Циан: Итоги 2020 года на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области
1. Спрос ниже прошлогоднего на 6,5%. Обновлен рекорд по числу сделок
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области спрос на новостройки в 2020 году в сравнении с 2019 годом снизился на 6,5% - заключено 97,8 тыс. ДДУ. Падение спроса отмечено и в Санкт-Петербурге (-5,7%, 76,2 тыс. ДДУ), и в Ленинградской области (-9%, 21,6 тыс. ДДУ). Таким образом, на продажи в Санкт-Петербурге пришлось 78% ДДУ. Годом ранее доля была сопоставимой – 77%.
Несмотря на отрицательную динамику, именно в 2020 году был обновлен абсолютный рекорд по числу сделок в месяц за всю историю: суммарно в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в ноябре зарегистрировано 12,75 тыс. ДДУ, в декабре – 15,3 тыс. ДДУ, тогда как до этого (в 2019 году и ранее) максимальные месячные показатели находились на уровне 10 тыс. сделок.
Такая динамика связана не только с высокой активностью покупателей, но и сменой региональным Росреестром программного обеспечения, что способствовало формированию отложенного спроса и «очереди» ДДУ на регистрацию.
2. 63% сделок на первичном рынке прошло в ипотеку
В 2020 году 63% сделок Петербургской агломерации прошли в ипотеку против 50% по итогам 2019 года. В Санкт-Петербурге доля ипотечных сделок – 62% (в 2019 году – 49%), в Ленинградской области – 63% (в 2019 году – 54%). В отдельные месяцы доля ипотечных сделок находилась на уровне 70-74%, однако в четвертом квартале показатель стабилизировался и показывает минимальное снижение.
3. Средняя стоимость кв. м увеличилась на 12,6%.
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга достигла 156,6 тыс. рублей. За год (относительно января 2020 года) рост - на 12,6%. Аналогичный прирост стоимости – и в Ленинградской области (+12,6% - до 99,1 тыс. рублей). В течение года снижение цен было отмечено в начале года, во время ограничительных мер. Однако уже с мая (после старта программы льготного кредитования) средняя стоимость квадратного метра показывает планомерный рост.
4. Застройщики вывели в продажу в два раза меньше квартир и апартаментов
Девелоперская активность в 2020 году оказалась существенно ниже, чем в предыдущие годы. На рынке новостроек агломерации Санкт-Петербурга суммарная площадь в «новинках» (стартовавших проектах) составила порядка 4,7 млн кв. м – почти в два раза ниже (-45%), чем в 2019 году (8.7 млн кв. м). Более низкий показатель по выводу в продажу нового жилья фиксировался в 2016 году (3,9 млн кв. м «новинок»).
Высокая активность девелоперов наблюдалась в 2018-начале 2019 года, когда новые проекты выводились в продажу, в том числе, чтобы соответствовать по стадии готовности и доле проданного жилья старым правилам (без использования эскроу-счетов). Поправки в 214-ФЗ вызвали снижение по объему вывода новых объектов, поскольку многие из них стартовали заранее. К тому же снижается число выданных разрешений на строительство, что также становится причиной снижения количества “новинок”.
Суммарная площадь жилых помещений в новых корпусах, выведенных в реализацию в 2016-2020 гг., млн кв. м.
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
|
Санкт-Петербург |
2,7 |
4,2 |
5,7 |
7 |
3,7 |
Ленинградская область |
1,2 |
2,1 |
1,7 |
1,7 |
1 |
Источник: Аналитический центр Циан
Текущий объем предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга – 34,9 тыс. квартир и апартаментов. Ленинградской области – 11,3 тыс. лотов
4. Девелоперы нарастили выручку, несмотря на падение сделок
Выручка девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2020 году составила 479 млрд рублей – на 10,9% выше, чем в прошлом году. Несмотря на падение спроса, за счет роста цен выручку удалось увеличить. И в Санкт-Петербурге и Ленинградской области выручка девелоперов выросла за год сопоставимо – на уровне 11%. Основная ее часть была сгенерирована за счет продаж проектов в Санкт-Петербурге: 84,4%.
Выручка девелоперов
|
2019 |
2020 |
Динамика |
Санкт-Петербург |
364,8 |
404,6 |
10,9% |
Ленинградская область |
67,1 |
74,5 |
11,0% |
Санкт-Петербург +ЛО |
431,9 |
479 |
10,9% |
Источник: Аналитический центр Циан
Топ-10 застройщиков сгенерировали 60% всей выручки от продажи строящегося жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Лидер продаж: компания Setl City, сформировавший почти четверть всей выручки.
Рейтинг застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области по объемам выручки в 2020 году
Застройщик |
Выручка, млрд рублей |
Доля рынка |
|
1 |
Setl City |
98,5 |
23% |
2 |
Группа ЛСР |
53,3 |
12% |
3 |
Эталон-Инвест |
27,4 |
6% |
4 |
ЦДС |
26,6 |
6% |
5 |
Аквилон-Инвест |
15,6 |
4% |
6 |
Главстрой Девелопмент |
15,4 |
4% |
7 |
Полис ГК |
13,1 |
3% |
8 |
КВС |
12,7 |
3% |
9 |
Строительный трест |
12,4 |
3% |
10 |
Glorax |
12,2 |
3% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Самые востребованные новостройки Петербургской агломерации
На 10 проектов Санкт-Петербурга с лучшими продажами пришлось 36% всех сделок. Ленинградской области – 47%.
Санкт-Петербург |
Ленинградская область |
||||||
|
Проект |
Среднее кол-во сделок в месяц |
Средний бюджет сделки, млн. р |
|
Проект |
Среднее кол-во сделок в месяц |
Средний бюджет сделки, млн. р |
1 |
Чистое небо |
543 |
4,1 |
1 |
Северный (Мурино) |
120 |
3,5 |
2 |
Солнечный город |
439 |
3,6 |
2 |
Мой мир |
108 |
2,3 |
3 |
Северная Долина |
292 |
3,6 |
3 |
Ясно Янино |
99 |
3,4 |
4 |
Цветной город |
254 |
4,8 |
4 |
ID Мурино |
99 |
3,9 |
5 |
Зеленый квартал |
203 |
4,0 |
5 |
Авиатор (Всеволожский район) |
95 |
2,8 |
6 |
Полис на Комендантском |
153 |
6,5 |
6 |
Энфилд |
85 |
4,7 |
7 |
Шуваловский |
140 |
3,6 |
7 |
Новое Горелово |
80 |
4,1 |
8 |
Приморский квартал |
128 |
4,6 |
8 |
Ветер перемен |
74 |
2,8 |
9 |
АртЛайн |
109 |
5,9 |
9 |
Урбанист |
62 |
2,6 |
10 |
Стрижи в Невском |
109 |
6,7 |
10 |
Цвета радуги |
59 |
2,7 |
Источник: Аналитический центр Циан
В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
Мониторинг высотного предложения, проведенный специалистами Циан, показал, что в стране есть только десять городов, где есть жилые дома с этажностью 30+. Половина из них относится к Урало-Поволжскому макрорегиону.
1 место. Москва. 95-97 этаж
2,60 млрд рублей / 2180,90 кв. м
Пресненская набережная, МФК «Башня Федерация»
https://www.cian.ru/sale/flat/247177669/
Пентхаус-гигант на вершине башни «Федерация» (ММДЦ «Москва-Сити») охватывает сразу три этажа – с 95-го по 97-й. На сегодняшний день этот лот обладает максимальным показателем высотности в Европе. Площадь апартамента – почти 2,2 тыс. кв. м. Он отличается рядом уникальных опций и характеристик. Достаточно сказать о 12-метровом стеклянном куполе, который накрывает парадную гостиную. Чтобы купить этот пентхаус, нужен поистине огромный бюджет – 2,60 млрд рублей.
2 место. Красногорск (Московская область). 44 этаж
16,00 млн рублей / 131,00 кв. м
Улица Авангардная, ЖК Art
https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/223422121/
Самая высокая новостройка Подмосковья – 44-этажный ЖК Art, расположенный между МКАД и Москвой-рекой (городской округ Красногорск). Здесь можно найти сразу два высотных пентхауса. Один четырехкомнатный площадью 131,00 кв. м, другой – трехкомнатный (74,20 кв. м, https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/245178900/). Они обойдутся новому покупателю соответственно в 16,00 и 13,60 млн рублей.
3 место. Екатеринбург (Свердловская область). 41 этаж
59,59 млн рублей / 228,10 кв. м
Улица Бориса Ельцина, МФК «Башня Исеть»
https://ekb.cian.ru/sale/flat/237609770/
Башня «Исеть» (вторая очередь проекта «Екатеринбург-Сити») поднимается на 52 этажа, или 209 м над уровнем екатеринбургских улиц. На ее 41-м этаже размещается четырехкомнатный премиальный апартамент площадью 228,10 кв. м. На Урале нет предложения с большей высотностью. Сумма, указанная, в его ценнике, – 59,59 млн рублей.
4 место. Саратов. 35 этаж
7,05 млн рублей / 107,20 кв. м
Славянская площадь, ЖК Volga Sky
https://saratov.cian.ru/sale/flat/245442644/
Чуть более 7,05 млн рублей достаточно, чтобы переехать в трехкомнатную квартиру (107,20 кв. м) на 35-этаже жилого саратовского комплекса Volga Sky, который возведен пять лет назад на берегу Волги.
5 место. Санкт-Петербург. 34 этаж
19,95 млн рублей / 120,0 кв. м
Проспект Обуховской обороны, ЖК «Князь Александр Невский»
https://spb.cian.ru/sale/flat/246626696/
В Санкт-Петербурге действуют жесткие ограничения на высотность зданий. Это продиктовано стремлением сохранить сложившийся исторический облик города. Жилые дома с этажностью 25+ представляют собой большую редкость. Поэтому лот на 34-м этаже ЖК «Князь Александр Невский» можно рассматривать как уникальное предложение. Это двухуровневая квартира площадью 120,0 кв. м. Из ее окон открывается панорамный вид на Неву. Стоимость объекта заявлена в размере 19,95 млн рублей.
6 место. Казань (Республика Татарстан). 34 этаж
16,00 млн рублей / 178,0 кв. м
Проспект Альберта Камалеева, ЖК «Лазурные небеса»
https://kazan.cian.ru/sale/flat/238399442/
На казанском рынке встречаются и 40-этажные новостройки. Таков, например, проект премиум-класса «Лазурные небеса». Правда, выше 34-го этажа квартиры в нем не продаются. За 16,00 млн рублей по этому адресу можно приобрести видовой объект площадью 178,0 кв. м. На том же 34-м этаже экспонируется однокомнатная квартира площадью 79,7 кв. м (https://kazan.cian.ru/sale/flat/228365859/). Ее прайс равен 7,17 млн рублей.
7 место. Уфа (Республика Башкортостан). 34 этаж
7,00 млн рублей / 72,41 кв. м
Улица Бехтерева, ЖК «Символ»
https://ufa.cian.ru/sale/flat/247087532/
В Уфе, высотный максимум соответствует 34-му этажу. Этим результатом город обязан ЖК «Символ», который строится в полукилометре от набережной реки Белая. Чтобы поселиться на самом верху, нужен бюджет в 7,00 млн рублей – во столько собственник оценил просторную двухкомнатную квартиру (72,41 кв. м) с панорамным остеклением.
8 место. Грозный (Чеченская Республика). 32 этаж
8,22 млн рублей / 156,60 кв. м
Улица Умара Димаева, ЖК «Феникс»
https://groznyy.cian.ru/sale/flat/219752135/
42-этажный небоскреб «Феникс» по улице Умара Димаева входит в комплекс «Грозный-Сити» – один из немногих региональных девелоперских проектов, получивших общероссийскую известность. На 32-м этаже подготовлен к продаже лот-рекордсмен по высотности – четырехкомнатная квартира площадью 156,60 кв. м. После декабрьского дисконта она стоит 8,22 млн рублей. На расстоянии короткой пешей прогулки от здания находятся резиденция главы республики и мечеть «Сердце Чечни». Еще один лот, который можно приобрести на 32-м этаже ЖК «Феникс» – двухкомнатная квартира площадью 70,80 кв. м (https://groznyy.cian.ru/sale/flat/227874045/) за 4,05 млн рублей
9 место. Ростов-на-Дону. 31 этаж
33,00 млн рублей / 243,00 кв. м
Беговая улица, ЖК «Белый ангел»
https://rostov.cian.ru/sale/flat/240932237/
ЖК «Белый ангел», который занимает участок на правом берегу Дона, опережает все прочие ростовские дома по высотности. Весь его 31-й этаж выделен под одну крупноформатную квартиру площадью 243,00 кв. м с двумя террасами (55,85 кв. м и 57,46 кв. м соответственно). Высота потолков в ней достигает 3,6 м. Бюджет данного лота составляет 33,00 млн рублей.
10 место. Самара. 31 этаж
1,33 млн рублей / 22,11 кв. м
Улица Антонова-Овсеенко, ЖК «Космолет»
https://samara.cian.ru/sale/flat/230745288/
Самый доступный из высотных лотов в стране – студия на верхнем этаже самарского жилого комплекса «Космолет». Даже после октябрьского и ноябрьского повышения цен ее чек остается в пределах 1,33 млн рублей. Однако, еще некоторую сумму придется заплатить за отделку. Из 22,11 кв. м площади объекта 3,7 кв. м приходятся на лоджию. Ожидается, что дом будет сдан в конце 2022 г.
Кроме того, в России насчитывается еще 9 городов, где выставлены на продажу лоты в поясе 26-30 этажа.
Город |
Максимальная высотность продаваемого лота, этаж |
Ссылка |
Рязань |
30 |
|
Сочи |
27 |
|
Мурино (Ленинградская область) |
27 |
|
Новосибирск |
27 |
|
Челябинск |
26 |
|
Воронеж |
26 |
|
Пермь |
26 |
|
Владивосток |
26 |
|
Киров |
26 |
Международная консалтинговая компания Knight Frank обновила Индекс цен на жилую недвижимость по итогам III квартала 2020 года. Согласно исследованию, Турция стала лидером рейтинга с ростом цен на 27% за год (с III квартала 2019 года по III квартал 2020 года). Далее следует Новая Зеландия (+15,4%), а закрывает тройку лидеров Люксембург (+13,4%). Совокупный показатель индекса, рассчитанный по всем странам-участницам списка, за год составил 4,5%, в прошлом году – 3,7% При этом сейчас в 16% проанализированных рынков отмечается снижение цен на недвижимость против 9% годом ранее. Россия переместилась с 10 на 8 позицию за год с ростом цен на 9,2% (+8,1% в 2019 году), во II квартале 2020 года страна занимала 14 позицию (+8,1% в годовой динамике).
- В 2020 году Турция возглавляла рейтинг три квартала подряд, и по итогам IIIквартала, положительная годовая динамика цен достигла 27%. Тем не менее стоит отметить, что с учетом инфляции (14%) рост показателя достигает приблизительно 13%. В первую очередь, это можно объяснить укрепляющейся экономикой страны (ВВП увеличился на 16% за квартал) и высоким интересом со стороны покупателей из Ближнего Востока.Напомним, год назад Турция находилась на 15 месте (+6,3% по состоянию на III квартал 2019 года).
Динамика цен на ключевых рынках, за год в %
Источник: The Knight Frank Global House Price Index
- Резкий скачок спроса на жилье в Новой Зеландии после отмены ограничений привел к тому, что цены на недвижимость за квартал поднялись с 8% до 15%. В IIIквартале в стране было зафиксировано 8 618 сделок – на 41% больше 6 112 проданных лотов годом ранее. В 2019 году страна занимала 14 строчку рейтинга с положительной годовой динамикой в 6,4%. Замыкает тройку лидеров Люксембург (+13,4% в IIIквартале 2020 года), для сравнения: год назад он находился на второй строчке с ростом цен на 11,4%.
- В III квартале 2020 года увеличилась доля рынков, на которых наблюдается годовое снижение цен – на 7 п.п. по сравнению с 2019 годом, до 16% (2% в начале года). Аутсайдером обновленного рейтинга стал Марокко (-3,3% за год; -0,2% и 52 строчка в 2019 году).
- В ТОП-10 рейтинга по итогам III квартала 2020 года с 4 по 10 позицию преимущественно занимают страны Восточной Европы: Словакия (+11,8% за год), Польша (+10,9%), Украина (+10,3%), Австрия (+9,5%), Нидерланды (8,5%) и Хорватия (+8,3%).
Доля стран, демонстрирующих отрицательную годовую динамику цен, %
Источник: The Knight Frank Global House Price Index
- Россия (+9,2%) за год поднялись в рейтинге на 2 позиции. По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank, в III квартале рынок жилья продолжил наращивать темпы роста цен после спада активности, связанного с пандемией. Выгодные условия ипотечного кредитования и заинтересованность в недвижимости как в одном из наиболее понятных инструментов для инвестиций, особенно на фоне ослабления рубля, стали драйверами спроса и роста цен. При этом нужно учитывать, что IV квартал – традиционно самый активный с точки зрения приобретения жилья, соответственно, в конце года можно ожидать еще более активного увеличения показателя.
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «Ответом рынка на ажиотажный спрос на квартиры стало повышение цен во всех классах жилья. Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга не стал исключением, более того, прирост цен на вторичное жильё вдвое опередил средние показатели по стране. В условиях нестабильной экономической ситуации, ослабления рубля и субсидированной ставки по ипотеке покупатели стремились сохранить накопленные средства и ускорить принятие решения о покупке жилья».
- Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank: «Многие рынки жилья были “заморожены” во время пандемии, однако уже в III квартале этого года показали значительный рост продаж и цен. К ним можно отнести и наиболее популярные направления российских ультрахайнетов – Австрию (+9,5%), Германию (+7,8%), США (+7%), Португалию (+5,8%), Францию (+5,1%) и Великобританию (+4,7%). Италия, Греция, Кипр и Швейцария продемонстрировали умеренную положительную динамику в диапазоне 2-3,5%, а в Испании цены на жилую недвижимость снизились на 1,1%. Разумеется, пандемия внесла свои коррективы, однако правительства всех стран стремятся стабилизировать рынки, чему также способствует активный спрос на жилье, приобретаемое в качестве “второго дома” или с целью сохранения капитала».
Глобальный индекс цен на жилую недвижимость за III квартал 2020 года
Страна/ Территория |
Годовая динамика, % (III квартал 2019-III квартал 2020) |
Полугодовая динамика, % (I квартал 2020-III квартал 2020) |
Квартальная динамика, % (II квартал 2020-III квартал 2020) |
|
1 |
Турция |
27,3% |
17,0% |
5,2% |
2 |
Новая Зеландия |
15,4% |
3,6% |
8,2% |
3 |
Люксембург |
13,4% |
8,5% |
4,3% |
4 |
Словакия |
11,8% |
7,2% |
3,5% |
5 |
Польша |
10,9% |
5,7% |
2,0% |
6 |
Украина |
10,3% |
1,8% |
1,8% |
7 |
Австрия |
9,5% |
6,8% |
3,6% |
8 |
Россия |
9,2% |
4,7% |
3,3% |
9 |
Нидерланды |
8,5% |
4,7% |
2,8% |
10 |
Хорватия |
8,3% |
4,5% |
1,8% |
11 |
Германия |
7,8% |
4,6% |
2,6% |
12 |
Исландия |
7,7% |
3,5% |
1,9% |
13 |
Чехия** |
7,7% |
3,4% |
1,6% |
14 |
США |
7,0% |
5,4% |
3,2% |
15 |
Канада |
6,7% |
5,3% |
2,0% |
16 |
Румыния |
6,6% |
3,4% |
0,1% |
17 |
Швеция* |
6,3% |
4,8% |
2,7% |
18 |
Португалия |
5,8% |
1,6% |
1,2% |
19 |
Словения |
5,2% |
3,0% |
1,9% |
20 |
Франция |
5,1% |
1,9% |
0,5% |
21 |
Мексика |
5,0% |
2,1% |
0,9% |
22 |
Великобритания |
4,7% |
4,9% |
3,9% |
23 |
Китай |
4,6% |
2,9% |
1,4% |
24 |
Норвегия |
4,5% |
4,7% |
1,4% |
25 |
Бельгия |
4,5% |
1,2% |
1,4% |
26 |
Литва |
4,4% |
-11,6% |
-5,3% |
27 |
Дания |
4,3% |
4,8% |
3,1% |
28 |
Колумбия |
4,2% |
1,4% |
0,0% |
29 |
Австралия |
4,1% |
-1,0% |
0,8% |
30 |
Перу |
4,1% |
5,1% |
3,7% |
31 |
Эстония |
4,0% |
-1,3% |
-5,8% |
32 |
Тайвань |
3,8% |
1,3% |
0,7% |
33 |
Япония |
3,6% |
2,7% |
-1,1% |
34 |
Италия |
3,4% |
4,1% |
3,1% |
35 |
Мальта** |
3,3% |
1,4% |
5,4% |
36 |
Греция |
3,2% |
1,1% |
0,4% |
37 |
Израиль |
3,0% |
1,1% |
0,6% |
38 |
Болгария |
2,9% |
0,1% |
-1,1% |
39 |
Южная Корея |
2,9% |
1,8% |
1,3% |
40 |
Южная Африка |
2,6% |
3,5% |
2,5% |
41 |
Кипр |
2,3% |
1,4% |
1,0% |
42 |
Бразилия |
2,1% |
1,8% |
1,2% |
43 |
Швейцария |
2,1% |
2,4% |
1,3% |
44 |
Джерси |
1,9% |
1,0% |
0,6% |
45 |
Латвия |
1,6% |
-1,6% |
-2,3% |
46 |
Индонезия |
1,5% |
0,7% |
0,4% |
47 |
Чили |
0,6% |
-0,5% |
0,8% |
48 |
Сингапур** |
-0,8% |
0,5% |
0,1% |
49 |
Ирландия |
-0,8% |
0,4% |
0,5% |
50 |
Малайзия |
-0,8% |
-0,9% |
-1,3% |
51 |
Гонконг* |
-1,1% |
1,6% |
0,0% |
52 |
Испания |
-1,1% |
-1,3% |
0,6% |
53 |
Финляндия |
-1,3% |
3,1% |
2,5% |
54 |
Индия |
-2,4% |
-2,4% |
-0,5% |
55 |
Венгрия |
-2,5% |
-3,3% |
-6,0% |
56 |
Марокко |
-3,3% |
-4,3% |
-3,4% |
Источник: Knight Frank, 2020
Рейтинг построен на основе годовой динамики
*Предварительно
**Запрашиваемые цены
Данные для Бельгии, Болгарии, Хорватии, Кипра, Чешской Республики, Эстонии, Финляндии, Венгрии, Израиля, Италии, Японии, Латвии, Люксембурга, Марокко, Перу, Польши, Румынии, Словении и Тайваня – II квартал 2020 года.http://www.terra-auri.ru