Итоги 2020 года. Офисная недвижимость. Санкт-Петербург, Россия
По итогам 2020 г. совокупный объём предложения качественных офисных помещений достиг 3,8 млн м², из которых 82% площадей предназначены для аренды. За год было введено в эксплуатацию 141,3 тыс. м², что на 11% выше показателя 2019 г. Однако без учета ввода 2-ой очереди БЦ «Лахта Центр» (80 тыс. м²) показатель ввода в текущем году был бы ниже в 2 раза. Спекулятивный объём введённых в 2020 г. качественных офисных площадей составил 61,3 тыс. м², это на 38% ниже объёмов ввода за 2019 г. (99,3 тыс. м²). При этом 75% новых площадей были введены в первой половине года, например, было завершено строительство следующих бизнес-центров: «Премьер Лига», «Обводный 28», Bronka Space, «Невский 1» и др.
По итогам 2020 г. суммарная площадь свободных помещений составила 263,5 тыс. м², что на 67% больше, чем в конце 2019 г. В первую очередь на увеличение показателя свободного предложения повлияли пандемия и как вынужденная мера – перевод сотрудников на удаленный вид работы. Компании, обязательства которых позволяли с минимальными штрафными санкциями выйти из арендного договора, освобождали площади, в большей степени это коснулось компаний малого и среднего бизнеса, занимавших площади в бизнес-центрах класса В. Таким образом, объём вакансии в классе В увеличился на 81% в сравнении с итогами 2019 г., доля свободных площадей увеличилась на 3,0 п. п., достигнув 8,3%.
Продолжившаяся тенденция переезда арендаторов из бизнес-центров класса А в менее качественные объекты отразилась на высвобождении площадей и увеличении свободного предложения на 22% по сравнению с итогом 2019 г. За счет значительного объёма введённых объектов класса А (101,2 тыс. м² в 2020 г. против 21,2 тыс. м² в 2019 г.), в которых 94% площадей были заняты на момент ввода в эксплуатацию, незначительно увеличилась доля вакантных площадей – на 0,3 п. п., до 3,9%.
С точки зрения географического распределения наибольшее увеличение вакансии произошло в локации «Обводный», где доля увеличилась на 7,0 п. п. за счет высвобождения крупных офисных блоков в существующих бизнес-центрах и ввода в эксплуатацию нового объекта класса В.
СПРОС
По итогам 2020 г. совокупный объём сделок на рынке офисной недвижимости классов А и В составил 66,9 тыс. м² площадей. Данный результат оказался более чем в 2 раза ниже показателя 2019 г. (139,7 тыс. м²). Наиболее значительные изменения произошли в классе А, где отмечается снижение показателя более чем в 3 раза. В классе В показатель объёма сделок продемонстрировал снижение на 32% в годовом выражении и составил 45,7 тыс. м². В первую очередь это произошло за счет сделок, заключенных компаниями IT-сектора и нефтегазовых структур, совокупный вклад которых составил 60% от общего объёма сделок в классе В. Средняя площадь арендованного помещения в классе В сократилась на 23% (до 1 018 м²), в классе А, напротив, она увеличилась за счет нескольких крупных сделок на 1%, достигнув величины в 1 740 м².
Основными драйверами спроса в сделках аренды остаются компании IT- и нефтегазового секторов, однако объём арендованных и купленных ими площадей за 2020 г. сократился на 43% и 71% соответственно по сравнению с 2019 г.
Отметим, что в значительной степени себя проявили промышленные компании, которые смогли занять 3-е место по объёму арендованных площадей, несмотря на снижение в 35% в сравнении с 2019 г.
В 2020 г. клиенты в наибольшей степени предпочитали для аренды деловой район «Обводный»: здесь было заключено несколько сделок, крупнейшая из которых относится к нефтегазовому сектору. На деловые районы «Московский проспект», «Центральный-1» и «Василеостровский-1» приходится по 14% от объёма сделок.
По итогам 2020 г. совокупный объём чистого поглощения[1] офисов высокого класса составил 60,7 тыс. м², демонстрируя годовое снижение показателя на 18%. Данный результат является следствием высвобождения площадей арендаторами в течение 2020 г. из-за неопределенной экономической ситуации на фоне пандемии. Наиболее серьезно это отразилось на офисных центрах класса В, где отрицательное поглощение фиксировалось на протяжении всей второй половины 2020 г., достигнув по итогам года величины в размере -26,1 тыс. м². Чистое поглощение в классе А в размере 86,8 тыс. м² сформировалось в большей степени благодаря вводу в эксплуатацию БЦ «Лахта Центр», который будет использоваться для собственных целей.
[1] Чистое поглощение — это показатель, который отражает изменение количества занятых площадей на конец и на начало рассматриваемого периода (квартала или года).
Происходящие на офисном рынке изменения значительно отразились на запросах арендаторов. Подтверждением этому может служить опрос потенциальных арендаторов, который регулярно проводит компания Knight Frank St Petersburg. Результаты опроса показали, что основная часть запросов была ориентирована на бизнес-центры класса В, расположенные в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах (60% запросов). При этом основные требования потенциальных арендаторов касались небольших по площади помещений 100–400 м² (33%) или 701–1 200 м² (29%).
Важно отметить, что 64% компаний были ориентированы на диапазон ставок аренды 1 200–1 800 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы. При этом потенциальные арендаторы были не готовы платить ставку дороже 2 000 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы.
Также для годового обзора был проведен опрос собственников и управляющих компаний бизнес-центров Санкт-Петербурга, который подтверждает стабильную активность спроса на офисные помещения – 63% опрошенных, при этом средняя площадь арендуемых площадей за 2020 г. не изменилась (62%). Помимо этого, 37% управляющих компаний готовы к обсуждению гибких условий при заключении договора. Остальные арендодатели озвучивают стандартные коммерческие условия, соответствующие конкретному офисному зданию.
Среди наиболее распространенных мер по привлечению или удержанию арендаторов – скидки и акции по арендным каникулам, возможность гибких условий размеров индексации, предоставление бесплатных парковочных мест. Возможное снижение арендных ставок готовы рассматривать лишь 25% управляющих компаний.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
В течение года отмечались разнонаправленные тенденции изменения ставок аренды, пик роста средневзвешенных ставок пришелся на конец I пол. 2020 г. – 14% и 23% в классах А и В соответственно. Такая динамика была обусловлена появлением качественных и дорогих офисных блоков в премиальных локациях города, в том числе за счёт высвобождения части площадей. Однако во II пол. 2020 г. на фоне увеличения средней вакансии наметилась тенденция снижения арендных ставок в обоих классах – на 8,1% в классе А и на 17,5% в классе В.
Таким образом, по итогам 2020 г. в классе А средневзвешенная арендная ставка увеличилась на 4,4% в сравнении с 2019 г. и составила 2 101 руб./м²/мес. с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В средневзвешенная арендная ставка составила 1 310 руб./м²/мес. с учётом НДС и операционных расходов, что на 1,8% выше показателя 2019 г.
Стоить отметить, что эпидемиологическая обстановка и, как следствие, перевод сотрудников компаний на удаленный вид работы в течение первого полугодия 2020 г., а также увеличение свободного предложения оказали влияние на среднее пообъектное изменение запрашиваемых арендных ставок. Так, в классе А наблюдается среднее пообъектное снижение на 3%, в классе В, напротив, наблюдается увеличение на 2%, некоторые собственники бизнес-центров не готовы к снижению и изменению условий по заключению договоров.
ПРОГНОЗЫ
Совокупный объём офисных площадей, находящихся в стадии строительства и планируемых к вводу в эксплуатацию в 2021 г., составляет около 229 тыс. м². При условии ввода всех бизнес-центров годовые показатели могут превысить итоги 2020 г. более чем в 1,5 раза, таким образом, объём рынка преодолеет отметку в 4,0 млн м². Однако учитывая сдержанную активность девелоперов в 2020 г., влияние на которую оказала пандемия, есть основание полагать, что собственники могут внести корректировки в сроки ввода объектов с целью минимизировать потери.
В структуре строящегося предложения 80% – это спекулятивные офисные площади, при низких показателях поглощения и сдержанном объёме спроса, характерном для 2020 г., на рынке продолжится тенденция увеличения вакантности, особенно заметно это отразится на деловых районах, где собственники помещений сохранят принципиальную позицию и не будут готовы идти на переговоры с клиентами в части обсуждения смягчения условий по арендному договору.
Дальнейшая оптимизация офисных площадей и поиск клиентами наиболее выгодного предложения может привести к квартальным снижениям запрашиваемых арендных ставок, при этом годовые показатели не ожидаются ниже итогов 2020 г.
Активное развитие гибких пространств и коворкингов стимулирует как корпоративных клиентов, так и небольшие компании к рассмотрению возможности аренды альтернативного формата рабочего пространства, нового для рынка Петербурга и актуального в условиях существующих ограничений и удаленной работы сотрудников компаний.
МИХАИЛ ТЮНИН, ЗАМЕСТИТЕЛЬ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА KNIGHT FRANK ST PETERSBURG:
«Завершение 2020 года для многих компаний произошло без принятия глобальных решений о переезде или сокращении площадей. Большинство понимает, что «удаленка» стала неотъемлемой частью рабочего процесса. Многие компании планируют оставить на удаленной работе 40–60% сотрудников, вероятнее всего, данная тенденция не приведет к пропорциональному сокращению занимаемых площадей. Положительным является тот факт, что компании понимают необходимость адаптации существующих офисных площадей под новые условия таким образом, чтобы пребывание в офисе для сотрудников было комфортным и безопасным. Для этой цели привлекаются специалисты по разработке, планированию и оптимизации пространства (Workplace Strategy), и, как показывает практика, применение таких решений существенно дешевле, чем переезд или отказ от площадей».
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
- Компания «Охта Групп» презентовала проект преобразования территории бывшей фабрики «Скороход» в пешеходный квартал с торгово-развлекательными центрами, офисами и апартаментами.
- ГК «БестЪ» открыла флагманский проект сети коворкингов – AVENUE PAGE на Аптекарской наб., 18.
- АО «Телерадиокомпания «Петербург» представила проект нового ТРК «Петербург» на Петроградской стороне площадью 92 тыс. м². Здесь планируется новый офисный центр, крытое общественное пространство, на крыше предусмотрены прогулочная зона и вертолётная площадка.
- РАД через торги реализовал знаменитое здание с залами центральных железнодорожных касс на канале Грибоедова общей площадью 9,3 тыс. м².
- Компания «Максидом» представила проект приспособления территории завода им. Калинина на Уральской ул. под многофункциональное пространство, в составе которого появятся офисные площади, торговая часть, объекты общепита и спорта.
- Бизнес-центр «Монблан» продан Российским аукционным домом за 593,4 млн рублей, покупателем выступила компания ООО «Норд Вуд».
- Головной офис холдинга Setl Group переехал в офисное здание Riverside площадью 17,8 тыс. м².
Рынок офисной недвижимости Петербурга в третьем квартале не испытал значительных потрясений. Участники рынка ощутили сезонное снижение спроса, вместе с тем уровень вакансии заметно снизился в офисах класса А, а значения арендных ставок напротив немного подросли в классе В+.
"В июле-сентябре 2012 года объем качественных офисных площадей увеличился на 58,36 тыс. кв. м и достиг 2,15 млн кв. м. Объем ввода офисных площадей за 3 квартал 2012 года стал наибольшим по сравнению с первыми двумя кварталами текущего года. За три месяца на рынок Санкт-Петербурга вышло пять новых объектов, в том числе бизнес-центры "Собрание" (арендопригодная площадь 22,14 тыс. кв. м) и "Международный" (арендопригодная площадь 12 тыс. кв. м) компании "Адамант". Девелоперы постепенно активизируются, вследствие чего количество анонсируемых проектов растет. Так, до конца текущего года общий объем введенных качественных офисных площадей достигнет 200 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателями 2006-2007 годов", - рассказывают специалисты Jones Lang LaSalle.
Василий Довбня, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург отмечает, что на начало 4-го квартала 2012 года объем офисных площадей класса А, В составил 1,75 млн кв. м, из них - 511 тыс. кв. м офисы класса А, 1,241 млн кв. м - офисы класса В.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в 3 квартале 2012 года не было введено в эксплуатацию ни одного бизнес‐центра. "Сроки открытия трех объектов, запланированных ко вводу в 3 квартале, были перенесены на 4 квартал 2012 г. Доступная в аренду GLA качественных бизнес‐центров Санкт‐Петербурга по состоянию на конец 3 кв. 2012 г. составляет 1 729,1 тыс. кв. м", - говорится в аналитическом отчете компании.
Уровень вакансии и спрос
По данным аналитиков компании ASTERA, объем поглощения офисных площадей за третий квартал по бизнес-центрам класса A и B составил не менее 65 тыс. кв. м. Объем чистого поглощения - более 32 тыс. кв. м.
Специалисты Jones Lang LaSalle подсчитали, что в 3 квартале объем чистого поглощения офисных площадей в зданиях классов А и В составил свыше 56 тыс. кв. м, а с начала года - 190 тыс. кв. м, причем доля класса А в этом объеме составила 54%.
Значительное число арендаторов перенесло рассмотрение вопроса переезда в более качественный офис на четвертый квартал, что связано с нестабильной экономической ситуацией в стране и опасениями начала второй волны общемирового экономического кризиса, сообщают аналитики ASTERA.
Доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А за этот период, по оценкам компании ASTERA, снизилась на 11,1 п.п., и составив 8,2% или 33,9 тыс. кв. м в абсолютном выражении. В классе B свободными остаются 95,4 тыс. кв. м, что составляет 7,1% от общего объема предложения рассматриваемого класса (снижение - на 3,1 п.п.)
Согласно аналитическому отчету Knight Frank St. Petersburg, доля вакантных площадей в 3 квартале 2012 года осталась на уровне 9,7%. В то же время в бизнес-центрах класса А произошло сокращение доли свободных площадей с 14,7% до 12,2%, а в классе В - увеличение до 8,9% против 7,8% во 2 квартале. В абсолютном выражении объем вакантных площадей в классе А составил 69 490 кв. м, в классе В – 138 740 кв. м (против 81 650 кв. м и 120 200 кв. м кварталом ранее).
Как сообщают аналитики компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, уровень вакантных площадей в офисных центрах класса А достиг - 13%, что на 3% меньше чем за предыдущий квартал, а в зданиях класса В вакантно всего 8% площадей (на 1% меньше, чем в предыдущем квартале).
Однако средний уровень вакантных площадей, по словам экспертов Maris CBRE, не отражает реальную картину на рынке. "Большая часть зданий как класса А, так и класса В заполнена на 100%, а небольшая часть на 50% и менее. Таким образом, 47% офисных центров класса А и 51% класса В имеют стопроцентную заполняемость. 14% офисных центров класса А и 5% офисных центров класса В заполнены менее, чем на 50%", - отмечают специалисты компании.
Василий Довбня, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург рассказывает, что в 3-м квартале было заключено несколько крупных сделок по аренде офисных зданий целиком. "Компания "Газпром Инвест Запад" арендовала бизнес-центр "Юпитер-1" в составе комплекса "Аэропорт Сити" общей площадью около 9 тыс. кв. м; IT компания JetBrains арендовала бизнес-центр "Universe" общей площадью 6,3 тыс. кв. м на Университетской наб., 7-9-11, корп.5; ОАО "Газпром" арендовало здание бизнес-центра площадью 3,33 тыс. кв.м на Лиговском пр., 61, лит.В.
С точки зрения спроса по отраслям в период с января по сентябрь наиболее активными были компании, задействованные в секторе разработки недр: их доля в общем объеме сделок составила около трети, сообщают аналитики Jones Lang LaSalle. Также одним из лидеров по объему арендованных площадей остается информационный (IT) сектор, на долю которого пришлось 22% сделок за первые 9 месяцев 2012 года.
Неспешная индексация
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, уровень средних арендных ставок по всем классам по сравнению со 2 кварталом существенно не изменился. Это связано с летним спадом спроса, незначительным объемом ввода в первом полугодии 2012 года, отсутствием новых объектов в 3 квартале и переносом сроков открытия большого количества проектов.
"Однако внутри сегментов наблюдалось разнонаправленное движение по предложениям цен на объекты аренды. В частности, в классах А и В ставки снизились в среднем на 3,5% и 1,9% соответственно, в классе В+ средняя ставка аренды выросла на 7,4%. Небольшой уровень вакансии к концу 3 квартала 2012 года приводит к тому, что арендные ставки на свободные помещения определяются конкретными характеристиками каждого помещения, что может существенно влиять на определение средних величин арендных ставок в классе. В целом по рынку уровень скидки по прежнему не превышал 5-10%", - рассказывают специалисты ASTERA.
В июле-сентябре ставки аренды на офисном рынке Санкт-Петербурга изменились незначительно, в пределах 2%, говорят эксперты Jones Lang LaSalle. По итогам квартала они составили 350-420 долл./кв. м/год в классе А и 250-330 долл./кв. м/год в классе В.
Прогноз на будущее
"Если сроки ввода в эксплуатацию объектов, заявленных к выходу на рынок до конца 2012 года, будут соблюдены, то общий объем предложения офисных площадей увеличится на 12% по сравнению с этим показателем на конец 2011 г", - прогнозируют аналитики Knight Frank St. Petersburg.
Из наиболее крупных объектов, планируемых к выходу на рынок до конца 2012 г., эксперты Knight Frank St. Petersburg выделяют бизнес-центр Leader Tower, многофункциональные комплексы "Преображенский" и "У Красного моста".
Значительное число арендаторов перенесло рассмотрение вопроса переезда более качественного офиса на четвертый квартал, что связано с нестабильной экономической ситуацией в стране и опасениями начала второй волны общемирового экономического кризиса. Аналитики ASTERA прогнозируют в четвертом квартале высокую активность на рынке офисной недвижимости, данные тенденции определят развитие рынка офисной недвижимости на следующий год.
"Ввод в эксплуатацию всех или большинства заявленных бизнес-центров до конца 2012 года приведет к стабилизации арендных ставок во всех сегментах и снижению показателей заполняемости бизнес центров класса А, В+ и В к концу года. В долгосрочной перспективе можно прогнозировать развитие высококачественных объектов офисной недвижимости в спальных районах, возле развязок с кольцевой автодорогой, в непосредственной близости от запланированных станций метро, и там, где существует возможность размещения рядом производственных и складских мощностей", - полагают аналитики ASTERA.
Мнение
Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости, Knight Frank St. Petersburg:
- Благодаря нескольким крупным сделкам уровень вакантных площадей в III квартале текущего года значительно сократился. IV квартал обещает быть не менее "урожайным" на сделки. В этой связи на рынке с нетерпением ожидают 2013 г., на который запланирован выход крупных офисных объектов. В последнее время мы отмечаем увеличение числа запросов от международных и крупных российских компаний, планирующих разместить или расширить свой офис в Санкт-Петербурге.
Мнение
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- На протяжении последних нескольких посткризисных лет разница между ставками аренды в зданиях класса А и класса В оставалась сравнительно небольшой. Однако в третьем квартале появилась тенденция к увеличению разрыва между ставками аренды в бизнес-центрах, расположенных в сопоставимых локациях, но относящихся к различным классам. Пока это заметно лишь на примере тех районов, в которых ведется наиболее активное строительство объектов офисной недвижимости. Однако, не исключено, что в перспективе это станет общим трендом для всех объектов класса А, функционирующих в Петербурге.
Рынок складской недвижимости испытывает серьезный дефицит вакантных площадей. Так в III квартале, по данным аналитиков, уровень вакансии достиг минимального за последние 5 лет значения и составил 3%. Новые проекты на рынке так и не появились.
Предложение
"В III квартале 2012 г. было введено в эксплуатацию только 13 тыс. кв. м качественных складских площадей. Однако этот объем полностью приходится на объекты, возведенные компаниями для собственного использования: ни одного качественного спекулятивного объекта в отчетном периоде введено не было. На фоне высокого уровня спроса это привело к усилению дефицита доступного для аренды спекулятивного предложения: на конец III квартала 2012 г. на рынке Санкт-Петербурга в аренду предлагается лишь около 50 тыс. кв. м", - говорится в аналитическом отчете Knight Frank St. Petersburg. Специалисты компании отмечают, что этот объем преимущественно распределен между несколькими складскими комплексами блоками по 2-4 тыс. кв.м, а блоки площадью свыше 4 тыс. кв.м могут быть арендованы лишь в крайне ограниченном количестве объектов.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, на конец 3 квартала 2012 г. общий объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга составляет более 5,2 млн. кв. м (включая территории Ленинградской области). Объем предложения спекулятивных складских комплексов оценивается в 1,42 млн. кв.м. В третьем квартале 2012 года на рынок не вышел ни один новый объект.
На рынке ощущается дефицит складских помещений в аренду, операторы рассматривают вариант покупки объектов. Многие собственники планируют или уже реализуют развитие формата built-to-suit – строительство под заказ конкретной компании-арендатора. В таком формате запланировано развитие следующей очереди комплекса Кулон-Пулково (участок 10 га), а также некоторые проекты других крупных девелоперов, рассказывают специалисты ASTERA. В общем объеме высококлассного предложения по состоянию на 3 квартал 2012 года доля складов класса А составляет 66% , доля складов класса В - 34%. Подавляющее большинство предложения сосредоточено в южных направлениях (вкупе с юго-восточным и юго-западным) – около 70%. Большая часть существующего предложения сосредоточено на юге города - около 42%, сообщают в компании.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, до конца 2012 г. не запланирован выход ни одного нового комплекса. "Строительство складских комплексов, анонсированного к вводу в 2012 году - PNK-КАД компании PNK Group и Теорема-Терминал, 4 очередь ещё не началось и их ввод в эксплуатацию, очевидно, перенесется на более поздние сроки. Дата ввода терминала Осиновая роща, на Горском шоссе, 5 перенесена с 2012 года на 2013", - отмечают аналитики ASTERA.
"В целом, девелоперская активность на рынке по-прежнему находится на низком уровне. Несмотря на то, что в ближайшие двенадцать месяцев планируется ввести в эксплуатацию около 80 000 кв. м новых складских площадей, доступных для аренды будет менее 30% от этого объема. Это связано с тем, что арендаторы уже заключают предварительные договоры на строящиеся или построенные, но еще не введенные в эксплуатацию объекты", - сообщают специалисты компании Jones Lang LaSalle.
Спрос
По данным Jones Lang LaSalle, объем чистого поглощения качественных складских площадей в период с июля по сентябрь составил 24 400 кв. м, что на 50% меньше аналогичного показателя третьего квартала прошлого года. Общий объем заключенных за квартал сделок – 42 400 кв. м. Всего с начала года было сдано в аренду 142 000 кв. м складов, включая предварительные договоры аренды в строящихся складских комплексах
"Наиболее активными арендаторами в третьем квартале стали производственные компании. Доля сделок с ними составила более 50% от общего объема транзакций в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга. Однако в целом за девять месяцев 2012 года лидирующую позицию в структуре спроса сохраняют торговые и дистрибьюторские компании - их доля составляет около 58%", - говорится в отчете Jones Lang LaSalle.
Как сообщают специалисты Knight Frank St. Petersburg, в III квартале текущего года так же, как и в первом полугодии 2012 г., спрос на качественные складские площади оставался стабильно высоким, а совокупное поглощение спекулятивных складских площадей за три квартала 2012 г. составило около 90 тыс. кв.м, и это почти половина годового объема 2011 г. Такой невысокий объем поглощения при значительном уровне спроса связан с отсутствием подходящих для аренды площадей.
Анализ запросов, поступивших в компанию Knight Frank St. Petersburg от потенциальных арендаторов, показал, что число заявок на блоки площадью более 7 тыс. кв. м выросло в 3 раза по сравнению со II кварталом текущего года; доля таких заявок в общем числе запросов достигла 30%.
Срок экспозиции наиболее ликвидных помещений остался коротким - 1-3 месяца, говорят в компании ASTERA.
"Структура спроса меняется незначительно - основной спрос на складскую недвижимость генерируют российские производственные (легкая и пищевая промышленность), торговые и строительные компании. Высока активность логистических операторов.
По-прежнему высок спрос на производственные помещения, в особенности под пищевое производство. В этом сегменте существует значительный дефицит помещений, как в аренду, так и в продажу в связи со специфическими требованиями и ограниченным предложением, соответствующим этим требованиям", - рассказывают аналитики ASTERA.
Ставки аренды
"Уровень арендных ставок на складские помещения стабилен на протяжении последних полутора лет. Повышения уровня арендных ставок не происходит, так как большая часть договоров носит долгосрочный характер, со средним размером годовой индексации 3-5% в договорах, номинированных в долларах, и 5-10% в рублевых договорах", - отмечают специалисты ASTERA.
По данным компании, на 3 квартал 2012 г. уровень арендных ставок на складские помещения не изменился и составил для класса A около 183 долл. США / кв. м в год, без НДС, с учетом коммунальных услуг и операционных расходов. В классе B ставки по итогам 3 квартала составили около 138 долл. США / кв. м в год, без НДС. Операционные расходы в складских комплексах класса А составляют около 30-40 долл./кв. м/год и начисляются по схеме "открытая книга" плюс к арендной ставке, так же как и коммунальные платежи. Однако в некоторых комплексах операционные расходы входят в арендную ставку. В складских комплексах класса В операционные расходы обычно не выделяются, коммунальные платежи оплачиваются по факту использования ресурсов. Средний размер коммунальных платежей в комплексах класса А составляют 10 долл./кв. м/год.
Максимальные арендные ставки после роста в прошлом квартале зафиксировались на уровне 115-130 долл. США/кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), отмечают в Jones Lang LaSalle.
Прогноз
"Мы предполагаем, что в 2012 г. поглощение складских площадей на рынке Санкт-Петербурга составит порядка 100-110 тыс. кв.м. При этом до середины 2013 г. не стоит ожидать ввода новых спекулятивных объектов. По нашим оценкам, в 2012 г. суммарный объем ввода спекулятивных площадей будет практически равен годовому поглощению.
Под давлением активного спроса дефицит свободных для аренды качественных складских площадей продолжит усиливаться, при этом доля вакантных площадей к концу года снизится до 4,3-4,7%. Сокращающееся предложение приведет к росту арендных ставок, однако мы ожидаем, что они не превысят отметки в 130 долларов США/кв.м/год (triple net) к середине 2013 г", - полагают в Knight Frank St. Petersburg.
"Несмотря на появление нового складского предложения в 2012 году, уровень вакантных площадей продолжит падать, так как на большинство площадей в новых складских комплексах уже заключены предварительные договоры аренды. Доля свободных площадей снизится на 2-3% к концу года. Также, следует ожидать роста нижней границы арендных ставок на 3-5% за 2012 год из-за высокого уровня дефицита складских площадей и малого объема новых спекулятивных объектов, выходящих на рынок. Отсутствие достаточного для текущего уровня спроса объема спекулятивных площадей мотивирует некоторые компании строить собственные склады, данная тенденция получит свое развитие. В случае отсутствия макроэкономических потрясений на рынке, все новые качественные проекты, выходящие на рынок в ближайшие 5 лет, будут пользоваться спросом у арендаторов", прогнозируют специалисты ASTERA.
Мнение
Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
- В 3 квартале 2012 г. рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга оставался в стабильном состоянии. Спрос на складскую недвижимость, как и в 1 полугодии 2012 г., был высок, арендные ставки и уровень вакансии остались неизменны. На рынке ощущается высокий дефицит качественных складских и производственных помещений.
Мнение
Михаил Тюнин, руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли, Knight Frank St. Petersburg:
- Мы ожидаем, что прогнозируемый объем нового спекулятивного предложения, который выйдет на рынок в 2013-2014 гг. (на данный момент к вводу в эксплуатацию заявлено около 110 - 120 тыс. кв. м) полностью удовлетворит существующий спрос. Сейчас ставки аренды близки к максимально экономически приемлемому уровню, и мы полагаем, что в ближайшей перспективе контрактные ставки аренды не превысят уровень 130 $/кв. м/год (triple net). Девелоперы все ещё осторожны в отношении запуска новых проектов, опасаясь повторения ситуации 2008 г., когда многие построенные объекты не были арендованы. Мы считаем, что в ближайшие 2 года наиболее динамично будет развиваться сегмент индустриальной и индустриально-складской недвижимости. Сейчас сложились практически идеальные условия для развития производства: рынок демонстрирует наличие стабильного уровня спроса, и на нем предлагаются индустриальные помещения хорошего качества, а профессиональные девелоперские компании готовы реализовывать проекты с учетом индивидуальных требований заказчиков.
Мнение
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- Сейчас мы наблюдаем тенденцию увеличения количества заключаемых предварительные договоров аренды, в результате чего объем готовых свободных складских площадей становится все более ограничен. Это приведет к дальнейшему росту арендных ставок, хотя он и не будет резким. Примечательно и то, что, несмотря на высокий для Петербурга стабильный спрос на складские площади, средний объем сделки редко превышает 10 000 кв. м, а в реальности зачастую ограничивается арендой 1-3 складских блоков, то есть 2 000 - 6 000 кв. м.