«Метриум»: В 2020 году в Москве число новых проектов новостроек выросло на 6%
В 2020 году, несмотря на сложную ситуацию в экономике и режим самоизоляции, московские застройщики начали реализацию 76 проектов новостроек, что на 6% больше, чем в 2019 году, подсчитали эксперты компании «Метриум». Однако по сравнению с 2018 годом активность столичных застройщиков снизилась на 22%.
В 2020 году на рынке новостроек Большой Москвы начались продажи 76 комплексов с квартирами и апартаментами. В 2019 году девелоперы дали старт реализации 72 проектов, а в 2018 году – 98 проектов. Таким образом, в 2020 году застройщики смогли нарастить темп выхода в продажу новых объектов, несмотря на локдаун, девальвацию рубля и временное падение спроса. В ушедшем году новых проектов было на 6% больше, чем в 2019 году, но всё же на 22% меньше, чем в 2018 году.
В разрезе классов среди новых проектов в 2020 году доминируют новостройки массового сегмента, чья доля составила 38% от общего числа новых строек. Началась реализация 29 комплексов эконом- и комфорт-класса, что на 61% больше, чем в 2019 году.
Заметно меньше вышло в продажу проектов бизнес-класса. В 2020 году застройщики начали строить 11 комплексов этого сегмента, что на 35% меньше, чем в 2019 году (17 проектов). Доля таких проектов в 2020 году составила 14%.
В 2020 году застройщики запустили аналогичное количество премиальных проектов в сравнении с 2019 годом (11 штук). Доля новых объектов в премиум-классе составила 14% в 2020 году.
Число новых элитных новостроек сократилась. Если в 2020 году начались продажи семи таких комплексов, то в 2019 году их было девять. Доля новых элитных проектов в уходящем году составила 9%.
Из 76 новых проектов 2020 года четыре комплекса застройщики начали возводить в Новой Москве. Это в два раза больше, чем в 2019 году, когда были только две новинки, но меньше, чем в 2018 году (пять проектов). Два новых проекта 2020 года относятся к бизнес-классу (Russian Design District и homecity), еще два – к массовому сегменту («Середневский лес» и «Прокшино»).
«Примечательно, что три из четырех новых проектов в ТиНАО, в том числе и наш культурно-образовательный кластер Russian Design District, вышли на рынок во втором квартале, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина. – Мы начали продажи фактически в самый сложный период прошлого года, когда был объявлен локдаун и начали останавливаться стройки. Но мы не изменили наших планов, потому что в целом оцениваем рынок новостроек Новой Москвы как очень устойчивый. Рост цен в «старой» Москве дал нам дополнительные преимущества, а программа субсидирования ипотеки привлекла большое число клиентов. К тому же мы начали реализацию проекта бизнес-класса – ниша, практически не занятая в Новой Москве, поэтому у нас была уверенность в том, что мы преодолеем трудности. Как показала практика продаж, эта ставка оправдалась».
«Как видим, даже несмотря на весьма стрессовый год для отрасли, активность застройщиков постепенно возрастает, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На мой взгляд, это связано с более значимой и долгосрочной тенденцией последних трёх лет – адаптацией московских девелоперов к новой модели финансирования их проектов. После перехода отрасли на новые правила игры многие взяли таймаут, чтобы перестроить свою модель бизнеса, пересчитать экономику готовящихся проектов, найти инвесторов. Именно поэтому в 2019 году старт продаж новых комплексов резко замедлился, а теперь постепенно восстанавливается».
Компания Jones Lang LaSalle опубликовала отчет European Warehousing Property Clock, в котором анализируются краткосрочные тенденции уровня арендных ставок на основных европейских рынках складских площадей. По данным отчета, за первый квартал 2008 года рост арендных ставок составил 0,5%, а за минувший год - 2,6%. Это прежде всего обусловлено значительным ростом стоимости аренды на рынках Центральной и Восточной Европы.
Лидерами по данному показателю стали Варшава, где арендные ставки за период между первым кварталом 2007 года и первым кварталом 2008 года увеличились на 9,5%, Будапешт (увеличение на 8,3%) и Москва (увеличение на 7,1%.)
Согласно отчету European Warehousing Property Clock компании Jones Lang LaSalle, рост арендных ставок на уровне свыше 5% был достигнут также в следующих городах: Мадрид (7,1%), Брюссель (6,4%), Антверпен (6,3%), Стокгольм (5,9%), Манчестер (5,1%) и Роттердам (5,0%).
За последние годы самый значительный рост квартальных арендных ставок был зафиксирован в Осло – в первом квартале 2007 года он составил 10%, рост был обусловлен прежде всего ограниченным предложением площадей. Однако, несмотря на продолжившийся рост арендных ставок в Осло в течение всего 2007 года, уже в первом квартале 2008 года темпы роста замедлились, предвещая возможную стабилизацию.
Александра Торнов, заместитель директора, руководитель аналитического направления по исследованию складской недвижимости в Европе, на Ближнем Востоке и Африке компании Jones Lang LaSalle и автор отчета, комментирует: «Несмотря на то, что в 2007 году темпы роста арендных ставок были достаточно стабильны, в прошедшем первом квартале 2008 года наблюдалось некоторое замедление роста арендных ставок - с 0,8% в 4 квартале 2007 года до 0,5%, что демонстрирует уже очевидное сегодня замедление темпов роста арендных ставок в европейском логистическом секторе. В первом квартале арендные ставки оставались стабильными на большинстве европейских рынков. Из 32 исследованных рынков только на семи из них был зафиксирован рост арендных ставок. Причины роста различны. С одной стороны, это сильный рост экономики в странах Центральной и Восточной Европы, а с другой ― ограниченное предложение высококачественных складских помещений и логистической инфраструктуры в таких крупнейших логистических центрах как Барселона, Амстердам и Лондон».
Александра Торнов добавляет: «Несмотря на ограниченный рост уровня арендных ставок в целом по Европе, мы все же ожидаем существенного роста арендных ставок – в основном в крупнейших обусловленных инфраструктурой центрах, где спрос по-прежнему опережает предложение. Минимальные изменения арендных ставок, если они вообще будут, ожидаются во второстепенных логистических центрах, в связи с наличием в них разнообразных предложений по земельным участкам и обусловленным этим высоким потенциалом предложения».
Олег Альтшуль, заместитель директора, отдел складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle, Россия комментирует: «В течение всего 2008 года московский рынок складских помещений продолжит демонстрировать значительный рост ставок на складские площади. Это обусловлено рядом факторов, прежде всего значительным превышением спроса над предложением: по нашим оценкам, в текущем году девелоперы выведут на рынок почти в два раза меньше площадей в складских комплексах, чем в предыдущем году. Кроме того, продолжают дорожать земельные участки и стоимость строительства, что также напрямую влияет на рост арендных ставок».
Данная диаграмма показывает оценку компанией Jones Lang LaSalle каждого рынка максимальных базовых ставок аренды складских площадей в соответствии с их краткосрочных арендным циклом на конец марта 2008 года
· Рынки могут двигаться по кругу с разными скоростями и в разных направлениях
· Данная диаграмма помогает сравнить рынки и их арендные циклы
· Позиции циклов могут не отражать инвестиционные и девелоперские оценки рынка
· Позиции отражают максимальные базовые арендные ставки.
По данным аналитического отдела Бюро недвижимости «Агент 002» в апреле 2008 г. рост стоимости квадратного метра на рынке вторичной недвижимости Москвы замедлился. При этом характерно, что тенденции в различных сегментах рынка были не одинаковы.
В сегменте эконом класса до 500 тыс. долларов средняя стоимость квадратного метра выросла на 3,2%, составив 5491 долларов. Количество предложений сократилось – на 6,6%.
Структура предложения квартир в апреле вновь осталась неизменной: 27% пришлось на 1-но комнатные, 38% - 2-хкомнатные и 35% - 3-хкомнатные квартиры. Как и в прошлом месяце больше всего подорожали однокомнатные квартиры - на 3,8%, их средняя стоимость составляет 215 тыс. долларов. Двухкомнатные квартиры также увеличились в цене - на 2,7%. Приобрести такую жилплощадь можно за 283 тыс. долларов. Стоимость квартир от 3-х комнат несколько понизилась – на 1,2%, составив 371 тыс. долларов.
Рост стоимости квадратного метра снова затронул все округа Москвы. Максимальный прирост – по прежнему в ВАО (4,5%). Так же уверенно держат свои позиции ЮВАО (4%), ЮАО, СЗАО и СВАО по 3,8%. Минимальный прирост наблюдается - в ЦАО, ЗАО и ЮЗАО по 2,3%, причем именно в этих престижных округах, объем предложения эконом класса сократился довольно значительно – на 30%, 15% и 12% соответственно. По стоимости квадратного метра лидирует ЦАО – 5810 долларов.
Квартиры данного ценового сегмента расположены преимущественно в панельных (65%) и кирпичных (20%) домах, небольшая их часть также приходится на блочные (7%) и монолитные (5%) дома, в незначительном количестве также имеются сталинки (3%).
За истекший месяц больше всего подорожали квартиры монолитных домах на 5%. Квартиры в кирпичных, панельных и блочных домах выросли в цене на 3,3%. Сталинки выросли в цене на 2,7%.
В сегменте бизнес-класса от 500 до 1000 тыс. долларов особых изменений по стоимости квадратного метра не произошло: по сравнению с мартом она выросла всего на 0,5%, составив 8531 долларов. Однако количество объектов увеличилось весьма существенно на 26,8%.
В структуре предложения преобладают трехкомнатные квартиры 53%. На долю двухкомнатных приходится - 25%, четырехкомнатных - 16% и 3% - однокомнатные и многокомнатные квартиры. Средняя стоимость квартир увеличилась во всех отмеченных сегментах. Двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры подорожали в среднем на 2,2%; примерная их цена – 667, 690 и 743 тыс. долларов соответственно. Однокомнатные квартиры подорожали на 4% - 629 тыс. долларов. Больше всего выросли в цене многокомнатные квартиры – на 11%, их цена составляет 900 тыс. долларов.
По округам Москвы наблюдались некоторые колебания стоимости квадратного метра, как в большую (ЦАО, САО, СВАО, ЮАО), так и в меньшую сторону. Наибольшее снижение отмечено в ВАО – 1,3%, наибольший прирост в ЦАО и СВАО – 3,2%. По стоимости квадратного метра лидирует ЦАО – 9635 долларов.
Квартиры данного ценового сегмента расположены преимущественно в кирпичных домах (55%), их часть также приходится на сталинки (20%), монолитные (20%) дома, в незначительном количестве такие квартиры имеются также в панельных домах (5%).
В среднем цена квадратного метра выросла: в кирпичных - на 1,5% и панельных домах на 2,5%, в монолитных - 0,5% и сталинских - на 1%.
В сегменте элит-класса свыше 1000 тыс. долларов в апреле средняя стоимость квадратного метра снизилась на 2%, состав 15633 долларов. Объем предложения вновь значительно увеличился -на 49%, практически достигнув рекордно больших майских значений прошлого года.
В структуре предложения преобладают квартиры от трех комнат и выше: трех- и четырехкомнатные квартиры по 33%, многокомнатные - 26%. Средняя цена квартир составляет долларов2286 тыс., долларов2538 тыс., долларов4800 тыс. соответственно. На долю двухкомнатных приходится – 6,5%, однокомнатных – примерно 0,5%. Средняя стоимость квартир несколько увеличилась во всех отмеченных сегментах в пределах от 0,5 до 1,5%; за исключением многокомнатных, они подешевели на 2%.
В данном ценовом сегменте наблюдается небольшой снижение цены квадратного метра по всем округам Москвы, за исключением ЦАО, где цена осталась без изменений. Максимальное снижение в СЗАО – 5,2%, минимальное в ЮЗАО – 1,8%. Явным лидером выступает ЦАО – средняя стоимость квадратного метра составляет здесь 17007 долларов/кв.м.
Квартиры данного ценового сегмента расположены преимущественно в кирпичных (40%) и монолитных домах (35%), некоторая их часть также приходится на элитные (15%) и сталинские (10%) дома. В среднем за истекший месяц в кирпичных и монолитных домах цена снизилась - на 1,5%, в сталинских и элитных на 3%.
Итак, как и ожидалось, в апреле темпы роста рынка стали более умеренными. В сегменте эконом-класса рост стоимости квадратного метра замедлился: 3,2%, а в сегменте бизнес-класса рост практически прекратился. В это же время элитные квартиры подешевели на 2%.
Объем предложения на рынке: в сегменте эконом класса продолжается сокращение количества объектов, в то время как объем дорогих квартир возрастает: только в течение апреля он увеличился на 26,8% и 49% соответственно. Таким образом, возросшее количество выставленных на продажу дорогих квартир (элитного и бизнес-класса) повлекло за собой снижение стоимости квадратного метра, что является первыми предпосылками к увеличению предложения в целом на рынке и возможной дальнейшей коррекции цен в сторону снижения в ближайшие месяцы.
Татьяна Макеева, ведущий аналитик Бюро Недвижимости «Агент 002»