Краткосрочный прогноз развития рынка жилой недвижимости в Петербурге


14.11.2008 19:44

Начиная с 1998 года, петербургский рынок жилой недвижимости демонстрировал рост объемов ввода, в среднем объемы строительства увеличивались на 10-20% в год. Однако, рост объемов ввода жилья был недостаточным и не удовлетворял в полной мере объемам спроса, что провоцировало рост цен. После финансового кризиса 1998 года – за шесть лет - жилье в Санкт-Петербурге подорожало примерно в 6,5 раз, причем рост был неравномерным. С 2001 по 2003 гг. цена квадратного метра предложения увеличивалась плавно, в среднем на 2,5% в месяц. С ноября 2003 года рост ускорился и в следующие 9 месяцев наступил цикл подъема рынка. Именно в этот период  жилье стало привлекательным активом для частных лиц.

Рост цен на жилую недвижимость в 2006 году составил 120%. Поводом к оживлению рынка жилищного строительства в середине 2006 года стала активизация платежеспособного спроса населения и недостаточный объем предложения жилья в Санкт-Петербурге.

2007 год характеризуется стагнацией на рынке жилой недвижимости. Значительное снижение платежеспособного спроса между тем не вызвало снижение цен.

Первое полугодие 2008 года рынок находился в стадии ценового подъема. За этот период рост цен на жилую недвижимость составил около 32% в рублях.

Ниже представлена диаграмма изменения ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости за период 1998- 3 кв.2008 гг.

В настоящее время ситуация на рынке жилой недвижимости характеризуется высокой неопределенностью и в большой степени подвержена влиянию внешних условий.  За период сентябрь-октябрь 2008 года снижение объемов продаж составило порядка 40%.  Потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию в условиях финансового кризиса.

По прогнозам Администрации, объем ввода жилой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2008 году может составить порядка 2,67 млн кв.м, в 2009 – 2,85 млн кв.м.  Однако, уже сейчас очевидно, что по итогам 2008 года показатель не будет достигнут. По оценкам специалистов компании GVA Sawyer объем ввода жилой недвижимости в 2008 году может  составить порядка 2,4 млн кв.м даже с учетом ускоренного ввода жилья в четвертом квартале.

Тенденция снижения роста объемов ввода в меньшей степени связана с текущим состоянием экономики и во многом обусловлена неэффективно выстроенной системой продажи земельных участков под жилье в период 2004-2006 гг., увеличением сроков реализации проектов по причине ужесточения требований государства к процессу подключения к инженерным сетям и к благоустройству прилегающей территории.

Результатом же «поворотного момента в экономике», который начался с  осени 2008 года, станет усугубление системных проблем по реализации проектов нехваткой средств и замораживанием ряда очень крупных или наоборот слишком мелких проектов.  В 2010-2011 гг объем ввода может снизиться до 60%- 80% от показателей, запланированных на 2008 год, и будет соответствовать ситуации 2003-2004 гг. Необходимо отметить, что снижение объема предложения на рынке будет нивелировано снижением платежеспособного спроса в анализируемый период.

Стоит упомянуть, что в ближайшей перспективе изменится степень влияния государства на развитие сегмента жилой недвижимости.

Политика Администрации в последние годы была направлена на негласную поддержку крупных застройщиков. В частности на торги выставлялись земли большими лотами, которые не могли себе позволить приобрести средние и мелкие компании. Тенденция последнего времени такова, что на торги начинают выводятся земельные участки, разбитые на небольшие лоты.

За последние несколько лет произошло значительное увеличение доли бюджетного жилья. По планам Администрации к 2011 году она должна была составить до 30% от общего объема ввода. Финансирование бюджетного строительства может быть пересмотрено в ближайшее время.

Таким образом, можно прогнозировать снижение влияния государства на развитие рынка жилой недвижимости.

Специалисты компании GVA Sawyer проанализировали несколько возможных вариантов развития рынка жилой недвижимости и составили прогноз изменения ценовой ситуации исходя из нескольких сценариев.

Оптимистический сценарий развития рынка характеризуется продолжением стагнации на рынке, низким объемом спроса и низким объемом продаж, в результате чего цены на жилую недвижимость будут скорректированы на уровне 10-15% в течение полугода, а затем снова начнется рост, возможно, весьма существенный. Данный сценарий возможен в условиях эффективных действий финансовых властей и игроков рынка.

Пессимистический сценарий развития рынка предполагает  углубление финансового кризиса.  Сокращение персонала в ряде компаний и, следовательно, снижение платежеспособного спроса.  Снижение цены квадратного метра может составить  40% до конца 2009 года, а стабилизация ситуации с последующим ростом начнется в 2010 году.

На диаграмме ниже представлен прогноз изменения ценовой ситуации на рынке жилой недвижимости до 2011 года по оптимистическому и пессимистическому сценарию развития рынка.

Согласно пессимистическому сценарию развития ситуации на рынке, цена квадратного метра к началу 2010 года снизится до 60 тыс.руб/кв.м, после чего начнется  постепенный рост. Оптимистический сценарий предполагает снижение средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости до 80 тыс.руб/кв.м. к середине 2009 года, после чего рост цен возобновится и достигнет текущего значения (100 тыс. руб. за 1 кв.м) в первом полугодии 2010 года.

Сложившаяся макроэкономическая ситуация открывает ряд новых перспектив для девелоперов, как например:

          возможность приобретения земельных активов на выгодных условиях;

          избежание активного вмешательства государства в сектор жилой недвижимости;

          снижение конкуренции вследствие ухода с рынка компаний, которые не смогли решить проблемы с финансированием своих проектов.  В первую очередь речь идет о таких компаниях, которые:

а) рассчитывали бюджеты проектов исходя из гипотезы о быстром возврате небольшой доли собственных средств, и продажи остальных долей частным инвесторам,

б) ориентировались на кредиты отечественных неспециализированных банков

Итог:

В перспективе ближайшего полугода при сохранении темпов нарастания кризиса цены на жилую недвижимость могут упасть до 60-80 тыс. руб. за 1 кв. м, в зависимости от силы кризиса уровень цен 3 квартала 2008 года (100000 рублей за 1 кв.м) восстановится не ранее, чем через год, к концу 2009 года – 1 полугодию 2010 года.

Наилучшая инвестиционная стратегия на 1 полугодие 2009 – покупать, но срок инвестирования должен закладываться на уровне 1,5-2 лет.

 

Материал предоставлен компанией GVA Sawyer





28.10.2008 18:08

Традиционного осеннего скачка цен на недвижимость в этом году не произошло. Средняя цена на квадратный метр на первичном и вторичном рынках Петербурга за сентябрь выросла чуть более, чем на 1% и установилась к концу месяца на уровне 109 тыс. рублей/кв.м в готовых домах и 93 тыс. рублей/кв.м. в строящихся домах. Основной причиной заторможенного состояния рынка является мировой финансовый кризис, развивающийся с Запада. Рынок недвижимости реагирует на него с запозданием.

«Сейчас мы видим, что рынок пытается присматриваться к ситуации, поэтому многие сделки приостановлены», - комментирует ситуацию директор АН «Бекар» Сергей Козлов. «Люди не знают, куда вкладывать деньги: в золото, недвижимость, валюту, многие предпочитают обналичить свои деньги и хранить под матрасом, - считает заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров. По мнению экспертов АН «Бекар», ожидание не может растянуться на неопределенный срок: если люди увидят, что цены упали, они начнут покупать квартиры, если увидят, что цены не упали – перестанут ждать и так же начнут покупать квартиры. Согласно этой логике, в начале следующего года можно ожидать восстановления спроса на недвижимость, и роста цен.

На фоне стагнации цен на недвижимость в районах Петербурга выделяется существенное колебание цен в Кронштадте и Павловске: до 2,5% в Кронштадте и 4% в Павловске. «Кронштадт и Павловск – районы небольшие, поэтому выброс на рынок 5-7 квартир по адекватному ценнику снижает средний ценник по району на 3-4%», - объясняет Николай Лавров.

Развитие финансового кризиса предполагает увеличение предложения в недвижимости в связи с риском падения рынка: собственники стремятся продать недвижимое имущество раньше, чем он обесценится. Этим обусловливается открытие продаж жилого комплекса «Балтийская жемчужина». «Продавцы, на самом деле, переждали с открытием продаж в «Балтийской жемчужине», - считает Николай Лавров. - Они надеялись, что за год цены еще вырастут, однако в связи с финансовым кризисом рост цен остановился, и ждать дальше рискованно». На рынок открытие продаж в «…Жемчужине» не повлияло: это небольшие объемы жилья в не самом популярном месте, поэтому оттянуть спрос «Балтийская жемчужина» не могла.

Несмотря на рост предложения недвижимости по-прежнему больше всего на вторичном рынке неликвидной недвижимости: квартиры в домах-«кораблях», «хрущевках», коммунальных квартирах. Эти квартиры не пользуются спросом, поэтому простаивают на рынке дольше других. «Кризис ликвидности добрался и до квартир: то, что раньше хоть как-то покупалось, теперь не покупается вообще», - резюмируют эксперты АН «Бекар».

Наибольшим спросом в сентябре пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры в Приморском, Выборгском и Фрунзенском районах. «Выборгский и Фрунзенский – районы в недавнем прошлом промышленные, поэтому цены на жилье там сравнительно невысокие, - объясняет Николай Лавров. – Однако внешний вид этих районов сейчас стремительно меняется: вместо заводов и промпредприятий возводятся высококлассные жилые комплексы, улучшается инфраструктура, кроме того, здесь хорошая транспортная доступность. Таким образом, относительно невысокие цены при отличных перспективах делают Выборгский и Фрунзенский районы привлекательными для покупателей жилья».

Приморский же район отличается высокой концентрацией предложения высококлассного жилья. В Петербурге немного мест, где вблизи метро можно найти такое большое количество 5-7-этажных новых (построенных 3-5 лет назад) качественных домов из кирпича и кирпича-монолита, как в Приморском районе.

 

Прогнозы

Краткосрочные прогнозы по рынку недвижимости определяются двумя факторами: 1) объективным: рыночной ситуацией, ситуацией в макроэкономике и т. д, и 2) психологическим: неуравновешенность рынка, паника и пр. По мнению Сергея Козлова, на настоящий момент рыночных предпосылок для увеличения/снижения цен нет. Потенциальный спрос остался на прежнем уровне, но люди выжидают (им все еще нужно купить квартиру, но они подождут, вдруг будет падение цен). Когда они поймут, что падения цен не будет, то все равно купят квартиру. Таким образом, речь идет о спекулятивном снижении спроса.

Вместе с тем, сегодня наблюдается резкая дестабилизация рынка: СМИ горячо обсуждают кризис, провоцируя метания потребителей. Поэтому при отсутствии рыночных предпосылок для изменения цен, на рынок может оказать влияние психологический фактор. По мнению Козлова, в самом худшем случае цены могут снизиться на 10-20%, не более. Для более серьезного падения нет даже психологических предпосылок. Однако даже такой сценарий, по мнению экспертов группы компаний «Бекар», маловероятен.

 

Точка зрения

Заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Николай Лавров. Финансовый кризис отразится на рынке жилой недвижимости Петербурга через 2,5-3 года. Дело в том, что нестабильность рынка повлекла за собой снижение инвестиций на застройку: значительно сократился выкуп пятен земли под застройку, начинают замораживаться крупные проекты. Это приведет к постепенному сокращению объемов строительства и сдачи жилья ориентировочно через три года. При том, что спрос на жилье не сокращается, к 2012 году высока вероятность возникновения сурового дефицита жилых площадей, что, в свою очередь, повлечет рост цен на жилую недвижимость.

 

Наталия Черейская, АН «Бекар»




20.10.2008 20:09

Начало II полугодия 2008 г. было не самым спокойным для строительных компаний – многие из них ощутили на себе влияние международного финансового кризиса. Снизился спрос на многие строительные материалы, в первую очередь, на цемент. Чтобы понять, как кризис повлиял на рынок навесных (вентилируемых) фасадов, специалисты IndexBox, провели масштабное исследование и выявили основные тенденции данного рынка. В данной статье вашему вниманию представлены краткие выдержки из отчета на данную тему.

 

Конструкция вентилируемого фасада

Вентилируемые (навесные) фасады появились на российском рынке около 15 лет назад. Конструкция навесного фасада представляет собой специальные облицовочные плиты из различных материалов, которые крепятся к стене посредством специальной системы направляющих и кронштейнов. Между облицовкой и стеной может быть расположен слой утеплителя (стекловата, базальтовая вата, XPS). Фасад монтируется таким образом, чтобы между стеной (либо утеплителем, прикрепленным к стене) и облицовочным материалом сохранилась воздушная прослойка.

Система навесного фасада производится из алюминия или стали. В настоящее время на российском рынке преобладают стальные системы. Для изготовления системы, в 99% случаев используется обычная тонкая оцинкованная сталь, соответствующая ГОСТ.

Оба варианта системы весьма недолговечны. По мнению специалистов, стальная система может прослужить от 5 до 10 лет, алюминиевая – до 30 лет, но и на данный срок нет гарантии, что не понадобится ремонт фасада.

Эксперты видят определенные перспективы в производстве систем из новых материалов – стеклопластика и углепластика. Эти материалы обладают великолепными характеристиками: в четыре раза легче, чем сталь, и обладают как раз такой прочностью, которая для этих конструкций требуется.

В качестве облицовочного материала, в навесных фасадах могут применяться композитные панели, фиброцементные или асбестоцементные листы, керамогранит или металл (сайдинг, кассеты или панели).

В качестве теплоизоляционного слоя в навесных фасадах применяется минеральная вата. Для защиты утеплителя от влаги, теплоизоляционный слой покрывают защитной пленкой (влагозащитной мембраной), дополнительная защита теплоизоляции необходима в северных районах, где отверстия фасада нередко забиваются снегом.

Перспективным видом утеплителя, по мнению экспертов, является сочетание минеральной ваты с пенополистиролом.

 

Количество игроков на рынке и степень конкуренции

Рынок вентилируемых фасадов в России достаточно насыщен – более 70 игроков (включая иностранные компании-системодержатели) ведут на нем свою конкурентную борьбу. Структура рынка схожа с моделью несовершенной конкуренции. Крупных игроков на рынке два: компании U-KON и Краспан, на долю которых в совокупности приходится около 30% рынка. Чуть более 20 компаний имеют от 7% до 2% рынка. Оставшаяся часть приходится на мелких игроков, выпускающих лишь продукцию одного вида (один вид облицовки и один материал системы креплений), недостающие части фасадной системы закупая у крупных компаний. Следует учесть, что в данном случае, утеплитель не включается в фасадную систему. Как правило, все компании комплектуют фасады, закупая утеплитель в момент продажи или этим занимается компания-подрядчик при монтаже фасада на объекте.

1. Сегменты потребления

Основными сегментами потребления навесных (вентилируемых) фасадов являются:

Ø Жилые дома (городские и загородные)

Ø Нежилая недвижимость

· Спортивные центры

· Производственные помещения

· Торговые центры

· Офисные и административные здания

· Складские комплексы

Ø Прочее

Доля каждого сегмента в общем объеме потребления представлена в таблице 1.

Таблица 1. Размер и доля сегментов в общем объеме потребления

Доля каждого сегмента, в общем объеме спроса

Складские комплексы

14%

Офисные и административные здания

31%

Торговые центры

15%

Производственные помещения

11%

Спортивные центры

4%

Жилые дома

24%

Прочее

1%

Емкость рынка (объем потребления)

100%

Источник: данные Росстат, экспертный опрос, аналитика IndexBox

Потребителями вентилируемых фасадов являются строительные компании, осуществляющие монтаж фасадов на конечном объекте.

Потребление вентилируемых фасадов со стороны строительства складских комплексов

В 2007 году на отделку складских комплексов было потрачено 14% от всего объема рынка вентилируемых (навесных) фасадов.

Основными факторами, которые влияют на рост рынка складских помещений, являются значительное улучшение инвестиционного климата в России, стабильный рост производства, развитие торгового сектора и сектора оптовых продаж, проникновение на рынок больших компаний, нуждающихся в современных складских комплексах, соответствующих международным стандартам.

В 2007 году рост потребления вентилируемых фасадов, со стороны строительства складских помещений составил 129%. На конец 2008 года прогнозируется некоторое снижение темпов роста, связанное с влиянием международного финансового кризиса на строительный рынок в России. Тем не менее, положительный прирост потребления в данном сегменте прогнозируется вплоть до 2015 года. (см. рисунок 1)

Основное увеличение потребления в среднесрочной перспективе ожидается в Центральном, Приволжском и Уральском Федеральных округах.

Через ЦФО проходят основные транспортные коридоры, а также происходит активное развитие торговли. Данные факторы обуславливают активное строительство складских комплексов на территории округа. Поскольку в ближайшем Подмосковье к 2008 году образовался дефицит свободных земель, склады будут перемещаться дальше от города (за пределы Малого бетонного кольца). Рост строительства складов ожидается и в ближайших к Москве крупных городах – Калуге, Рязани, Твери и пр., которые сейчас активно застраиваются торговыми центрами.

Через ПФО и УФО проходит транспортный коридор «Восток-Запад», соединяющий центральную Россию с Казахстаном, Китаем, Японией и восточными регионами страны

Потребление вентилируемых фасадов со стороны строительства офисных и административных зданий

Строительство офисных и административных зданий является основным сегментом потребления вентилируемых (навесных) фасадов (более 30% фасадов монтируются именно на офисных объектах). В 2007 году спрос со стороны данного сегмента составил 5,45 млн.кв.м.

В условиях сохраняющегося высокого спроса на качественные офисные площади происходит увеличение объемов строительства офисных помещений среднего класса.

В I квартале 2008 года объемы ввода в эксплуатацию офисных площадей выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 75,7%.

В целом, несмотря на постоянные переносы сроков ввода объектов в эксплуатацию налицо масштабный рост предложения, который продлится еще минимум 4-5 лет (по данным Cushman & Wakefield).

Рост спроса на вентилируемые фасады по федеральным округам будет идти относительно пропорционально. Более активное потребление ожидается в ЦФО и ПФО.

 

Перспективная емкость рынка

Показатель перспективной емкости рынка основан на показателе относительного потребления. Известно, что в настоящее время, в крупных европейских странах (Франция, Германия, Великобритания и пр.) потребление вентилируемых фасадов составляет 0,49 кв.м. на человека. Для стран Скандинавии этот показатель немного выше – 0,69, что связано с более холодным климатом. По мнению экспертов, Скандинавский показатель более реалистичен для России. Для России данный показатель в настоящее время не превышает 0,26 кв.м. на человека. В таблице 2 приведен расчет перспективной емкости спроса на вентилируемые фасады, исходя из этих двух показателей.

Таблица 2. Расчет перспективной емкости рынка вентилируемых фасадов по федеральным округам РФ

Численность населения, 2007 г.

Объем смонтированных вентилируемых фасадов, из расчета 0,26 кв.м. на человека, тыс.кв.м

Перспективный объем смонтированных вентилируемых фасадов, с учетом нормы европейского потребления 0,69 кв.м. на человека, тыс.кв.м

Перспективная емкость российского рынка, тыс.кв.м. (3-2)

1

2

3

4

Российская Федеpация

142 114 903

36 949,87

98 059,28

61 109,41

Центральный федеральный округ

37 184 399

9 667,94

25 657,24

15 989,29

Северо-Западный федеральный округ

13 525 500

3 516,63

9 332,60

5 815,97

Южный федеральный округ

22 806 232

5 929,62

15 736,30

9 806,68

Приволжский федеральный округ

30 293 874

7 876,41

20 902,77

13 026,37

Уральский федеральный округ

12 235 453

3 181,22

8 442,46