Итоги 2020 года. Офисная недвижимость. Санкт-Петербург, Россия
По итогам 2020 г. совокупный объём предложения качественных офисных помещений достиг 3,8 млн м², из которых 82% площадей предназначены для аренды. За год было введено в эксплуатацию 141,3 тыс. м², что на 11% выше показателя 2019 г. Однако без учета ввода 2-ой очереди БЦ «Лахта Центр» (80 тыс. м²) показатель ввода в текущем году был бы ниже в 2 раза. Спекулятивный объём введённых в 2020 г. качественных офисных площадей составил 61,3 тыс. м², это на 38% ниже объёмов ввода за 2019 г. (99,3 тыс. м²). При этом 75% новых площадей были введены в первой половине года, например, было завершено строительство следующих бизнес-центров: «Премьер Лига», «Обводный 28», Bronka Space, «Невский 1» и др.
По итогам 2020 г. суммарная площадь свободных помещений составила 263,5 тыс. м², что на 67% больше, чем в конце 2019 г. В первую очередь на увеличение показателя свободного предложения повлияли пандемия и как вынужденная мера – перевод сотрудников на удаленный вид работы. Компании, обязательства которых позволяли с минимальными штрафными санкциями выйти из арендного договора, освобождали площади, в большей степени это коснулось компаний малого и среднего бизнеса, занимавших площади в бизнес-центрах класса В. Таким образом, объём вакансии в классе В увеличился на 81% в сравнении с итогами 2019 г., доля свободных площадей увеличилась на 3,0 п. п., достигнув 8,3%.
Продолжившаяся тенденция переезда арендаторов из бизнес-центров класса А в менее качественные объекты отразилась на высвобождении площадей и увеличении свободного предложения на 22% по сравнению с итогом 2019 г. За счет значительного объёма введённых объектов класса А (101,2 тыс. м² в 2020 г. против 21,2 тыс. м² в 2019 г.), в которых 94% площадей были заняты на момент ввода в эксплуатацию, незначительно увеличилась доля вакантных площадей – на 0,3 п. п., до 3,9%.
С точки зрения географического распределения наибольшее увеличение вакансии произошло в локации «Обводный», где доля увеличилась на 7,0 п. п. за счет высвобождения крупных офисных блоков в существующих бизнес-центрах и ввода в эксплуатацию нового объекта класса В.
СПРОС
По итогам 2020 г. совокупный объём сделок на рынке офисной недвижимости классов А и В составил 66,9 тыс. м² площадей. Данный результат оказался более чем в 2 раза ниже показателя 2019 г. (139,7 тыс. м²). Наиболее значительные изменения произошли в классе А, где отмечается снижение показателя более чем в 3 раза. В классе В показатель объёма сделок продемонстрировал снижение на 32% в годовом выражении и составил 45,7 тыс. м². В первую очередь это произошло за счет сделок, заключенных компаниями IT-сектора и нефтегазовых структур, совокупный вклад которых составил 60% от общего объёма сделок в классе В. Средняя площадь арендованного помещения в классе В сократилась на 23% (до 1 018 м²), в классе А, напротив, она увеличилась за счет нескольких крупных сделок на 1%, достигнув величины в 1 740 м².
Основными драйверами спроса в сделках аренды остаются компании IT- и нефтегазового секторов, однако объём арендованных и купленных ими площадей за 2020 г. сократился на 43% и 71% соответственно по сравнению с 2019 г.
Отметим, что в значительной степени себя проявили промышленные компании, которые смогли занять 3-е место по объёму арендованных площадей, несмотря на снижение в 35% в сравнении с 2019 г.
В 2020 г. клиенты в наибольшей степени предпочитали для аренды деловой район «Обводный»: здесь было заключено несколько сделок, крупнейшая из которых относится к нефтегазовому сектору. На деловые районы «Московский проспект», «Центральный-1» и «Василеостровский-1» приходится по 14% от объёма сделок.
По итогам 2020 г. совокупный объём чистого поглощения[1] офисов высокого класса составил 60,7 тыс. м², демонстрируя годовое снижение показателя на 18%. Данный результат является следствием высвобождения площадей арендаторами в течение 2020 г. из-за неопределенной экономической ситуации на фоне пандемии. Наиболее серьезно это отразилось на офисных центрах класса В, где отрицательное поглощение фиксировалось на протяжении всей второй половины 2020 г., достигнув по итогам года величины в размере -26,1 тыс. м². Чистое поглощение в классе А в размере 86,8 тыс. м² сформировалось в большей степени благодаря вводу в эксплуатацию БЦ «Лахта Центр», который будет использоваться для собственных целей.
[1] Чистое поглощение — это показатель, который отражает изменение количества занятых площадей на конец и на начало рассматриваемого периода (квартала или года).
Происходящие на офисном рынке изменения значительно отразились на запросах арендаторов. Подтверждением этому может служить опрос потенциальных арендаторов, который регулярно проводит компания Knight Frank St Petersburg. Результаты опроса показали, что основная часть запросов была ориентирована на бизнес-центры класса В, расположенные в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах (60% запросов). При этом основные требования потенциальных арендаторов касались небольших по площади помещений 100–400 м² (33%) или 701–1 200 м² (29%).
Важно отметить, что 64% компаний были ориентированы на диапазон ставок аренды 1 200–1 800 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы. При этом потенциальные арендаторы были не готовы платить ставку дороже 2 000 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы.
Также для годового обзора был проведен опрос собственников и управляющих компаний бизнес-центров Санкт-Петербурга, который подтверждает стабильную активность спроса на офисные помещения – 63% опрошенных, при этом средняя площадь арендуемых площадей за 2020 г. не изменилась (62%). Помимо этого, 37% управляющих компаний готовы к обсуждению гибких условий при заключении договора. Остальные арендодатели озвучивают стандартные коммерческие условия, соответствующие конкретному офисному зданию.
Среди наиболее распространенных мер по привлечению или удержанию арендаторов – скидки и акции по арендным каникулам, возможность гибких условий размеров индексации, предоставление бесплатных парковочных мест. Возможное снижение арендных ставок готовы рассматривать лишь 25% управляющих компаний.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
В течение года отмечались разнонаправленные тенденции изменения ставок аренды, пик роста средневзвешенных ставок пришелся на конец I пол. 2020 г. – 14% и 23% в классах А и В соответственно. Такая динамика была обусловлена появлением качественных и дорогих офисных блоков в премиальных локациях города, в том числе за счёт высвобождения части площадей. Однако во II пол. 2020 г. на фоне увеличения средней вакансии наметилась тенденция снижения арендных ставок в обоих классах – на 8,1% в классе А и на 17,5% в классе В.
Таким образом, по итогам 2020 г. в классе А средневзвешенная арендная ставка увеличилась на 4,4% в сравнении с 2019 г. и составила 2 101 руб./м²/мес. с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В средневзвешенная арендная ставка составила 1 310 руб./м²/мес. с учётом НДС и операционных расходов, что на 1,8% выше показателя 2019 г.
Стоить отметить, что эпидемиологическая обстановка и, как следствие, перевод сотрудников компаний на удаленный вид работы в течение первого полугодия 2020 г., а также увеличение свободного предложения оказали влияние на среднее пообъектное изменение запрашиваемых арендных ставок. Так, в классе А наблюдается среднее пообъектное снижение на 3%, в классе В, напротив, наблюдается увеличение на 2%, некоторые собственники бизнес-центров не готовы к снижению и изменению условий по заключению договоров.
ПРОГНОЗЫ
Совокупный объём офисных площадей, находящихся в стадии строительства и планируемых к вводу в эксплуатацию в 2021 г., составляет около 229 тыс. м². При условии ввода всех бизнес-центров годовые показатели могут превысить итоги 2020 г. более чем в 1,5 раза, таким образом, объём рынка преодолеет отметку в 4,0 млн м². Однако учитывая сдержанную активность девелоперов в 2020 г., влияние на которую оказала пандемия, есть основание полагать, что собственники могут внести корректировки в сроки ввода объектов с целью минимизировать потери.
В структуре строящегося предложения 80% – это спекулятивные офисные площади, при низких показателях поглощения и сдержанном объёме спроса, характерном для 2020 г., на рынке продолжится тенденция увеличения вакантности, особенно заметно это отразится на деловых районах, где собственники помещений сохранят принципиальную позицию и не будут готовы идти на переговоры с клиентами в части обсуждения смягчения условий по арендному договору.
Дальнейшая оптимизация офисных площадей и поиск клиентами наиболее выгодного предложения может привести к квартальным снижениям запрашиваемых арендных ставок, при этом годовые показатели не ожидаются ниже итогов 2020 г.
Активное развитие гибких пространств и коворкингов стимулирует как корпоративных клиентов, так и небольшие компании к рассмотрению возможности аренды альтернативного формата рабочего пространства, нового для рынка Петербурга и актуального в условиях существующих ограничений и удаленной работы сотрудников компаний.
МИХАИЛ ТЮНИН, ЗАМЕСТИТЕЛЬ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА KNIGHT FRANK ST PETERSBURG:
«Завершение 2020 года для многих компаний произошло без принятия глобальных решений о переезде или сокращении площадей. Большинство понимает, что «удаленка» стала неотъемлемой частью рабочего процесса. Многие компании планируют оставить на удаленной работе 40–60% сотрудников, вероятнее всего, данная тенденция не приведет к пропорциональному сокращению занимаемых площадей. Положительным является тот факт, что компании понимают необходимость адаптации существующих офисных площадей под новые условия таким образом, чтобы пребывание в офисе для сотрудников было комфортным и безопасным. Для этой цели привлекаются специалисты по разработке, планированию и оптимизации пространства (Workplace Strategy), и, как показывает практика, применение таких решений существенно дешевле, чем переезд или отказ от площадей».
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
- Компания «Охта Групп» презентовала проект преобразования территории бывшей фабрики «Скороход» в пешеходный квартал с торгово-развлекательными центрами, офисами и апартаментами.
- ГК «БестЪ» открыла флагманский проект сети коворкингов – AVENUE PAGE на Аптекарской наб., 18.
- АО «Телерадиокомпания «Петербург» представила проект нового ТРК «Петербург» на Петроградской стороне площадью 92 тыс. м². Здесь планируется новый офисный центр, крытое общественное пространство, на крыше предусмотрены прогулочная зона и вертолётная площадка.
- РАД через торги реализовал знаменитое здание с залами центральных железнодорожных касс на канале Грибоедова общей площадью 9,3 тыс. м².
- Компания «Максидом» представила проект приспособления территории завода им. Калинина на Уральской ул. под многофункциональное пространство, в составе которого появятся офисные площади, торговая часть, объекты общепита и спорта.
- Бизнес-центр «Монблан» продан Российским аукционным домом за 593,4 млн рублей, покупателем выступила компания ООО «Норд Вуд».
- Головной офис холдинга Setl Group переехал в офисное здание Riverside площадью 17,8 тыс. м².
Вводимые и введенные Евросоюзом санкции против России могут коснуться рынка страхования строительного бизнеса. По оценкам экспертов, уже сейчас существует некоторая напряженность в отношениях с западными перестраховщиками, которая может усилиться. В конечном итоге это может привести к очистке от фирм-однодневок как среди застройщиков, так и среди страховщиков.
Страхование в строительстве прибыльно для страховщиков, и практически нет таких видов строительных работ, страхованием которых заниматься было бы невыгодно. Руководитель отдела имущественных видов страхования дивизиона «Северо-Запад» компании «Ренессанс-страхование» Виталий Овсянников говорит, что его компания не страхует риски вне территории суши, бурение скважин, космические риски в силу технической сложности и высокого риска таких строительно-монтажных работ (СМР). Кроме того, с осторожностью относятся к страхованию работ по тоннелям, мостам, шахтам, дамбам, портам, образованию территорий в воде, укреплению берегов и такелажным работам.
Размышляя о характеристиках застройщиков, которые оцениваются страховыми компаниями на предмет того, имеет ли смысл иметь с ними дело, управляющий продуктом «Управление индустриального страхования» ОСАО «РЕСО-Гарантия» Артем Сюсюкин говорит: «По своему опыту работы скажу, что большинство строительных компаний, обращающихся за страховой защитой, на слуху. Недостающую информацию можно узнать из заполненного потенциальным клиентом заявления на страхование, либо из открытых источников, включая Интернет».
Однако вводимые Евросоюзом и США санкции в отношении России уже сказались на рынке страхования, несмотря на то что напрямую ограничительные меры этого сегмента российского бизнеса не касались.
Директор филиала ОСАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Владимир Храбрых констатирует, что введенные санкции влияют прежде всего на отношения с международными перестраховщиками. «И конечно, сложившаяся ситуация осложняет весь процесс работы в этом направлении. На наше счастье, «Ингосстрах» давно и хорошо знают на международном рынке, поэтому зарубежные партнеры относятся к нам с уважением и заинтересованы в дальнейшем сотрудничестве. Тем не менее приходится признать, что не у всех компаний положение столь же стабильное. Скорее всего, многие небольшие компании страдают из-за усложнения доступа к ликвидности и возможностям перестрахования», – полагает господин Храбрых.
Виталий Овсянников уверен, что на данный момент санкции не оказывают существенного влияния на рынок СМР. «Риски отдельных компаний, попавших под санкции, могут быть успешно перестрахованы в Азии. Однако в случае введения секторальных санкций в имущественном страховании, где западное перестрахование востребовано в наибольшей степени в силу значительности имущественных рисков, у страховщиков России возникнут сложности с перестрахованием данных рисков даже на азиатском рынке. Его емкости может не хватить. На объем сборов может повлиять отказ от обязанности страховать риски по госконтрактам, поскольку в смету данные расходы уже не закладываются», – напоминает господин Овсянников.
Начальник аналитического отдела инвестиционной компании «ЛМС» Дмитрий Кумановский уверен, что санкции еще скажутся на рынке страхования строительного бизнеса. «В условиях сокращения ликвидности, то есть свободных денег на финансовом рынке, страховщики будут либо разоряться, либо начнут отказывать некачественным клиентам. Соответственно, это приведет к очистке от фирм-однодневок как среди застройщиков, так и среди страховых компаний, страхующих гражданскую ответственность строителей», – считает аналитик.
Артем Сюсюкин отмечает, что Россия динамично развивается, поэтому полагает, что у строительной отрасли и, соответственно, у страховщиков гражданской ответственности строителей и проектировщиков хорошие перспективы.
Однако Владимир Храбрых уверен, что предсказывать какие-либо изменения на рынке в ближайшей перспективе абсолютно невозможно. Это связано с тем, что санкции целиком лежат в политической сфере и, в отличие от экономических тенденций, практически не поддаются прогнозированию.
Кстати:
Требования к компании, которая может заниматься страхованием СМР:
уставный капитал – не менее 120 млн рублей;
собственный капитал – не менее 400 млн рублей;
опыт работы – более пяти лет.
Рынок кирпича Петербурга и Ленобласти является довольно закрытым для внешних производителей. Так, более 85% этого сегмента занимают местные игроки. Эксперты полагают, что в ближайшей перспективе эта ситуация вряд ли изменится.
Рынок кирпича России, как рассказывает Дмитрий Баранов, ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент», сформировался примерно 10-15 лет назад, когда вместо многочисленных отдельных кирпичных заводов стали формироваться холдинги. «Причем они не просто покупали отдельные заводы, но и вкладывались в их модернизацию, строительство новых мощностей, расширение ассортимента продукции», – отмечает господин Баранов.
Растущие объемы
Согласно данным Росстата, которые приводит господин Баранов, в январе-июне 2014 года индекс производства по виду деятельности «Производство кирпича, черепицы и прочих строительных изделий из обожженной глины» в стране составил 104% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (АППГ), в СЗФО этот показатель равнялся 109,2% по сравнению с АППГ, в Ленобласти – 126,6% по сравнению с АППГ, а вот в Петербурге он составил лишь 69,9%.
«Керамического неогнеупорного строительного кирпича в стране в первой половине 2014 года было произведено 3447,7 млн условных кирпичей, что на 3,81% больше, чем за АППГ, в СЗФО за январь-июнь 2014 года кирпича керамического неогнеупорного строительного было произведено 198,4 млн условных кирпичей, что на 32,97% больше, чем за АППГ. Силикатного кирпича в России в этот период было произведено 1786,69 млн условных кирпичей, что на 15,64% больше, чем за АППГ. В СЗФО в первом полугодии 2014 года силикатного кирпича было произведено 78,74 млн условных кирпичей, что на 8,56% больше, чем за АППГ», – приводит данные Росстата эксперт.
По оценкам Александра Батушанского, управляющего партнера КГ «Решение», в этом году емкость рынка керамического кирпича Петербурга и Ленобласти составит около 330 млн штук условного кирпича.
Как рассказали в пресс-службе Группы ЛСР, рынок керамического кирпича Петербурга и Ленобласти находится в стабильном состоянии: «Мы отмечаем умеренную динамику роста рынка кирпича в первой половине текущего года. Из тенденций можно отметить рост спроса на лицевой кирпич в многоэтажном домостроении. Существенная положительная динамика по фасадному и тротуарному клинкеру – продуктам, которые Группа ЛСР впервые вывела на российский рынок. Ранее все виды клинкера импортировались из Европы. Также можно отметить некоторое снижение потребления полнотелого рядового кирпича».
По данным ООО «СМПРО», в июне 2014 года среднемесячная цена производителей керамического кирпича в РФ увеличилась на 6,1% к маю до 7,9 рубля/условный кирпич, в сегменте силикатного кирпича зафиксировано падение на 0,6% до 5,9 рубля/ условный кирпич без НДС и доставки.
В Петербурге и Ленобласти цены на кирпич по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли на 8-10% в зависимости от вида изделий, подсчитал Александр Батушанский.
В пресс-службе Группы ЛСР сообщили, что в целом цены растут в пределах инфляции. «Такой рост обусловлен ростом себестоимости, в первую очередь газа, электроэнергии, стоимости транспорта, стоимости сырья. Тенденций к снижению цен в настоящее время не наблюдается», – комментируют в компании.
Ставка на местных
На рынке кирпича Петербурга и Ленобласти представлены все возможные виды кирпичной продукции. «Большая часть кирпича (80%) производится в Петербурге и области – это все виды рядового кирпича, лицевой кирпич, а также тротуарный и фасадный клинкер. Отдельные виды кирпича поставляются в Петербург из других регионов – в первую очередь светлые виды лицевого кирпича. Так, на рынке присутствует иногородний кирпич – из Пскова, Новгорода, а также Москвы и Ростова. Помимо российского кирпича на рынке присутствуют европейские производители высококачественного лицевого и тротуарного клинкера», – рассказали в пресс-службе Группы ЛСР.
По словам господина Батушанского, безусловным лидером местного рынка кирпича являются «ЛСР-Стеновые» с долей более 60%, далее следуют «Петрокерамика» – около 16%, «Эталон» – около 9%.
Новых игроков на местном рынке за последние годы, по данным экспертов, не появилось, так как размер инвестиций в новое производство довольно большой. По оценкам, которые приводит пресс-служба Группы ЛСР, порог входа довольно велик и составляет миллиарды рублей в зависимости от размера завода.
«Кирпичный завод менее 30-40 млн условных единиц в год нерентабелен, и их еще надо загрузить. Уровень конкуренции на нашем рынке сейчас таков (два новых завода у «ЛСР-Стеновых» и обновленные мощности у «Петрокерамики»), что появление нового игрока маловероятно и нецелесообразно для инвесторов», – отмечает Александр Батушанский.
Ключевой спецификой производства кирпича является наличие у производителя источников сырья, поясняет Дмитрий Баранов. «Если у производителя кирпичей нет своего месторождения глины, песка и известняка, которые используются при производстве силикатного кирпича, то он, конечно, может закупать эту продукцию на стороне и производить кирпич, но наверняка будет проигрывать своим конкурентам, которые такими ресурсами обладают. Вряд ли стоит ждать каких-то новых игроков на кирпичном рынке, по крайней мере их массового появления не будет как по причине того, что сырье для производства кирпича уже распределено, так и потому, что конкуренция на этом рынке уже выше среднего уровня, и найти свое место, получить долю новому игроку будет очень непросто, – рассуждает господин Баранов. – К тому же при средней рентабельности производства кирпича в 9-13% работающие предприятия почти не продаются, за исключением совсем маленьких компаний, а ввозить кирпич из других федеральных округов просто бессмысленно, так как перевозка их сделает «золотой». Маловероятен и приход на наш рынок зарубежных производителей».
Мнение:
Сергей Бажитов, исполнительный директор ТК «Ленстройматериалы»:
– Сегодня мы оцениваем емкость рынка кирпича в Петербурге на уровне 300-320 млн штук условных кирпичей. В последние годы динамика рынка была положительной, однако на сегодня докризисные показатели еще не достигнуты. С начала 2014 года у всех производителей цены на кирпич поднялись приблизительно на 10%. И рост их в дальнейшем, разумеется, неизбежен, так как увеличиваются затраты на производство продукции. Местный рынок, на мой взгляд, даже перенасыщен – потребности строительных компаний и частного сектора в кирпиче удовлетворяются полностью. Внезапное появление новых игроков с точки зрения теории вероятности, видимо, возможно, но с точки зрения практики маловероятно.