«Метриум»: Риски и выгоды – что может ожидать рынок недвижимости в 2021 году
Несмотря на экстремальные испытания 2020 года, участники рынка жилья и строительства в России в целом завершили уходящий год в плюсе. Однако высокая неопределенность сохраняется, поэтому застройщикам, риелторам и покупателям жилья следует готовиться к возможным хорошим и плохим новостям. О наиболее вероятных черных и белых «лебедях» 2021 года рассказывают эксперты «Метриум».
«Черные лебеди»
Новая волна пандемии коронавируса
Распространение коронавирусной инфекции продолжит оказывать влияние на все сферы жизни в 2021 году. По словам экспертов Всемирной организации здравоохранения (ВОЗ), коронавирус будет мутировать и приобретать новые свойства, влияющие на скорость его распространения или тяжесть протекания инфекции. Новый «британский» штамм уже вынудил правительство Соединенного Королевства ввести очередной локдаун, а власти многих стран ограничили сообщение с Британскими островами.
Нельзя исключать, что мутация коронавируса спровоцирует введение новых ограничительных мер, похожих на карантин или режим самоизоляции в 2020 году. В России такие действия привели к резкому сокращению активности на рынке жилья в апреле-мае, когда, по подсчетам экспертов «Метриум», число сделок сократилось на 60-70% по сравнению с нормальным для этого периода уровнем спроса. Помимо этого, на некоторое время были остановлены стройки, что также негативно сказалось на сроках ввода жилья.
В 2021 году вероятность повторения жестких карантинных мер меньше, о чем свидетельствует отсутствие локдауна во вторую более массовую волну заболеваний осенью и зимой. Тем не менее полностью исключать такой сценарий нельзя. В этом случае спрос на жилье может также существенно снизиться, а рост цен на некоторое время прервется.
Повышение платы за изменение вида разрешенного использования земли
В ноябре 2020 года власти Москвы ввели новые правила, по которым девелоперы жилья меняют вид разрешенного использования земельного участка под строительство. В формулу расчета стоимости для этой процедуры внесены коэффициенты, заметно повышающие расходы застройщика. Если раньше плата за смену ВРИ в Москве составляла в среднем до 60-80% кадастровой стоимости участка (в зависимости от плотности застройки участка), то теперь она выросла до 120-160% (в два раза) и зависит от местоположения земельного участка (строить в центре стало ощутимо дороже) и назначения вновь возводимой недвижимости. В Новой Москве плата за смену ВРИ увеличится в восемь раз. По расчетам экспертов «Метриум», маржинальность девелоперских проектов при этом снизится примерно с 20% до 15%.
Таким образом, городские власти стремятся пополнить бюджет столицы за счет высоких прибылей девелоперов, полученных в 2020 году на фоне небывалого роста спроса и цен на жилье. В других регионах власти не берут плату за смену застройщиком вида использования участка, однако могут пересмотреть этот подход, ориентируясь на московский опыт. В крупных регионах с динамично развивающимся жилищным строительством (Санкт-Петербург, Ленинградская область, Татарстан, Башкортостан, Краснодарский край и т.д.) чиновники могут установить разного рода сборы для стройкомплекса (возможно, разовые), чтобы пополнить сократившиеся в пандемию бюджеты. В этом случае темпы роста строительной активности могут замедлиться, потому что даже на успешных рынках жилья прибыли застройщиков не столь высоки, как в Москве.
Перегрев рынка – рост цен на жильё и снижение объема предложения
Факторы роста активности покупателей на рынке жилья в 2020 году оказались сильнее факторов её снижения. Уменьшение ставок по ипотеке до 6,5%, а также девальвация рубля стимулировали россиян вкладываться в жилье. Подавляющее большинство сделок проходили с господдержкой. По итогам 2020 года спрос на жилье вырос несмотря на два провальных весенних месяца.
Рост спроса закономерно привёл к «вымыванию» квартир с рынка новостроек. Если сейчас в «старой» Москве насчитывается 35,6 тыс. квартир и апартаментов, то в прошлом году в это же время было 42,8 тыс. Таким образом, предложение снизилось на 17%.
На этом фоне застройщики по всей стране активно повышали цены. В массовом сегменте новостроек Москвы средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 16%, в бизнес-классе «квадрат» подорожал на 14%, премиум-классе – на 6%, а в элитном – на 3%. Особенно заметно подорожали новостройки в Новой Москве, где с начала года стоимость квадратного метра увеличилась на 22% до 156 тыс. рублей.
Эксперты «Метриум» полагают, что в 2021 году на рынке могут наблюдаться побочные эффекты бурного роста 2020 года. Рост цен в сочетании с сокращением доступных вариантов квартир (раскупленных ранее) может спровоцировать снижение активности покупателей. Вероятнее всего это произойдет во втором полугодии, когда программа субсидирования ипотеки может быть завершена.
«Белые лебеди»
Продление программы субсидирования ипотеки
Изначально программу господдержки ипотечного рынка приняли на шесть месяцев в наиболее острый период первой волны коронавируса и режима самоизоляции. Однако в ноябре 2020 года чиновники решили её продлить до середины 2021 года, поскольку позитивное влияние программы помогло спасти строительную отрасль и даже поставить новые рекорды продаж жилья. На этом фоне власти объявили, что программа будет действовать в первом полугодии, однако дальнейшая её судьба не определена.
Против продления субсидий для ипотечных заемщиков традиционно выступает Банк России, который видит риски «пузыря», а также ускорения инфляции. За продолжение поддержки отрасли выступает Минстрой РФ, чьи представители неоднократно заявляли о необходимости и дальше удерживать ставки по ипотеке на низком уровне. Ранее продлить субсидирование ипотеки до конца 2021 года предлагали и в Минфине.
Поскольку доступная ипотека остается основным драйвером спроса, для поддержки строительной активности, необходимо стимулировать ипотечных заемщиков. Поэтому продление госпрограммы вполне вероятно в 2021 году, что позволит сохранить высокие темпы роста рынка.
«Властям важно продолжить субсидировать ипотечный спрос, чтобы достигнуть целей национальных проектов, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Если мы хотим увеличить ежегодный ввод жилья до 120 млн квадратных метров, то чтобы избежать кризиса сбыта, нам нужно много клиентов. К сожалению, динамика доходов населения в последние годы не позволяет на это рассчитывать без дополнительных стимулов со стороны государства. Полагаю, субсидирование будет продолжено в той или иной форме».
Программа поддержки низкомаржинальных застройщиков
В конце 2020 года Минстрой разработал новые меры поддержки застройщиков. После перехода на проектное финансирование выяснилось, что жилищное строительство с низкой рентабельностью банкам кредитовать невыгодно. Чаще всего с проблемой получения кредита сталкивались небольшие региональные строительные компании, которые работают в малых городах, где цены на жилье низкие и крайне медленно растут.
Невозможность получить кредит для большого числа таких компаний привела к резкому сокращению общей площади строящегося жилья во второй половине 2019 года – со 130 млн кв.м до 110 млн кв.м. В 2020 году этот показатель стабилизировался, но не вырос. Именно поэтому власти решили поддержать застройщиков субсидированием.
В 2021 году начнет работу программа поддержки низкомаржинальных застройщиков. Государство будет субсидировать банкам разницу между процентной ставкой по кредиту и ключевой ставкой ЦБ, если они инвестируют в проект с рентабельностью менее 15%. Это будет способствовать восстановлению строительной активности в регионах.
Решение вопроса апартаментов
Вопрос о статусе апартаментов вновь в центре внимания участников отрасли. В конце 2020 года о намерении окончательно разрешить проблему с их юридическим статусом заявляли как высшие чиновники Минстроя, так и депутаты Госдумы. По словам вице-премьера по строительству Марата Хуснуллина, соответствующий законопроект будет внесен в парламент в первой половине 2021 года. Пока его параметры неизвестны, но уже можно предположить, что закон в какой-то степени легализует апартаменты (готовые и/или строящиеся) и урегулирует статус новых проектов такого рода.
Амнистия апартаментов серьезно повлияет на рынок жилья Москвы и некоторых крупных городов. Во-первых, пополнится предложением вторичный сектор (собственники готовых апартаментов могут выставить их на продажу по более высокой цене). Во-вторых, может увеличиться запрашиваемая стоимость в строящихся апартаментах.
«В 2021 году роль государства и принимаемых им решений в жизни рынка жилья и строительства вырастет, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Многое зависит от стимулирующих мер, которые будут направлены как на поддержку спроса, так и на помощь застройщикам. Несмотря на существенный рост спроса и в целом успешный 2020 год для отрасли, риски остаются очень высокими. В 2021 году будет принята долгосрочная стратегия развития отрасли, в который, как мы надеемся, будут четко обрисованы контуры будущего жилищного строительства в стране – это также станет важным событием наступившего года».
Рынок нерудных материалов в Петербурге и Ленобласти чувствует себя неоднозначно. Из-за снижения строительной активности наблюдается серьезное падение спроса на щебень, но востребованность песка продолжает расти.
По данным аналитиков консалтинговой компании CMPro, в стране с начала текущего года наблюдается стабильное снижение объемов производства и потребления нерудных строительных материалов по отношению к 2014 году. По итогам первого полугодия падение рынка в сегменте добычи составило 9%. Правда, в этом июле по сравнению с годом ранее добыча НСМ выросла на 2%. Тем не менее, считают эксперты, до конца года в целом сохранится тенденция со знаком «минус».
Песок для дорог
В Петербурге и Ленобласти ситуация на местном рынке НСМ схожа с общероссийской, но имеет свои нюансы. В частности, как рассказывает заместитель генерального директора Группы ЛСР, управляющий «ЛСР. Базовые материалы — Северо-Запад» Василий Кострица, по сравнению с прошлым годом резко сократилось потребление щебня. «В этом году на рынке практически нет крупных проектов, которые могли бы стать хорошими драйверами роста. В настоящий момент производственные мощности превышают потребность практически в два раза. «ЛСР. Базовые материалы – Северо-Запад» за первое полугодие 2015 года отгрузило щебня 2,4 млн куб. м, что на 34% меньше, чем в прошлом году», – отметил он.
При этом, добавляет господин Кострица, с песком противоположная ситуация. В частности, объем реализации песка предприятием в первом полугодии составил более 4 млн куб. м. Это на 32% больше, чем за аналогичный период 2014 года. Ряд крупных стратегически важных проектов для страны пока удерживает рынок песка в Петербурге и Ленинградской области на уровне прошлого года.
С мнением представителя строительного холдинга согласен и генеральный директор ЗАО «Решение» Александр Батушанский. По его словам, общий спрос на песок заметно вырос за счет дорожно-инфраструктурных проектов, таких как трассы «Скандинавия», «Сортавала», намыв территорий вдоль ЗСД и станции «Новокрестовская». Кроме того, с середины лета начато строительство трассы Москва – Санкт-Петербург, где будут потребляться очень значительные объемы песка. «Но по ряду других сегментов потребления наблюдается падение спроса, так как сократилось число новых проектов. В частности, спрос на щебень снизился. Основная причина – снижение спроса со стороны производителей бетона и железобетона, а объем потребления на инфраструктурных проектах на работах, где требуется щебень, не компенсировал сокращение спроса в прочих сегментах», – считает эксперт.
Транспортировка растет в цене
По словам игроков рынка, негативно сказывается на рынке нерудных материалов ужесточение законодательства в отношении перевозки тяжеловесных грузов. В августе уже выросли штрафы за перевес большегрузной техники, в ноябре начнет взиматься оплата проезда по федеральным трассам. Это означает, что уже в ближайшее время можно ожидать роста тарифов на грузоперевозки в 1,5-2 раза.
«Такое резкое увеличение производители не смогут взять на себя, и рынок придет к неминуемому росту цен для конечного покупателя. Необходимо понимать, что из песка и щебня строятся федеральные дороги, стратегически значимые инфраструктурные проекты, то есть те объекты, для реализации которых привлекается госбюджет. В условиях кризиса и утвержденных бюджетов рынок абсолютно к этому не готов. При таком развитии событий отдельные проекты просто встанут. Производители НСМ начнут череду консервации заводов. Это, в свою очередь, приведет к сокращению налоговых отчислений в бюджет и так далее. Это очень важный вопрос, и его необходимо выносить в публичную плоскость», – считает Василий Кострица.
Напомним: как прогнозируют в российском правительстве, в результате реализации проекта по сбору денег с грузовиков весом 12 тонн и больше удастся пополнить казну от 41 млрд рублей в 2016 году до 69 млрд рублей в 2025. Дополнительные вливания в федеральный Дорожный фонд составят 50 млрд рублей в год. Денежные средства будут направлены на ремонт дорожной сети.
По мнению экспертов, из-за того, что автодороги станут менее выгодными для транспортировки, вырастет отправка НСМ железнодорожной дорогой и водными путями. Однако данная доставка грузов имеет свои слабые стороны, так как не у каждого потребителя есть удобный доступ к данным транспортным узлам. В итоге все равно до места назначения нерудные материалы будут возить грузовиками.
Равнение на крупных
Опрошенные независимые специалисты считают, что в ближайшее время каких-либо значительных перемен среди игроков рынка нерудных материалов не произойдет. По-прежнему доминировать будут крупные игроки, при этом малые компании останутся при своих клиентах.
«Рынок материалов довольно конкурентен. За последние годы появились новые игроки, которые хоть и не изменили состав лидеров, все же уменьшили их долю на рынке. К слову, никаких особых маркетинговых приемов на рынке НСМ не применяется. Цена, условия платежа (наличие отсрочек) и возможность обеспечить регулярные поставки – главные критерии, по которым выбирают поставщиков, а задача последних – заявить о себе лучшим образом по этим пунктам», – подчеркивает Александр Батушанский.
Сейчас по данным CMPro в России действует около тысячи предприятий по производству нерудных строительных материалов. Значительная часть объектов работает в Центральном, Сибирском и Северо-Западном федеральном округах.
Как уже отмечали эксперты, на рынке щебня Петербурга и Ленобласти сегодня работают около 20 предприятий. Крупнейшие из них относятся к холдингам Группы ЛСР и «Ленстройматериалов». На рынке песка региона присутствуют около 10 компаний. Опять же, самые крупные из них входят в ЗАО «ЛСР-Базовые». Кроме крупных компаний-производителей на рынке песка и щебня представлены в большом количестве простые и транспортные посредники.
Повсеместное проникновение Интернета и новых технологий в нашу жизнь начинает косвенно влиять и на коммерческую недвижимость. Растущая доля сотрудников компаний, работающих удаленно, сокращает спрос на офисную и торговую недвижимость.
В связи с новыми тенденциями меняется и подход к организации рабочего пространства. Компании начинают использовать концепцию hot desking, которая позволяет не только сокращать офисное пространство, но и эффективно его использовать. Суть этой системы заключается в том, что одним рабочим местом могут пользоваться несколько сотрудников в разное время.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, подсчитал, что такая схема работы позволяет сократить расходы на аренду большего по площади офиса на 30-40%. При этом сотрудники таких компаний более мобильны, поскольку не привязаны к одному месту. В основном такой системой пользуются крупные международные консалтинговые, аудиторские, юридические и ИТ-компании.
«Стоит отметить, что многие компании, сокращая количество стационарных рабочих мест, используют освободившееся пространство для создания разнообразных открытых зон, функциональных и идеально подходящих для командной работы, отдыха, встреч, мозговых штурмов и переговоров», – говорит господин Харченко.
Но дальнейшее развитие технологий может потребовать от собственников бизнес-центров радикальных шагов. Любовь Вовченко, директор по маркетингу ООО «Главстрой-СПб», полагает, что снижение доли находящихся в офисе людей приводит к опустошению бизнес-центров. «Перед девелоперами стоят задачи реконцепции и конвертации зданий из коммерческих объектов в жилые. Такие примеры есть в Дании, Швеции, Голландии», – перечисляет она.
Впрочем, до Петербурга такая волна, считают эксперты, дойдет еще не скоро и массового отказа от офисов ожидать не стоит.
Екатерина Аридова, операционный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге, уверена: «Высвобождение рабочих мест в связи с удаленной работой и, как следствие, сокращение офисных площадей и затрат на аренду – опция, доступная не всем и не всегда дающая быстрый эффект. Договоры аренды предусматривают штрафные санкции при досрочном расторжении. Поиск нового, меньшего по площади офиса занимает время, а переезд несет в себе новые затраты. Равно как и обратное – наращивание оборотов в период роста, который, вне сомнений, произойдет после спада, возвращение к былым объемам, повторный поиск офиса, очередной переезд – все это новые затраты».
«Безусловно, компании, которые предоставляют сотрудникам возможность трудиться дистанционно, вне офиса, могут сэкономить на арендных платежах. Однако во многих фирмах все равно принято иметь достаточно мест для встречи всех сотрудников. Они могут приезжать в офис по нескольким причинам. Во-первых, для встреч и обмена информацией с коллегами. Во-вторых, на организационные собрания, брейн-сторминги, коллаборации, корпоративные праздники, конференции и т. д. У всех сотрудников, не имеющих постоянного места в офисе, должна быть возможность периодически работать на стационарном месте с наличием компьютера, офисной техники», – полагает госпожа Вовченко.
Впрочем, Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам», считает, что эффективность удаленной работы в крупном бизнесе слишком переоценивается. «Сейчас даже на Западе у высокотехнологичных компаний наблюдается тенденция по отказу от такого рода технологий. Например, несколько лет назад при смене СЕО в Yahoo компания почти полностью отказалась от практики удаленной работы, что в значительной мере повысило эффективность бизнес-процессов. Исключением в российских реалиях может стать, пожалуй, развитие аутсорсинга SaaS, PaaS, IaaS, big data и т. п. Они заслуженно пользуются популярностью благодаря доказанной экономии ресурсов компании», – резюмирует господин Нигматуллин.
Мнение:
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»:
– В последнее время арендаторы стали присматриваться к формату так называемого гибкого офиса. В нем может изменяться количество и расположение рабочих мест и функциональное назначение выделенных зон. За счет использования электронных систем бронирования столов и кабинетов, беспроводных технологий передачи данных и фальшпола, позволяющего оперативно «перебрасывать» кабельные сети, использование такого формата на 10-15% оптимизирует площадь офиса.