Краткосрочный прогноз развития рынка жилой недвижимости в Петербурге
Начиная с 1998 года, петербургский рынок жилой недвижимости демонстрировал рост объемов ввода, в среднем объемы строительства увеличивались на 10-20% в год. Однако, рост объемов ввода жилья был недостаточным и не удовлетворял в полной мере объемам спроса, что провоцировало рост цен. После финансового кризиса 1998 года – за шесть лет - жилье в Санкт-Петербурге подорожало примерно в 6,5 раз, причем рост был неравномерным. С 2001 по 2003 гг. цена квадратного метра предложения увеличивалась плавно, в среднем на 2,5% в месяц. С ноября 2003 года рост ускорился и в следующие 9 месяцев наступил цикл подъема рынка. Именно в этот период жилье стало привлекательным активом для частных лиц.
Рост цен на жилую недвижимость в 2006 году составил 120%. Поводом к оживлению рынка жилищного строительства в середине 2006 года стала активизация платежеспособного спроса населения и недостаточный объем предложения жилья в Санкт-Петербурге.
2007 год характеризуется стагнацией на рынке жилой недвижимости. Значительное снижение платежеспособного спроса между тем не вызвало снижение цен.
Первое полугодие 2008 года рынок находился в стадии ценового подъема. За этот период рост цен на жилую недвижимость составил около 32% в рублях.
Ниже представлена диаграмма изменения ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости за период 1998- 3 кв.2008 гг.
В настоящее время ситуация на рынке жилой недвижимости характеризуется высокой неопределенностью и в большой степени подвержена влиянию внешних условий. За период сентябрь-октябрь 2008 года снижение объемов продаж составило порядка 40%. Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию в условиях финансового кризиса.
По прогнозам Администрации, объем ввода жилой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2008 году может составить порядка 2,67 млн кв.м, в 2009 – 2,85 млн кв.м. Однако, уже сейчас очевидно, что по итогам 2008 года показатель не будет достигнут. По оценкам специалистов компании
Тенденция снижения роста объемов ввода в меньшей степени связана с текущим состоянием экономики и во многом обусловлена неэффективно выстроенной системой продажи земельных участков под жилье в период 2004-2006 гг., увеличением сроков реализации проектов по причине ужесточения требований государства к процессу подключения к инженерным сетям и к благоустройству прилегающей территории.
Результатом же «поворотного момента в экономике», который начался с осени 2008 года, станет усугубление системных проблем по реализации проектов нехваткой средств и замораживанием ряда очень крупных или наоборот слишком мелких проектов. В 2010-2011 гг объем ввода может снизиться до 60%- 80% от показателей, запланированных на 2008 год, и будет соответствовать ситуации 2003-2004 гг. Необходимо отметить, что снижение объема предложения на рынке будет нивелировано снижением платежеспособного спроса в анализируемый период.
Стоит упомянуть, что в ближайшей перспективе изменится степень влияния государства на развитие сегмента жилой недвижимости.
Политика Администрации в последние годы была направлена на негласную поддержку крупных застройщиков. В частности на торги выставлялись земли большими лотами, которые не могли себе позволить приобрести средние и мелкие компании. Тенденция последнего времени такова, что на торги начинают выводятся земельные участки, разбитые на небольшие лоты.
За последние несколько лет произошло значительное увеличение доли бюджетного жилья. По планам Администрации к 2011 году она должна была составить до 30% от общего объема ввода. Финансирование бюджетного строительства может быть пересмотрено в ближайшее время.
Таким образом, можно прогнозировать снижение влияния государства на развитие рынка жилой недвижимости.
Специалисты компании
Оптимистический сценарий развития рынка характеризуется продолжением стагнации на рынке, низким объемом спроса и низким объемом продаж, в результате чего цены на жилую недвижимость будут скорректированы на уровне 10-15% в течение полугода, а затем снова начнется рост, возможно, весьма существенный. Данный сценарий возможен в условиях эффективных действий финансовых властей и игроков рынка.
Пессимистический сценарий развития рынка предполагает углубление финансового кризиса. Сокращение персонала в ряде компаний и, следовательно, снижение платежеспособного спроса. Снижение цены квадратного метра может составить 40% до конца 2009 года, а стабилизация ситуации с последующим ростом начнется в 2010 году.
На диаграмме ниже представлен прогноз изменения ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости до 2011 года по оптимистическому и пессимистическому сценарию развития рынка.
Согласно пессимистическому сценарию развития ситуации на рынке, цена квадратного метра к началу 2010 года снизится до 60 тыс.руб/кв.м, после чего начнется постепенный рост. Оптимистический сценарий предполагает снижение средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости до 80 тыс.руб/кв.м. к середине 2009 года, после чего рост цен возобновится и достигнет текущего значения (100 тыс. руб. за 1 кв.м) в первом полугодии 2010 года.
Сложившаяся макроэкономическая ситуация открывает ряд новых перспектив для девелоперов, как например:
― возможность приобретения земельных активов на выгодных условиях;
― избежание активного вмешательства государства в сектор жилой недвижимости;
― снижение конкуренции вследствие ухода с рынка компаний, которые не смогли решить проблемы с финансированием своих проектов. В первую очередь речь идет о таких компаниях, которые:
а) рассчитывали бюджеты проектов исходя из гипотезы о быстром возврате небольшой доли собственных средств, и продажи остальных долей частным инвесторам,
б) ориентировались на кредиты отечественных неспециализированных банков
Итог:
В перспективе ближайшего полугода при сохранении темпов нарастания кризиса цены на жилую недвижимость могут упасть до 60-80 тыс. руб. за 1 кв. м, в зависимости от силы кризиса уровень цен 3 квартала 2008 года (100000 рублей за 1 кв.м) восстановится не ранее, чем через год, к концу 2009 года – 1 полугодию 2010 года.
Наилучшая инвестиционная стратегия на 1 полугодие 2009 – покупать, но срок инвестирования должен закладываться на уровне 1,5-2 лет.
Материал предоставлен компанией
Исследование рынка многоуровневых и подземных автостоянок в центре Москвы.Департамент маркетинга агентства недвижимости DOKI в июле – сентябре 2005 года провел исследование рынка многоуровневых и подземных автостоянок в центре Москвы.
Нехватка парковочных мест в Москве, особенно в центре, очевидна. Власти и частные инвесторы сегодня вкладывают значительные средства в гаражное строительство. За последние годы Правительством Москвы приняты программы и нормативные документы, касающиеся гаражного строительства в городе.
Цели исследования: оценить рыночные тенденции и перспективы строительства многоуровневых гаражей в Москве; оценить целесообразность строительства многоуровневых гаражей в различных районах центра столицы; выработать рекомендации по строительству и продвижению многоуровневых гаражей в Москве.
Методология исследования: Изучение нормативных документов и публикаций в СМИ по гаражному строительству, а также рыночных предложений по продаже и аренде парковочных мест в центре столицы.
Проведение телефонных интервью с представителями компаний, владеющих или управляющих гаражными объектами в центре Москвы.
Статистический анализ полученных данных по заданным критериям: уровню цен, местоположению, категориям объектов, периоду строительства и др.
Выработка рекомендаций по строительству и продвижению гаражных объектов на столичном рынке по результатам исследования.
В итоге рассмотрено более 300 объектов недвижимости в центре Москвы, в том числе гаражно-строительные кооперативы (ГСК), автотранспортные предприятия, торговые и деловые центры, на предмет наличия свободных мест, а также условий их покупки и аренды.
Выявлен острый дефицит свободных машинных мест в подавляющем большинстве объектов недвижимости с организованными автостоянками – от гаражно-строительных кооперативов и автотранспортных предприятий до современных деловых и торговых центров.
По различным оценкам, спрос на парковочные места в центре Москвы, по меньшей мере, в пять раз превышает предложение.
Рыночная цена машинного места в центре Москвы сегодня сопоставима с ценой новой иномарки: $10-20 тыс. за бокс в ГСК и $30-60 тыс. за место в современном многоуровневом или подземном гараже.
Арендные ставки парковочных мест сопоставимы со средней зарплатой в Московском регионе: в среднем $150 в месяц за место на открытой стоянке и $300 и выше за место в многоуровневом или подземном гараже. Почасовая оплата в подземном паркинге обходится в $2-3 в час.
Строительство современных подземных и многоуровневых автостоянок в центре столицы представляется социально и экономически оправданным, однако технически затруднительным из-за дефицита свободных земель и преобладания зданий старой постройки в центре города.
В качестве альтернативного решения данной проблемы предлагается строительство «перехватывающих» стоянок недалеко от центра Москвы, с организацией регулярного автобусного сообщения с прилегающими офисными и торговыми зданиями.
Александр Скобкин,
ведущий аналитик департамента маркетинга АН DOKI
К началу 2006 года планируется удвоение рынка торговых площадей в торговых центрах по сравнению с 2003 годом.Последние несколько лет рынок торговой недвижимости остается наиболее динамично развивающимся и экономически привлекательным сегментом рынка коммерческой недвижимости. По-прежнему наиболее популярны среди арендаторов торговые центры и торгово-развлекательные комплексы, которые могут предложить современные качественные торговые площади и определенный набор услуг.
Конкуренция растет
Традиционно рынок торговой недвижимости Петербурга подразделяется на четыре сегмента: встроенные торговые помещения, торговые центры, киоски и ларьки и уличные рынки. Во второй половине 2005 года продолжилась тенденция сокращения доли последних двух сегментов, в том числе за счет проведения соответствующей политики городской администрации. По-прежнему идет бурный рост торговых центров на фоне ограниченного предложения на рынке встроенной торговой недвижимости. Встроенная торговая недвижимость занимает сегодня 45% рынка торговой недвижимости, ТЦ – 20%, уличные рынки – 16%, а павильоны и ларьки – 19%.
Торговые центры – наиболее динамично развивающийся сегмент рынка торговой недвижимости. Уровень доходности торговых центров сегодня высок и достигает 20%. Однако растет и конкуренция, постепенно снижая показатели доходности. Для того, чтобы выигрывать в конкурентной борьбе инвесторы при создании новых ТК все больше вкладываются в развлекательную составляющую. Сегодня в торгово-развлекательных центрах есть многозальные мультиплексы (кинотеатры), боулинги, бильярды, игровые автоматы, видеоигры, фитнес-центры и сопутствующие фуд-корты. Новой тенденцией на рынке торговых площадей в торговых комплексах является появление все более крупных и масштабных проектов торговых центров и комплексов, ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание – их размеры доходят до 50-60 тыс. кв. м (ТК «Меркурий» – 80 тыс. кв. м, «Европа-центр» – 98 тыс. кв. м, «Телецентр» – 75 тыс. кв. м).
Растет и качество
Торговые центры, появившиеся в Петербурге в середине 1990-х годов («Балканский», «Шувалово», «Аэродром»), были ориентированы на покупателя с невысоким и средним уровнем достатка, якорных арендаторов не имели и европейским стандартам не отвечали. По мере роста доходов населения и, соответственно, платежеспособного спроса, изменялось предложение на рынке помещений в торговых комплексах. Уже в 2003 году на рынке стали появляться качественные торговые центры, имеющие оформленную концепцию и функциональное зонирование, и имеющие не только торговую составляющую, но и объекты общепита и развлекательную функцию. Росло не только качество ТЦ, но и стремительно увеличивалось их количество: в 2003 году было введено порядка 270 тыс. кв. м новых качественных торговых площадей в ТЦ, в 2004 году – порядка 300 тыс. кв. м.
На 1-е полугодие 2005 года было намечено к вводу в эксплуатацию около 75 тыс. кв. м качественных торговых площадей. Но по сложившейся тенденции рынка реальные сроки ввода часто отстают от заявленных. Поэтому на конец 1-го полугодия было введено в эксплуатации примерно 56 800 кв. м. качественных торговых площадей. Общий объем предложения на конец 1-го полугодия 2005 г. составил 844300 кв. м.
Наиболее крупные торговые центры, введенные в 2005 и заявленные к вводу в 2006 году
| Наименование ТЦ | Адрес | Общая площадь, кв. м. |
| «Меридиан» | Пулковское ш.(рядом с "Лентой") | 20 000 |
| ТК "Гранд Коньон" | пр. Энгельса | 74 000 |
| ТРЦ "Планета Нептун" (1-оч.) | ул. Звенигородская, 7А, 7Б | 28 800 |
| "Мебель Сити" | ул. Кантемировская, 37 | 16 000 |
| "Французский бульвар" | пер. Ленинского пр. и бул. Наваторов | 19 000 |
| ТРК "Южный полюс" | угол ул. Пражской и пр. Славы | 35 000 |
| ТРК "Румба" | угол ул. Васи Алексеева и пр. Маршала Говорова | 22 000 |
| ТРК "Варшавский экспресс" | наб. Обводного кан. | 37 000 |
| ТОЦ "Опера" | ул. Казанская, 5 | 7000 |
| ТК "Галерея 1814" | пл. Стачек | 8000/ |
| ТДЦ "Александр Невский" | Малоохтинский пр., 66-68 | 4 700/1800 |
| Лента | Московское Ш., 22 | 12 000 |
| Metro | Пулковское ш. | 14 000 |
| Космополис | Выборгское ш., Шувалово-Озерки, квартал 10 | 21 000/11 000 |
| ТДЦ | ул. Фучика, 23 | 3135 |
| Торгово-офисный комплекс | ул. Садовая, 28-30, корп.3 | 2 374 |
| ТЦ "Пионер 1" | ул. Пионерская, 21 | 8 000 |
| ТРК | Пересение Энегльса и Суздальского проспектов | 18 340 |
| ТК «Шкиперский молл» | Ул. Наличная, 18 | 20 000 |
Аренда дорожает постепенно
В течение первого полугодия 2005 года наблюдался незначительный ежемесячный рост арендных ставок на уровне 12-15% годовых. Обычно арендные ставки повышаются в случае смены арендаторов: одновременно для всех магазинов в ТЦ ставки, как правило, не увеличивают. Уровень арендных ставок зависит, прежде всего, от местоположения торгового центра и формата арендатора. На плату существенно влияет функция арендатора – торговля, общепит, развлечения, а также значимость его для всего центра (в отношении якорных арендаторов, как правило, применяется иная ценовая политика – арендная плата для них снижена в 2-3 раза), площадь магазина, этаж и приближенность к входу в ТЦ, к лестнице или эскалатору.
Диапазон арендных ставок в торговых центрах Петербурга
Местоположение | Арендная ставка в $ за кв. м в год, без НДС |
| Зона А (Невский пр. и близлежащие улицы, Большой пр. П. С.) | 910-2 200 |
| Зона В (Районы Владимирского, Московского, Каменноостровского пр., историческая часть Васильевского острова) | 530-1 200 |
| Зона С (Районы, прилегающие к станциям метро, трассовые проспекты, шоссе) | 180-530 |
| Зона D (Малопроходимые места, промзоны) | 80-200 |
Соотношение арендуемой площади и арендных ставок по типам операторов
Тип оператора | Якорные арендаторы | Остальные арендаторы | ||
| Арендуемая площадь, кв. м. | Арендные ставки $за кв. м./в год | Арендуемая площадь, кв. м. | Арендные ставки $за кв. м./в год | |
| Продуктовые операторы | 1000 - 15000 | 120 - 280 | - | - |
| Товары для дома | 1000 - 4000 | 216 - 300 | 30 - 100 | 400 - 550 |
| Спортивные товары | 1000 - 1600 | 200 - 300 | 50 - 300 | 205 - 650 |
| Одежда и обувь | 1000 - 3500 | 200 - 300 | 30 -300 | 300 – 1500 |
| Книги, аудио и видео | Около 1000 | 180 - 240 | - | - |
| Операторы развлекательных функций | 500 – 7000 | 120 - 160 | - | - |
| Красота и здоровье | - | - | 40 - 300 | 400 – 1200 |
| Операторы общепита | - | - | 20 - 80 | 500 – 700 |
| Аксессуары и сувениры | - | - | 20 - 140 | 350 – 1200 |
| Операторы, представляющие услуги (ремонт, парикмахерские и др.) | - | - | 3 - 50 | 30 - 80 |
От ларьков - к торговым центрам
Сегодня население все больше переориентируется на торговые центры от павильонов, ларьков и рынков. Активное развитие местных сетевых операторов и экспансия московских и зарубежных сетевиков приводит к росту спроса в современных ТЦ, определяет количественные и качественные критерии спроса на торговые площади и, соответственно, координирует направления развития ТЦ. Несмотря на рост предложения, спрос на качественные площади в торговых центрах остается по-прежнему высоким. На сегодняшний день заполняемость торговых центров составляет порядка 95%-98%. Оставшиеся 5%, как правило, являются площадями, на которых в настоящий момент идет смена арендаторов. Якорные арендаторы зачастую арендуют целый этаж в торговом комплексе, и их площадь может достигать 10 000 кв. м, а мелкие операторы арендуют, как правило, 50-300 кв. м.
Выбор в пользу того или иного арендатора во многом зависит от специфики ТЦ: одна и та же марка может в одном случае притягивать покупателей, в другом – отталкивать. Абсолютно неактуально, например, размещение сети ресторанов быстрого питания в качестве одного из основных арендаторов в элитном торговом центре. Якорные арендаторы должны вписываться в концепцию ТЦ, а их количество и состав зависят от классификации и площади ТЦ. Существует ряд крупных и динамично расширяющихся сетей, специализирующихся на продажах электроники и бытовой техники, спортивных товаров, парфюмерии, одежды и др. В большинстве случаев якорные арендаторы – крупноформатные сети К ним относятся продуктовые сети «Патэрсон», «Рамстор», операторы электроники и бытовой техники «Эльдорадо», «М-Видео», «Техно Сила» и спортивные операторы – «СпортМастер», «Интерспорт», «СпортЛэнд», «Балтик Спорт».
Тенденции и прогнозы
К началу 2006 года планируется удвоение рынка в сравнении с 2003 годом. Столь значительный рост ввода качественных торговых площадей в торговых центрах приведет к нарастанию оттока из ТЦ старого поколения в новые торговые центры. В результате чего многие торговые центры будут вынуждены пересматривать свою ценовую политику и снижать арендные ставки. В дальнейшем можно с уверенностью прогнозировать увеличение предложения торговых площадей в торговых центрах, подкрепляемый тенденцией уменьшения доли рынков и нестационарных объектов торговли. На основании данных по объемам ввода новых площадей за предыдущие периоды действительный объем ввода в эксплуатацию торговых центров в 2006 году должен составить порядка 288 500 кв. м. Таким образом, прогнозируемый объем предложения торговых площадей в торговых центрах Петербурга в 2006 году составит 1 401500 кв. м, в 2007 году – около 1700000 кв. м.
Одним из наиболее значимых событий рынка торговых центров 2006 года станет ввод ТРК «МЕГА» рядом с уже существующей «IKEA» и второго комплекса «МЕГА – «IKEA» в зоне Парнас в пос. Бугры. Другим значимым проектом 2006 года станет открытие ТРК «Родео Драйв».
Рост ввода новых торговых площадей приведет к значительному усилению конкуренции, и для привлечения покупателей в новые торговые центры еще больше возрастет роль развлекательных, досугово-оздоровительных зон и зон общепита и др.
Дефицит земельных участков в центре города под строительство торговых центров, активное строительство жилой недвижимости в спальных районах, развитие КАД будет обуславливать размещение новых торговых центров, все более ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание на окраинах города, на КАД.
Рынок торговых центров Петербурга останется одним из наиболее перспективных сегментов коммерческой недвижимости. В связи с появлением все новых и новых проектов, наполнением рынка, ростом конкуренции, можно прогнозировать снижение доходности и как следствие, рост сроков окупаемости новых проектов.