«Метриум»: Итоги года на рынке новостроек Новой Москвы


14.01.2021 14:23

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения снизился на 0,8%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 6,3% за квартал, на 29,4% за год и достигла 165 325 руб.


По данным «Метриум», по итогам 2020 года на первичном рынке новостроек Новой Москвы к реализации был представлен 31 жилой комплекс. За год продажи стартовали в 4 новых проектах. Таким образом, на конец года совокупный объемом предложения составлял около 9 240 квартир[1], общей площадью 490 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2019 года предложение снизилось на 0,8% по количеству квартир и на 5,8% по продаваемой площади.

 [1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.

Новые проекты на первичном рынке жилья Новой Москвы в 2020 г.

Название

Девелопер

Округ

Период

1

Russian Design District

Группа Родина

НАО

2 кв. 2020

2

homecity

PPF Real Estate Russia

НАО

2 кв. 2020

3

Середневский лес

ГК ПИК

НАО

2 кв. 2020

4

Прокшино

А101 Девелопмент

НАО

3 кв. 2020

 Источник: «Метриум»

В IV квартале 2020 года в реализацию не поступил ни один новый жилой комплекс. Но в уже реализуемых проектах стартовали продажи новых корпусов:

– «Скандинавия» (корп. 13);

– «Новые Ватутинки, микрорайон Центральный» (квартал 2/2);

– «Испанские кварталы» (корп. 5, 6, 7);

– «Бунинские луга» (корп. 3.3.1);

– «Саларьево парк» (корп. 46);

– «Борисоглебское» (корп. 16, 28, 38);

– «Цветочные поляны» (корп. 7);

– «Середневский лес» (корп. 1, 4);

– homecity (корп. 4);

– «Прокшино» (корп. 3);

– «Городские истории» (корп. 1, 2, 3, II очередь);

– «Эдельвейс» (корп. 3, 4А, 4Б).

Новое предложение, вышедшее на рынок, преимущественно располагается в НАО, кроме ЖК «Борисоглебское», который находится на территории ТАО. Также стоит отметить, что стартовали продажи квартир во 2 очереди строительства ЖК «Городские истории» в Новомосковском АО и возобновились продажи в ЖК «Эдельвейс» в Троицком АО.

Таким образом, структура предложения по округам не изменилась. По-прежнему основной объем предложения сосредоточен в Новомосковском административном округе – 92,7%. Доля Троицкого округа (ТАО) составила 7,3%.

За год доля квартир в многоэтажных домах (от 10 этажей) снизилась на 5,9 п.п. до 85%, а в среднеэтажных (от 3 до 9 этажей) выросла на 6,9 п.п. до 14,3% рынка. Положительная динамика количества квартир, расположенных в среднеэтажных домах, преимущественно связана с выходом в реализацию нового проекта homecity и возвращением в продажу ЖК «Эдельвейс» со значительным объемом предложения. Доля квартир в малоэтажных домах (до 3 этажей) снизилась на 1 п.п. и составила всего 0,7%.

За последние 12 месяцев существенно сократилась доля предложения на начальном этапе строительства до 23,5% (-15,2 п.п.), а доля квартир на этапах отделки выросла до 30,4% (+10,6 п.п.), монтажа этажей – до 43% (+4,5 п.п.). Меньше всего лотов сосредоточено в готовых домах, где представлено 3,1% (+0,1 п.п.).

Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)

В структуре предложения по типу квартир кардинальных изменений не произошло. Как и прежде, наибольший объем предложения приходится на двухкомнатные (38,8%; +1,2 п.п.) и однокомнатные квартиры (31,1%; -0,5 п.п.). Трехкомнатные занимают 16,4% (-1,2 п.п.) от всех квартир в реализации, студии – 12,8% (+1,7 п.п.) предложения. Наименьший объем приходится на многокомнатные лоты, их доля составляет всего 0,9% (-1,2 п.п.).

К концу 2020 года в Новой Москве отчётливо заметен «антитренд предложения с отделкой» относительно рынка Москвы в старых границах. Доля квартир без отделки составляет 49,9% и демонстрирует положительную динамику (+2,1 п.п. за год), а на квартиры с отделкой приходится всего 41,7% рынка (-4,4 п.п. за год). Доля квартир с отделкой white box – 8,4% (+2,3 п.п. за год).

Структура предложения по типу отделки квартир

(внутренний круг – 2019 г., внешний круг – 2020 г.)

Последние два года наблюдается положительная динамика средневзвешенной цены квадратного метра на первичном рынке Новой Москвы. В декабре 2020 года показатель достиг 165 325 руб. за кв.м (+6,3% за квартал, +29,4% за год), подсчитали аналитики «Метриум».

Развивается отдаленный субрынок Новой Москвы – доля предложения (по площади квартир) в ТАО удвоилась. Неоднородность динамики роста средневзвешенной цены квадратного метра в целом по Новой Москве и по отдельным округам связана с тем, что за 12 месяцев доля ТАО по площади выросла с 4,9% до 9,4%. Показатель цены квадратного метра в НАО за год увеличился на 33,7% до 172 тыс. руб. за кв.м, в ТАО – на 31,5% до 89,4[1] тыс. руб. за кв.м.

[1] Расчет средневзвешенной цены квадратного метра округа произведен без учета проекта Vnukovo Country Club. Значение показателя в ТАО с учетом данного проекта составляет 100 тыс. руб./кв.м.

 

 

Средний бюджет предложения в Новой Москве к концу 2020 года достиг 8,76 млн руб. (+5,2% за квартал, + 25,6% за год). Рост бюджетов предложения наблюдался на рынке по всем типологиям:

  • студии – 5,5 млн руб. (+7,9% за квартал; +34,4% за год);
  • однокомнатные – 7,3 млн руб. (+6,1% за квартал; +30,9% за год);
  • двухкомнатные – 9,4 млн руб. (+4,6% за квартал; +25,4% за год);
  • трехкомнатные – 12,2 млн руб. (+7,5% за квартал; +24,9% за год);
  • многокомнатные – 16,4 млн руб. (+13,8% за квартал; +38,9% за год).

Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии

Кол-во комнат

Площадь, кв. м

Цена кв. м, руб.

Стоимость квартир, руб.

мин

ср

макс

мин

ср

макс

мин

ср

макс

СТ

19,2

25,0

34,5

140 400

218 925

304 125

3 714 420

5 470 485

7 833 640

29,7

39,0

59,3

83 715

186 020

270 000

3 194 100

7 253 855

11 452 965

44,8

59,8

106,0

74 365

157 105

235 000

4 340 900

9 400 635

19 173 645

61,0

82,5

178,0

80 000

148 520

270 000

6 189 700

12 245 660

28 647 000

4К+

80,5

100,9

185,0

111 400

162 160

194 410

11 416 715

16 357 080

27 683 090

итого

19,2

53,0

185,0

74 365

165 325

304 125

3 194 100

8 758 640

28 647 000

Источник: «Метриум»

Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в 2020 году:

– ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью
34 кв. м за 3,2 млн руб.;

– ЖК «Эдельвейс» (ТАО / пос. Первомайское): студия площадью 42,5 кв. м за 3,6 млн руб.;

– ЖК «Баркли Медовая долина» (НАО / пос. Марушкинское): студия площадью 20 кв. м за 3,7 млн руб.

Основные тенденции

«2020 год выдался непредсказуемым не только для рынка недвижимости, но и для всей российской экономики в целом, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Повлияла эпидемия новой коронавирусной инфекции, девальвация национальной валюты, снижение цен на нефть. После введения режима самоизоляции с пропускным режимом и остановкой строек состояние и дальнейшее развитие строительной отрасли вызывали беспокойство. Весной 2020 года для поддержки застройщиков была запущена госпрограмма льготной ипотеки под 6,5%. Это было разумное решение, так как оно способствовало не только поддержанию строителей, но и стимулированию всей экономики в силу того, что в процессе производства недвижимости вовлечено множество смежных отраслей с создание в них добавочного продукта. Однако важнейшей целью обозначалось повышение доступности жилья для граждан».

Спрос

Спрос на квартиры в Новой Москве по итогам 2020 года снизился на 6%, несмотря на меры по стимулированию. В период локдауна (апрель и май) количество сделок не превышало 1 тыс. штук, чего не наблюдалось с 2016 года, когда рынок Новой Москвы был значительно менее развит. Первый эффект от программы субсидирования ипотеки стал заметен в конце лета, когда начался рост числа сделок на рынке. Так, в августе 2020 года в Новой Москве было заключено 1,8 тыс. ДДУ (+37% относительно предыдущего месяца), а пик спроса пришелся на октябрь (3,4 тыс. ДДУ). В ноябре и декабре количество сделок постепенно снижалось – 2,5 и 2,2 тыс. ДДУ соответственно. За весь 2020 год было зарегистрировано 22,2 тыс. ДДУ (доля ипотеки 67%), в 2019 году - 23,6 тыс. ДДУ (доля ипотеки 55%).

Девелоперская активность и сохранение объема предложения

Несмотря на неопределенную экономическую ситуацию, за год в продажу вышло 4 новых проектах. В 2019 году – всего 2 проекта, в 2018 – 5 проектов. Также на протяжении всего года наблюдался активный выход в продажу новых корпусов и объемов в уже экспонируемых комплексах, возобновились продажи в ЖК «Эдельвейс», стартовали продажи 2-ой очереди ЖК «Городские истории». Тем не менее, объем предложения в Новой Москве за год почти не изменился – 9,2 тыс. квартир (-0,8% за год).

Переход на эскроу-счета

К концу года увеличилось предложение в проектах, финансируемых банками с применением эскроу-счетов. В декабре 2020 года почти 70% квартир на первичном рынке жилья Новой Москвы реализовывались через эскроу, а в конце 2019 года их доля составляла всего 24%. Благодаря проектному финансированию в период пандемии, строительные работы на объектах почти не приостанавливались, несмотря на низкие показатели продаж, кроме периода с 13 апреля по 1 мая 2020 года (на основании официального указа).

Рост цен

На протяжении нескольких последних лет на рынке новостроек ТиНАО отслеживается положительная динамика средних цен. К концу 2020 года средневзвешенный показатель достиг 165 тыс. руб. за кв. м. Рост за год составил 29,4% (за квартал – 6,3%). Вырос и бюджет предложения, в декабре средняя стоимость квартиры составила 8,76 млн руб. относительно предыдущего квартала показатель вырос на 5,2%, относительно 2019 года – на 25,6%.

Прогноз на 2021 год

«Развитие рынка Новой Москвы в 2021 году сложно спрогнозировать из-за макроэкономической и политической неопределенности, – резюмирует Мария Литинецкая. –  Сохраняются риски, связанные с коронавирусной инфекцией (новый штамм вируса, низкая скорость вакцинации, рост заболеваемости). Нет пока оснований считать пандемию пройденным этапом в истории.

Тем не менее активный рост цен, наблюдавшийся в прошедшем году, не был подкреплен увеличением спроса, что может свидетельствовать о том, что в новом году цены уже активно не будут расти. Более того, конкурентная среда и удержание достигнутого уровня цен может вынудить застройщиков улучшать свой продукт – предлагать отделку, повышать качество благоустройства, оптимизировать планировочные решения и внедрять технические улучшения инженерных систем квартиры и дома».


ИСТОЧНИК ФОТО: пресс-служба компании «Метриум»



14.10.2019 16:36

Вслед за троекратным снижением Центробанком ключевой ставки ведущие игроки ипотечного рынка дружно в несколько этапов снизили процентные ставки по кредитам на приобретение жилья. По оценке экспертов, это, конечно, простимулирует продажи, но в какой степени – можно будет судить только ближе к концу года.


 

По данным Центробанка, ставки по фактически выданным кредитам в августе 2019 года впервые в году снизились ниже 10% и составили 9,91%, причем ставки выдачи по кредитам на новостройки составили 9,35%. Более свежей статистики пока нет, но очевидно, что сентябрьское снижение «ключа» и последовавшее за ним снижение процентных ставок по ипотеке усилили тренд снижения показателя. Предпринимают банки и другие меры для оптимизации условий жилищного кредитования.

 

Доля немалая

Важность условий ипотечных кредитов для самочувствия первичного рынка жилья совершенно очевидна. «Среднюю температуру по больнице» назвать сложно, но, по данным застройщиков и оценкам экспертов, можно говорить, что как минимум половина жилья в новостройках приобретается с использованием ипотеки.

Не все компании подвели итоги трех кварталов этого года, поэтому многие оперируют данными только за первое полугодие. Но обнародованные цифры говорят сами за себя. Так, по информации «Группы ЛСР», по итогам полугодия ипотечные сделки составили 51% от всего объема продаж в комфорт- и бизнес-классе. «В первом полугодии 2019 года доля ипотечных сделок составила около 43%», – рассказывает Елена Зунделевич, начальник отдела ипотеки «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»). «Ипотека – один из основных драйверов первичного рынка жилья. В общем объеме сделок «ПИК» доля продаж по ипотеке составляет 65%», – говорит начальник управления клиентских программ и ипотеки ГК «ПИК» Юрий Никитчук.

По данным Компании Л1, ипотечные сделки составляют 30–35% от их общего объема. В «Запстрое» говорят о 35%, в Seven Suns Development – о 50%, в ООО «Терминал-Ресурс» (возводит малоэтажные ЖК «Образцовые кварталы» в Пушкинском районе) – о 70%. «С начала года доля продаж с использованием ипотечных кредитов в нашей компании показывает неуклонный рост. В I квартале она составила 51%, во II – 59%, в III – 65%. По итогам 2018 года, доля сделок с ипотекой находилась на уровне 68%. Учитывая возрастаю­щую динамику, в IV квартале доля ипотечных сделок в нашей компании, вполне возможно, достигнет рекордных цифр в 65–70%», – рассказывает руководитель группы ипотеки отдела недвижимости компании «Строительный трест» Максим Разуменко.

По оценке директора по развитию, партнера маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Романа Строилова, в целом, чем ниже класс объекта, тем больше доля продаж с использованием ипотеки. «Доля традиционно зависит от сегмента жилья: в эконом-классе это 80% и более, в комфорт-классе – до 80%, в бизнес-классе – 50–60%, в «элитке» – 20–40%, в зависимости от сезонности», – считает он.

 

Новые реалии

Оптимизация условий ипотечного кредитования, по оценке большинства экспертов, простимулирует покупку жилья на первичном рынке. Собственно, процесс уже начался. «В целом рост выдачи ипотеки после снижения процентных ставок отмечается и в количестве ипотечных кредитов, и в объеме выданных денежных средств», – говорит директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев.

«После повышения в конце 2018-го – начале 2019 года процентные ставки по ипотечным кредитам сегодня вернулись к психологически комфортным для покупателей значениям – ниже 10% годовых», – говорит руководитель департамента ипотечного и автобизнеса ВТБ Евгений Дячкин. По его словам, банк, по итогам девяти месяцев, увеличил объемы выдачи ипотеки до 462 млрд рублей (рост к аналогичному периоду прошлого года на 11% на фоне снижения этого показателя в среднем по России на 5% за тот же период).

Говорят об этом и застройщики. «Безусловно, снижение ставок стимулирует рост спроса, что, собственно, и демонстрирует статистика продаж», – заявляет Максим Разуменко

В то же время, по данным директора по развитию Компании Л1 Надежды Калашниковой, увеличение продаж квартир при помощи заемных средств после снижения ставок по ипотеке наблюдается незначительное. «Тем не менее, чем доступнее для покупателей становятся заемные деньги, тем более востребована становится ипотека. Если снижение ставок будет продолжаться, положительная динамика будет налицо», – говорит она. «Покупатели активно интересуются ипотекой и позитивно реагируют на снижение банками процентной ставки, но существенно количество ипотечных сделок это не изменило. Дальнейшие перспективы ипотечных продаж во многом зависят от общей ситуации в экономике», – отмечает специалист по ипотеке ООО «Терминал-Ресурс» Светлана Васильева.

Есть и те, кто не заметил особого роста ипотечных продаж. «Продажи остались на том же уровне. Разница в 1–1,5 п. п. не является определяющим фактором при покупке квартиры», – считает директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев. «Дело в том, что летом ставки по ипотеке снизились в среднем только на 0,25 п. п., а это не особо существенно для конечного потребителя в нашем сегменте. Только с начала октября мы наблюдаем повышение покупательского спроса. Но несмотря на это, нам все равно далековато до ставок, которые могли бы помочь населению безболезненно решать свой жилищный вопрос», – добавляет руководитель отдела продаж ГК «Запстрой» Игорь Гулид.

Вячеслав Лебедев отмечает, что говорить об итогах снижения ипотечных ставок пока рано. «С момента одобрения ипотеки до ее выдачи может пройти три месяца, поэтому реальные результаты мы увидим по итогам октября–ноября этого года», – уверен он. Юрий Никитчук считает, что сложившаяся конъюнктура рынка делает ипотеку более доступной, поэтому можно предположить увеличение доли ипотечных сделок на 3–5 п. п.

 

Драйверы

Эксперты выделяют несколько драйверов развития рынка. К ключевым из них можно отнести «семейную ипотеку», совместные программы банков и девелоперов, предполагающие пониженную ставку, продукты для зарплатных клиентов. Также снова начинают «набирать очки» программы рефинансирования (по данным госкомпании «ДОМ.РФ», снижение показателей по выдаче ипотеки в 2019 году вызвано именно низким объемом кредитов, выдаваемых на цели рефинансирования, – в этом году их доля составила 4–5% по сравнению с 12–14% годом ранее).

«Традиционная, или классическая ипотека – самый востребованный продукт. Набирает обороты «семейная ипотека», но ее доля пока что ничтожна мала», – говорит Роман Строилов. «Наибольший интерес у покупателей недвижимости вызывают ипотечные программы с низкой процентной ставкой. Интересные и выгодные условия кредитования сегодня предлагаются в рамках совместных программ банка и застройщика, а также в рамках акций, которые проводят кредитные организации. Для зарплатных клиентов некоторые банки предусматривают дополнительное снижение процентной ставки», – отмечает Елена Зунделевич.

По словам Надежды Калашниковой, популярностью пользуются специальные программы, рассчитанные на льготные категории граждан. «Например, «Семейная ипотека», ставки по которой варьируются в пределах 4,5–6% годовых. Для семей, где в этом году родился третий или последующий ребенок, программа является отличной возможностью улучшить жилищные условия», – говорит она.

«Практика показывает, что наиболее востребованной покупателями остается все-таки стандартная ипотека. На такие ипотечные продукты, как «военная» ипотека, ипотека с субсидией, «семейная» ипотека, приходится не более 5% по каждой категории от общего количества сделок с привлечением заемных средств», – говорит Максим Разуменко. «У ряда банков есть продукт – «Ипотека без первого взноса». Вот по данному продукту очень часто обращаются. Но в реальности сделок по данной схеме совсем мало. Все, кто обращаются по данному предложению, – как правило, не получают одобрения даже на первом этапе согласований», – добавляет Игорь Гулид.

По словам Вячеслава Лебедева, после снижения процентных ставок по программе рефинансирования наблюдается увеличение количества обращений клиентов – и, соответственно, ожидается рост объема выдачи кредитов. С этим согласен Евгений Дячкин. «Программы рефинансирования снова обретают популярность. Это реальный инструмент снижения процентных ставок по уже взятым кредитам», – подчеркивает он.

Мнение

Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:

Роста ипотечных продаж не наблюдается. Причин тому две. Во-первых, снижение ставок действительно случилось, но не воспринимается населением как значительное для принятия решения. Во-вторых, влияет общее снижение благосостояния населения, падение реальных доходов и рост повседневных расходов, который пока не удается переломить. В связи с этим, поскольку покупка недвижимости не является первой необходимостью, люди откладывают решение квартирного вопроса до лучших времен.

 

Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO:

Доля покупок апартаментов в ипотеку в комплексе апарт-отелей VALO остается стабильной и сегодня составляет 18,7%. Снижение ставок пока не оказало существенного влияния на эту цифру. Средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам резко снизилась в июне этого года – с 10,53% до 10,28% годовых. Тенденция к снижению продолжается: сейчас ипотечный кредит для покупки апартамента можно оформить в среднем под 9,6%. Минимальное предложение составляет 8,49%. В следующем году ставка по ипотеке, по прогнозам аналитиков, может приблизиться к 8%. Что касается конкретных ипотечных продуктов, в нашем проекте нет «универсального» пакета предложений. Мы подбираем банки для ипотеки в персональном порядке – в соответствии с желаниями и возможностям инвестора.

 


АВТОР: Михаил Добрецов
ИСТОЧНИК: СЕ_Ло №10(109) от 14.10.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: ekburg.tv


17.09.2019 16:17

За первую половину 2019 года в Петербурге зафиксирован значительный рост спроса на сервисные апартаменты: похоже, именно они становятся объектами для частных вложений взамен квартир в жилых домах.


По данным Knight Frank St Petersburg, за первую половину 2019 года в Петербурге продано 2,2 тыс. апартаментов – это на 11% больше, чем в первой половине прошлого года. При этом доля сервисных апартаментов в объеме продаж достигает 85% – относительно первого полугодия 2018-го рост составил 42%.

По оценке ГК «ПСК», рост спроса в первом полугодии составил около 10% в целом по рынку. Но в отдельных проектах он бывает значительно выше. Например, в новом проекте компании около 6% всего предложения реализовано за первые десять дней продаж.

Директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева поясняет: сегмент апартаментов растет вместе с ростом спроса. «Инвесторы все лучше понимают формат, задумываются о доходности, капитализации. Все эти показатели выше, конечно, у сервисных форматов», – уточнила она. Так, например, в комплексе апарт-отелей VALO доля инвестиционных покупок достигла 84%.

Как отметил генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов, сервисные апартаменты отвоевывают значительную долю рынка благодаря привлекательности для частных инвесторов, которые все чаще приходят к выводу, что успешность проекта зависит не только от расположения объекта, но и от качества управляющей компании.

Укрупнение с сокращением

Кроме того, участники рынка отмечают тенденцию укрупнения проектов – на рынок выводятся комплексы апартаментов на 1–2 тыс. юнитов. Однако уверенности в стабильности этой тенденции пока нет. Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский подчеркивает: укрупнение продолжится в том случае, если объекты, выведенные на рынок в текущем году, покажут высокие темпы доходности. «Если рынок не воспримет эти проекты, тогда они будут появляться меньше. Большой проект – это большая ответственность, большие вложения. Здесь необходим практический опыт», – добавил он.

Директор по продажам ГК «ПСК» Сергей Мохнарь также не видит однозначного развития ситуации: «Тенденция продолжится, если реализация новых крупных проектов покажет, что рынок еще не исчерпан». В то же время он склоняется в рассуждениях к мысли о продолжении тенденции: «Скорее всего, так и будет, поскольку сейчас наметилось углубление формата апартаментов и разделение его на сегменты. Ранее апартаменты делились относительно просто: комфорт- и бизнес-класс, с небольшой долей премиальных. Часть из них была исключительно инвестиционными проектами, еще часть – также подходящими для собственного проживания. Сейчас категория дорогих апартаментов показывает снижение спроса, поскольку по цене напрямую конкурирует с жилой недвижимостью. Поэтому все новые предложения на рынке, во-первых, не относятся к категории дорогих. Во-вторых, занимают собственную нишу и ориентированы на несколько разные целевые аудитории».

Одновременно с укрупнением проектов наблюдается сокращение площадей юнитов – и это несмотря на введение официальных стандартов на рынке жилья, подразумевающих более просторные, чем нынешние студии, квартиры.

«Новая целевая аудитория рассматривает небольшую площадь, поскольку ключевую роль играет финансовый аспект. Или в том случае, когда планы на жизнь составлены на три-пять лет вперед максимум и не требуют большой площади для жизни на это время», – поясняет Сергей Мохнарь.

По мнению Игоря Горского, небольшие площади «показали свою целесообразность»: за счет увеличения плотности можно построить большее количество номеров.

Инвестиционно-направленный спрос

За счет увеличения спроса в сегменте сервисных апартаментов в первом полугодии 2019-го произошло снижение спроса на рекреационные и элитные апартаменты – на 55% и на 36% соответственно, относительно первой половины прошлого года. Аналитики Knight Frank объясняют это отсутствием нового предложения в первом случае и достаточно дорогостоящим предложением – во втором.

Рост спроса Игорь Горский объясняет увеличением количества желающих стать рантье: «В апартаменты точка входа намного ниже, чем в коммерческую недвижимость, а соответственно, и риски ниже. В Петербурге сейчас стабильный спрос на арендное жилье. Арендаторы хотят получать достойный сервис, безопасность, комфорт, удобства и возможность обслуживания. Для них это стало важно, и за это они готовы платить. Существующий сейчас спрос является драйвером для развития строительства апартаментов сервисного класса», – пояснил он.

Перспективы роста

По данным Knight Frank, в первой половине года в Петербурге и Ленобласти в продаже находились 11,7 тыс. юнитов в апарт-комплексах – максимальный объем за всю историю рынка. Сейчас наибольшее количество сервисных апартаментов сосредоточено в Выборгском (26%), Невском (17%) и Фрунзенском (16%) районах Петербурга.

При этом доля сервисных апартаментов относительно первой половины прошлого года выросла на 21 п. п.

Марина Сторожева отмечает: доля сервисных апартаментов в предложении составляет примерно 73%. А большинство проектов, которые будут выводиться на рынок до конца 2019 года, также заявлены как сервисные апартаменты. Следовательно, доля предложения в этом сегменте будет расти и дальше.

«Доля сервисных апартаментов в общем объеме предложения не просто растет. Можно сказать, что сейчас она подавляю­щая – на уровне 80–85%. Рост обусловлен запуском в 2019 году сразу трех очень крупных проектов, среди которых объект ГК «ПСК» с самым большим числом юнитов», – подчеркивает Сергей Мохнарь.

По его подсчетам, с выходом на рынок новых проектов предложение сервисных апартаментов выросло сразу в 1,5 раза. В прочих сегментах, впрочем, также отмечен рост – объем предложения увеличился примерно на 50%.

Генеральный директор Единого центра инвестиций Роман Корякин при этом указывает на пока лишь зарождающийся рынок апартаментов в Петербурге. «Если сравнить Москву и Петербург по доле апарт-комплексов относительно общего числа строящейся недвижимости, то наш город сильно проигрывает столице. Там этот показатель составляет 30–35%, в Питере – в пределах 1–3%. Поскольку, как правило, Северная столица повторяет шаги Москвы, можно предположить, что нас ждет резкий скачок предложений в этом сегменте», – убежден он.

Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко ожидает дальнейшего ужесточения конкуренции в сегменте апартаментов. Это, по ее мнению, приведет к появлению апарт-отелей под управлением международных гостиничных операторов, о чем уже было заявлено в нескольких проектах. «Их присутствие позволит обеспечить высокий уровень сервиса и, вероятно, достичь более высоких показателей по ставкам аренды», – предположила она.

«На данный момент инвестиции в недвижимость – единственная реальная альтернатива банковским вкладам. А апартаменты объективно являются самой доходной недвижимостью – отсюда и спрос», – резюмировала Марина Сторожева.

Мнение

Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):

– Доля сервисных апартаментов растет – и это закономерно. Все-таки это именно тот формат, который четко ориентирован на свою целевую аудиторию – инвесторов. Предложение апартаментов с набором гостиничных услуг и готовыми доходными программами – мировая тенденция. То, что она наблюдается и у нас, свидетельствует о развитии рынка цивилизованной аренды.

Появление проектов с большим количеством апартаментов – пока не тенденция, а скорее, локальное явление. Чтобы это было оправданно, нужна «специальная» локация, где формат апартаментов был бы востребован в таком большом объеме. Здесь должен сочетаться ряд факторов, в том числе близость к метро. Выход на рынок таких проектов в 2019 году означает, что девелоперы сочли локации подходящими.

А вот тренд снижения средней площади юнита – уже тенденция: для многих арендаторов апартамент является местом, где ты фактически только ночуешь. Большая площадь в таком случае не нужна.

Рынок апартаментов у нас демонстрировал бурный рост последние два-три года, но это был, скорее, стартовый рост «от нуля». Рано или поздно его темпы должны замедлиться. По итогам 2019 года, вполне возможно, такого роста, как раньше, мы уже и не увидим. Но текущий год все-таки особенный, очень ощутимы колебания рынка в связи с переходом отрасли на эскроу-счета. И глобальные выводы стоит делать только по окончании года.

Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер»:

По итогам первого полугодия 2019 года действительно наблюдается значительный рост объема предложения именно в формате сервисных апартаментов. Он обусловлен как выходом новых проектов (в продажу выведено большое количество лотов в ряде проектов), так и активным пополнением в объеме предложения в уже реализуемых апарт-комплексах. В первом полугодия рынок пополнился пятью новыми проектами (без учета новых очередей в текущих проектах). Стоит отметить, что среди новых проектов есть достаточно крупные, так, например, в Выборгском районе появился апарт-отель рассчитанный на 3 244 номера (70 290 кв. м). Доля сервисных апартаментов составляет 80% от всего объема апартаментов реализуемых в границах г. Санкт – Петербурга.

Стали появляться крупные объекты по количеству заявленных лотов. Девелоперы ориентируются на потенциальный интерес со стороны инвесторов, и в данном случае многое зависит от класса объекта.  В более низком ценовом сегменте есть возможность привлечь большее количество покупателей с меньшим бюджетом покупки, отсюда и возникает задача более мелкой нарезки юнитов. Сейчас никого не удивляет наличие большого количества студий площадью 19 кв. м,  но стоит отметить, что в более дорогом сегменте этой тенденции все же стараются избегать, чтобы соответствовать заявленному классу проекта. Стоит также отметить, что сервисные апартаменты с большим количеством юнитов появляются не в центральных локациях города. Об этом свидетельствует и структура объема предложения по итогам 1 полугодия 2019 г. Самый большой объем предложения был представлен в Выборгском районе в кв. м здесь сосредоточен 31%,  на втором месте - Невский район (29%) и далее – Московский район (16%). Ограниченный объем предложения наблюдался в Адмиралтейском и Центральном районе, 1% и 2% от всего объема предложения соответственно.

Активный рост наблюдается именно в сегменте сервисных апартаментов. Во-первых, растет объем предложения и у потенциального инвестора есть выбор и по бюджету, и по качественным характеристикам объекта, и по локации. Во-вторых, на сегодняшний день есть понимание, что сервисные апартаменты – это прежде всего инвестиционный продукт и в большинстве случаев он рассматривается именно так, а не как это было ранее формат «псевдожилья». Сегодняшние покупатели сервисных апартаментов – частные инвесторы, которые приобретают недвижимость для последующей кратко- и среднесрочной сдачи в аренду, сейчас уже есть на рынке успешно реализованные проекты и реальные практические подтверждения, что это активный инвестиционный инструмент, который в последующем гарантирует стабильный доход. По нашим наблюдениям 80% собственников используют актив для сдачи в аренду в первом действующем апарт-отеле сети – «YE'S на Хошимина» ГК «Пионер». Такая же тенденция наблюдается и в строящемся в центре Петербурга апарт-отеле «YE'S Marata» основной объем юнитов покупается для сдачи в аренду самостоятельно или через управляющую компанию.

По данным Росреестра (учтены сервисные апартаменты реализация которых ведется по ДДУ или договору уступки прав требования) совокупно за 1 полугодие 2019 года было реализовано 36,7 тыс. кв. м сервисных апартаментов, данный показатель превышает аналогичный показатель 2018 г. на 17,5%.


АВТОР: Елена Зубова
ИСТОЧНИК: СЕ №28(885) от 16.09.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: CRE.ru