«Метриум»: Риски и выгоды – что может ожидать рынок недвижимости в 2021 году
Несмотря на экстремальные испытания 2020 года, участники рынка жилья и строительства в России в целом завершили уходящий год в плюсе. Однако высокая неопределенность сохраняется, поэтому застройщикам, риелторам и покупателям жилья следует готовиться к возможным хорошим и плохим новостям. О наиболее вероятных черных и белых «лебедях» 2021 года рассказывают эксперты «Метриум».
«Черные лебеди»
Новая волна пандемии коронавируса
Распространение коронавирусной инфекции продолжит оказывать влияние на все сферы жизни в 2021 году. По словам экспертов Всемирной организации здравоохранения (ВОЗ), коронавирус будет мутировать и приобретать новые свойства, влияющие на скорость его распространения или тяжесть протекания инфекции. Новый «британский» штамм уже вынудил правительство Соединенного Королевства ввести очередной локдаун, а власти многих стран ограничили сообщение с Британскими островами.
Нельзя исключать, что мутация коронавируса спровоцирует введение новых ограничительных мер, похожих на карантин или режим самоизоляции в 2020 году. В России такие действия привели к резкому сокращению активности на рынке жилья в апреле-мае, когда, по подсчетам экспертов «Метриум», число сделок сократилось на 60-70% по сравнению с нормальным для этого периода уровнем спроса. Помимо этого, на некоторое время были остановлены стройки, что также негативно сказалось на сроках ввода жилья.
В 2021 году вероятность повторения жестких карантинных мер меньше, о чем свидетельствует отсутствие локдауна во вторую более массовую волну заболеваний осенью и зимой. Тем не менее полностью исключать такой сценарий нельзя. В этом случае спрос на жилье может также существенно снизиться, а рост цен на некоторое время прервется.
Повышение платы за изменение вида разрешенного использования земли
В ноябре 2020 года власти Москвы ввели новые правила, по которым девелоперы жилья меняют вид разрешенного использования земельного участка под строительство. В формулу расчета стоимости для этой процедуры внесены коэффициенты, заметно повышающие расходы застройщика. Если раньше плата за смену ВРИ в Москве составляла в среднем до 60-80% кадастровой стоимости участка (в зависимости от плотности застройки участка), то теперь она выросла до 120-160% (в два раза) и зависит от местоположения земельного участка (строить в центре стало ощутимо дороже) и назначения вновь возводимой недвижимости. В Новой Москве плата за смену ВРИ увеличится в восемь раз. По расчетам экспертов «Метриум», маржинальность девелоперских проектов при этом снизится примерно с 20% до 15%.
Таким образом, городские власти стремятся пополнить бюджет столицы за счет высоких прибылей девелоперов, полученных в 2020 году на фоне небывалого роста спроса и цен на жилье. В других регионах власти не берут плату за смену застройщиком вида использования участка, однако могут пересмотреть этот подход, ориентируясь на московский опыт. В крупных регионах с динамично развивающимся жилищным строительством (Санкт-Петербург, Ленинградская область, Татарстан, Башкортостан, Краснодарский край и т.д.) чиновники могут установить разного рода сборы для стройкомплекса (возможно, разовые), чтобы пополнить сократившиеся в пандемию бюджеты. В этом случае темпы роста строительной активности могут замедлиться, потому что даже на успешных рынках жилья прибыли застройщиков не столь высоки, как в Москве.
Перегрев рынка – рост цен на жильё и снижение объема предложения
Факторы роста активности покупателей на рынке жилья в 2020 году оказались сильнее факторов её снижения. Уменьшение ставок по ипотеке до 6,5%, а также девальвация рубля стимулировали россиян вкладываться в жилье. Подавляющее большинство сделок проходили с господдержкой. По итогам 2020 года спрос на жилье вырос несмотря на два провальных весенних месяца.
Рост спроса закономерно привёл к «вымыванию» квартир с рынка новостроек. Если сейчас в «старой» Москве насчитывается 35,6 тыс. квартир и апартаментов, то в прошлом году в это же время было 42,8 тыс. Таким образом, предложение снизилось на 17%.
На этом фоне застройщики по всей стране активно повышали цены. В массовом сегменте новостроек Москвы средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 16%, в бизнес-классе «квадрат» подорожал на 14%, премиум-классе – на 6%, а в элитном – на 3%. Особенно заметно подорожали новостройки в Новой Москве, где с начала года стоимость квадратного метра увеличилась на 22% до 156 тыс. рублей.
Эксперты «Метриум» полагают, что в 2021 году на рынке могут наблюдаться побочные эффекты бурного роста 2020 года. Рост цен в сочетании с сокращением доступных вариантов квартир (раскупленных ранее) может спровоцировать снижение активности покупателей. Вероятнее всего это произойдет во втором полугодии, когда программа субсидирования ипотеки может быть завершена.
«Белые лебеди»
Продление программы субсидирования ипотеки
Изначально программу господдержки ипотечного рынка приняли на шесть месяцев в наиболее острый период первой волны коронавируса и режима самоизоляции. Однако в ноябре 2020 года чиновники решили её продлить до середины 2021 года, поскольку позитивное влияние программы помогло спасти строительную отрасль и даже поставить новые рекорды продаж жилья. На этом фоне власти объявили, что программа будет действовать в первом полугодии, однако дальнейшая её судьба не определена.
Против продления субсидий для ипотечных заемщиков традиционно выступает Банк России, который видит риски «пузыря», а также ускорения инфляции. За продолжение поддержки отрасли выступает Минстрой РФ, чьи представители неоднократно заявляли о необходимости и дальше удерживать ставки по ипотеке на низком уровне. Ранее продлить субсидирование ипотеки до конца 2021 года предлагали и в Минфине.
Поскольку доступная ипотека остается основным драйвером спроса, для поддержки строительной активности, необходимо стимулировать ипотечных заемщиков. Поэтому продление госпрограммы вполне вероятно в 2021 году, что позволит сохранить высокие темпы роста рынка.
«Властям важно продолжить субсидировать ипотечный спрос, чтобы достигнуть целей национальных проектов, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Если мы хотим увеличить ежегодный ввод жилья до 120 млн квадратных метров, то чтобы избежать кризиса сбыта, нам нужно много клиентов. К сожалению, динамика доходов населения в последние годы не позволяет на это рассчитывать без дополнительных стимулов со стороны государства. Полагаю, субсидирование будет продолжено в той или иной форме».
Программа поддержки низкомаржинальных застройщиков
В конце 2020 года Минстрой разработал новые меры поддержки застройщиков. После перехода на проектное финансирование выяснилось, что жилищное строительство с низкой рентабельностью банкам кредитовать невыгодно. Чаще всего с проблемой получения кредита сталкивались небольшие региональные строительные компании, которые работают в малых городах, где цены на жилье низкие и крайне медленно растут.
Невозможность получить кредит для большого числа таких компаний привела к резкому сокращению общей площади строящегося жилья во второй половине 2019 года – со 130 млн кв.м до 110 млн кв.м. В 2020 году этот показатель стабилизировался, но не вырос. Именно поэтому власти решили поддержать застройщиков субсидированием.
В 2021 году начнет работу программа поддержки низкомаржинальных застройщиков. Государство будет субсидировать банкам разницу между процентной ставкой по кредиту и ключевой ставкой ЦБ, если они инвестируют в проект с рентабельностью менее 15%. Это будет способствовать восстановлению строительной активности в регионах.
Решение вопроса апартаментов
Вопрос о статусе апартаментов вновь в центре внимания участников отрасли. В конце 2020 года о намерении окончательно разрешить проблему с их юридическим статусом заявляли как высшие чиновники Минстроя, так и депутаты Госдумы. По словам вице-премьера по строительству Марата Хуснуллина, соответствующий законопроект будет внесен в парламент в первой половине 2021 года. Пока его параметры неизвестны, но уже можно предположить, что закон в какой-то степени легализует апартаменты (готовые и/или строящиеся) и урегулирует статус новых проектов такого рода.
Амнистия апартаментов серьезно повлияет на рынок жилья Москвы и некоторых крупных городов. Во-первых, пополнится предложением вторичный сектор (собственники готовых апартаментов могут выставить их на продажу по более высокой цене). Во-вторых, может увеличиться запрашиваемая стоимость в строящихся апартаментах.
«В 2021 году роль государства и принимаемых им решений в жизни рынка жилья и строительства вырастет, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Многое зависит от стимулирующих мер, которые будут направлены как на поддержку спроса, так и на помощь застройщикам. Несмотря на существенный рост спроса и в целом успешный 2020 год для отрасли, риски остаются очень высокими. В 2021 году будет принята долгосрочная стратегия развития отрасли, в который, как мы надеемся, будут четко обрисованы контуры будущего жилищного строительства в стране – это также станет важным событием наступившего года».
За 2014 год в элитном сегменте в продажу поступило 130 тыс. кв. м новых площадей – 1,29 тыс. квартир. Это на 18% больше, чем в 2013 году, в квадратных метрах и на 61% больше в штуках, что свидетельствует о значительном снижении средней площади квартиры.
Как говорят аналитики, средняя площадь элитного жилья снизилась до 102 кв. м в 2014 году против 135 кв. м в 2013 году.
По данным Colliers International, с точки зрения квартирографии первичного предложения 3-комнатные квартиры по-прежнему формируют существенный объем экспозиции – их доля по итогам года составляет 42% в общем предложении. Доля 2-комнатных квартир составляет четверть первичного предложения.
Яна Долотова, директор направления «Новое строительство» АН «Итака», указывает, что при общей тенденции к снижению метражей элитного жилья наблюдается тенденция к укрупнению объектов элитного строительства. «Элитные объекты из отдельно стоящих малоквартирных домов, расположенных в престижных районах города, превращаются в целые жилые комплексы, состоящие из множества корпусов и секций с большим количеством квартир с разнообразными планировками», – констатирует она.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на 01.01.2015 на рынке Санкт-Петербурга представлено 38 объектов класса элит (включая дополнительные очереди), в которых осуществляются продажи квартир, из них 27 жилых комплексов и 11 очередей. Объем рынка по классу на конец IV квартала 2014 года равен 0,38 млн кв. м, из них в предложении находится 0,19 млн кв. м. Объем спроса за 2014 год составил 107 тыс. кв. м (на 23% больше, чем в 2013 году), реализовано около 0,86 тыс. кв. м (на 30% больше сделок, чем в 2013-м).
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, подсчитала, что в 2014 году было реализовано рекордное за последние несколько лет количество элитных квартир – 660 (86,3 тыс. кв. м).
Knight Frank St Petersburg отмечает, за год свободное предложение пополнилось восемью новыми элитными объектами. Кроме того, завершились продажи в одном из самых крупных жилых комплексов Центрального района – «Парадном квартале». В результате на данный момент основной объем предложения элитного жилья сосредоточен в Петроградском районе. Лидерами стали популярные локации – Крестовский остров и Петроградская сторона, общая доля которых в предложении составила 61%.
Наибольший объем предложения приходится на жилые комплексы следующих девелоперов: «Газпромбанк-Инвест Девелопмент Северо-Запад», «Возрождение Санкт-Петербурга», «Еврострой», «Леонтьевский мыс» и «ЮИТ Санкт-Петербург».
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, перечисляет некоторые крупные проекты: ЖК «Крестовский de luxe» (359 квартир), ЖК «Привилегия» (334 квартиры), «Морской пр., 29» (80 квартир).
«Появление на рынке таких крупных жилых комплексов, как «Привилегия» и «Крестовский de luxe», привело к росту доли Крестовского острова в общем объеме предложения на первичном рынке. Если в начале 2014 года объем предложения на Крестовском острове не превышал 8% от всего предложения в городе, то сейчас доля квартир, расположенных в этой локации и предлагаемых в продажу на первичном рынке, выросла до 42%. В то же время в центральной зоне мы наблюдаем сокращение предложения на первичном рынке (63% год назад против текущих 40% первичного предложения). Новое предложение будет также сформировано оставшимися очередями проекта «Смольный парк» компании «Возрождение Санкт-Петербурга», что сместит баланс в обратную сторону», – резюмирует госпожа Конвей.
Производители гидроизоляционных материалов, несмотря на кризис, пророчат рынку уверенное развитие. Они отмечают, что снижение темпов строительства, безусловно, отрицательно скажется на развитии отрасли, однако полагают, что вырастет доля ремонтных и восстановительных работ, при которых будет идти активное потребление влагозащитной продукции.
Специалисты DISCOVERY Research Group в своем исследовании отмечают, что в России применяется в основном рулонная гидроизоляция на основе битума. По данным компании, доля этого типа материалов на рынке составляет 85-90%, а оставшиеся 10-15% занимают полимерные мембранные покрытия.
Рулонная популярность
Как говорят в DISCOVERY Research Group, производство рулонных гидроизоляционных материалов на основе полимеров (мембраны и геомембраны) появилось в России относительно недавно, в 2007 году, однако уже сейчас на рынке представлено порядка 20 производителей. «Рост рынка мембранных покрытий совпадал с темпами роста строительного рынка, как жилищного, так и промышленного, и составлял 3-5% ежегодно до 2015 года», – подсчитали аналитики.
Согласно исследованию российского рынка рулонной гидроизоляции, растущий спрос в основном покрывается за счет внутреннего производства. Лидерами по производству рулонной гидроизоляции на основе битума являются Рязанская область и Республика Башкортостан, занимая 26 и 15% от всего выпуска по России соответственно. Кроме этого, эксперты два года назад отмечали наибольший рост производства в Нижегородской, Владимирской и Ленинградской областях.
По мнению Анны Севаевой, руководителя направления TAIKOR компании «ТехноНИКОЛЬ», в Петербурге наблюдается рост заинтересованности в новых гидроизоляционных продуктах, таких как полимерные композиции. «Данное направление гидроизоляции имеет большие перспективы именно в Северной столице, поскольку полимерные композиции идеальны для применения на мостах, что очень актуально для Петербурга. Также отмечается рост заинтересованности заказчика в полимерных композициях как для гидроизоляции строений сложной архитектурной формы и производств, где требуется химически стойкая гидроизоляция (заводы, гидротехнические сооружения, тоннели, резервуары и т. п.), – говорит эксперт. – Кроме того, применение таких продуктов позволяет создавать более сложные архитектурные решения, а также меньше задумываться над возможностью гидроизоляции их традиционными способами».
Другая изоляция
Кроме битумов и полимеров в качестве гидроизоляции используют сухие смеси и готовую проникающую гидроизоляцию. По данным «Стройпрофи», в настоящий момент на российском рынке представлены гидроизоляционные сухие смеси не менее чем 63 производителей. Из них около половины предлагают только сухие гидроизоляционные смеси, еще треть дополнительно выпускают готовые составы, пропитки или инъекционные жидкости.
Наконец, 12 компаний предлагают самый широкий ассортимент, включающий сухие смеси и готовые составы для гидроизоляции, жидкие поверхностные и объемные гидрофобизаторы, ремонтные материалы и т. д. Большинство марок из представленных на рынке производится в России, подчеркивают аналитики.
Один из лидеров в сегменте проникающей гидроизоляции – компания «Пенетрон-Россия». «Мы в Петербурге гидроизоляционные материалы не производим, только поставляем их. По нашим данным, рост поставок в сезон 2014 года достиг 40%. В текущем году ожидаем еще больший показатель, – говорит Игорь Черноголов, президент холдинга «Пенетрон-Россия». – Петербург – это крупный рынок, здесь много инвесторов, большой объем строительства и крайне сложная гидрогеология. По нашим оценкам, 50% от всего северо-западного рынка приходится на Петербург. И потом, опыт двух предыдущих кризисов показывает: в сложных экономических условиях потребитель делает выбор в пользу более качественного продукта».
Доля проникающей гидроизоляции на всем рынке гидроизоляции крайне мала, поэтому есть куда расти и развиваться, считает Игорь Черноголов. «На рынке гидроизоляции есть небольшие компании, их порядка 15-20. Но это не значит, что таково и разнообразие материалов. Часто встречается так называемый Private Label, когда один и тот же продукт выходит под разными марками. Эта схема действует и на рынке гидроизоляции», – уточняет Игорь Черноголов.
Однако Андрей Жеребцов, руководитель технического отдела компании «Пеноплэкс», добавляет, что рынок, как правило, отзывается на универсальные предложения, то есть гидроизоляцию, которая имеет более широкие возможности использования. А на такие узкие сегменты, как проникающая гидроизоляция, серьезного всплеска интереса со стороны рынка потребителей ожидать не стоит, уверен эксперт.
Игорь Черноголов подтверждает, что, действительно, основной конкурент проникающей гидроизоляции – это по-прежнему традиционные материалы. «Крупным игроком в этом сегменте рынка является «ТехноНИКОЛЬ», производитель оклеечной битумной и рубероидной гидроизоляции. Что касается поглощений на рынке гидроизоляции, то их, скорее всего, не будет. Неэффективные компании исчезнут сами. В этом очищающая и созидательная сила кризиса», – уверен эксперт.
Ценовая разница
По мнению специалистов, обмазочная гидроизоляция недорогая, но, учитывая ее существенный расход, итоговая цена получается довольно высокой. Но при этом срок ее жизни будет ограничен, поскольку она подвергается механическому износу. Проникающая гидроизоляция стоит несколько дороже, но при низком расходе (менее 1 кг на 1 кв. м) и неограниченном сроке действия ее цена может оказаться крайне незначительной. Выбор в любом случае остается за потребителем.
Участники рынка добавляют, что в настоящее время в лучшем положении по ценовым предложениям находятся те компании, которые производят продукт в России и не зависят от завоза материалов из-за рубежа – у таких игроков рынка есть возможность самостоятельно регулировать цены без валютного давления.
«Темпы строительства в этом году, безусловно, снизятся. Однако можно предположить, что увеличится доля ремонтных и восстановительных работ. Но потребитель и в сегменте b2b, и в сегменте b2c будет стремиться к покупкам более качественного продукта, который работает не сезон-другой, а будет иметь максимально долговечный эффект», – прогнозирует Игорь Черноголов.
Мнение:
Игорь Черноголов, президент холдинга «Пенетрон-Россия»:
– ГК «Пенетрон-Россия» не снижает объемы производства и не фиксирует снижения спроса. Так что в 2015 году мы намерены только наращивать обороты. На некоторых рынках ожидаем существенного роста продаж. Например, в Казахстане. Инвестиционные программы мы тоже не пересматриваем. Наш главный на сегодня проект – строительство завода в Беларуси – реализуется в строгом соответствии с планом. Запуск его намечен на весну-лето 2015 года. Кроме того, сейчас мы рассматриваем возможность расширения производственных мощностей в 2016 году за счет строительства заводов в Башкортостане.
Справка:
Битумно-полимерные материалы производят компании «ТехноНИКОЛЬ» (также выпускает и мембранные покрытия), «Изофлекс» («Мостопласт»), «Петрофлекс» («Гидростеклоизол»). На производстве ПВХ-мембран на марке «Пластфоил» специализируется холдинг «Пеноплэкс». Гидропароизоляционные и диффузионные материалы под маркой «Изоспан» в Петербург поставляет ТД «Гекса – Северо-Запад» (производство находится в Твери). Крупный производитель теплоизоляционных материалов – компания ROCKWOOL – предлагает гидроизоляционный материал, входящий в комплексную систему ROCKROOF (используется для утепления плоских кровель). Среди марок проникающей гидроизоляции можно отметить «ЛАХТА», «Гидротэкс», «Стромикс», «Кальматрон», «Пенетрон», «Ксайпекс».