Итоги 2020 года. Офисная недвижимость. Санкт-Петербург, Россия
По итогам 2020 г. совокупный объём предложения качественных офисных помещений достиг 3,8 млн м², из которых 82% площадей предназначены для аренды. За год было введено в эксплуатацию 141,3 тыс. м², что на 11% выше показателя 2019 г. Однако без учета ввода 2-ой очереди БЦ «Лахта Центр» (80 тыс. м²) показатель ввода в текущем году был бы ниже в 2 раза. Спекулятивный объём введённых в 2020 г. качественных офисных площадей составил 61,3 тыс. м², это на 38% ниже объёмов ввода за 2019 г. (99,3 тыс. м²). При этом 75% новых площадей были введены в первой половине года, например, было завершено строительство следующих бизнес-центров: «Премьер Лига», «Обводный 28», Bronka Space, «Невский 1» и др.
По итогам 2020 г. суммарная площадь свободных помещений составила 263,5 тыс. м², что на 67% больше, чем в конце 2019 г. В первую очередь на увеличение показателя свободного предложения повлияли пандемия и как вынужденная мера – перевод сотрудников на удаленный вид работы. Компании, обязательства которых позволяли с минимальными штрафными санкциями выйти из арендного договора, освобождали площади, в большей степени это коснулось компаний малого и среднего бизнеса, занимавших площади в бизнес-центрах класса В. Таким образом, объём вакансии в классе В увеличился на 81% в сравнении с итогами 2019 г., доля свободных площадей увеличилась на 3,0 п. п., достигнув 8,3%.
Продолжившаяся тенденция переезда арендаторов из бизнес-центров класса А в менее качественные объекты отразилась на высвобождении площадей и увеличении свободного предложения на 22% по сравнению с итогом 2019 г. За счет значительного объёма введённых объектов класса А (101,2 тыс. м² в 2020 г. против 21,2 тыс. м² в 2019 г.), в которых 94% площадей были заняты на момент ввода в эксплуатацию, незначительно увеличилась доля вакантных площадей – на 0,3 п. п., до 3,9%.
С точки зрения географического распределения наибольшее увеличение вакансии произошло в локации «Обводный», где доля увеличилась на 7,0 п. п. за счет высвобождения крупных офисных блоков в существующих бизнес-центрах и ввода в эксплуатацию нового объекта класса В.
СПРОС
По итогам 2020 г. совокупный объём сделок на рынке офисной недвижимости классов А и В составил 66,9 тыс. м² площадей. Данный результат оказался более чем в 2 раза ниже показателя 2019 г. (139,7 тыс. м²). Наиболее значительные изменения произошли в классе А, где отмечается снижение показателя более чем в 3 раза. В классе В показатель объёма сделок продемонстрировал снижение на 32% в годовом выражении и составил 45,7 тыс. м². В первую очередь это произошло за счет сделок, заключенных компаниями IT-сектора и нефтегазовых структур, совокупный вклад которых составил 60% от общего объёма сделок в классе В. Средняя площадь арендованного помещения в классе В сократилась на 23% (до 1 018 м²), в классе А, напротив, она увеличилась за счет нескольких крупных сделок на 1%, достигнув величины в 1 740 м².
Основными драйверами спроса в сделках аренды остаются компании IT- и нефтегазового секторов, однако объём арендованных и купленных ими площадей за 2020 г. сократился на 43% и 71% соответственно по сравнению с 2019 г.
Отметим, что в значительной степени себя проявили промышленные компании, которые смогли занять 3-е место по объёму арендованных площадей, несмотря на снижение в 35% в сравнении с 2019 г.
В 2020 г. клиенты в наибольшей степени предпочитали для аренды деловой район «Обводный»: здесь было заключено несколько сделок, крупнейшая из которых относится к нефтегазовому сектору. На деловые районы «Московский проспект», «Центральный-1» и «Василеостровский-1» приходится по 14% от объёма сделок.
По итогам 2020 г. совокупный объём чистого поглощения[1] офисов высокого класса составил 60,7 тыс. м², демонстрируя годовое снижение показателя на 18%. Данный результат является следствием высвобождения площадей арендаторами в течение 2020 г. из-за неопределенной экономической ситуации на фоне пандемии. Наиболее серьезно это отразилось на офисных центрах класса В, где отрицательное поглощение фиксировалось на протяжении всей второй половины 2020 г., достигнув по итогам года величины в размере -26,1 тыс. м². Чистое поглощение в классе А в размере 86,8 тыс. м² сформировалось в большей степени благодаря вводу в эксплуатацию БЦ «Лахта Центр», который будет использоваться для собственных целей.
[1] Чистое поглощение — это показатель, который отражает изменение количества занятых площадей на конец и на начало рассматриваемого периода (квартала или года).
Происходящие на офисном рынке изменения значительно отразились на запросах арендаторов. Подтверждением этому может служить опрос потенциальных арендаторов, который регулярно проводит компания Knight Frank St Petersburg. Результаты опроса показали, что основная часть запросов была ориентирована на бизнес-центры класса В, расположенные в Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском районах (60% запросов). При этом основные требования потенциальных арендаторов касались небольших по площади помещений 100–400 м² (33%) или 701–1 200 м² (29%).
Важно отметить, что 64% компаний были ориентированы на диапазон ставок аренды 1 200–1 800 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы. При этом потенциальные арендаторы были не готовы платить ставку дороже 2 000 руб. за 1 м²/мес., включая НДС и операционные расходы.
Также для годового обзора был проведен опрос собственников и управляющих компаний бизнес-центров Санкт-Петербурга, который подтверждает стабильную активность спроса на офисные помещения – 63% опрошенных, при этом средняя площадь арендуемых площадей за 2020 г. не изменилась (62%). Помимо этого, 37% управляющих компаний готовы к обсуждению гибких условий при заключении договора. Остальные арендодатели озвучивают стандартные коммерческие условия, соответствующие конкретному офисному зданию.
Среди наиболее распространенных мер по привлечению или удержанию арендаторов – скидки и акции по арендным каникулам, возможность гибких условий размеров индексации, предоставление бесплатных парковочных мест. Возможное снижение арендных ставок готовы рассматривать лишь 25% управляющих компаний.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
В течение года отмечались разнонаправленные тенденции изменения ставок аренды, пик роста средневзвешенных ставок пришелся на конец I пол. 2020 г. – 14% и 23% в классах А и В соответственно. Такая динамика была обусловлена появлением качественных и дорогих офисных блоков в премиальных локациях города, в том числе за счёт высвобождения части площадей. Однако во II пол. 2020 г. на фоне увеличения средней вакансии наметилась тенденция снижения арендных ставок в обоих классах – на 8,1% в классе А и на 17,5% в классе В.
Таким образом, по итогам 2020 г. в классе А средневзвешенная арендная ставка увеличилась на 4,4% в сравнении с 2019 г. и составила 2 101 руб./м²/мес. с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В средневзвешенная арендная ставка составила 1 310 руб./м²/мес. с учётом НДС и операционных расходов, что на 1,8% выше показателя 2019 г.
Стоить отметить, что эпидемиологическая обстановка и, как следствие, перевод сотрудников компаний на удаленный вид работы в течение первого полугодия 2020 г., а также увеличение свободного предложения оказали влияние на среднее пообъектное изменение запрашиваемых арендных ставок. Так, в классе А наблюдается среднее пообъектное снижение на 3%, в классе В, напротив, наблюдается увеличение на 2%, некоторые собственники бизнес-центров не готовы к снижению и изменению условий по заключению договоров.
ПРОГНОЗЫ
Совокупный объём офисных площадей, находящихся в стадии строительства и планируемых к вводу в эксплуатацию в 2021 г., составляет около 229 тыс. м². При условии ввода всех бизнес-центров годовые показатели могут превысить итоги 2020 г. более чем в 1,5 раза, таким образом, объём рынка преодолеет отметку в 4,0 млн м². Однако учитывая сдержанную активность девелоперов в 2020 г., влияние на которую оказала пандемия, есть основание полагать, что собственники могут внести корректировки в сроки ввода объектов с целью минимизировать потери.
В структуре строящегося предложения 80% – это спекулятивные офисные площади, при низких показателях поглощения и сдержанном объёме спроса, характерном для 2020 г., на рынке продолжится тенденция увеличения вакантности, особенно заметно это отразится на деловых районах, где собственники помещений сохранят принципиальную позицию и не будут готовы идти на переговоры с клиентами в части обсуждения смягчения условий по арендному договору.
Дальнейшая оптимизация офисных площадей и поиск клиентами наиболее выгодного предложения может привести к квартальным снижениям запрашиваемых арендных ставок, при этом годовые показатели не ожидаются ниже итогов 2020 г.
Активное развитие гибких пространств и коворкингов стимулирует как корпоративных клиентов, так и небольшие компании к рассмотрению возможности аренды альтернативного формата рабочего пространства, нового для рынка Петербурга и актуального в условиях существующих ограничений и удаленной работы сотрудников компаний.
МИХАИЛ ТЮНИН, ЗАМЕСТИТЕЛЬ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА KNIGHT FRANK ST PETERSBURG:
«Завершение 2020 года для многих компаний произошло без принятия глобальных решений о переезде или сокращении площадей. Большинство понимает, что «удаленка» стала неотъемлемой частью рабочего процесса. Многие компании планируют оставить на удаленной работе 40–60% сотрудников, вероятнее всего, данная тенденция не приведет к пропорциональному сокращению занимаемых площадей. Положительным является тот факт, что компании понимают необходимость адаптации существующих офисных площадей под новые условия таким образом, чтобы пребывание в офисе для сотрудников было комфортным и безопасным. Для этой цели привлекаются специалисты по разработке, планированию и оптимизации пространства (Workplace Strategy), и, как показывает практика, применение таких решений существенно дешевле, чем переезд или отказ от площадей».
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
- Компания «Охта Групп» презентовала проект преобразования территории бывшей фабрики «Скороход» в пешеходный квартал с торгово-развлекательными центрами, офисами и апартаментами.
- ГК «БестЪ» открыла флагманский проект сети коворкингов – AVENUE PAGE на Аптекарской наб., 18.
- АО «Телерадиокомпания «Петербург» представила проект нового ТРК «Петербург» на Петроградской стороне площадью 92 тыс. м². Здесь планируется новый офисный центр, крытое общественное пространство, на крыше предусмотрены прогулочная зона и вертолётная площадка.
- РАД через торги реализовал знаменитое здание с залами центральных железнодорожных касс на канале Грибоедова общей площадью 9,3 тыс. м².
- Компания «Максидом» представила проект приспособления территории завода им. Калинина на Уральской ул. под многофункциональное пространство, в составе которого появятся офисные площади, торговая часть, объекты общепита и спорта.
- Бизнес-центр «Монблан» продан Российским аукционным домом за 593,4 млн рублей, покупателем выступила компания ООО «Норд Вуд».
- Головной офис холдинга Setl Group переехал в офисное здание Riverside площадью 17,8 тыс. м².
Главной темой форума по недвижимости MIPIM в Каннах в этом году стало привлечение инвестиций в строительную отрасль в условиях кризиса.
Петербург подтвердил свой статус открытого для инвесторов рынка.
Три дня во французских Каннах строители из Петербурга представляли свои проекты и идеи для мирового инвестиционного бомонда.
«Уголок Петербурга» – белый павильон, где был представлен наш город, разместился прямо на морском берегу. Под шум прибоя инвесторы вели переговоры и просто дружеские беседы.
«Для нас этот форум – возможность повидаться и пообщаться в неформальной обстановке с коллегами и чиновниками, обсудить текущие проблемы отрасли, задать наболевшие вопросы и погасить давние споры», – говорит президент NAI Becar Александр Шарапов. «Мы не ждем какого-то быстрого результата от представления здесь. Но это статусное событие, приобщиться к которому и честь, и удовольствие. А в перспективе оно может принести и инвестиционный результат», – добавил Александр Лелин из компании «Главстрой СПб».
Город в этом году показал более 30 инвестиционных проектов на 3,3 млрд USD. «Главстрой СПб» – обновленную концепцию квартала «Юнтолово», «Глоракс Девелопмент» – проект застройки намывных территорий Васильевского острова, «Евроинвест» – проект регионального торгового центра у станции метро «Пионерская», ГК «Пионер» – два новых проекта апартаментов. Больше всего иностранных инвесторов подходило к макету Большого Гостиного Двора, проект реконструкции которого привезла на выставку FORTGROUP. «Люди подходили и спрашивали, что это за странное историческое здание. Интерес понятен – и объект прекрасный, и проект красивый. Никто на MIPIM в этот раз не показывал ничего подобного. Было много проектов новых зданий, макетов целых районов и даже городов. Но реконструкция торгового квартала в историческом центре европейской столицы осталась нашим эксклюзивом», – сообщил представитель компании.
Перспективные соглашения
Смольный на выставке подписал несколько соглашений с бизнес-сообществом: с ГК «Эталон» – по взаимодействию в формате ГЧП при строительстве социальной инфраструктуры в проекте «Галактика», со структурами сети Accor – о сотрудничестве в рамках программы по строительству новых отелей в рамках подготовки к чемпионату мира – 2018, с NCC – о «нулевом доме» – проекте строительства первого в Петербурге дома с нулевыми энергозатратами в новом проекте девелопера на Охте. Чиновники также провели встречи с коллегами из европейских городов и приняли активное участие в деловой программе.
Глава комитета по транспортной инфраструктуре Сергей Харлашкин на одной из панелей резонно отметил, что инвесторы идут туда, где есть инфраструктура. «Ее развитие – наша приоритетная задача. У города подписаны контракты по инфраструктурным проектам на 150 млрд рублей. И до 2018 года, когда в РФ пройдет чемпионат мира по футболу, мы реализуем проекты более чем на 60 млрд рублей. Но этот сегмент недвижимости инвесторами недооценен. Хотя после девальвации рубля бюджеты таких проектов в евро сократились в два раза», – отметил чиновник. Он призвал бизнес активней инвестировать в инфраструктуру. «Мы очень ждем инвесторов. Создадим все условия – только приходите», – сказал Сергей Харлашкин.
«Не смотря на то что за прошедший год инвестиции в российскую недвижимость упали, по официальной статистике, на 7-10%, мы уверены в инвестиционном потенциале Петербурга, который был окном в Европу для России. Мы продолжаем доказывать этот статус, прикладывая усилия для презентации города на международной арене», – заявила председатель Комитета по инвестициям Ирина Бабюк. А ее подчиненный Станислав Скачков, который заведует в Смольном сектором ГЧП, призвал инвесторов активнее использовать механизм такого партнерства. «Он дает возможность грамотно распределять риски. Сейчас мы сфокусированы на медицинских ГЧП. Но открыты для диалога и по другим темам», – заключил он.
Строительство и кризис
Тема привлечения инвестиций в строительную отрасль города в условиях кризиса, судя по программе форума, беспокоит бизнес больше всего. Бизнесмены обсудили сложившуюся ситуацию и дали власти рекомендации по ее улучшению.
Джеймс Карриган из Сбербанк CIB отметил, что сейчас интересно размещать рублевые инвестиции в новых сделках с недвижимостью. «Российский рынок очень внимательно изучают инвесторы из Азии. И санкции против РФ их не пугают. Они же вкладываются в кирпичи. А эта тема не под санкциями», – отметил он.
«Главная наша проблема в том, что падает цена на нефть и обесценивается рубль. Но экономическая турбулентность – не только время проблем, но и время возможностей. Мы оптимизируем стоимость строительства, учимся общаться с монополистами и ищем замену иностранному слову «девелопмент» в рамках программы импортозамещения», – говорит Максим Левченко, управляющий партнер FORTGROUP.
Юрий Грудин из ГК «Пионер» поддержал коллегу и заявил, что сейчас время умных девелоперов. «Все меняется: и наш город, и наш потребитель, и наш продукт. Мы учимся соответствовать новому времени. Но порой бизнес чувствует себя как уставший ишак, который идет, а на него все грузят и грузят. И ничего при этом не объясняют. Очень обидно, что разговор между властью и бизнесом не клеится. В результате рождается пустота, которая чревата исходом с рынка инвесторов и остановкой проектов. Вкладывать капиталы в неопределенность никто не хочет», – поделился он.
«Работать в Петербурге не так просто. Мы не успеваем следить за всеми изменениями в градполитике города и в российских законах. Такие стремительные реформы мешают работать и задерживают реализацию проектов, которые к изменениям приходится адаптировать», – поддержал коллегу Ван Линань из компании «Хуа Бао».
Конструктивный диалог
Вице-президент Банка ВТБ Александр Ольховский добавил, что идеальных кейсов для инвесторов не бывает. «Надо помнить, что инвестиции в город, это, прежде всего, инвестиции в среду. А создавать ее должны власти. Пусть не в полном объеме, а в партнерстве с бизнесом. Но инвестор должен понимать перспективу и объективно оценивать свои риски», – говорит он.
«Нам нравится работать в Петербурге. Проблемы есть. Но они не во власти вообще, а в отдельных головах», – не согласен совладелец «Юлмарта» Дмитрий Костыгин.
А Андрей Биржин, собственник «Глоракс Девелопмент», отметил, что инвестировать в РФ сейчас интересно. «Особенно в Петербург, где у нас сложился прямой диалог с властью. Если ты социально ответственный инвестор и держишь слово, то работать в городе легко. Мы планируем усиливать свое присутствие, увеличив портфель проектов в Петербурге с 1 млн до 2,5 млн кв. м уже в ближайшее время. Также присматриваемся к городских рынкам ЖКХ и энергетики. Но сделок здесь пока не заключали», – говорит он.
«Ситуация на рынке очень сложная. Проектов становится меньше, и инвестировать в них сложнее. Можно кивать на санкции против РФ, которые привели к ослаблению конкуренции и росту цен. Но, на мой взгляд, просто надо максимально либерализировать экономику, чтобы рынок получил возможность сам себя регулировать», – говорит Юсси Куутса из SRV. Он добавил, что российский строительный рынок напоминает американские горки. «Здесь качаешься на качелях. Чтобы на них удержаться, не нужно вкладывать в проекты больше, чем можешь позволить себе потерять. Нужно иметь подушку безопасности, чтобы не принимать в России решения в состоянии паники», – добавил он.
«Рисковать нужно на свои. Но без риска не будет и победы. А мест приложения инвестиций в России много, как нигде», – заключил генеральный директор «Авиелен АГ» Андрей Канивец.
Анна Шишкина, директор по маркетингу Glorax Group:
–Мы впервые в этом году представляли на MIPIM собственный проект. Дебютом стал проект масштабной застройки на намывных территориях Васильевского острова – Golden City. В павильоне Санкт-Петербурга состоялась презентация с участием голландских архитекторов, которых мы привлекли к разработке архитектурно-градостроительной концепции. Представляя на MIPIM этот проект, мы хотели получить профессиональную оценку, рассказать о планах и на своем примере показать, что Петербург является территорией для реализации инвестиционных инициатив мирового уровня. Павильон Санкт-Петербурга в этом году в качестве площадки отвечал этим задачам максимально. И деловая программа, и экспозиция были подготовлены на высоком уровне. Благодаря этому участие в MIPIM стало для нас весьма эффективным.
Арендаторы помещений на первых этажах новостроек способны как повысить стоимость жилья, так и снизить.
Однако повлиять на выбор компании, которая станет арендатором коммерческих помещений, жильцы чаще всего не могут.
Проблема заключается в том, что в большинстве новостроек застройщики предпочитают продавать коммерческие помещения, а не сдавать их в аренду. Для них это наиболее выгодный вариант, который позволяет быстро получить прибыль и завершить проект. Но продавая коммерческую площадь, застройщик утрачивает рычаги воздействия на ее нового собственника. Собственник вправе открывать в помещении любой бизнес, не противоречащий закону. Как правило, он выбирает бизнес, приносящий максимальную прибыль, но не всегда желательный для жильцов дома.
Директор по маркетингу «Меридиан Девелопмент» Альбина Саттарова отмечает: «Особо остро эта проблема стоит в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса: предсказать, как часто будут меняться арендаторы и что будет расположено в освободившемся помещении, практически невозможно. Обратная ситуация в элитном сегменте – управляющая компания обычно тщательно следит за подбором арендаторов, и появление некомфортного для большинства жильцов заведения практически исключено».
Непопулярный формат
Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости компании Praedium, говорит, что не приветствуются на первых этажах жилых домов все те арендаторы, которые мешают нормальной, размеренной жизни жильцов дома. Это, как правило, заведения, работающие по ночам, – клубы, бары, шумные кафе или рестораны, а также все, что находится на стыке правового и неправового поля: подозрительные букмекерские конторы, игровые клубы.
«Иногда недовольство вызывают небольшие фитнес-центры: в них проводятся занятия под громкую музыку, при плохой шумоизоляции это беспокоит жильцов», – добавляет она.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин поясняет: «Неудобства жильцов могут быть связаны с функциональным назначением того или иного помещения. Например, проживающие над магазином или рестораном могут жаловаться на шум, разгрузку товаров под окнами, скопление машин на парковке, а также на световые рекламные конструкции. Но это все очень индивидуально и зависит от того, насколько собственник помещения (или его арендатор) выполняет нормативные требования по организации бизнеса».
Однако существенно снизить цену квартир в доме, полагает госпожа Имаметдинова, способна разве что какая-нибудь антисанитарная пивная со странным контингентом посетителей, которые постоянно мешают жителям. «Но такое сейчас встречается редко, – говорит эксперт. – Существенного влияния на стоимость квартиры в доме такие коммерческие помещения не оказывают – она в большей степени зависит от локации, транспортной доступности и качества самого дома. Но на привлекательность дома, «плохой» арендатор на первом этаже повлиять может: при прочих равных покупатель предпочтет аналогичную квартиру в доме с продуктовым магазином на первом этаже, а не с шумным баром в подвале».
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что снизить стоимость жилья некоторые арендаторы все же могут: «Почти всегда стоимость жилья снижается, если помещения на первых этажах оказываются ниже классом, нежели сами квартиры. Такое происходит, например, при размещении супермаркета эконом-класса («Полушка», «Пятерочка») в жилом доме бизнес-класса или даже в некоторых случаях в жилье комфорт-класса. Естественно, что такие объекты, как магазины интимных товаров, алкогольные супермаркеты, также снижают стоимость жилья».
Рычаги для собственника
Выселить досаждающего жильцам арендатора коммерческих помещений практически невозможно, говорят юристы.
Арендаторы на первых этажах жилых домов, как правило, арендуют помещение по «короткому» договору – на 11 месяцев с возможностью пролонгации. Долгосрочные договоры аренды заключаются крайне редко, поскольку ни арендатор, ни собственник не могут с точностью быть уверенными в успешности бизнеса в течение нескольких лет. «Самый простой способ выселить арендатора – дождаться окончания договора, прислать уведомление за месяц до расторжения и ждать. Также в самом договоре обычно находится масса лазеек, которые собственник может использовать для быстрого выселения арендатора: несоответствие деятельности арендатора заявленной, нарушение санитарных норм, нарушение графика оплаты аренды (в нынешние времена особенно актуально) и многое другое», – рассказывает Нелля Имаметдинова.
Евгений Дружинин, старший юрист, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal, отмечает: «Арендодатель по общему правилу может потребовать расторжения договора аренды только при существенном нарушении договора арендатором и только через суд. Статья 619 Гражданского кодекса РФ приводит примерный перечень таких нарушений. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора».
Есть место позитиву
Впрочем, аналитики говорят, что арендаторы способны и повышать привлекательность жилья. «На рост привлекательности жилья влияет сбалансированный спектр услуг, в частности наличие парикмахерской, салона красоты, аптеки, специализированных продуктовых магазинов (не алкоголь), сетевых fashion-операторов, а также хорошие рестораны и кафе без громкой музыки. Детский клуб, медицинский центр также повышают стоимость жилья в доме», – перечисляет господин Фадеев.
Госпожа Имаметдинова с ним согласна: «Позитивные» арендаторы для жителей домов – все те, которые создают инфраструктуру района. Супермаркеты и мини-маркеты, банки, службы быта, салоны красоты, аптеки и частные клиники – те арендаторы, которых жильцы наиболее приветствуют. Поднять цену квартир в доме они опять же не способны, но сформировать у покупателя позитивное представление о доме вполне могут».
Мнение:
Евгений Дружинин, старший юрист, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal:
– Законодательно закреплен достаточно небольшой перечень оснований, по которым договор аренды может быть прекращен, да и то на основании решения суда. Однако при грамотном структурировании арендных отношений возможна минимизация операционных и иных рисков и издержек, связанных с выселением нежелательных арендаторов.
Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:
– Согласно опросам потенциальных покупателей жилья, топ-5 магазинов и предприятий сферы услуг, которые обязательно должны быть расположены в доме или на территории жилого комплекса, выглядит таким образом: продуктовый магазин шаговой доступности, гипермаркет – 96% респондентов; аптека – 57%; детский развивающий центр, детский сад – 37%; школа – 26%; отделение банка, банкомат – 20%.
Кстати:
Традиционно привлекательностью пользуются небольшие частные предприятия или магазины, не производящие много шума, но несущие пользу жильцам. Это может быть химчистка, аптека, отделение банка или небольшой дом быта. А вот пищевые производства, магазины, кафе или рестораны нежелательны для размещения в жилом доме. Наличие специфического запаха, вибраций от оборудования, пищевых отходов – все это может служить понижающим коэффициентом для продажи квартир, расположенных над указанными заведениями.