиентов, так и небольшие компании к рассмотрению возможности аренды альтернативного формата рабочего пространства, нового для рынка Петербурга и актуального в условиях существующих ограничений и удаленной работы сотрудников компаний.
МИХАИЛ ТЮНИН, ЗАМЕСТИТЕЛЬ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА KNIGHT FRANK ST PETERSBURG:
«Завершение 2020 года для многих компаний произошло без принятия глобальных решений о переезде или сокращении площадей. Большинство понимает, что «удаленка» стала неотъемлемой частью рабочего процесса. Многие компании планируют оставить на удаленной работе 40–60% сотрудников, вероятнее всего, данная тенденция не приведет к пропорциональному сокращению занимаемых площадей. Положительным является тот факт, что компании понимают необходимость адаптации существующих офисных площадей под новые условия таким образом, чтобы пребывание в офисе для сотрудников было комфортным и безопасным. Для этой цели привлекаются специалисты по разработке, планированию и оптимизации пространства (Workplace Strategy), и, как показывает практика, применение таких решений существенно дешевле, чем переезд или отказ от площадей».
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
- Компания «Охта Групп» презентовала проект преобразования территории бывшей фабрики «Скороход» в пешеходный квартал с торгово-развлекательными центрами, офисами и апартаментами.
- ГК «БестЪ» открыла флагманский проект сети коворкингов – AVENUE PAGE на Аптекарской наб., 18.
- АО «Телерадиокомпания «Петербург» представила проект нового ТРК «Петербург» на Петроградской стороне площадью 92 тыс. м². Здесь планируется новый офисный центр, крытое общественное пространство, на крыше предусмотрены прогулочная зона и вертолётная площадка.
- РАД через торги реализовал знаменитое здание с залами центральных железнодорожных касс на канале Грибоедова общей площадью 9,3 тыс. м².
- Компания «Максидом» представила проект приспособления территории завода им. Калинина на Уральской ул. под многофункциональное пространство, в составе которого появятся офисные площади, торговая часть, объекты общепита и спорта.
- Бизнес-центр «Монблан» продан Российским аукционным домом за 593,4 млн рублей, покупателем выступила компания ООО «Норд Вуд».
- Головной офис холдинга Setl Group переехал в офисное здание Riverside площадью 17,8 тыс. м².
- По итогам III квартала 2020 г. свободное предложение на рынке составило 5,8 тыс. апартаментов общей площадью 192 тыс. м2. На протяжении всего 2020 г. предложение ежеквартально сокращалось, в результате за 9 месяцев количество юнитов в продаже уменьшилось на 41%. Основная доля рынка (84%) принадлежит сервисному формату апартаментов.
- С июля по сентябрь 2020 г. не было сдано в эксплуатацию ни одного комплекса апартаментов. Менее 5% номеров осталось в продаже в проектах «Русские сезоны» (к.1,2), Like и Docklands (Smart). Новые объекты на рынке – апарт-отель Odoevskij 17 и второй корпус cOASIS Vertical (co-living).
- «В III квартале покупатели показали большую активность нежели в период с апреля по июнь 2020 г., основными причинами положительной динамики стали отложенный спрос и льготные условия приобретения недвижимости», - комментирует Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. Объём спроса на апартаменты всех типов увеличился на 56% относительно прошлого квартала и составил 1,4 тыс. номеров (45 тыс. м2). Наиболее существенный прирост в объёме продаж показали сервисные апартаменты: +88% по сравнению со II кварталом 2020 г. Апартаменты несервисного и рекреационного типов, наоборот, пользовались меньшим спросом, чем в прошлом периоде (-20% и -39% соответственно), что во многом обусловлено ограниченным товарным запасом в продаже. Элитные апартаменты были отмечены повышенным спросом, однако их доля в структуре продаж составляет всего 3%.
- По результатам III квартала 2020 г. средние цены на апартаменты увеличились на 4-12% в зависимости от формата. Несервисные апартаменты показали наибольший ценовой прирост: +12%, средние цены на данный тип недвижимости достигли уровня в 190 тыс. руб./м2. Цена квадратного метра в сервисных апартаментах составила 165 тыс. руб./м2 (+4% за квартал).
- В III квартале 2020 г. на рынке было зафиксировано несколько сделок по приобретению земельных участков под строительство комплексов апартаментов. Уже до конца текущего года ожидается выход нескольких новых проектов, преимущественно сервисного типа.
В III квартале в Новой Москве полностью восстановилась строительная активность после периода ограничений, связанных с коронавирусом. В эксплуатацию введены новые детские сады, больницы, поликлиники, объекты инженерной инфраструктуры. При этом застройщики получили свыше 30 разрешений на строительство разных объектов. Аналитики «Метриум» рассказывают об итогах развития Новой Москвы в III квартале 2020 года.
Инфраструктура
В III квартале сеть социальных объектов в Новой Москве пополнилась новыми детскими садами. Причем основной вклад внёс застройщик ГК «А101», который развивает инфраструктуру своих жилых комплексов. Так, в ЖК «Испанские кварталы» построили детский сад с бассейном. Трехэтажный детский сад для 350 воспитанников появился в районе деревни Николо-Хованское в поселении Сосенское. В состав каждого блока, предназначенного для одной группы малышей, вошли раздевалки, игровые, буфетные и спальные комнаты. Также в детском саду оборудовали бассейн, зал музыкальных занятий с кладовой для хранения инвентаря, физкультурный зал с кладовыми, а также кружковые комнаты, медкабинет с процедурной, кабинеты логопеда и психолога. На территории обустроены игровые площадки с теневыми навесами, физкультурные площадки с покрытием из резиновой крошки.
Второй детский сад открылся в ЖК «Скандинавия» – ещё одном проекте «А101» (Коммунарка). Он получил название «Волшебная долина» и стал седьмым дошкольным учреждением, построенным компанией в Коммунарке. Здание площадью 3,3 тыс. кв.м. рассчитан на 220 мест. «Волшебная долина» – необычный детский сад. Его концепция разрабатывалась с учетом рекомендаций детских психологов. В частности, в интерьерах предусмотрены тактильные поверхности, насыщенная и позитивная цветовая гамма, на стенах изображены персонажи сказок про муми-троллей.
В III квартале также началось проектирование детского сада в Троицке. По данным Департамента развития новых территорий, в нем предусмотрены 350 мест. В здании появятся методические и медицинские кабинеты, зал для музыкальных занятий и детских утренников, физкультурный зал, медицинский блок, пищеблок полного производственного цикла. В детском саду организуют пожаробезопасные зоны, смонтируют систему пожаротушения. Все помещения адаптируют для маломобильных детей.
Эксперты «Метриум» отмечают, что за восемь лет обеспеченность местами в детских садах Новой Москвы увеличилась на 70%.
Одновременно идет реконструкция имеющейся социальной инфраструктуры. Согласован проект реконструкции школы №2075 в Красной Пахре. В школе появится новый учебный корпус на 300 мест со спортивным ядром. В нем разместятся классы начальной школы, библиотека, медпункт, столовая на 388 мест с кухней, спортзал, актовый зал и административные кабинеты.
Новая поликлиника построена в Щербинке. Детско-взрослая поликлиника на 750 посещений в смену в Новомосковском возведена за счет городского бюджета. За одну смену поликлинику смогут посетить 520 взрослых и 230 детей. Поликлиника даст городу более 400 рабочих мест.
Примечательно, что рабочие места в Новой Москве возникают не только на базе новых социальных или коммерческих объектов. Так, ГК «А101» и proptech-компания Manufaqtury согласились вместе развивать коворкинги в жилых комплексах девелопера. Причем в коворкингах предусмотрено полностью бесконтактное администрирование. Инновационные места для работы появятся в ЖК «Испанские кварталы» и «Скандинавия».
Наконец, в III квартале власти и частные инвесторы активно развивали инженерную инфраструктуру в Новой Москве. На подстанции «Хованская» – крупнейшем питающем центре Троицкого и Новомосковского округов мощностью 700 МВА – начали монтировать электрооборудование. А в районе строительства ЦКАД на территории Новой Москвы завершено переустройство шести линий электропередачи (ЛЭП).
Также на территории Новой Москвы открылся детский парк в жилом комплексе «Испанские кварталы». Парк находится на участке площадью 0,8 га в конце бульвара Веласкеса в районе деревни Николо-Хованское поселения Сосенское Новой Москвы. Основной темой парка стали морские приключения на необитаемом острове. Для активных игр здесь установлены корабль с горками и веревочными лестницами, горка со смотровой башней, подвесной мост и канатная дорога, а также игровые сетки, бревна для ходьбы по ним, навес с качелями и лавочки для отдыха.
Также в III квартале власти определились с участком под строительство Дворца спорта в Коммунарке. Его возведение планируется завершить в 2023 году. Во Дворце спорта предусмотрены ледовая арена, два бассейна, тренажерные и универсальные залы, хозяйственные помещения. Проект будет реализован на участке площадью 1,56 гектара. Предполагается, что Дворец спорта ежегодно будут посещать 400 тыс. человек.
Транспорт
Дорожное строительство также быстро набрало прежние темпы после выхода страны из карантина. Так, была открыта дорога Марьино – Саларьево и прямой выезд из Коммунарки на МКАД. Автодорога Марьино – Саларьево проходит параллельно Киевскому и Калужскому шоссе – от улицы Адмирала Корнилова (в районе Хованского центрального кладбища) до автодороги М3 – Середнево – Марьино – Десна. Открытие движения здесь улучшит транспортную доступность города Московский, населенных пунктов Мамыри, Саларьево, Николо-Хованское, Зимёнки, Пушкино, Марьино, пос. Валуево, Филимонки.
Одновременно началась реконструкция улично-дорожной сети в Коммунарке. Это позволит обеспечить эффективную транспортную связь между новой станцией метро здесь и существующей улично-дорожной. Общая протяженность улиц, которые затронет обновление, около 2,5 км. Будет реконструирована улица Сосенский Стан на участке от улицы Лазурная до ул. Александры Монаховой. Здесь организуют четыре полосы движения (по две в каждом направлении) и оборудуют остановки для общественного транспорта. Затем улицу продлят от Лазурной до перспективной автодороги МКАД – Коммунарка – аэропорт Остафьево.
Также улучшилась транспортная доступность города Московский. Новый дополнительный выезд из города Московский на Киевское шоссе позволил местным жителям преодолевать путь до магистрали всего за минуту. Прежде жители Московского пользовались выездами на Киевское шоссе с улиц Атласова и Академика Чумакова, где появлялись пробки. Открытие нового выезда разгрузило дорожную сеть и позволило запустить новые маршруты общественного транспорта.
Одновременно в III квартале были утверждены новые планы реконструкции и строительства дорог. Так, будет реконструирована улица в Воскресенском и СНТ «Бархатная Роща». Участок будет иметь съезды на прилегающие территории, ливневый коллектор и локальные очистные сооружения. Также планируется переустройство кабельных сетей и инженерных коммуникаций
В Московском построят дорогу от Киевского шоссе до Радужной улицы. Участок возведут в районе тепличного комбината № 1 города Московский. Новая дорога станет частью автотрассы М-3 «Украина» – деревня Сосенки – деревня Ямонтово.
Также власти утвердили проект строительства проездов и участка дороги вблизи села Остафьево. Благодаря строительству этого участка длиной почти 12 км улучшится транспортная доступность жилого массива, а также его связь с Остафьевским шоссе. Вместе с ним появятся новые маршруты общественного транспорта.
Важным событием в развитии транспорта стало расширение зоны аренды самокатов lite в Новомосковском административном округе. ГК «А101» договорилась с сервисом lite разместить на территории жилых комплексов Группы 200 новых самокатов FitRider. Со своей стороны ГК «А101» передала оператору lite помещение для их технического обслуживания.
«Мы уже видим, что сервис по аренде двухколесного и электрического транспорта оказался весьма востребованным, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»). – Причем используют его не только для того, чтобы доехать до метро, не прибегая к общественному транспорту или личному автомобилю, но и в качестве необычного способа прогулки и развлечения. Обустройство дорожной сети приведет к повышению комфорта использования таких средств передвижения в Новой Москве. Поэтому мы готовы стимулировать появление подобных сервисов на территории своих проектов».
Жильё
По данным «Метриум», в III квартале на рынке новостроек Новой Москвы был представлен 31 жилой комплекс, в которых продавались 7,3 тыс. квартир. По сравнению со вторым кварталом предложение уменьшилось на 21%. Общая площадь застройки в Новой Москве за последние три месяца сократилась с 494 тыс. кв.м. до 395 тыс. кв.м.
В III квартале начались продажи в одном проекте – жилом комплексе «Прокшино» (пос. Сосенское) от ГК «А101». В ЖК предусмотрены 15 домов, объекты социальной и торгово-сервисной инфраструктуры, а также комплексное благоустройство, которое затронет набережную естественного водоема рядом с жилыми домами. Здесь будет создана прогулочная зона с пешеходными и велодорожками, местами для отдыха и арт-объектами. В 500 метрах от нового ЖК расположена станция метро «Прокшино», рядом с которым ГК «А101» создает спортивно-событийный кластер, в состав которого войдет крупный деловой центр, горнолыжный склон, а также объекты спорта, активного отдыха и семейных развлечений .
Помимо этого, начались продажи в новых корпусах проектов «Бунинские луга», «Саларьево Парк», «Кленовые аллеи» и «Борисоглебское».
Во многих жилых комплексах завершилось строительство отдельных корпусов.Так, компания ГК «А101» получила разрешение на ввод в эксплуатацию домов №1 и №2 во втором районе ЖК «Испанские кварталы», корпуса №20 жилого комплекса «Москва А101». Помимо этого, введены в эксплуатацию корпуса №5, 6 ЖК «Новая звезда» («Крост»), 2-й корпус ЖК «Бунинские луга», корпуса №175-1 в ЖК «Борисоглебское».
В прошедшие три месяца в Новой Москве набирала темпы реновация. Началось расселение первых 13 домов по реновации в поселении Михайлово-Ярцевское. Здесь расселят 575 человек из 217 семей в поселках Шишкин Лес и Армейский. Переехать в новое жилье согласились уже 535 человек из 201 семьи. Они получат комфортабельные квартиры равнозначной площади в двух новостройках поселка «Шишкин Лес».
Помимо этого, в III квартале поставлена точка в истории проблемного ЖК «Спортивный квартал». Здесь завершилось строительство последнего корпуса, расположенного в поселении Филимонковское. Таким образом восстановлены права более 900 дольщиков. Они уже получили ключи.
По подсчётам экспертов «Метриум», в III квартале власти Москвы выдали 11 разрешений на строительство жилых домов на территории Новой Москвы. Всего же за этот период было оформлено 31 разрешение на строительство дорог, инженерных объектов, образовательных учреждений, коммерческих зданий и жилых домов.
«Несмотря на непростую ситуацию в экономике, мы видим, что заявленные проекты в области строительства в Новой Москве последовательно реализуются, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Скорее всего, в конце года мы не увидим резкого снижения объема строительства в Новой Москве из-за пандемии коронавируса. Местный рынок продолжает оставаться востребованным для покупателей, и власти города прилагают все усилия для развития инфраструктуры и сети социальных объектов на территории ТиНАО».