«Метриум»: В 2020 году в Москве число новых проектов новостроек выросло на 6%
В 2020 году, несмотря на сложную ситуацию в экономике и режим самоизоляции, московские застройщики начали реализацию 76 проектов новостроек, что на 6% больше, чем в 2019 году, подсчитали эксперты компании «Метриум». Однако по сравнению с 2018 годом активность столичных застройщиков снизилась на 22%.
В 2020 году на рынке новостроек Большой Москвы начались продажи 76 комплексов с квартирами и апартаментами. В 2019 году девелоперы дали старт реализации 72 проектов, а в 2018 году – 98 проектов. Таким образом, в 2020 году застройщики смогли нарастить темп выхода в продажу новых объектов, несмотря на локдаун, девальвацию рубля и временное падение спроса. В ушедшем году новых проектов было на 6% больше, чем в 2019 году, но всё же на 22% меньше, чем в 2018 году.
В разрезе классов среди новых проектов в 2020 году доминируют новостройки массового сегмента, чья доля составила 38% от общего числа новых строек. Началась реализация 29 комплексов эконом- и комфорт-класса, что на 61% больше, чем в 2019 году.
Заметно меньше вышло в продажу проектов бизнес-класса. В 2020 году застройщики начали строить 11 комплексов этого сегмента, что на 35% меньше, чем в 2019 году (17 проектов). Доля таких проектов в 2020 году составила 14%.
В 2020 году застройщики запустили аналогичное количество премиальных проектов в сравнении с 2019 годом (11 штук). Доля новых объектов в премиум-классе составила 14% в 2020 году.
Число новых элитных новостроек сократилась. Если в 2020 году начались продажи семи таких комплексов, то в 2019 году их было девять. Доля новых элитных проектов в уходящем году составила 9%.
Из 76 новых проектов 2020 года четыре комплекса застройщики начали возводить в Новой Москве. Это в два раза больше, чем в 2019 году, когда были только две новинки, но меньше, чем в 2018 году (пять проектов). Два новых проекта 2020 года относятся к бизнес-классу (Russian Design District и homecity), еще два – к массовому сегменту («Середневский лес» и «Прокшино»).
«Примечательно, что три из четырех новых проектов в ТиНАО, в том числе и наш культурно-образовательный кластер Russian Design District, вышли на рынок во втором квартале, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина. – Мы начали продажи фактически в самый сложный период прошлого года, когда был объявлен локдаун и начали останавливаться стройки. Но мы не изменили наших планов, потому что в целом оцениваем рынок новостроек Новой Москвы как очень устойчивый. Рост цен в «старой» Москве дал нам дополнительные преимущества, а программа субсидирования ипотеки привлекла большое число клиентов. К тому же мы начали реализацию проекта бизнес-класса – ниша, практически не занятая в Новой Москве, поэтому у нас была уверенность в том, что мы преодолеем трудности. Как показала практика продаж, эта ставка оправдалась».
«Как видим, даже несмотря на весьма стрессовый год для отрасли, активность застройщиков постепенно возрастает, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На мой взгляд, это связано с более значимой и долгосрочной тенденцией последних трёх лет – адаптацией московских девелоперов к новой модели финансирования их проектов. После перехода отрасли на новые правила игры многие взяли таймаут, чтобы перестроить свою модель бизнеса, пересчитать экономику готовящихся проектов, найти инвесторов. Именно поэтому в 2019 году старт продаж новых комплексов резко замедлился, а теперь постепенно восстанавливается».
Рынок жилья Санкт-Петербурга (как и России в целом) характеризуется значительным потенциальным спросом на жилье всех категорий. По данным аналитиков Maris|Part of the CBRE Affiliate network, в ближайшем будущем удовлетворения существующего потенциального спроса не предвидится.
Для жилья низкой и средней комфортности ситуация высокого спроса предопределена очень низкой стартовой позицией (обеспеченность жильем массового потребителя в советские годы), для жилья высокой комфортности – практически нулевой стартовой позицией (в советские годы такое жилье практически отсутствовало) и ограничениями по застройке перспективных для этой категории территорий. Поэтому в перспективе удовлетворения существующего потенциального спроса не предвидится.
Предложение
По данным официальной статистики в 2011 году в Петербурге построено 2,7 млн. кв. м жилья - 640 жилых домов на 44 737 квартир, что на 2% больше, чем в 2010 году. Самым крупным застройщиком в городе является государство. Среди частных компаний в 2011 году больше других сдал в эксплуатацию «Главстрой-СПб» — свыше 280 000 кв.м жилья (без учета встроенных помещений) в «Северной долине».
Прогноз на 2012 год более оптимистичный – планируется построить 2,8 млн. кв.м жилья.
В общей структуре предложения на первичном рынке жилой недвижимости выделяют три класса - элита, бизнес и эконом. В Петербурге доля элитных квартир на первичном рынке жилья оценивается в среднем 5%, и в перспективе она будет снижаться за счет возрастающего строительства домов эконом класса. В настоящее время, большая часть предложения строящихся и проектируемых домов элитного класса сконцентрировано в Петроградском (особенно на территории Крестовского острова) и в Московском районах города. Доля квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья составляет около 10-15%. Доля жилья класса эконом в общем объеме строящегося жилья составляет около 80-85%.
Спрос
Для большинства петербуржцев основным источником средств для приобретения жилья является ипотека в связи со сравнительно низким уровнем доходов населения. В 2011 году активными темпами происходило восстановление ипотечного кредитования благодаря снижению кредитных ставок и упрощению требований к заемщикам.
Основным критерием покупательского выбора остается местоположение. То есть расположение относительно центра города, исторические и архитектурные памятники, инфраструктура и социальная однородность. Наиболее популярны у покупателей 1 комнатные квартиры с отделкой в первую очередь в спальных районах города с развитой инфраструктурой (Выборгский, Московский, Приморский).
Типичный покупатель квартиры в Петербурге — мужчина в возрасте до 35 лет, постоянно проживающий в Северной столице, недавно создавший семью.
Коммерческие условия
Снижение цен на первичном рынке жилой недвижимости прекратилось в начале 2011 года, и к концу года рост цен в среднем по рынку составил около 8%, что лишь на 2% выше уровня инфляции.
Таким образом средний диапазон запрашиваемых цен на жилье эконом класса на первичном рынке – 50 000-90 000 рублей/кв.м, бизнес-класса - 80 000-130 000 рублей/кв.м, элит – 110 000-270 000 рублей/кв.м.
Постепенно возвращается тенденция инвестиционных вложений в недвижимость. Цены перестали снижаться, эксперты прогнозируют постепенный рост, поэтому инвестиции в недвижимость снова воспринимаются населением как наиболее надежный способ вложения средств. Люди перестают вкладывать средства в валюту, акции и переходят на рынок жилой недвижимости, как менее рискованный. В течение 2011 года доля инвестиционных сделок на рынке жилой недвижимости составила 9-10%.
Прогноз
Прогноз по вводу в эксплуатацию жилых домов на 2012 год более оптимистичный (около 2,8 млн. кв.м), чем в 2011 году (2,7 млн. кв.м).
Ипотечное кредитование продолжит развиваться и прогнозируется увеличение количества выданных кредитов.
Стабильный спрос, как на первичном, так и на вторичном рынке в связи с улучшением условий ипотечного кредитования.
Рост цен в 2012 году прогнозируется на уровне инфляции.
Динамика средних цен на первичном рынке жилья
По данным Maris|Part of the CBRE Affiliate network
Начиная с 2010 года, в сегменте складской недвижимости наблюдается тенденция к увеличению количества сделок по аренде секций площадью свыше
«Формат tailor made – это максимальная техническая адаптация площадей под нужды арендаторов. Например, перепрофилирование всего складского комплекса или его части в производственный», - рассказывает Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН. – Такие объекты пользуются повышенным спросом».
В апреле 2011 года «Группа Антолин Санкт-Петербург» открыла первую очередь завода по производству автокомплектующих на индустриально-складских площадях в логистическом комплексе МЛП «Уткина Заводь». Для этих целей было арендовано более 10 тыс. кв. м площадей.
В июне 2011 года компания TPV Technology официально запустила производство мониторов и LCD-телевизоров под брендом Philips на арендованных площадях индустриально-складского комплекса АКМ Logistics в Шушарах. Под свои нужды компания арендовала
Г-жа Малеева отмечает, что в 2011 году вновь появился интерес к складским помещениям большой площади. Так в течении года было заключено несколько сделок по аренде складов свыше
Крупнейшие сделки по аренде складских комплексов классов «А» и «В», заключенные в 2011 году
|
Название |
Местоположение |
Арендатор |
Арендованная площадь, кв. м |
|
|
«МЛП Уткина Заводь» |
промзона "Уткина Зводь", участок 1 |
Строительный торговый дом «Петрович» |
9 000 |
|
|
Гориго |
пос. Горелово |
ЗАО «Империя-Фарма» |
8 500 |
|
|
Евросиб-Терминал-Шушары |
КАД / Московское шоссе |
Метрика |
5 000 |
|
|
Пулковское шоссе |
Алиди |
5 000 |
|
|
Евросиб-Терминал-Шушары |
КАД / Московское шоссе |
DLS Russija |
2 600 |
|
|
Кулон-Пулково |
Пулковское шоссе |
Копак.ру |
2 500 |
|
|
Кулон-Пулково |
Пулковское шоссе |
ГК «Лудинг» |
2 500 |
|
|
Кулон-Пулково |
Пулковское шоссе |
Симпл |
1 100 |
Источник: АРИН
«В целом сегмент складской недвижимости испытывает дефицит качественного предложение, в то же время спрос на помещения растет, - комментирует Оксана Малеева. - Такая ситуация привела к росту ставок в складских комплексах класса «А» на 22%, а в складских комплексах класса «В» - на 26%».
По итогам года средняя ставка аренды составляет 486 руб./кв. м/мес. в классе «А» и 432 руб./кв. м/мес. в классе «В».