Циан: Итоги 2020 года на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области


19.01.2021 09:54

1. Спрос ниже прошлогоднего на 6,5%. Обновлен рекорд по числу сделок

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области спрос на новостройки в 2020 году в сравнении с 2019 годом снизился на 6,5% - заключено 97,8 тыс. ДДУ. Падение спроса отмечено и в Санкт-Петербурге (-5,7%, 76,2 тыс. ДДУ), и в Ленинградской области (-9%, 21,6 тыс. ДДУ).  Таким образом, на продажи в Санкт-Петербурге пришлось 78% ДДУ. Годом ранее доля была сопоставимой – 77%.

Несмотря на отрицательную динамику, именно в 2020 году был обновлен абсолютный рекорд по числу сделок в месяц за всю историю: суммарно в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в ноябре зарегистрировано 12,75 тыс. ДДУ, в декабре – 15,3 тыс. ДДУ, тогда как до этого (в 2019 году и ранее) максимальные месячные показатели находились на уровне 10 тыс. сделок.

Такая динамика связана не только с высокой активностью покупателей, но и сменой региональным Росреестром программного обеспечения, что способствовало формированию отложенного спроса и «очереди» ДДУ на регистрацию.

2. 63% сделок на первичном рынке прошло в ипотеку

В 2020 году 63% сделок Петербургской агломерации прошли в ипотеку против 50% по итогам 2019 года. В Санкт-Петербурге доля ипотечных сделок – 62% (в 2019 году – 49%), в Ленинградской области – 63% (в 2019 году – 54%). В отдельные месяцы доля ипотечных сделок находилась на уровне 70-74%, однако в четвертом квартале показатель стабилизировался и показывает минимальное снижение.

3. Средняя стоимость кв. м увеличилась на 12,6%.

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга достигла 156,6 тыс. рублей. За год (относительно января 2020 года) рост - на 12,6%.  Аналогичный прирост стоимости – и в Ленинградской области (+12,6% - до 99,1 тыс. рублей). В течение года снижение цен было отмечено в начале года, во время ограничительных мер. Однако уже с мая (после старта программы льготного кредитования) средняя стоимость квадратного метра показывает планомерный рост.

4. Застройщики вывели в продажу в два раза меньше квартир и апартаментов

Девелоперская активность в 2020 году оказалась существенно ниже, чем в предыдущие годы. На рынке новостроек агломерации Санкт-Петербурга суммарная площадь в «новинках» (стартовавших проектах) составила порядка 4,7 млн кв. м – почти в два раза ниже (-45%), чем в 2019 году (8.7 млн кв. м). Более низкий показатель по выводу в продажу нового жилья фиксировался в 2016 году (3,9 млн кв. м «новинок»).

Высокая активность девелоперов наблюдалась в 2018-начале 2019 года, когда новые проекты выводились в продажу, в том числе, чтобы соответствовать по стадии готовности и доле проданного жилья старым правилам (без использования эскроу-счетов). Поправки в 214-ФЗ вызвали снижение по объему вывода новых объектов, поскольку многие из них стартовали заранее. К тому же снижается число выданных разрешений на строительство, что также становится причиной снижения количества “новинок”.

Суммарная площадь жилых помещений в новых корпусах, выведенных в реализацию в 2016-2020 гг., млн кв. м.

 

2016

2017

2018

2019

2020

Санкт-Петербург

2,7

4,2

5,7

7

3,7

Ленинградская область

1,2

2,1

1,7

1,7

1

 Источник: Аналитический центр Циан

Текущий объем предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга – 34,9 тыс. квартир и апартаментов. Ленинградской области – 11,3 тыс. лотов

4. Девелоперы нарастили выручку, несмотря на падение сделок

Выручка девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2020 году составила 479 млрд рублей – на 10,9% выше, чем в прошлом году. Несмотря на падение спроса, за счет роста цен выручку удалось увеличить. И в Санкт-Петербурге и Ленинградской области выручка девелоперов выросла за год сопоставимо – на уровне 11%. Основная ее часть была сгенерирована за счет продаж проектов в Санкт-Петербурге: 84,4%.

Выручка девелоперов

 

2019

2020

Динамика

Санкт-Петербург

364,8

404,6

10,9%

Ленинградская область

67,1

74,5

11,0%

Санкт-Петербург +ЛО

431,9

479

10,9%

 Источник: Аналитический центр Циан

Топ-10 застройщиков сгенерировали 60% всей выручки от продажи строящегося жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Лидер продаж: компания Setl City, сформировавший почти четверть всей выручки.

Рейтинг застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области по объемам выручки в 2020 году

Застройщик

Выручка, млрд рублей

Доля рынка

1

Setl City

98,5

23%

2

Группа ЛСР

53,3

12%

3

Эталон-Инвест

27,4

6%

4

ЦДС

26,6

6%

5

Аквилон-Инвест

15,6

4%

6

Главстрой Девелопмент

15,4

4%

7

Полис ГК

13,1

3%

8

КВС

12,7

3%

9

Строительный трест

12,4

3%

10

Glorax

12,2

3%

 Источник: Аналитический центр Циан

  • Самые востребованные новостройки Петербургской агломерации

На 10 проектов Санкт-Петербурга с лучшими продажами пришлось 36% всех сделок. Ленинградской области – 47%.

Санкт-Петербург

Ленинградская область

 

Проект

Среднее кол-во сделок в месяц

Средний бюджет сделки, млн. р

 

Проект

Среднее кол-во сделок в месяц

Средний бюджет сделки, млн. р

1

Чистое небо

543

4,1

1

Северный (Мурино)

120

3,5

2

Солнечный город

439

3,6

2

Мой мир

108

2,3

3

Северная Долина

292

3,6

3

Ясно Янино

99

3,4

4

Цветной город

254

4,8

4

ID Мурино

99

3,9

5

Зеленый квартал

203

4,0

5

Авиатор (Всеволожский район)

95

2,8

6

Полис на Комендантском

153

6,5

6

Энфилд

85

4,7

7

Шуваловский

140

3,6

7

Новое Горелово

80

4,1

8

Приморский квартал

128

4,6

8

Ветер перемен

74

2,8

9

АртЛайн

109

5,9

9

Урбанист

62

2,6

10

Стрижи в Невском

109

6,7

10

Цвета радуги

59

2,7

 Источник: Аналитический центр Циан

В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.


ИСТОЧНИК ФОТО: https://spb.realty.ru



13.01.2021 11:43

В 2020 году, несмотря на сложную ситуацию в экономике и режим самоизоляции, московские застройщики начали реализацию 76 проектов новостроек, что на 6% больше, чем в 2019 году, подсчитали эксперты компании «Метриум». Однако по сравнению с 2018 годом активность столичных застройщиков снизилась на 22%.


В 2020 году на рынке новостроек Большой Москвы начались продажи 76 комплексов с квартирами и апартаментами. В 2019 году девелоперы дали старт реализации 72 проектов, а в 2018 году – 98 проектов. Таким образом, в 2020 году застройщики смогли нарастить темп выхода в продажу новых объектов, несмотря на локдаун, девальвацию рубля и временное падение спроса. В ушедшем году новых проектов было на 6% больше, чем в 2019 году, но всё же на 22% меньше, чем в 2018 году.

В разрезе классов среди новых проектов в 2020 году доминируют новостройки массового сегмента, чья доля составила 38% от общего числа новых строек. Началась реализация 29 комплексов эконом- и комфорт-класса, что на 61% больше, чем в 2019 году.

Заметно меньше вышло в продажу проектов бизнес-класса. В 2020 году застройщики начали строить 11 комплексов этого сегмента, что на 35% меньше, чем в 2019 году (17 проектов). Доля таких проектов в 2020 году составила 14%.

В 2020 году застройщики запустили аналогичное количество премиальных проектов в сравнении с 2019 годом (11 штук). Доля новых объектов в премиум-классе составила 14% в 2020 году.

Число новых элитных новостроек сократилась. Если в 2020 году начались продажи семи таких комплексов, то в 2019 году их было девять. Доля новых элитных проектов в уходящем году составила 9%.

Из 76 новых проектов 2020 года четыре комплекса застройщики начали возводить в Новой Москве. Это в два раза больше, чем в 2019 году, когда были только две новинки, но меньше, чем в 2018 году (пять проектов). Два новых проекта 2020 года относятся к бизнес-классу (Russian Design District и homecity), еще два – к массовому сегменту («Середневский лес» и «Прокшино»).

«Примечательно, что три из четырех новых проектов в ТиНАО, в том числе и наш культурно-образовательный кластер Russian Design District, вышли на рынок во втором квартале, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина. – Мы начали продажи фактически в самый сложный период прошлого года, когда был объявлен локдаун и начали останавливаться стройки. Но мы не изменили наших планов, потому что в целом оцениваем рынок новостроек Новой Москвы как очень устойчивый. Рост цен в «старой» Москве дал нам дополнительные преимущества, а программа субсидирования ипотеки привлекла большое число клиентов. К тому же мы начали реализацию проекта бизнес-класса – ниша, практически не занятая в Новой Москве, поэтому у нас была уверенность в том, что мы преодолеем трудности. Как показала практика продаж, эта ставка оправдалась».

«Как видим, даже несмотря на весьма стрессовый год для отрасли, активность застройщиков постепенно возрастает, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).На мой взгляд, это связано с более значимой и долгосрочной тенденцией последних трёх лет – адаптацией московских девелоперов к новой модели финансирования их проектов. После перехода отрасли на новые правила игры многие взяли таймаут, чтобы перестроить свою модель бизнеса, пересчитать экономику готовящихся проектов, найти инвесторов. Именно поэтому в 2019 году старт продаж новых комплексов резко замедлился, а теперь постепенно восстанавливается».


ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»


12.01.2021 17:50

В 2020 году доля инвесторов в объеме спроса на покупку помещений формата стрит-ритейл в новостройках Москвы составила 92,9%, отмечают аналитики Фонда коллективных инвестиций «Рентавед». Это на 14,8% выше, чем было годом ранее. То есть конечных пользователей, приобретающих нежилые помещения в строящихся домах, было чуть более 7% от общего числа потенциальных покупателей.


По данным экспертов, одной из причин повышенного спроса стала переориентация российских инвесторов с жилья на коммерческую недвижимость. Многие осознали, что вложения средств в торговые помещения обладают лучшей окупаемостью и требуют меньше трудозатрат для управления, чем квартиры.

Причем высоким спросом у инвесторов пользовались как традиционно считающиеся надежными объекты – помещения, расположенные на первой линии в проходных локациях, так и не самые ликвидные лоты.

«В 2020 году наблюдался ажиотажный спрос на торговые помещения, расположенные на первых этажах новостроек в районах Москвы с плотной жилой застройкой. Инвесторы, спасая сбережения на фоне пандемии, нестабильной экономической ситуации и колебаний курсов валют, приобретали торговые объекты напрямую у застройщиков на стадии начала строительства с готовностью ожидать 2-3 года, пока дом достроят и помещение можно будет сдать в аренду. При этом скупались даже коммерческие помещения новостроек со слабой локацией», – отмечает Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

На фоне перестройки рынка из-за пандемии и сопутствующих ей карантинных ограничений самыми востребованными стали помещения стрит-ритейла малой и средней площади, которые могут быть сданы в аренду продуктовым магазинам, аптекам и медицинским учреждениям.

Лоты площадью от 50 до 150 квадратных метров в жилых домах Москвы искало 36,4% от общего количества инвесторов. Отдельно стоит выделить рост спроса на нежилые помещения новостроек площадью от 150 до 250 «квадратов», которые можно сдать в аренду продуктовому магазину. Возможность покупки таких объектов в 2020-м активно рассматривали порядка 28,8% инвесторов. Еще 24,3% интересовались вложениями в помещения до 50 кв. м.

На коммерческие помещения новостроек большой площади от 500 кв. м пришлось менее 3% запросов.

Самыми активными в сегменте стрит-ритейла стали инвесторы с бюджетом от 10 до 50 млн рублей. Они составили порядка 63% активного спроса в ушедшем году.

При этом высокому спросу на покупку помещений стрит-ритейла не помешало снижение доходности инвестирования в сегменте, где при падении арендных ставок цены на недвижимость не менялись, а в отдельных локациях даже росли. Если год назад инвесторы рассматривали помещения формата стрит-ритейл с окупаемостью 7,5-9 лет, то есть с доходностью до 14% годовых, то к концу года на рынке стали вполне приемлемыми сделки с окупаемостью в пределах 12-14 лет.


ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба Фонда коллективных инвестиций «Рентавед»