«Метриум»: Итоги года на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 16,1%. Средняя цена квадратного метра выросла +18,7% и составила 207 510 руб.
По данным «Метриум», по итогам 2020 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 14 140[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 776 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря прошлого года сократилось на 16,1%, а продаваемая площадь уменьшилась на 20,6%.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в 2020 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Старт продаж |
|
1 |
Holland park |
ГК "ПИК" |
СЗАО |
1 кв. 2020 |
|
2 |
Волжский парк |
ГК "ПИК" |
ЮВАО |
1 кв. 2020 |
|
3 |
Светлый мир «Станция «Л»… |
Seven Suns Development |
ЮВАО |
2 кв. 2020 |
|
4 |
MySpace на Фестивальной |
MySpace Development |
САО |
2 кв. 2020 |
|
5 |
Соседи 21/19 |
Специализированный застройщик «ЖК 2/1» |
ЮВАО |
2 кв. 2020 |
|
6 |
Амурский парк |
ГК "ПИК" |
ВАО |
3 кв. 2020 |
|
7 |
Вдохновение |
СЗ Стройвос |
ВАО |
3 кв. 2020 |
|
8 |
Большая Очаковская 2 |
ГК "ПИК" |
ЗАО |
3 кв. 2020 |
|
9 |
Митинский леc |
ГК "ПИК" |
СЗАО |
3 кв. 2020 |
|
10 |
Аквилон Митино |
Группа "Аквилон" |
СЗАО |
3 кв. 2020 |
|
11 |
Красноказарменная 15 |
ГК "ПИК" |
ЮВАО |
3 кв. 2020 |
|
12 |
Н 74 |
Патек Групп |
ЮВАО |
3 кв. 2020 |
|
13 |
Каширка.Like |
СЗ «ОПТИМУМ-ИНВЕСТ» |
ЮАО |
3 кв. 2020 |
|
14 |
Большая Академическая 85 |
ГК "ПИК" |
САО |
3 кв. 2020 |
|
15 |
Бусиновский парк |
ГК "ПИК" |
САО |
3 кв. 2020 |
|
16 |
Расцветай в Люблино |
ГК Расцветай |
ЮВАО |
3 кв. 2020 |
|
17 |
Руставели 14 |
ГК "ПИК" |
СВАО |
3 кв. 2020 |
|
18 |
Сигнальный 16 |
ГК "ПИК" |
СВАО |
3 кв. 2020 |
|
19 |
PROFIT |
Гранель |
ЮВАО |
3 кв. 2020 |
|
20 |
Кронштадтский 9 |
ГК "ПИК" |
САО |
4 кв. 2020 |
|
21 |
Новохохловская 15 |
ГК "ПИК" |
ЮВАО |
4 кв. 2020 |
|
22 |
Второй Нагатинский |
ГК "ПИК" |
ЮАО |
4 кв. 2020 |
|
23 |
Авиатика |
Э.К. Девелопмент |
САО |
4 кв. 2020 |
|
24 |
Талисман на Рокоссовского |
3S Group |
ВАО |
4 кв. 2020 |
|
25 |
Счастье на Семеновской |
Группа «Эталон» |
ВАО |
4 кв. 2020 |
|
26 |
Аквилон BESIDE |
Группа "Аквилон" |
ЮВАО |
4 кв. 2020 |
|
27 |
MySpace на Окской |
MySpace Development |
ЮВАО |
4 кв. 2020 |
|
28 |
Перовское 2 |
ГК "ПИК" |
ЮВАО |
4 кв. 2020 |
|
29 |
Кронштадтский 14 |
ГК "ПИК" |
САО |
4 кв. 2020 |
Источник: «Метриум»
В декабре первичный рынок массового сегмента пополнился четырьмя новыми проектами: «Аквилон BESIDE», «MySpace на Окской», «Перовское 2», «Кронштадтский 14». Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:
– «Вестердам» (корп. 3);
– Stellar City* (корп. 3);
– «Кронштадтский 9» (корп. 1.1).
Предложение в массовом сегменте за последние 12 месяцев заметно сместилось в ЮВАО в основном за счет одного крупного проекта – «Светлый мир «Станция Л»…». Доля этого округа по количеству экспонируемых квартир составила 33,6% (+12,1 п.п. за год). Второе место занимает СВАО, где сконцентрировано 17,9% всех квартир (-2,1 п.п. за год). Третья позиция за САО – 13,6% (+0,1 п.п. за год). Доля ЗАО уменьшилась на 1,8 п.п, составив 12,3% от всего объема экспозиции, а в ВАО отмечено увеличение доли на 1,1 п.п. до 10,0%. Наибольшее снижение показателя было отмечено в ЮАО (7,9%; -7 п.п. за год). На СЗАО и ЮЗАО приходятся наименьшие доли предложения: 3,0% (-0,9 п.п. за год) и 1,7% (-1,5 п.п. за год) соответственно.
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
* бронирование
К концу 2020 года в структуре предложения по стадиям строительной готовности доля корпусов на этапе монтажных работ составила почти половину рынка (45,1%; +18,7 п.п. за год). На лоты в корпусах, находящихся на начальном этапе, приходится 26,8% (-1,6 п.п. за год). Немногим меньше доля лотов в корпусах на стадии отделочных работ – 21,4% (-11,3 п.п. за год). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 6,7% (-5,8 п.п. за год).
В структуре предложения по типу квартир по-прежнему превалируют одно- и двухкомнатные варианты, занимая почти две трети рынка. Доля однокомнатных квартир за год выросла на 3,4 п.п. и составила 32,4%, доля двухкомнатных снизилась на 7,5 п.п. до значения в 32,7%. Доля трехкомнатных лотов составляет 18% (-1,7 п.п.), а квартир-студий - 14,8% (+5,8 п.п.) рынка. Многокомнатные лоты по-прежнему занимают наименьшую долю от совокупного объема предложения (2,1%; +0,04 п.п.).
Доля квартир с отделкой (финишная и white box) выросла до 74,6% (+4,1 п.п. за год). Почти две трети совокупного объема предложения на первичном рынке новостроек Москвы экспонировалось с финишной отделкой (65,4% за год), за год доля выросла на 4,8 п.п. На квартиры без отделки пришлось 25,4% рынка (-4,1 п.п. за год), доля квартир с отделкой white box составила 9,2% (-0,6 п.п. за год).
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке массового сегмента по итогам года составила 207 510 руб. (+2,2% за прошедший месяц; +9,2% за квартал; +18,7% за год). Самое низкое значение показателя отмечено в январе (178 585 руб./кв.м), самое высокое – в декабре вследствие непрерывного роста во втором полугодии.
«Девальвация рубля в 2020 году имела важное влияние на средневзвешенную цену, о чем свидетельствует график динамики курса доллара США, сопоставленный с графиком цены квадратного метра за аналогичный период, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На наш взгляд, рост курса доллара оказывал влияние как на спрос, так и на предложение. Во-первых, увеличивался спрос – многие покупатели рассматривали возможность инвестиций в недвижимость как способ сохранения рублевых накоплений. Во-вторых, цена предложения у застройщиков росла, так как в нее закладывался рост себестоимости строительства».
Во всех округах отмечена положительная годовая динамика средней цены квадратного метра в диапазоне 9,7-33,8%. Максимальный прирост зафиксирован в СЗАО (+33,8%) и ЗАО (+29,3%). Минимальное увеличение показателя средней цены квадратного метра отмечено в ЮАО (+9,7%). В остальных округах Москвы годовой прирост составил в среднем 17,8%.
К концу декабря 2020 года средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 11,39 млн руб. (-0,02% за прошедший месяц; +5,9% за квартал; +12,4% за год). Бюджет предложения за год вырос абсолютно во всех типологиях:
- студии – 6,06 млн руб. (+21,2%);
- однокомнатные – 8,82 млн руб. (+18,2%);
- двухкомнатные – 12,63 млн руб. (+18,7%);
- трёхкомнатные – 16,92 млн руб. (+18,5%);
- многокомнатные – 22,77 млн руб. (+11%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
11,0 |
26,1 |
48,0 |
165 240 |
232 065 |
401 400 |
3 078 000 |
6 055 930 |
10 419 200 |
|
1К |
31,1 |
40,7 |
68,0 |
140 000 |
217 080 |
380 700 |
5 586 000 |
8 824 725 |
17 385 085 |
|
2К |
44,4 |
62,4 |
92,7 |
128 260 |
202 370 |
325 400 |
7 975 015 |
12 627 445 |
24 148 350 |
|
3К |
60,8 |
84,7 |
139,6 |
120 565 |
199 630 |
333 690 |
8 920 600 |
16 917 865 |
32 003 750 |
|
4К+ |
80,5 |
109,5 |
129,1 |
133 000 |
208 025 |
350 000 |
11 100 180 |
22 772 345 |
39 270 000 |
|
итого[1] |
11,0 |
54,9 |
139,6 |
120 565 |
207 510 |
401 400 |
3 078 000 |
11 389 730 |
39 270 000 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2020 года:
– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 11 кв. м за 3,1 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14 кв. м за 3,6 млн руб.
– ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 23,5 кв. м за 4,3 млн руб.
Основные тенденции
К концу 2020 года первичный рынок массового сегмента характеризуется следующими важными показателями:
– средневзвешенная цена квадратного метр выросла до 207 510 руб. (+18,7% за 12 мес.);
– средний бюджет предложения составил 11,39 млн руб. (+12,4% за 12 мес.);
– объем предложения (по количеству лотов) снизился на 16,1% за год, однако в декабре впервые с июня 2020 года данный показатель продемонстрировал положительную динамику (+11,3% за месяц);
– наблюдается повышение девелоперской активности. В 2020 году рынок пополнился 29 комплексами против 18 в 2019 году.
– закрепление тренда на отделку в 2020 году. Доля квартир с ремонтом под ключ от застройщика выросла с 46,3% до 65,4%.
Пандемия – покупка квартиры онлайн больше не кажется фантастикой
«В марте 2020 года ВОЗ объявила о пандемии новой коронавирусной инфекции, – напоминает Мария Литинецкая. – В апреле-мае в Москве был ведён режим самоизоляции и пропускной режим. Бизнес стал активно уходить в онлайн формат. Конечно, сделки с недвижимостью трудно организовать «заочно», как следствие, реальные продажи за апрель и май упали почти вдвое, продажи по некоторым объектам сократились практически до нуля. Однако, пандемия ускорила процесс цифровизации девелопмента. Застройщики начали активно предлагать виртуальные туры, искать технические решения для презентации своих проектов, заказывать 3D планировки и многое другое. Вероятнее всего, переход покупки квартиры в виртуальное пространство на 100% не произойдет, тем не менее застройщики будут держать про запас онлайн процессы на случай обострения эпидемиологической ситуации. Дополнительной выгодой от «цифровых» бизнес-процессов может стать повышение комфорта и удобства покупателя при осуществлении сделок с недвижимостью в будущем».
Спрос 2020 (в старых границах Москвы)
По итогам 2020 года общее количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) составило более 56 тыс. штук[2] (+18% относительно аналогичного показателя 2019 года), что выше прогноза – ожидался рост числа сделок на 6% относительно прошлого года. В декабре 2020 года было зарегистрировано более 7 тыс. сделок, что сопоставимо с октябрем того же года, когда предполагалось завершение льготной ипотеки, а по сравнению с декабрем прошлого года количество ДДУ увеличилось в 1,5 раза. Доля ипотеки в 2020 году составила 61%.
Ключевая ставка ЦБ и госпрограмма льготной ипотеки 2020-2021
Стоит отметить динамику ключевой ставки ЦБ РФ: с середины 2020 года она находится на беспрецедентно низком уровне – 4,25%[3]. Возможность осуществления программы льготного кредитования, а также обеспечение «более дешевых заемных денег для экономики» во многом обусловлены данным макропоказателем. Однако низкая ключевая ставка стала причиной снижения ставок по депозитам, инвесторы стали искать другие способы хранения и накопления средств, в том числе это простимулировало спрос на рынке недвижимости.
17 апреля 2020 года в России официально стартовала программа льготной ипотеки на новостройки со ставкой до 6,5%. В конце октября стало известно, что действие программы продлят до 1 июля 2021 года, хотя планировалось ее завершить 1 ноября 2020 года. Данная программа породила множество дискуссий: появились противники, считающие госпрограмму главной причиной ажиотажного роста цен, утверждающие, что она приведет банковскую систему к финансовому кризису образца 2008 года в США. Однако сложно представить, что произошло бы с целой отраслью без мощной поддержки государства, и сколько бы потребовалось времени на восстановление активности участников рынка, на сколько была бы заморожена разработка новых проектов, которым еще только предстоит стартовать в 2021 и 2022 гг. Мы думаем, что для окончательного подведения итогов по данному политическому решению еще не пришло время.
Прогноз на 2021 год
«Средневзвешенная цена квадратного метра, скорее всего, продолжит расти умеренными темпами, – резюмирует Мария Литинецкая. – Спрос постепенно стабилизируется с завершением программы льготного кредитования во второй половине 2021 года, однако снижение активности покупателей, скорее всего, не приведет к падению цен. В пользу сохранения достигнутого уровня есть ряд факторов: девальвация национальной валюты в ушедшем году и удорожание себестоимости строительства, вступившие в силу изменения законодательства, влияющие на финансовую модель застройщика (постепенный переход всех проектов на эскроу-счета и новая формула расчета платы за изменение вида разрешенного использования с повышающими коэффициентами). Также стоит отметить, что результативные продажи в 2020 году будут способствовать удержанию цен на комфортном уровне для застройщиков.
Наблюдаемый дефицит предложения в 2020 году закончится в следующем году. Ожидается восстановление предложения и увеличение объема рынка. По нашим прогнозам, наблюдаемый дефицит первичной недвижимости массового сегмента завершится к концу 2021 года. Проблема резкого сокращения предложения проявилась в 2020 году из-за его малой эластичности в ответ на рост спроса. Наращивание объемов строительства будет первоочередной системной задачей для строительной отрасли в новом году, а выросшие цены будут стимулировать девелоперов активнее выводить на рынок новые проекты».
[1] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
[2] Сделки физлиц по проектам всех классов, без оптовых покупок.
[3] 18.12.2020 Банк России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 4,25% годовых. ЦБ впервые опустил ключевую ставку до исторически минимального уровня 24 июля 2020 года. Ранее самым низким значением было 4,5% годовых.
Кредитная активность бизнеса остается низкой, а процентные ставки по кредитам – высокими, не позволяя активно кредитоваться как заемщикам, так и самим банкам. Новые заимствования в основном используются для рефинансирования текущей деятельности, отмечают банкиры.
В текущей экономической ситуации компании не стремятся наращивать долговую нагрузку, а первым делом приступают к оптимизации операционной деятельности, сокращению издержек и улучшению кредитного профиля. Новые заимствования в основном используются для рефинансирования, а также вложений в проекты, которые все же остались в рамках инвестиционной программы компании, отмечает аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко.
Спрос на кредиты в настоящее время высок, но наиболее активно запрашиваются и предоставляются кредиты на пополнение оборотного капитала, без чего невозможен бизнес клиентов, подтверждает старший вице-президент, руководитель службы кредитования БФА Банка Юрий Манулис. Те же компании, которые ощутили падение спроса на свою продукцию, а также предприятия, финансовое положение которых ухудшилось из-за снижения операционной маржи и роста стоимости ресурсов, сокращают кредитную нагрузку. По словам господина Манулиса, банки предоставляют кредиты на финансирование объективно привлекательных проектов с высокой вероятностью успешной реализации.
«Выдачи в основном осуществляются на финансирование текущей деятельности и пополнение оборотных средств, инвестиционный спрос незначительный», – согласен заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра – вице-президента банка ВТБ Руслан Еременко. В кредитном портфеле БФА Банка доминируют предприятия таких отраслей, как строительство и операции с недвижимостью, оптовая и розничная торговля, финансово-посреднические услуги, транспорт и связь.
«Спрос на кредиты со стороны корпоративных клиентов в настоящее время довольно высокий. Главным образом за финансированием обращаются компании-производители, в том числе «санкционных» товаров. Они пользуются ситуацией и пытаются нарастить объемы производства», – отмечает Вадим Исаков, территориальный директор банка «БКС Премьер». Кроме того, достаточно высок спрос на рефинансирование текущих обязательств: с учетом спада бизнеса достаточно большое количество компаний не в состоянии обслуживать свои долги. Кто-то решает этот вопрос путем реструктуризации, кто-то путем рефинансирования, добавляет эксперт.
«Длинных» кредитов в текущих условиях банки не выдают, в данной экономической ситуации они не готовы нести долгосрочные риски. По словам господина Еременко, средние сроки кредитования составляют 1-3 года. Что касается условий, то после стремительного взлета, вызванного повышением ключевой ставки в декабре 2014 года, банки постепенно снижают ставки, отмечает господин Исаков.
Кстати:
Как отмечает заместитель директора Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка по корпоративному бизнесу Лилия Радюшкина, стоимость кредитов для компаний сегодня складывается из расчета плюс 2-3% к ставке рефинансирования.
Добросовестные и аккуратные водители в скором времени смогут рассчитывать на большие скидки при покупке полиса КАСКО, благодаря работе Бюро страховых историй.
С начала августа российские страховщики передают информацию о заключенных договорах автострахования в Бюро страховых историй (БСИ). Передача данных происходит при заключении договора с водителем, далее страховая компания передает информацию по убыткам и происходящим изменениям в договорах. В результате в течение нескольких лет в Бюро будут аккумулированы многочисленные истории водителей, что позволит страховщикам не только выставлять справедливые тарифы для клиентов, но и бороться с мошенничеством. Как отмечает президента Российского союза автостраховащиков (РСА) Игорь Юргенс, уже до конца года в бюро будет содержаться информация по примерно 1,5 млн договоров.
Российские страховщики успешно начали собирать страховые историй по Автокаско клиентов. Пока давать объективную оценку эффективности системы Бюро кредитных историй и работоспособности ее функционала пока преждевременно. В БСИ будут аккумулироваться данные по договорам, заключенным только после 1 августа 2015 года. Страховые истории только начали формироваться, и полноценная информация, позволяющая оценить аварийность водителей, будет накоплена по меньшей мере через год, отмечает директор филиала СПАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Владимир Храбрых. Пока страховщики только отдают данные, но не имеют доступа к системе, все технические вопросы «обратной связи» отрабатываются.
Работа бюро должна позитивно отразиться на качестве использования транспортных средств и поведении водителей на дорогах, считает заместитель руководителя управления андеррайтинга «АльфаСтрахование» Дмитрий Вишняков. «Это мы видим по примерам других стран. Все достаточно просто: у группы страхователей с низкой частотой страховых случаев или низкоубыточной группы появится возможность получать более низкие тарифы, так как при расчете страховщик сможет учитывать всю историю страхования клиента. В результате благодаря бюро распределение страховых премий станет более «справедливым»», - отмечает г-н Вишняков. По его словам размер скидки может быть достаточно высоким – в «АльфаСтраховании» до 45%.
"КАСКО – это добровольный вид страхования, и предоставление скидок в том или ином случае регламентируется тарифной политикой каждой страховой компании, также как и готовность в принципе принимать какой-либо автомобиль на страхование",- отмечает управляющий директор департамента страхования автотранспортных средств «Ренессанс Страхование» Сергей Демидов. "База позволит прекратить сложившуюся ситуацию, когда аккуратные водители платят за лихачей, приносящих убытки страховщику, а потом просто оформляющих полис в новой страховой компании", - добавляет он. В настоящее время постоянные клиенты «Ренессанс Страхование» могут получить скидку от действующих тарифов до 50% за безубыточное страхование на протяжении 6 лет. При этом клиент, который ранее не заявлял убытки, может получить скидку даже несмотря на 1-2 убытка за последний год страхования. Клиенты с хорошей страховой может получить скидку при страховании второго и последующего автомобилей, либо при замене автомобиля и покупке нового.
Хорошие условия для аккуратных водителей предоставляют и другие компании. «Ингосстрах» предоставляет своим постоянным «безаварийным» клиентам скидки до 50% по риску «Ущерб» и в зависимости от класса на основе коэффициента «бонус-малус» (КМБ, понижающий и повышающий коэффициент).
«Если автовладелец впервые приобретает полис автокаско в нашей компании, ему присваивается 3-й класс, и при расчете тарифа применяется КБМ со значением 1. На следующий год безаварийного вождения этому клиенту присваивается 3 или 4 класс и предоставляется от 5 до 10% скидки на основе сниженного КБМ», - объясняет директор филиала СПАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Владимир Храбрых.
Специальные программы для ответственных водителей есть у «Либерти Страхования». Для тех, кто самостоятельно позаботился о защите своего автомобиля от угона (путем установки дополнительных противоугонных устройств), предлагается скидка скидки от страховой премии до 50%. СК «Капитл-Полис» предлагает безубыточным клиентам из других компаний скидку за переход в 10%.
Большую экономию дают также программы с франшизой. По мнению г-на Вишнякова, это основной инструмент оптимизации, который позволяет получить значительную экономию на каско при принятии на себя относительно небольшой доли риска. При относительно невысокой франшизе – порядка 10-15 тыс. рублей в зависимости от модели можно получить скидку до 50% от стандартного продукта.