«Метриум»: В 2020 году в Москве число новых проектов новостроек выросло на 6%
В 2020 году, несмотря на сложную ситуацию в экономике и режим самоизоляции, московские застройщики начали реализацию 76 проектов новостроек, что на 6% больше, чем в 2019 году, подсчитали эксперты компании «Метриум». Однако по сравнению с 2018 годом активность столичных застройщиков снизилась на 22%.
В 2020 году на рынке новостроек Большой Москвы начались продажи 76 комплексов с квартирами и апартаментами. В 2019 году девелоперы дали старт реализации 72 проектов, а в 2018 году – 98 проектов. Таким образом, в 2020 году застройщики смогли нарастить темп выхода в продажу новых объектов, несмотря на локдаун, девальвацию рубля и временное падение спроса. В ушедшем году новых проектов было на 6% больше, чем в 2019 году, но всё же на 22% меньше, чем в 2018 году.
В разрезе классов среди новых проектов в 2020 году доминируют новостройки массового сегмента, чья доля составила 38% от общего числа новых строек. Началась реализация 29 комплексов эконом- и комфорт-класса, что на 61% больше, чем в 2019 году.
Заметно меньше вышло в продажу проектов бизнес-класса. В 2020 году застройщики начали строить 11 комплексов этого сегмента, что на 35% меньше, чем в 2019 году (17 проектов). Доля таких проектов в 2020 году составила 14%.
В 2020 году застройщики запустили аналогичное количество премиальных проектов в сравнении с 2019 годом (11 штук). Доля новых объектов в премиум-классе составила 14% в 2020 году.
Число новых элитных новостроек сократилась. Если в 2020 году начались продажи семи таких комплексов, то в 2019 году их было девять. Доля новых элитных проектов в уходящем году составила 9%.
Из 76 новых проектов 2020 года четыре комплекса застройщики начали возводить в Новой Москве. Это в два раза больше, чем в 2019 году, когда были только две новинки, но меньше, чем в 2018 году (пять проектов). Два новых проекта 2020 года относятся к бизнес-классу (Russian Design District и homecity), еще два – к массовому сегменту («Середневский лес» и «Прокшино»).
«Примечательно, что три из четырех новых проектов в ТиНАО, в том числе и наш культурно-образовательный кластер Russian Design District, вышли на рынок во втором квартале, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина. – Мы начали продажи фактически в самый сложный период прошлого года, когда был объявлен локдаун и начали останавливаться стройки. Но мы не изменили наших планов, потому что в целом оцениваем рынок новостроек Новой Москвы как очень устойчивый. Рост цен в «старой» Москве дал нам дополнительные преимущества, а программа субсидирования ипотеки привлекла большое число клиентов. К тому же мы начали реализацию проекта бизнес-класса – ниша, практически не занятая в Новой Москве, поэтому у нас была уверенность в том, что мы преодолеем трудности. Как показала практика продаж, эта ставка оправдалась».
«Как видим, даже несмотря на весьма стрессовый год для отрасли, активность застройщиков постепенно возрастает, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На мой взгляд, это связано с более значимой и долгосрочной тенденцией последних трёх лет – адаптацией московских девелоперов к новой модели финансирования их проектов. После перехода отрасли на новые правила игры многие взяли таймаут, чтобы перестроить свою модель бизнеса, пересчитать экономику готовящихся проектов, найти инвесторов. Именно поэтому в 2019 году старт продаж новых комплексов резко замедлился, а теперь постепенно восстанавливается».
«Зеленые» технологии уже перестали быть заморской диковинкой и заняли свое место на российском рынке. Однако их распространение сталкивается с определенными сложностями, в числе которых, по мнению экспертов, как косность мышления, так и необходимость более эффективной поддержки со стороны власти.
Отстаем
По определению, которое дал в ходе круглого стола «Зеленые технологии как основа устойчивого развития Петербурга и Ленобласти» соруководитель Межрегионального центра экодевелопмента GreenEcoLab СПбПУ Владислав Бальский, «зеленые» технологии – это «инновационный подход к развитию экономики, основанный на снижении негативного воздействия на окружающую среду, повышении энергоэффективности, сокращении объема потребляемых ресурсов, уменьшении количества отходов и эффективном обращении с ними».
По его словам, Россия пока сильно отстает от других стран в этой сфере. Так, доля использования возобновляемых источников энергии (ВИЭ) в Швеции сейчас составляет 52,6%, в Финляндии – 38,7%, в Австрии – 33,1%, в Дании – 29,2%. Конечно, в этих странах государство возмещает структурам, использующим ВИЭ, часть затрат, поскольку энергия из возобновляемых источников дороже, чем из традиционных, однако показатель России (всего 1%) все равно остается крайне низким – и означает, что эти технологии не используется даже там, где они экономически эффективны.
В целом по Европе уровень переработки строительного мусора – около 30%; в наиболее развитых странах – 80-90%. В России – всего 10%. И это вновь показывает, что ресурс не используется не только из экологических соображений, но даже из соображений выгоды. В итоге, по сравнению с Россией, энергоемкость ВВП Индии ниже в 1,6 раза, Китая – в 1,8 раза, США – в 2 раза, Японии – в 6 раз.
…но и выгодно
«Дешевизна источников энергии и других ресурсов привела к тому, что в России вопросу энергоэффективности уделяют гораздо меньше внимания, чем в тех странах, где они дороги. Хуже всего то, что «зеленые» технологии у нас мало используются даже там, где это экономически привлекательно», – отмечает Владислав Бальский.
Широкое распространение «зеленых» технологий начнется тогда, когда придет осознание, что это не только экология и природоохрана, но существенный экономический эффект, подчеркивает эксперт. По его мнению, очень важно, чтобы это понимание появилось, в частности, у крупного бизнеса. Использование «зеленых» технологий в крупномасштабных, знаковых проектах позволит привлечь к теме энергоэффективности широкое внимание.
С этим согласен и вице-президент Российского союза строителей, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов. «Компании, продвигающие «зеленые» технологии, должны заинтересовать конкретных выгодополучателей. Тогда их востребованность вырастет в разы. Возможно, это девелоперы офисных центров, торговых комплексов, апарт-отелей, которые не только строят эти объекты, но намерены в перспективе и управлять ими. Ведь выгодность «зеленых» технологий проявляется именно на этапе эксплуатации», – отметил он.
Комплексный подход
По словам гендиректора «Бюро Техники» Веры Бурцевой, каждое энергоэффективное решение лучше рассматривать не по отдельности, а в комплексе и совместной работе с другими: «Именно такой комплекс способен существенно повлиять на уровень энергетической эффективности объекта недвижимости. Точные ее показатели можно определить, проводя энергомоделирование – процедуру, помогающую понять, какой уровень потребления ресурсов существует фактически и какой экономии можно достичь при проведении тех или иных мероприятий. Подсчет дополнительных инвестиций в проект и сроков окупаемости решений позволит собственнику сделать правильный вывод в отношении необходимости их интеграции».
При этом эксперт подчеркивает, что существует необходимость ввести «базовую комплектацию» для рынка недвижимости, которая по умолчанию должна содержать в себе ряд экономичных энергоэффективных решений, позитивно сказывающихся на функционировании объекта в целом. По ее оценке, к такой базе следует отнести: терморегулирующие головки на радиаторы отопления (снижение энергопотребленния на 3-10%, окупаемость в среднем 2,7 года); энергоэффективную и солнцезащитную пленки на окна (снижение на 3,6%, окупаемость – до года); энергоэффективные системы освещения (примерно 6% и 1,5 года); датчики уровня концентрации углекислого газа (15% и 1 год); погодозависимый график подачи теплоносителя в систему отопления.
По словам экспертов, комплексное использование энергоэффективных технологий позволяет обеспечить снижение затрат на энергоснабжение объекта на 25-30%. При этом они подчеркивают, что приведенные цифры – оценочные, для каждого объекта уровень экономии определяется индивидуально (для этого необходимо проведение энергомоделирования) – он может быть как ниже, так и заметно выше базовых цифр.
Господдержка и не только
Для успешного продвижения «зеленых» технологий необходимо активное взаимодействие власти и бизнеса, отмечает первый заместитель директора ГБУ «Управление строительными проектами» Юрий Кабушка.
По его мнению, поддержка властей необходима при продвижении «зеленых» технологий для широкого использования. «Может быть, имеет смысл заключить отраслевое соглашение, подобное тому, которое делается для регулирования основных тарифов. И перезаключать его ежегодно, чтобы каждый год было видно, что уже достигнуто и что еще предстоит сделать», – заявил Юрий Кабушка.
По словам чиновника, необходимо тесное взаимодействие органов власти, научных и образовательных центров, бизнеса и общественных организаций для создания новой системы управления, основанной на передовых технологиях и современной нормативно-правовой базе.
По словам Веры Бурцевой, эта сфера ждет от власти реально работающих законов: «Чтобы говорить об эффективном построении законодательной базы, для начала стоит все-таки определиться с пониманием ключевого термина «энергоэффективность», а также с методами оценки тех или иных показателей, системами подсчета, сравнения и т. д.».
По мнению г-жи Бурцевой, нужны и практические меры, делающие выгодным использование «зеленых» технологий. «Отрадно, что на законодательном уровне появилось движение в сфере предоставления налоговых преференций компаниям, внедряющим на своих объектах энергоэффективные мероприятия. Сейчас идет активное обсуждение этого предложения и отработка путей внедрения этой своевременной идеи в жизнь», – отмечает эксперт.
Мнение
Вера Бурцева, генеральный директор «Бюро Техники», руководитель рабочей группы по разработке системы GREEN ZOOM:
– Развитию темы энергоэффективности, бесспорно, способствуют законодательные инициативы и изменения. И если до 2016 года речь шла лишь о перспективном Указе Президента Владимира Путина № 889 от 2008 года о снижении энергоемкости экономики на 40% к 2020 году, то чуть позже появился ряд дополняющих и развивающих его документов. Важным шагом навстречу «зеленому» строительству стало Распоряжение Правительства РФ от 1 сентября 2016 года об утверждении «дорожной карты» по снижению энергоемкости зданий к 2025 году на 25% от базового значения 2015 года. В 2017 году на сайте Минстроя РФ был размещен проект методических рекомендаций по формированию рейтинга зданий по уровню энергоэффективности. С 6 апреля 2018 года вступает в силу Приказ Минстроя № 1550/пр от 17 ноября 2017 года «Об утверждении Требований энергетической эффективности зданий, строений, сооружений». Документ предполагает введение новых обязательных требований энергетической эффективности: установку систем «умного освещения» и «умного отопления».
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Сегодня в России созданы условия для применения инноваций в сфере строительства, касающихся экологичности и энергосбережения. Другое дело, что строительство – отрасль довольно консервативная и, учитывая конъюнктуру рынка, новые технологии внедряются не так быстро, как это происходит в Европе.
Для нас, как для компании со шведскими корнями, ведущей бизнес в северных странах Европы, забота об окружающей среде является важным принципом, которому мы стараемся следовать и в Петербурге. Все наши строящиеся объекты сертифицированы по стандарту Green Zoom, созданному на базе международных стандартов BREEAM и LEED.
Серьезным подспорьем для увеличения энергоэффективности становится внедрение на наших объектах систем «умный дом». В зависимости от применяемых технологий, увеличение энергоэффективности объектов можно зафиксировать на уровне от 15 до 80%. Сокращение расходов энергоресурсов происходит за счет настройки сценариев и отключения многих систем тогда, когда они не используются. К примеру, можно отключить отопление, когда днем дома никого нет (поддерживать температуру на уровне 17 градусов), установить датчики для автоматического выключения света. Также такие системы помогают отследить, сколько человек тратит ресурсов, и скорректировать потребление и т. д.
Несмотря на то, что внедрение этих технологий несколько увеличивает себестоимость строительства, данные затраты с лихвой окупаются при дальнейшей эксплуатации. Так, если рассчитывать из показателей квартиры площадью 60 кв. м, то только рекуперация позволяет экономить на оплате коммунальных услуг в течение отопительного периода около 4-5 тыс. рублей.
С 27 июня 2018 года вводятся в действие изменения в своды правил СП 251.1325800.2016 «Здания общеобразовательных организаций. Правила проектирования» и в СП 256.1325800.2016 «Электроустановки жилых и общественных зданий. Правила проектирования и монтажа», регламентирующие применение светодиодных осветительных приборов в общеобразовательных школах.
Напомним, что проблема заключалась в том, что до приведения данных СП в соответствие друг с другом, а также с основополагающим Сводом правил по освещению зданий и с санитарным законодательством, вопрос допустимости использования светодиодных светильников излагался по-разному в факторных (по освещению) и объектных (по школам) СанПиНах.
История вопроса уходила в не доведенную до логического конца работу по обновлению соответствующего нормативного регулирования, результатом которой стало запрещение СанПиНом по освещению (редакция 2011 года) в школах, больницах и детских садах светодиодных светильников.
Чуть позднее СанПиН 2422821-10 по общеобразовательным учреждениям (школам) в редакции 2013 года разрешал применение светодиодных светильников в школах при определенных технических характеристиках.
В свою очередь, в 2016 году был утвержден обновленный свод правил по освещению СП 52.13330 «СНиП 23-05-95* Естественное и искусственное освещение», где ограничения по школам уже не упоминались вовсе.
Нормативно-правовая коллизия привела к тому, что Роспотребнадзору приходилось писать соответствующие разъяснения в Правительство РФ и в свои региональные отделения, где со ссылкой на СанПиН по школам указывать, что применение светодиодных светильников в школах допустимо.
Теперь оба СП – СП 251.1325800.2016 и СП 256.1325800.2016 – содержат отсыл к факторному СП 52.13330 в части параметров источников света и к санитарным нормам в части разрешения о допуске светодиодов, то есть со вступлением новелл в действие в школах светодиодные источники света будут разрешены при выполнении определенных технических характеристик.
Стоит подчеркнуть, что решение Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России, выработанное при содействии Министерства энергетики и НИИ строительной физики, также существенно облегчает внесение изменений в нормативы с учетом модернизируемых санитарных нормативов, которые необходимо обновлять и детализировать в зависимости от типов и функционала помещений, развития технологий освещения и знаний о его влиянии на организм и окружающую среду.
Кроме этого введение в действие обновленных нормативов значительно упростит взаимодействие с проектировщиками и Главгосэкспертизой.
В завершение отметим, что на утверждении вышеуказанных нормативов изменения не закончатся: необходимо довести наведение порядка в сводах правил и санитарных нормах и правилах до логического конца, когда противоречий и закрытых для внедрения светодиодов зон не останется, ведь пока закрытыми для внедрения светодиодного освещения остаются дошкольные учреждения и больницы.
Мнения
Олеся Солодкая, и. о. заместителя председателя Комитета по строительству Петербурга:
– «При реализации раздела «Общее образование» Адресной инвестиционной программы на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов при проектировании, реконструкции и строительстве 12 общеобразовательных школ в 6 районах Северной столицы Комитетом по строительству может быть применено светодиодное освещение, при внесении соответствующих поправок в действующий перечень национальных стандартов и сводов правил, применение которых на обязательной основе обеспечивает соблюдение требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений. Думаю, в дальнейшем этот список объектов будет расширен.
Татьяна Авдеева, технический консультант ООО МСК «БЛ ГРУПП»:
– Приказом Минстроя РФ от 26 декабря 2017 года было снято ограничение на применение светодиодов в образовательных организациях. Запрет был связан с недостатком данных о влиянии светодиодного освещения на детский организм. Последние данные, полученные в этом направлении, показывают отсутствие негативного влияния излучения светодиодов на зрение детей от 7 лет. Исследования продолжаются, и технологии не стоят на месте, поэтому корректировки в сводах правил будут производиться и в дальнейшем. Снятие ограничений позволяет производителям разрабатывать специальное оборудование для освещения образовательных учреждений. Самое главное в освещении – это качественное оборудование и грамотное проектирование.
Воспроизводимость параметров и ха-рактеристик светодиодных источников света являются очень важными показателями. Современные технологии производства ведущих фирм позволяют более тщательно отслеживать результат на каждом этапе, поэтому покупатель может быть уверен, что получит реальные характеристики, заявленные производителем.
Наша компания ответственно подходит к выбору комплектующих для оборудования, заботясь о здоровье детей. Светильник «GALAD Юниор LED» был разработан с учетом всех требований, предъявляемых к освещению образовательных учреждений – требуемая цветовая температура, высокая равномерность яркости выходного отверстия и энергоэффективность. Светильник получил положительное экспертное заключение ФГАУ «ННПЦЗД» Минздрава РФ.
Антон Евстафьев, технический директор ООО «Атон»:
– Последние изменения в законодательстве, скорее всего, вызовут ажиотаж на светодиодные светильники с пометкой «для школ». Многие производители будут спекулировать и играть словами, такими как: «рекомендовано для использования…», «одобрено…», «соответствует требованиям…». Мы придерживаемся мнения, что осветительные приборы всегда должны соответствовать действующим требованиям. И желательно, чтобы эти требования были актуальными и технически грамотными.
Так как общеобразовательные учреждения – это бюджетные организации, закупки производятся либо по 44-ФЗ, либо по энергосервисному контракту. Этот путь определяет качество того, что поставляется в школы, где учатся наши дети, то есть самые недорогие светильники с самыми недорогими комплектующими.
Сегодня нормативная база не может четко описывать критерии. Наверное, все-таки начальной точкой корректировки нормативных актов должны быть требования потребителя, а не показатели, выдаваемые тем или другим прибором.
Качество полученных результатов освещения и экономии надо тщательно контролировать. По исследованию некоммерческих организаций, в 2016 году в средних школах у 30% учащихся есть проблемы со зрением. Причиной тому является не только постоянное использование гаджетов, но и плохое освещение в учебных классах. Также стоит уделить внимание экологической составляющей освещения – чем быстрее произойдет замена люминесцентных ламп, содержащих опасные для здоровья вещества, тем спокойнее будут себя чувствовать родители и преподаватели.
Дмитрий Желтяков, генеральный директор ООО «Эслайт»:
– Рынок светодиодной продукции испытывает уверенный рост. По оценкам специалистов, в сегменте уличного освещения переход на светодиодные светильники произведен в 10% общего объема российского рынка, а в области освещения общественных помещений – в 5%. Есть серьезные предпосылки для роста отрасли в ближайшие 5-7 лет.
В области производства светодиодов технологические новшества направлены, в основном, на повышение эффективности. На данный момент у ведущих мировых производителей существуют лабораторные образцы со светоотдачей до 260 Лм/Вт! Для сравнения: светоотдача лампы накаливания – 10-15 Лм/Вт, люминесцентной лампы – 40-50 Лм/Вт, натриевой лампы – 90-100 Лм/Вт. Мы в своем производстве используем светодиоды до 205 Лм/Вт.
В 2009 году вступил в силу Федеральный закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности». Начиная с этого момента наше законодательство поступательно движется в сторону вывода из оборота неэффективных источников света. Сегодня наиболее реальной альтернативой этим источникам света являются светильники на основе светодиодов, обладающие высокой светоотдачей и сроком службы до 10-12 лет. Нормативные акты, запрещающие использование ламп накаливания и люминесцентных ламп, безусловно, стимулируют развитие производства светодиодных светильников в нашей стране.
Одной из основных проблем, которую предстоит решить в ближайшем будущем, является защита российского рынка от низкокачественных светильников китайского производства. Требуется на законодательном уровне установить более жесткие требования к качественным характеристикам осветительных приборов, разрешенных к использованию в государственных учреждениях, а также установить ответственность органов сертификации за выдачу «липовых» сертификатов.