«Метриум»: Итоги года на рынке новостроек Новой Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке Новой Москвы. Объем предложения снизился на 0,8%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 6,3% за квартал, на 29,4% за год и достигла 165 325 руб.
По данным «Метриум», по итогам 2020 года на первичном рынке новостроек Новой Москвы к реализации был представлен 31 жилой комплекс. За год продажи стартовали в 4 новых проектах. Таким образом, на конец года совокупный объемом предложения составлял около 9 240 квартир[1], общей площадью 490 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2019 года предложение снизилось на 0,8% по количеству квартир и на 5,8% по продаваемой площади.
[1] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
Новые проекты на первичном рынке жилья Новой Москвы в 2020 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Период |
|
1 |
Russian Design District |
Группа Родина |
НАО |
2 кв. 2020 |
|
2 |
homecity |
PPF Real Estate Russia |
НАО |
2 кв. 2020 |
|
3 |
Середневский лес |
ГК ПИК |
НАО |
2 кв. 2020 |
|
4 |
Прокшино |
А101 Девелопмент |
НАО |
3 кв. 2020 |
Источник: «Метриум»
В IV квартале 2020 года в реализацию не поступил ни один новый жилой комплекс. Но в уже реализуемых проектах стартовали продажи новых корпусов:
– «Скандинавия» (корп. 13);
– «Новые Ватутинки, микрорайон Центральный» (квартал 2/2);
– «Испанские кварталы» (корп. 5, 6, 7);
– «Бунинские луга» (корп. 3.3.1);
– «Саларьево парк» (корп. 46);
– «Борисоглебское» (корп. 16, 28, 38);
– «Цветочные поляны» (корп. 7);
– «Середневский лес» (корп. 1, 4);
– homecity (корп. 4);
– «Прокшино» (корп. 3);
– «Городские истории» (корп. 1, 2, 3, II очередь);
– «Эдельвейс» (корп. 3, 4А, 4Б).
Новое предложение, вышедшее на рынок, преимущественно располагается в НАО, кроме ЖК «Борисоглебское», который находится на территории ТАО. Также стоит отметить, что стартовали продажи квартир во 2 очереди строительства ЖК «Городские истории» в Новомосковском АО и возобновились продажи в ЖК «Эдельвейс» в Троицком АО.
Таким образом, структура предложения по округам не изменилась. По-прежнему основной объем предложения сосредоточен в Новомосковском административном округе – 92,7%. Доля Троицкого округа (ТАО) составила 7,3%.
За год доля квартир в многоэтажных домах (от 10 этажей) снизилась на 5,9 п.п. до 85%, а в среднеэтажных (от 3 до 9 этажей) выросла на 6,9 п.п. до 14,3% рынка. Положительная динамика количества квартир, расположенных в среднеэтажных домах, преимущественно связана с выходом в реализацию нового проекта homecity и возвращением в продажу ЖК «Эдельвейс» со значительным объемом предложения. Доля квартир в малоэтажных домах (до 3 этажей) снизилась на 1 п.п. и составила всего 0,7%.
За последние 12 месяцев существенно сократилась доля предложения на начальном этапе строительства до 23,5% (-15,2 п.п.), а доля квартир на этапах отделки выросла до 30,4% (+10,6 п.п.), монтажа этажей – до 43% (+4,5 п.п.). Меньше всего лотов сосредоточено в готовых домах, где представлено 3,1% (+0,1 п.п.).
Структура предложения по стадиям строительной готовности (количество квартир)
В структуре предложения по типу квартир кардинальных изменений не произошло. Как и прежде, наибольший объем предложения приходится на двухкомнатные (38,8%; +1,2 п.п.) и однокомнатные квартиры (31,1%; -0,5 п.п.). Трехкомнатные занимают 16,4% (-1,2 п.п.) от всех квартир в реализации, студии – 12,8% (+1,7 п.п.) предложения. Наименьший объем приходится на многокомнатные лоты, их доля составляет всего 0,9% (-1,2 п.п.).
К концу 2020 года в Новой Москве отчётливо заметен «антитренд предложения с отделкой» относительно рынка Москвы в старых границах. Доля квартир без отделки составляет 49,9% и демонстрирует положительную динамику (+2,1 п.п. за год), а на квартиры с отделкой приходится всего 41,7% рынка (-4,4 п.п. за год). Доля квартир с отделкой white box – 8,4% (+2,3 п.п. за год).
Структура предложения по типу отделки квартир
(внутренний круг – 2019 г., внешний круг – 2020 г.)
Последние два года наблюдается положительная динамика средневзвешенной цены квадратного метра на первичном рынке Новой Москвы. В декабре 2020 года показатель достиг 165 325 руб. за кв.м (+6,3% за квартал, +29,4% за год), подсчитали аналитики «Метриум».
Развивается отдаленный субрынок Новой Москвы – доля предложения (по площади квартир) в ТАО удвоилась. Неоднородность динамики роста средневзвешенной цены квадратного метра в целом по Новой Москве и по отдельным округам связана с тем, что за 12 месяцев доля ТАО по площади выросла с 4,9% до 9,4%. Показатель цены квадратного метра в НАО за год увеличился на 33,7% до 172 тыс. руб. за кв.м, в ТАО – на 31,5% до 89,4[1] тыс. руб. за кв.м.
[1] Расчет средневзвешенной цены квадратного метра округа произведен без учета проекта Vnukovo Country Club. Значение показателя в ТАО с учетом данного проекта составляет 100 тыс. руб./кв.м.
Средний бюджет предложения в Новой Москве к концу 2020 года достиг 8,76 млн руб. (+5,2% за квартал, + 25,6% за год). Рост бюджетов предложения наблюдался на рынке по всем типологиям:
- студии – 5,5 млн руб. (+7,9% за квартал; +34,4% за год);
- однокомнатные – 7,3 млн руб. (+6,1% за квартал; +30,9% за год);
- двухкомнатные – 9,4 млн руб. (+4,6% за квартал; +25,4% за год);
- трехкомнатные – 12,2 млн руб. (+7,5% за квартал; +24,9% за год);
- многокомнатные – 16,4 млн руб. (+13,8% за квартал; +38,9% за год).
Стоимость квартир на рынке Новой Москвы в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
19,2 |
25,0 |
34,5 |
140 400 |
218 925 |
304 125 |
3 714 420 |
5 470 485 |
7 833 640 |
|
1К |
29,7 |
39,0 |
59,3 |
83 715 |
186 020 |
270 000 |
3 194 100 |
7 253 855 |
11 452 965 |
|
2К |
44,8 |
59,8 |
106,0 |
74 365 |
157 105 |
235 000 |
4 340 900 |
9 400 635 |
19 173 645 |
|
3К |
61,0 |
82,5 |
178,0 |
80 000 |
148 520 |
270 000 |
6 189 700 |
12 245 660 |
28 647 000 |
|
4К+ |
80,5 |
100,9 |
185,0 |
111 400 |
162 160 |
194 410 |
11 416 715 |
16 357 080 |
27 683 090 |
|
итого |
19,2 |
53,0 |
185,0 |
74 365 |
165 325 |
304 125 |
3 194 100 |
8 758 640 |
28 647 000 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в Новой Москве в 2020 году:
– ЖК «Борисоглебское» (ТАО / пос. Новофёдоровское): однокомнатная квартира площадью
34 кв. м за 3,2 млн руб.;
– ЖК «Эдельвейс» (ТАО / пос. Первомайское): студия площадью 42,5 кв. м за 3,6 млн руб.;
– ЖК «Баркли Медовая долина» (НАО / пос. Марушкинское): студия площадью 20 кв. м за 3,7 млн руб.
Основные тенденции
«2020 год выдался непредсказуемым не только для рынка недвижимости, но и для всей российской экономики в целом, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Повлияла эпидемия новой коронавирусной инфекции, девальвация национальной валюты, снижение цен на нефть. После введения режима самоизоляции с пропускным режимом и остановкой строек состояние и дальнейшее развитие строительной отрасли вызывали беспокойство. Весной 2020 года для поддержки застройщиков была запущена госпрограмма льготной ипотеки под 6,5%. Это было разумное решение, так как оно способствовало не только поддержанию строителей, но и стимулированию всей экономики в силу того, что в процессе производства недвижимости вовлечено множество смежных отраслей с создание в них добавочного продукта. Однако важнейшей целью обозначалось повышение доступности жилья для граждан».
Спрос
Спрос на квартиры в Новой Москве по итогам 2020 года снизился на 6%, несмотря на меры по стимулированию. В период локдауна (апрель и май) количество сделок не превышало 1 тыс. штук, чего не наблюдалось с 2016 года, когда рынок Новой Москвы был значительно менее развит. Первый эффект от программы субсидирования ипотеки стал заметен в конце лета, когда начался рост числа сделок на рынке. Так, в августе 2020 года в Новой Москве было заключено 1,8 тыс. ДДУ (+37% относительно предыдущего месяца), а пик спроса пришелся на октябрь (3,4 тыс. ДДУ). В ноябре и декабре количество сделок постепенно снижалось – 2,5 и 2,2 тыс. ДДУ соответственно. За весь 2020 год было зарегистрировано 22,2 тыс. ДДУ (доля ипотеки 67%), в 2019 году - 23,6 тыс. ДДУ (доля ипотеки 55%).
Девелоперская активность и сохранение объема предложения
Несмотря на неопределенную экономическую ситуацию, за год в продажу вышло 4 новых проектах. В 2019 году – всего 2 проекта, в 2018 – 5 проектов. Также на протяжении всего года наблюдался активный выход в продажу новых корпусов и объемов в уже экспонируемых комплексах, возобновились продажи в ЖК «Эдельвейс», стартовали продажи 2-ой очереди ЖК «Городские истории». Тем не менее, объем предложения в Новой Москве за год почти не изменился – 9,2 тыс. квартир (-0,8% за год).
Переход на эскроу-счета
К концу года увеличилось предложение в проектах, финансируемых банками с применением эскроу-счетов. В декабре 2020 года почти 70% квартир на первичном рынке жилья Новой Москвы реализовывались через эскроу, а в конце 2019 года их доля составляла всего 24%. Благодаря проектному финансированию в период пандемии, строительные работы на объектах почти не приостанавливались, несмотря на низкие показатели продаж, кроме периода с 13 апреля по 1 мая 2020 года (на основании официального указа).
Рост цен
На протяжении нескольких последних лет на рынке новостроек ТиНАО отслеживается положительная динамика средних цен. К концу 2020 года средневзвешенный показатель достиг 165 тыс. руб. за кв. м. Рост за год составил 29,4% (за квартал – 6,3%). Вырос и бюджет предложения, в декабре средняя стоимость квартиры составила 8,76 млн руб. относительно предыдущего квартала показатель вырос на 5,2%, относительно 2019 года – на 25,6%.
Прогноз на 2021 год
«Развитие рынка Новой Москвы в 2021 году сложно спрогнозировать из-за макроэкономической и политической неопределенности, – резюмирует Мария Литинецкая. – Сохраняются риски, связанные с коронавирусной инфекцией (новый штамм вируса, низкая скорость вакцинации, рост заболеваемости). Нет пока оснований считать пандемию пройденным этапом в истории.
Тем не менее активный рост цен, наблюдавшийся в прошедшем году, не был подкреплен увеличением спроса, что может свидетельствовать о том, что в новом году цены уже активно не будут расти. Более того, конкурентная среда и удержание достигнутого уровня цен может вынудить застройщиков улучшать свой продукт – предлагать отделку, повышать качество благоустройства, оптимизировать планировочные решения и внедрять технические улучшения инженерных систем квартиры и дома».
Несмотря на экстремальные испытания 2020 года, участники рынка жилья и строительства в России в целом завершили уходящий год в плюсе. Однако высокая неопределенность сохраняется, поэтому застройщикам, риелторам и покупателям жилья следует готовиться к возможным хорошим и плохим новостям. О наиболее вероятных черных и белых «лебедях» 2021 года рассказывают эксперты «Метриум».
«Черные лебеди»
Новая волна пандемии коронавируса
Распространение коронавирусной инфекции продолжит оказывать влияние на все сферы жизни в 2021 году. По словам экспертов Всемирной организации здравоохранения (ВОЗ), коронавирус будет мутировать и приобретать новые свойства, влияющие на скорость его распространения или тяжесть протекания инфекции. Новый «британский» штамм уже вынудил правительство Соединенного Королевства ввести очередной локдаун, а власти многих стран ограничили сообщение с Британскими островами.
Нельзя исключать, что мутация коронавируса спровоцирует введение новых ограничительных мер, похожих на карантин или режим самоизоляции в 2020 году. В России такие действия привели к резкому сокращению активности на рынке жилья в апреле-мае, когда, по подсчетам экспертов «Метриум», число сделок сократилось на 60-70% по сравнению с нормальным для этого периода уровнем спроса. Помимо этого, на некоторое время были остановлены стройки, что также негативно сказалось на сроках ввода жилья.
В 2021 году вероятность повторения жестких карантинных мер меньше, о чем свидетельствует отсутствие локдауна во вторую более массовую волну заболеваний осенью и зимой. Тем не менее полностью исключать такой сценарий нельзя. В этом случае спрос на жилье может также существенно снизиться, а рост цен на некоторое время прервется.
Повышение платы за изменение вида разрешенного использования земли
В ноябре 2020 года власти Москвы ввели новые правила, по которым девелоперы жилья меняют вид разрешенного использования земельного участка под строительство. В формулу расчета стоимости для этой процедуры внесены коэффициенты, заметно повышающие расходы застройщика. Если раньше плата за смену ВРИ в Москве составляла в среднем до 60-80% кадастровой стоимости участка (в зависимости от плотности застройки участка), то теперь она выросла до 120-160% (в два раза) и зависит от местоположения земельного участка (строить в центре стало ощутимо дороже) и назначения вновь возводимой недвижимости. В Новой Москве плата за смену ВРИ увеличится в восемь раз. По расчетам экспертов «Метриум», маржинальность девелоперских проектов при этом снизится примерно с 20% до 15%.
Таким образом, городские власти стремятся пополнить бюджет столицы за счет высоких прибылей девелоперов, полученных в 2020 году на фоне небывалого роста спроса и цен на жилье. В других регионах власти не берут плату за смену застройщиком вида использования участка, однако могут пересмотреть этот подход, ориентируясь на московский опыт. В крупных регионах с динамично развивающимся жилищным строительством (Санкт-Петербург, Ленинградская область, Татарстан, Башкортостан, Краснодарский край и т.д.) чиновники могут установить разного рода сборы для стройкомплекса (возможно, разовые), чтобы пополнить сократившиеся в пандемию бюджеты. В этом случае темпы роста строительной активности могут замедлиться, потому что даже на успешных рынках жилья прибыли застройщиков не столь высоки, как в Москве.
Перегрев рынка – рост цен на жильё и снижение объема предложения
Факторы роста активности покупателей на рынке жилья в 2020 году оказались сильнее факторов её снижения. Уменьшение ставок по ипотеке до 6,5%, а также девальвация рубля стимулировали россиян вкладываться в жилье. Подавляющее большинство сделок проходили с господдержкой. По итогам 2020 года спрос на жилье вырос несмотря на два провальных весенних месяца.
Рост спроса закономерно привёл к «вымыванию» квартир с рынка новостроек. Если сейчас в «старой» Москве насчитывается 35,6 тыс. квартир и апартаментов, то в прошлом году в это же время было 42,8 тыс. Таким образом, предложение снизилось на 17%.
На этом фоне застройщики по всей стране активно повышали цены. В массовом сегменте новостроек Москвы средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 16%, в бизнес-классе «квадрат» подорожал на 14%, премиум-классе – на 6%, а в элитном – на 3%. Особенно заметно подорожали новостройки в Новой Москве, где с начала года стоимость квадратного метра увеличилась на 22% до 156 тыс. рублей.
Эксперты «Метриум» полагают, что в 2021 году на рынке могут наблюдаться побочные эффекты бурного роста 2020 года. Рост цен в сочетании с сокращением доступных вариантов квартир (раскупленных ранее) может спровоцировать снижение активности покупателей. Вероятнее всего это произойдет во втором полугодии, когда программа субсидирования ипотеки может быть завершена.
«Белые лебеди»
Продление программы субсидирования ипотеки
Изначально программу господдержки ипотечного рынка приняли на шесть месяцев в наиболее острый период первой волны коронавируса и режима самоизоляции. Однако в ноябре 2020 года чиновники решили её продлить до середины 2021 года, поскольку позитивное влияние программы помогло спасти строительную отрасль и даже поставить новые рекорды продаж жилья. На этом фоне власти объявили, что программа будет действовать в первом полугодии, однако дальнейшая её судьба не определена.
Против продления субсидий для ипотечных заемщиков традиционно выступает Банк России, который видит риски «пузыря», а также ускорения инфляции. За продолжение поддержки отрасли выступает Минстрой РФ, чьи представители неоднократно заявляли о необходимости и дальше удерживать ставки по ипотеке на низком уровне. Ранее продлить субсидирование ипотеки до конца 2021 года предлагали и в Минфине.
Поскольку доступная ипотека остается основным драйвером спроса, для поддержки строительной активности, необходимо стимулировать ипотечных заемщиков. Поэтому продление госпрограммы вполне вероятно в 2021 году, что позволит сохранить высокие темпы роста рынка.
«Властям важно продолжить субсидировать ипотечный спрос, чтобы достигнуть целей национальных проектов, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Если мы хотим увеличить ежегодный ввод жилья до 120 млн квадратных метров, то чтобы избежать кризиса сбыта, нам нужно много клиентов. К сожалению, динамика доходов населения в последние годы не позволяет на это рассчитывать без дополнительных стимулов со стороны государства. Полагаю, субсидирование будет продолжено в той или иной форме».
Программа поддержки низкомаржинальных застройщиков
В конце 2020 года Минстрой разработал новые меры поддержки застройщиков. После перехода на проектное финансирование выяснилось, что жилищное строительство с низкой рентабельностью банкам кредитовать невыгодно. Чаще всего с проблемой получения кредита сталкивались небольшие региональные строительные компании, которые работают в малых городах, где цены на жилье низкие и крайне медленно растут.
Невозможность получить кредит для большого числа таких компаний привела к резкому сокращению общей площади строящегося жилья во второй половине 2019 года – со 130 млн кв.м до 110 млн кв.м. В 2020 году этот показатель стабилизировался, но не вырос. Именно поэтому власти решили поддержать застройщиков субсидированием.
В 2021 году начнет работу программа поддержки низкомаржинальных застройщиков. Государство будет субсидировать банкам разницу между процентной ставкой по кредиту и ключевой ставкой ЦБ, если они инвестируют в проект с рентабельностью менее 15%. Это будет способствовать восстановлению строительной активности в регионах.
Решение вопроса апартаментов
Вопрос о статусе апартаментов вновь в центре внимания участников отрасли. В конце 2020 года о намерении окончательно разрешить проблему с их юридическим статусом заявляли как высшие чиновники Минстроя, так и депутаты Госдумы. По словам вице-премьера по строительству Марата Хуснуллина, соответствующий законопроект будет внесен в парламент в первой половине 2021 года. Пока его параметры неизвестны, но уже можно предположить, что закон в какой-то степени легализует апартаменты (готовые и/или строящиеся) и урегулирует статус новых проектов такого рода.
Амнистия апартаментов серьезно повлияет на рынок жилья Москвы и некоторых крупных городов. Во-первых, пополнится предложением вторичный сектор (собственники готовых апартаментов могут выставить их на продажу по более высокой цене). Во-вторых, может увеличиться запрашиваемая стоимость в строящихся апартаментах.
«В 2021 году роль государства и принимаемых им решений в жизни рынка жилья и строительства вырастет, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Многое зависит от стимулирующих мер, которые будут направлены как на поддержку спроса, так и на помощь застройщикам. Несмотря на существенный рост спроса и в целом успешный 2020 год для отрасли, риски остаются очень высокими. В 2021 году будет принята долгосрочная стратегия развития отрасли, в который, как мы надеемся, будут четко обрисованы контуры будущего жилищного строительства в стране – это также станет важным событием наступившего года».
Недвижимость переживает очередной всплеск инвестиционного интереса. Но изменившиеся условия работы отрасли неминуемо скажутся и на стратегиях. Специалисты компании Glorax Development проанализировали, как последние события в сфере строительства, в России и в мире повлияли на поведение инвесторов.
Первую волну инвестиционных покупок аналитики фиксировали еще до введения эскроу, на ожиданиях грядущего роста цен. В марте этого года приобретение строящегося жилья стало инструментом сохранения средств на фоне резких колебаний курсов валют и новостей об изменении налогообложения депозитов с 2021 года. Наконец, во втором квартале 2020 года рост инвестиционных покупок спровоцировало появление ипотечной программы с господдержкой.
Однако нынешний кризис существенно отличается от предыдущих. В 2008 и в 2014 году предложение значительно превышало спрос, активно развивались локации вблизи КАД и приграничных районах Ленинградской области. Сегодня соотношение спроса и предложения изменилось – в результате перехода отрасли на проектное финансирование число проектов на рынке новостроек уменьшилось примерно на 30%. Застройщики почти не выводят новые лоты, а существующие раскупаются очень быстро.
«Новые правила работы, с одной стороны, сделали рынок недвижимости более прозрачным и безопасным для покупателей, приобретающих жилье на этапе строительства, степень сохранности их денежных средств стала выше. С другой – введение механизма эскроу-счетов и проектного финансирования заставило девелоперов пересмотреть ценовую политику – уже на старте продаж произошло удорожание. Это повысило порог входа», – комментирует ситуацию Александр Андрианов, первый вице-президент Glorax Development.
Таким образом, классическая схема приобретения квартиры на стадии котлована и последующая перепродажа в условиях сократившегося предложения и возросшей стартовой цены требует от инвестора более тщательной оценки актива. Важно комплексно оценивать характеристики новостройки: локацию, транспортную доступность, востребованность планировок, наличие отделки и комфортной среды для жизни.
«Строящееся жилье неуклонно растет в цене, при правильном выборе объекта и момента покупки может обеспечить высокую доходность. Даже если рассматривать только спекулятивную составляющую, от момента вложения средств на этапе котлован до ввода новостройки в эксплуатацию (менее, чем за три года) рост стоимости актива можно составить от 20 до 60%. Такой показатель зафиксирован, в частности, в первой очереди Golden City – проекте бизнес-класса, который компания возводит на намывных территориях Васильевского острова. В премиальном клубном доме Grand House в центре Санкт-Петербурга за полтора года стоимость квадратного метра выросла более чем на 30%», – говорит Александр Андрианов.
Наиболее привлекательными с точки зрения доходности по-прежнему остаются проекты, реализуемые в рамках редевелопмента территорий в исторической части города или в активно развивающихся районах. Например, отдельные лоты в жилом комплексе «Первый квартал» проекта Ligovsky City на Лиговском проспекте со старта продаж увеличились в цене в 2 раза. Такой рост произошел благодаря развитию проекта и освоению ближайших локаций другими девелоперами. После перехода на новую схему финансирования число подобных проектов в ближайшие 2-3 года неизбежно сократится, что также скажется на ликвидности уже заявленных.
«В следующем году инвестиционная привлекательность сделок сохранится на прежнем уровне – порядка 15% от общего объема. Большинство девелоперов продолжат активно привлекать дольщиков на начальном этапе реализации жилых комплексов, поскольку от этого будет зависеть стоимость проектного финансирования – количество привлеченных средств на эскроу-счета позволяет пропорционально снижать ставку по кредитам для застройщика. Жилье будет приобретаться не столько для получения дохода от перепродажи, сколько для защиты средств от инфляции или для последующей сдачи в аренду», – резюмирует первый вице-президент Glorax Development.