«Метриум»: Итоги года на рынке новостроек массового сегмента Москвы


15.01.2021 15:44

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 16,1%. Средняя цена квадратного метра выросла +18,7% и составила 207 510 руб.


По данным «Метриум», по итогам 2020 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 14 140[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 776 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года сократилось на 16,1%, а продаваемая площадь уменьшилась на 20,6%.

Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в 2020 г.

Название

Девелопер

Округ

Старт продаж

1

Holland park

ГК "ПИК"

СЗАО

1 кв. 2020

2

Волжский парк

ГК "ПИК"

ЮВАО

1 кв. 2020

3

Светлый мир «Станция «Л»…

Seven Suns Development

ЮВАО

2 кв. 2020

4

MySpace на Фестивальной

MySpace Development

САО

2 кв. 2020

5

Соседи 21/19

Специализированный застройщик «ЖК 2/1»

ЮВАО

2 кв. 2020

6

Амурский парк

ГК "ПИК"

ВАО

3 кв. 2020

7

Вдохновение

СЗ Стройвос

ВАО

3 кв. 2020

8

Большая Очаковская 2

ГК "ПИК"

ЗАО

3 кв. 2020

9

Митинский леc

ГК "ПИК"

СЗАО

3 кв. 2020

10

Аквилон Митино

Группа "Аквилон"

СЗАО

3 кв. 2020

11

Красноказарменная 15

ГК "ПИК"

ЮВАО

3 кв. 2020

12

Н 74

Патек Групп

ЮВАО

3 кв. 2020

13

Каширка.Like

СЗ «ОПТИМУМ-ИНВЕСТ»

ЮАО

3 кв. 2020

14

Большая Академическая 85

ГК "ПИК"

САО

3 кв. 2020

15

Бусиновский парк

ГК "ПИК"

САО

3 кв. 2020

16

Расцветай в Люблино

ГК Расцветай

ЮВАО

3 кв. 2020

17

Руставели 14

ГК "ПИК"

СВАО

3 кв. 2020

18

Сигнальный 16

ГК "ПИК"

СВАО

3 кв. 2020

19

PROFIT

Гранель

ЮВАО

3 кв. 2020

20

Кронштадтский 9

ГК "ПИК"

САО

4 кв. 2020

21

Новохохловская 15

ГК "ПИК"

ЮВАО

4 кв. 2020

22

Второй Нагатинский

ГК "ПИК"

ЮАО

4 кв. 2020

23

Авиатика

Э.К. Девелопмент

САО

4 кв. 2020

24

Талисман на Рокоссовского

3S Group

ВАО

4 кв. 2020

25

Счастье на Семеновской

Группа «Эталон»

ВАО

4 кв. 2020

26

Аквилон BESIDE

Группа "Аквилон"

ЮВАО

4 кв. 2020

27

MySpace на Окской

MySpace Development

ЮВАО

4 кв. 2020

28

Перовское 2

ГК "ПИК"

ЮВАО

4 кв. 2020

29

Кронштадтский 14

ГК "ПИК"

САО

4 кв. 2020

Источник: «Метриум»

В декабре первичный рынок массового сегмента пополнился четырьмя новыми проектами: «Аквилон BESIDE», «MySpace на Окской», «Перовское 2», «Кронштадтский 14». Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:

– «Вестердам» (корп. 3);

– Stellar City* (корп. 3);

– «Кронштадтский 9» (корп. 1.1).

Предложение в массовом сегменте за последние 12 месяцев заметно сместилось в ЮВАО в основном за счет одного крупного проекта – «Светлый мир «Станция Л»…». Доля этого округа по количеству экспонируемых квартир составила 33,6% (+12,1 п.п. за год). Второе место занимает СВАО, где сконцентрировано 17,9% всех квартир (-2,1 п.п. за год). Третья позиция за САО – 13,6% (+0,1 п.п. за год). Доля ЗАО уменьшилась на 1,8 п.п, составив 12,3% от всего объема экспозиции, а в ВАО отмечено увеличение доли на 1,1 п.п. до 10,0%. Наибольшее снижение показателя было отмечено в ЮАО (7,9%; -7 п.п. за год). На СЗАО и ЮЗАО приходятся наименьшие доли предложения: 3,0% (-0,9 п.п. за год) и 1,7% (-1,5 п.п. за год) соответственно.

[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

* бронирование


К концу 2020 года в структуре предложения по стадиям строительной готовности доля корпусов на этапе монтажных работ составила почти половину рынка (45,1%; +18,7 п.п. за год). На лоты в корпусах, находящихся на начальном этапе, приходится 26,8% (-1,6 п.п. за год). Немногим меньше доля лотов в корпусах на стадии отделочных работ – 21,4% (-11,3 п.п. за год). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 6,7% (-5,8 п.п. за год).

В структуре предложения по типу квартир по-прежнему превалируют одно- и двухкомнатные варианты, занимая почти две трети рынка. Доля однокомнатных квартир за год выросла на 3,4 п.п. и составила 32,4%, доля двухкомнатных снизилась на 7,5 п.п. до значения в 32,7%. Доля трехкомнатных лотов составляет 18% (-1,7 п.п.), а квартир-студий - 14,8% (+5,8 п.п.) рынка. Многокомнатные лоты по-прежнему занимают наименьшую долю от совокупного объема предложения (2,1%; +0,04 п.п.).

Доля квартир с отделкой (финишная и white box) выросла до 74,6% (+4,1 п.п. за год). Почти две трети совокупного объема предложения на первичном рынке новостроек Москвы экспонировалось с финишной отделкой (65,4% за год), за год доля выросла на 4,8 п.п. На квартиры без отделки пришлось 25,4% рынка (-4,1 п.п. за год), доля квартир с отделкой white box составила 9,2% (-0,6 п.п. за год).

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке массового сегмента по итогам года составила 207 510 руб. (+2,2% за прошедший месяц; +9,2% за квартал; +18,7% за год). Самое низкое значение показателя отмечено в январе (178 585 руб./кв.м), самое высокое – в декабре вследствие непрерывного роста во втором полугодии.

«Девальвация рубля в 2020 году имела важное влияние на средневзвешенную цену, о чем свидетельствует график динамики курса доллара США, сопоставленный с графиком цены квадратного метра за аналогичный период, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На наш взгляд, рост курса доллара оказывал влияние как на спрос, так и на предложение. Во-первых, увеличивался спрос – многие покупатели рассматривали возможность инвестиций в недвижимость как способ сохранения рублевых накоплений. Во-вторых, цена предложения у застройщиков росла, так как в нее закладывался рост себестоимости строительства».

Во всех округах отмечена положительная годовая динамика средней цены квадратного метра в диапазоне 9,7-33,8%. Максимальный прирост зафиксирован в СЗАО (+33,8%) и ЗАО (+29,3%). Минимальное увеличение показателя средней цены квадратного метра отмечено в ЮАО (+9,7%). В остальных округах Москвы годовой прирост составил в среднем 17,8%.

К концу декабря 2020 года средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 11,39 млн руб. (-0,02% за прошедший месяц; +5,9% за квартал; +12,4% за год). Бюджет предложения за год вырос абсолютно во всех типологиях:

  • студии – 6,06 млн руб. (+21,2%);
  • однокомнатные – 8,82 млн руб. (+18,2%);
  • двухкомнатные – 12,63 млн руб. (+18,7%);
  • трёхкомнатные – 16,92 млн руб. (+18,5%);
  • многокомнатные – 22,77 млн руб. (+11%).

Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

11,0

26,1

48,0

165 240

232 065

401 400

3 078 000

6 055 930

10 419 200

31,1

40,7

68,0

140 000

217 080

380 700

5 586 000

8 824 725

17 385 085

44,4

62,4

92,7

128 260

202 370

325 400

7 975 015

12 627 445

24 148 350

60,8

84,7

139,6

120 565

199 630

333 690

8 920 600

16 917 865

32 003 750

4К+

80,5

109,5

129,1

133 000

208 025

350 000

11 100 180

22 772 345

39 270 000

итого[1]

11,0

54,9

139,6

120 565

207 510

401 400

3 078 000

11 389 730

39 270 000

Источник: «Метриум»

 

Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2020 года:

– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 11 кв. м за 3,1 млн руб.

– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14 кв. м за 3,6 млн руб.

– ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 23,5 кв. м за 4,3 млн руб.

Основные тенденции

К концу 2020 года первичный рынок массового сегмента характеризуется следующими важными показателями:

– средневзвешенная цена квадратного метр выросла до 207 510 руб. (+18,7% за 12 мес.);

– средний бюджет предложения составил 11,39 млн руб. (+12,4% за 12 мес.);

– объем предложения (по количеству лотов) снизился на 16,1% за год, однако в декабре впервые с июня 2020 года данный показатель продемонстрировал положительную динамику (+11,3% за месяц);

– наблюдается повышение девелоперской активности. В 2020 году рынок пополнился 29 комплексами против 18 в 2019 году.

– закрепление тренда на отделку в 2020 году. Доля квартир с ремонтом под ключ от застройщика выросла с 46,3% до 65,4%.

Пандемия – покупка квартиры онлайн больше не кажется фантастикой

«В марте 2020 года ВОЗ объявила о пандемии новой коронавирусной инфекции, – напоминает Мария Литинецкая. – В апреле-мае в Москве был ведён режим самоизоляции и пропускной режим. Бизнес стал активно уходить в онлайн формат. Конечно, сделки с недвижимостью трудно организовать «заочно», как следствие, реальные продажи за апрель и май упали почти вдвое, продажи по некоторым объектам сократились практически до нуля. Однако, пандемия ускорила процесс цифровизации девелопмента. Застройщики начали активно предлагать виртуальные туры, искать технические решения для презентации своих проектов, заказывать 3D планировки и многое другое. Вероятнее всего, переход покупки квартиры в виртуальное пространство на 100% не произойдет, тем не менее застройщики будут держать про запас онлайн процессы на случай обострения эпидемиологической ситуации. Дополнительной выгодой от «цифровых» бизнес-процессов может стать повышение комфорта и удобства покупателя при осуществлении сделок с недвижимостью в будущем».

Спрос 2020 (в старых границах Москвы)

По итогам 2020 года общее количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) составило более 56 тыс. штук[2] (+18% относительно аналогичного показателя 2019 года), что выше прогноза – ожидался рост числа сделок на 6% относительно прошлого года. В декабре 2020 года было зарегистрировано более 7 тыс. сделок, что сопоставимо с октябрем того же года, когда предполагалось завершение льготной ипотеки, а по сравнению с декабрем прошлого года количество ДДУ увеличилось в 1,5 раза. Доля ипотеки в 2020 году составила 61%.

Ключевая ставка ЦБ и госпрограмма льготной ипотеки 2020-2021

Стоит отметить динамику ключевой ставки ЦБ РФ: с середины 2020 года она находится на беспрецедентно низком уровне – 4,25%[3]. Возможность осуществления программы льготного кредитования, а также обеспечение «более дешевых заемных денег для экономики» во многом обусловлены данным макропоказателем. Однако низкая ключевая ставка стала причиной снижения ставок по депозитам, инвесторы стали искать другие способы хранения и накопления средств, в том числе это простимулировало спрос на рынке недвижимости.

17 апреля 2020 года в России официально стартовала программа льготной ипотеки на новостройки со ставкой до 6,5%. В конце октября стало известно, что действие программы продлят до 1 июля 2021 года, хотя планировалось ее завершить 1 ноября 2020 года. Данная программа породила множество дискуссий: появились противники, считающие госпрограмму главной причиной ажиотажного роста цен, утверждающие, что она приведет банковскую систему к финансовому кризису образца 2008 года в США. Однако сложно представить, что произошло бы с целой отраслью без мощной поддержки государства, и сколько бы потребовалось времени на восстановление активности участников рынка, на сколько была бы заморожена разработка новых проектов, которым еще только предстоит стартовать в 2021 и 2022 гг. Мы думаем, что для окончательного подведения итогов по данному политическому решению еще не пришло время.

Прогноз на 2021 год

«Средневзвешенная цена квадратного метра, скорее всего, продолжит расти умеренными темпами, – резюмирует Мария Литинецкая. – Спрос постепенно стабилизируется с завершением программы льготного кредитования во второй половине 2021 года, однако снижение активности покупателей, скорее всего, не приведет к падению цен. В пользу сохранения достигнутого уровня есть ряд факторов: девальвация национальной валюты в ушедшем году и удорожание себестоимости строительства, вступившие в силу изменения законодательства, влияющие на финансовую модель застройщика (постепенный переход всех проектов на эскроу-счета и новая формула расчета платы за изменение вида разрешенного использования с повышающими коэффициентами). Также стоит отметить, что результативные продажи в 2020 году будут способствовать удержанию цен на комфортном уровне для застройщиков.

Наблюдаемый дефицит предложения в 2020 году закончится в следующем году. Ожидается восстановление предложения и увеличение объема рынка. По нашим прогнозам, наблюдаемый дефицит первичной недвижимости массового сегмента завершится к концу 2021 года. Проблема резкого сокращения предложения проявилась в 2020 году из-за его малой эластичности в ответ на рост спроса. Наращивание объемов строительства будет первоочередной системной задачей для строительной отрасли в новом году, а выросшие цены будут стимулировать девелоперов активнее выводить на рынок новые проекты».

[1] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой

[2] Сделки физлиц по проектам всех классов, без оптовых покупок.

[3] 18.12.2020 Банк России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 4,25% годовых. ЦБ впервые опустил ключевую ставку до исторически минимального уровня 24 июля 2020 года. Ранее самым низким значением было 4,5% годовых.


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «Метриум»
ИСТОЧНИК ФОТО: ASNinfo



29.12.2020 17:02

По данным департамента аналитики компании «Синица», в IV квартале 2020 года цены на квартиры в новостройках в границах старой Москвы и Московской области прибавили по сравнению с III кварталом 8,8% и 8,1%, соответственно. В Новой Москве по итогам декабря цены росли еще быстрее, превысив показатели III квартала на 10,2%.


Таким образом, по сравнению с прошлым годом 2020-й показал беспрецедентный рост цен. В границах старой Москвы за текущий год цены подросли на 16,7% (тогда как за прошлый год только на 4,2%), средняя цена кв. м остановилась на отметке 247,4 тыс. рублей. На первичном рынке ближнего пояса Московской области[1] средневзвешенная цена в декабре составила 131,3 тыс. рублей, что больше прошлогодних показателей на 23,0%. Наиболее стремительный рост цен на жилье продемонстрировала Новая Москва: по итогам декабря средняя цена достигла уровня 163 тыс. рублей – это на 27,5% выше, чем в IV квартале 2019 года.

При этом совокупный объем предложения в IV квартале 2020 года в границах старой Москвы и в ближнем поясе Московской области снизился по сравнению с III кварталом на 2,5% (до 29,9 тыс. квартир и апартаментов) и на 2% (до 13,0 тыс. квартир), соответственно. Тогда как Новая Москва с октября по декабрь 2020 года показала внушительный прирост объемов предложения на 37,8%, который по итогам декабря составил 9,76 тыс. квартир и апартаментов.

Тем самым, если обобщить годовые показатели, в границах старой Москвы и в Московской области объем предложения сократился на 24% и 41,1%, а в Новой Москве, наоборот, вырос на 12,5%.

Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»:

«В течение всего 2020 года в границах старой Москвы наблюдался рост цен и снижение объемов предложения, и IV квартал не стал исключением. За три месяца на рынок вышли 52 новых корпуса – это на 24% больше, чем в предыдущем периоде, но общий объем предложения остается на уровне минимальных значений, поскольку застройщики выводят на рынок ограниченное количество лотов. В результате объемы снизились до минимальных за 4,5 года значений – в декабре на рынке экспонировалось 1,82 млн кв. м жилья, при этом цены выросли на 8,8%. Несмотря на рекордные показатели квартала, динамика роста цен и снижения объемов в декабре замедлилась – основные изменения пришлись на октябрь-ноябрь.

На рост цен в Подмосковье наряду с вымыванием предложения в IV квартале оказывало увеличение доли квартир, реализуемых с использованием эскроу-счетов – она подросла на 10,8% по сравнению с показателями III квартала и составила в декабре 30,4%.

В Новой Москве за счет ограниченности предложения любое изменение в виде нового проекта или корпусов существенно влияет на общий объем. Так за последний квартал предложение пополнилось новыми корпусами, объем достиг уровня начала года. Цены по-прежнему растут, наиболее активно дорожала стоимость кв. м в новостройках бизнес-класса – прирост составил 12,4%. Стоит отметить, что по итогам декабря цены и средний бюджет предложения на новостройки комфорт-класса превысили уровень новостроек эконом-класса в старых границах Москвы».

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м в новостройках столичного региона

(по итогам IV квартала 2020 года по сравнению с III кварталом)

Локация / Класс жилья

Эконом-класс

Комфорт-класс

Бизнес-класс

Новостройки в границах старой Москвы

154,5 тыс. рублей (+3,5%)

198 тыс. рублей (+9,4%)

298,8 тыс. рублей (+8,2%)

Новостройки Новой Москвы

151,7 тыс. рублей  (+7,3%)

157,1 тыс. рублей (+8,6%)

188,1 тыс. рублей
(+12,4%)

Новостройки Московской области

128,5 тыс. рублей

(+7,8%)

133,3 тыс. рублей (+8,5%)

183,8 тыс. рублей

(0%)

 

[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.


ИСТОЧНИК ФОТО: https://slomstroy.ru/


28.12.2020 21:00

Рынок аренды первым реагирует на происходящие изменения в отрасли. Аналитики Циан проанализировали, как изменился сегмент в 2020 году, и какие факторы оказывали влияние на краткосрочную и долгосрочную аренду. Москва и Санкт-Петербург не смогли вернуться к докризисным показателям, в отличие от регионов. В отсутствии туристов доля квартир в краткосрочную аренду снизилась в самоизоляцию в два раза.


В выборку вошли города с численностью населения от миллиона человек, в том числе – Краснодар.

Краткосрочная аренда:

  1. Средняя ставка посуточной аренды в городах-миллионниках во время весеннего локдауна снизилась на 17%, по итогам всего года падение составило 11%.
  2. От краткосрочной аренды к долгосрочной: в декабре 2019 года 24% квартир на рынке аренды предлагались посуточно. Весной из-за отсутствия туристов доля снизилась до 12%: рантье стали сдавать квартиры на долгий срок.

Долгосрочная аренда:

  1. Новые квартиры во время самоизоляции выходили на рынок с демпингом: В Москве – на 6,3%, в Санкт-Петербурге – на 3,8%.
  2. Объем предложения долгосрочной аренды в городах-миллионниках вырос во время локдауна на 13%. В сравнении с весенним «карантином» текущий объем квартир в долгосрочную аренду снизился на 9%.
  3. Новые квартиры во время самоизоляции выходили на рынок с демпингом в Москве (-6,3% от ставки в марте) и Санкт-Петербурге (-3,8%).
  4. Во время самоизоляции средние ставки аренды 1-к квартир просели в Москве на 10%, В Санкт-Петербурге – на 11,6%, в остальных городах-миллионниках – на 2,6%
  5. Рынок аренды в регионах восстанавливается быстрее, чем в Москве и Санкт-Петербурге.
  6. В столице ставка аренды однокомнатных квартир ниже на 0,5%, чем год назад в Санкт-Петербурге – ниже на 3,5%. В других городах-миллионниках ставка выше, чем год назад на 4,1%.

Краткосрочная аренда

  1. Ставки посуточной аренды потеряли 17% во время самоизоляции

Закрытие границ с другими странами и введенный режим самоизоляции – оказались серьезным испытанием в первую очередь для бизнеса краткосрочной аренды. В отсутствии туристов и на фоне снижения деловой активности (и вместе с тем – количества командировок в другие города) собственники, сдающие квартиры посуточно, были вынуждены снижать ставки для привлечения спроса и конкуренции с отелями, которые также остались без клиентов.

По подсчетам Циан, средняя ставка аренды посуточной в период самоизоляции в городах-миллионниках РФ (включая Краснодар), снизилась в локдаун на 17%: с 2,48 тыс. рублей в докризисном декабре 2019 года до 2,07 тыс. рублей в апреле-мае 2020 года. После снятия ограничительных мер средняя ставка планомерно восстанавливалась, практически достигнув значений начала года (2,42 тыс.)  в августе (2,37 тыс.) – самый разгар отпусков. Вместо заграничных поездок многие россияне путешествовали по России, что повысило спрос на посуточную аренду. Однако с ухудшением эпидемиологической обстановки в сентябре и новыми ограничениями, ставка снова показывает снижение. Сегодня она составляет 2,2 тыс. рублей – это на 11% ниже, чем в декабре 2019 года. Таким образом, рынок посуточной аренды не смог восстановиться и вернуться к прошлогодним докризисным значениям.

Средняя ставка посуточной аренды в городах-миллионниках и доля квартир в посуточную аренду

Источник: Аналитический центр Циан

Среди всех городов-миллионников только в трех – Краснодаре, Челябинске и Казани – текущая ставка посуточной аренды выше прошлогодней. Краснодарский край в 2020 году в целом бьет все рекорды по спросу и активности на рынке – в период удаленной работы многие переехали «поближе к морю». Краснодар находится в нескольких часах езды на машине от российских курортов, а средняя ставка аренды – ниже, чем, например, в Сочи – на 56%. Поэтому Краснодар в 2020 году пользуется спросом – как среди туристов, так и сотрудников «на удаленке». Поэтому ставка посуточной аренды выросла в сравнении с прошлым годом на 5%. Аналогичная ситуация и в Казани – город также интересен туристам. Челябинск – нетуристический город, ставка посуточной аренды в котором просела незначительно во время самоизоляции – на уровне 2%. Среди всех городов-миллионников именно Челябинск самый доступный по ставке посуточной аренды, даже с учетом годового роста на 5%. Все остальные города не восстановились по ставке краткосрочной аренды: В Москве показатель ниже прошлогоднего на 7%. В Санкт-Петербурге – на 2%.

Во время локдауна падение ставок было отмечено абсолютно по всем городам. Наибольшее снижение было отмечено в Москве (-25%) и Нижнем Новгороде (-11%). Минимальное – в Омске (-1%), Перми, Волгограде, Челябинске (-2%). Санкт-Петербург просел на 8%. Таким образом, в большей мере пострадал рынок посуточной аренды в туристических городах и центрах притяжения рабочей силы.

Динамика средней ставки посуточной аренды в городах-миллионниках

декабрь 2020, ставка аренды, тыс. р.

Динамика за год (декабрь 2020/декабрь 2019)

Падение в период локдауна

Москва

3,17

-7%

-25%

Санкт-Петербург

2,29

-2%

-8%

Ростов-на-Дону

2,16

0%

-4%

Казань

2

4%

-5%

Нижний Новгород

1,87

-6%

-11%

Самара

1,87

-7%

-6%

Красноярск

1,82

-5%

-7%

Екатеринбург

1,82

-7%

-8%

Новосибирск

1,8

-3%

-7%

Пермь

1,77

-2%

-2%

Краснодар

1,74

5%

-6%

Уфа

1,74

-2%

-8%

Волгоград

1,68

-5%

-2%

Челябинск

1,56

5%

-2%

Воронеж

1,56

-2%

-5%

Омск

1,53

0%

-1%

Источник: Аналитический центр Циан

  1. От краткосрочной аренды к долгосрочной и обратно

Альтернативной стратегией для рантье, сдающих квартиры краткосрочно, стало «перепрофилирование» бизнеса: вместо сдачи квартир посуточно собственники решили предлагать объекты на долгий срок, что привело к росту конкуренции на рынке долгосрочной аренды. После снятия самоизоляции рантье стали возвращаться обратно на рынок краткосрочной аренды, как более доходного инструмента.

В декабре 2019 года 24% всех квартир в городах-миллионниках в аренду предлагались краткосрочно (см. график в 1 пункте). Во время самоизоляции доля снизилась до 12-13% - рантье сдавали жилье долгосрочно. Минимальная доля квартир в краткосрочную аренду была зафиксирована в июне – всего 10%. Далее показатель пошел вверх, достигнув локального максимума в октябре-ноябре (19%), после чего в конце года доля предложения в краткосрочную аренду стала снижаться – в том числе за счет вымывания объема из-за новогодних праздников, когда многие поехали путешествовать по стране. На сегодняшний день в городах-миллионниках доля квартир в краткосрочную аренду – 16% против 24% год назад в это же время.

Отчасти компенсировали отсутствие туристов в крупных городах – сотрудники, работающие удаленно. Не все имели возможность организовать кабинет, особенно если речь шла о семье с детьми. Выходом стала аренда «домашнего офиса» - квартиры снимались посуточно для работы.

Долгосрочная аренда

  1. Новые квартиры во время самоизоляции выходили на рынок с демпингом

После объявленного режима самоизоляции многие лишились своего привычного уровня дохода, что привело к отказу от дальнейшего проживания в съемных квартирах и поиску более подходящего по бюджету варианта. Одни наниматели во время самоизоляции уехали из Москвы (обычно речь шла о приезжих в столичный регион). Другие – временно переехали к родственникам или стали снимать жилье с кем-то еще, чтобы сократить расходы на одного человека.

Как следствие – число квартир для долгосрочной аренды в городах-миллионниках увеличилось в мае 2020 года в сравнении с апрелем – на 13%. В апреле в качестве очередного платежа за квартиру можно было использовать депозит, в мае же наниматели стали активно съезжать, что стало причиной уменьшения ставок. В Москве количество квартир в долгосрочную аренду во время локдауна увеличилось на 9%, в Санкт-Петербурге – на 6%. Без учета данных городов в остальных миллионниках прирост составил 21%. Сегодня объем предложения на рынке долгосрочной аренды на 9% ниже, чем в локдаун – за счет роста активности арендаторов, а также возвращения части рантье на рынок краткосрочной аренды. То есть конкуренция снова снижается.

О кризисе на рынке аренды свидетельствует и снижение средней ставки по новым объявлениям. Возьмем в качестве примера Москву. В апреле и в мае новые однокомнатные квартиры в аренду выходили по ставке ниже, чем в предыдущие месяцы: в апреле относительно марта падение составило 6,3%. В мае относительно апреля – еще 4%. В Санкт-Петербурге также отмечено снижение на 3,8% в апреле и на 5,2% в мае. В других городах с численностью населения от миллиона человек подобной динамики не наблюдалось: новые квартиры в аренду выходили примерно по тем же ставкам, что и до самоизоляции.

Средние ставки аренды однокомнатных квартир по новым объявлениям в конкретном месяце

 

Москва

Санкт-Петербург

Остальные города-миллионники

2020

Средняя ставка аренды, тыс. р.

Динамика ставки новых квартир в сравнении с предыдущим месяцем

Средняя ставка аренды, тыс. р.

Динамика ставки новых квартир в сравнении с предыдущим месяцем

Средняя ставка аренды, тыс. р.

Динамика ставки новых квартир в сравнении с предыдущим месяцем

январь

38,8

24,5

15,7

февраль

38,5

-0,8%

24,4

-0,4%

15,6

-0,6%

март

39,6

2,9%

24

-1,6%

15,5

-0,6%

апрель

37,1

-6,3%

23,1

-3,8%

15,4

-0,6%

май

35,6

-4,0%

21,9

-5,2%

15,3

-0,6%

июнь

36,1

1,4%

22,3

1,8%

15,3

0,0%

июль

36,5

1,1%

22,3

0,0%

15,1

-1,3%

август

37,1

1,6%

22,8

2,2%

15

-0,7%

сентябрь

37,4

0,8%

23,5

3,1%

15,1

0,7%

октябрь

37,6

0,5%

23,7

0,9%

15,4

2,0%

ноябрь

38,2

1,6%

24,1

1,7%

15,2

-1,3%

декабрь

38,3

0,3%

24,3

0,8%

15,2

0,0%

Источник: Аналитический центр Циан

  1. Рынок аренды в регионах восстанавливается быстрее, чем в Москве и Санкт-Петербурге

Основное падение спроса пришлось на май-июнь 2020 года. Причем Москва и Санкт-Петербург столкнулись с большим снижением ставок, чем другие города-миллионники. Во время самоизоляции многие арендаторы временно уехали в другие города, что вызвало резкое снижение ставок в сравнении с докризисным 2019 годом. В Москве падение в июне составило 10% для однокомнатных и 9,8% для двухкомнатных квартир. В Санкт-Петербурге рынок просел также равномерно: -11,6% и -11,3% соответственно.

В целом по другим регионам снижение из-за ограничения оказалось не столь существенным: -2,6% для однокомнатных квартир. Средняя ставка по двухкомнатным квартирам показала минимальный рост на уровне 2,4%.

 Динамика ставок долгосрочной аренды во время самоизоляции и в годовой динамике

Падение во время самоизоляции

Динамика за год

1-к квартиры

2-к квартиры

1-к квартиры

2-к квартиры

Москва

-10,0%

-9,8%

-0,5%

-5,0%

Санкт-Петербург

-11,6%

-11,3%

-3,5%

-0,5%

Остальные города-миллионники

-2,6%

2,4%

0,7%

6,8%

Источник: Аналитический центр Циан

После снятия ограничительных мер идет восстановление рынка, однако вернуться к прошлогодним значениям декабря 2019 года не удалось ни в Москве, ни в Санкт-Петербурге. В столице текущая ставка аренды однокомнатных квартир ниже на 0,5%, чем год назад (38,7 тыс. рублей на декабрь 2020 года). В Санкт-Петербурге годовое падение составило 3,5% (25 тыс. рублей на декабрь 2020 года). Регионы восстанавливаются активнее: средняя ставка долгосрочной аренды в городах-миллионниках сегодня выше, чем в прошлом году, на 4,1% (15,4 тыс. рублей в месяц для однокомнатных квартир).

Средняя ставка долгосрочной аренды однокомнатных квартир в городах-миллионниках

Источник: Аналитический центр Циан

Средняя ставка аренды двухкомнатных квартир в Москве восстанавливается хуже, чем для более ликвидных за счет своей низкой стоимости «однушек». Ставка аренды ниже на 5%, чем год назад (53,5 тыс. рублей). В Санкт-Петербурге ставка практически вернулась к прошлогодним значениям: -0,5% за год (40,4 тыс.). В остальных городах ставка не только восстановилась после падения, но и выросла на 6,8%: до 21,9 тыс. рублей в месяц.

Средняя ставка долгосрочной аренды двухкомнатных квартир в городах-миллионниках

Источник: Аналитический центр Циан

Из-за удаленного режима работы рантье теряют потенциальных арендаторов, многие из них временно переехали в другой город с более низкой ставкой аренды. Рынок аренды показал рост в годовой динамике в Казани, Красноярске и Ростове-на-Дону и Омске.

 

Средняя ставка аренды в годовой динамике

Город

1-к квартиры

2-к квартиры

Средняя ставка аренды, тыс. р.

Динамика за год

Средняя ставка аренды, тыс. р.

Динамика за год

Москва

38,7

-0,5%

53,5

-5,0%

Санкт-Петербург

25

-3,5%

40,4

-0,5%

Краснодар

19,2

1,1%

26,7

-4,0%

Новосибирск

18,3

-0,5%

24,2

-6,6%

Казань

18,1

5,2%

25,2

16,1%

Екатеринбург

17,9

-5,3%

23,5

5,9%

Красноярск

16,2

12,5%

21

6,1%

Нижний Новгород

15,4

-0,6%

24,2

11,0%

Ростов-на-Дону

15,3

7,0%

21,2

2,9%

Уфа

15,2

2,0%

19,6

0,0%

Самара

14,8

-2,6%

20,5

0,0%

Пермь

14,3

-2,1%

20,3

-10,2%

Воронеж

13,9

-4,1%

17,7

-18,1%

Омск

13,9

5,3%

17,1

12,5%

Волгоград

12,6

-0,8%

15,5

7,6%

Челябинск

10,5

-12,5%

14,2

-8,4%

Источник: Аналитический центр Циан

«Сегмент долгосрочной аренды и его перспективы в 2021 году напрямую зависит от эпидемиологической ситуации и ограничительных мер, - отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Если эпидемиологическая ситуация улучшится (за счет коллективного иммунитета или вакцинации), то ставки постепенно продолжат восстанавливаться – мы прогнозируем рост ставок на уровне 6-7% к сегодняшним значениям по итогам следующего года. Меняются также стратегии арендаторов - очевидно, что пандемия активизировала процессы по межрегиональным миграциям. Срок проживания в квартире становится меньше, от этого число циклов публикации объявлений должно увеличиваться, что является фактором, сдерживающим рост ставок. Конкуренцию также усиливает сегмент купли-продажи – среди купивших новостройки было много тех, кто ранее арендовал квартиры. Это снижает объем потенциального спроса на рынке аренды».


ИСТОЧНИК ФОТО: https://mulino58.ru