«Метриум»: Риски и выгоды – что может ожидать рынок недвижимости в 2021 году
Несмотря на экстремальные испытания 2020 года, участники рынка жилья и строительства в России в целом завершили уходящий год в плюсе. Однако высокая неопределенность сохраняется, поэтому застройщикам, риелторам и покупателям жилья следует готовиться к возможным хорошим и плохим новостям. О наиболее вероятных черных и белых «лебедях» 2021 года рассказывают эксперты «Метриум».
«Черные лебеди»
Новая волна пандемии коронавируса
Распространение коронавирусной инфекции продолжит оказывать влияние на все сферы жизни в 2021 году. По словам экспертов Всемирной организации здравоохранения (ВОЗ), коронавирус будет мутировать и приобретать новые свойства, влияющие на скорость его распространения или тяжесть протекания инфекции. Новый «британский» штамм уже вынудил правительство Соединенного Королевства ввести очередной локдаун, а власти многих стран ограничили сообщение с Британскими островами.
Нельзя исключать, что мутация коронавируса спровоцирует введение новых ограничительных мер, похожих на карантин или режим самоизоляции в 2020 году. В России такие действия привели к резкому сокращению активности на рынке жилья в апреле-мае, когда, по подсчетам экспертов «Метриум», число сделок сократилось на 60-70% по сравнению с нормальным для этого периода уровнем спроса. Помимо этого, на некоторое время были остановлены стройки, что также негативно сказалось на сроках ввода жилья.
В 2021 году вероятность повторения жестких карантинных мер меньше, о чем свидетельствует отсутствие локдауна во вторую более массовую волну заболеваний осенью и зимой. Тем не менее полностью исключать такой сценарий нельзя. В этом случае спрос на жилье может также существенно снизиться, а рост цен на некоторое время прервется.
Повышение платы за изменение вида разрешенного использования земли
В ноябре 2020 года власти Москвы ввели новые правила, по которым девелоперы жилья меняют вид разрешенного использования земельного участка под строительство. В формулу расчета стоимости для этой процедуры внесены коэффициенты, заметно повышающие расходы застройщика. Если раньше плата за смену ВРИ в Москве составляла в среднем до 60-80% кадастровой стоимости участка (в зависимости от плотности застройки участка), то теперь она выросла до 120-160% (в два раза) и зависит от местоположения земельного участка (строить в центре стало ощутимо дороже) и назначения вновь возводимой недвижимости. В Новой Москве плата за смену ВРИ увеличится в восемь раз. По расчетам экспертов «Метриум», маржинальность девелоперских проектов при этом снизится примерно с 20% до 15%.
Таким образом, городские власти стремятся пополнить бюджет столицы за счет высоких прибылей девелоперов, полученных в 2020 году на фоне небывалого роста спроса и цен на жилье. В других регионах власти не берут плату за смену застройщиком вида использования участка, однако могут пересмотреть этот подход, ориентируясь на московский опыт. В крупных регионах с динамично развивающимся жилищным строительством (Санкт-Петербург, Ленинградская область, Татарстан, Башкортостан, Краснодарский край и т.д.) чиновники могут установить разного рода сборы для стройкомплекса (возможно, разовые), чтобы пополнить сократившиеся в пандемию бюджеты. В этом случае темпы роста строительной активности могут замедлиться, потому что даже на успешных рынках жилья прибыли застройщиков не столь высоки, как в Москве.
Перегрев рынка – рост цен на жильё и снижение объема предложения
Факторы роста активности покупателей на рынке жилья в 2020 году оказались сильнее факторов её снижения. Уменьшение ставок по ипотеке до 6,5%, а также девальвация рубля стимулировали россиян вкладываться в жилье. Подавляющее большинство сделок проходили с господдержкой. По итогам 2020 года спрос на жилье вырос несмотря на два провальных весенних месяца.
Рост спроса закономерно привёл к «вымыванию» квартир с рынка новостроек. Если сейчас в «старой» Москве насчитывается 35,6 тыс. квартир и апартаментов, то в прошлом году в это же время было 42,8 тыс. Таким образом, предложение снизилось на 17%.
На этом фоне застройщики по всей стране активно повышали цены. В массовом сегменте новостроек Москвы средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 16%, в бизнес-классе «квадрат» подорожал на 14%, премиум-классе – на 6%, а в элитном – на 3%. Особенно заметно подорожали новостройки в Новой Москве, где с начала года стоимость квадратного метра увеличилась на 22% до 156 тыс. рублей.
Эксперты «Метриум» полагают, что в 2021 году на рынке могут наблюдаться побочные эффекты бурного роста 2020 года. Рост цен в сочетании с сокращением доступных вариантов квартир (раскупленных ранее) может спровоцировать снижение активности покупателей. Вероятнее всего это произойдет во втором полугодии, когда программа субсидирования ипотеки может быть завершена.
«Белые лебеди»
Продление программы субсидирования ипотеки
Изначально программу господдержки ипотечного рынка приняли на шесть месяцев в наиболее острый период первой волны коронавируса и режима самоизоляции. Однако в ноябре 2020 года чиновники решили её продлить до середины 2021 года, поскольку позитивное влияние программы помогло спасти строительную отрасль и даже поставить новые рекорды продаж жилья. На этом фоне власти объявили, что программа будет действовать в первом полугодии, однако дальнейшая её судьба не определена.
Против продления субсидий для ипотечных заемщиков традиционно выступает Банк России, который видит риски «пузыря», а также ускорения инфляции. За продолжение поддержки отрасли выступает Минстрой РФ, чьи представители неоднократно заявляли о необходимости и дальше удерживать ставки по ипотеке на низком уровне. Ранее продлить субсидирование ипотеки до конца 2021 года предлагали и в Минфине.
Поскольку доступная ипотека остается основным драйвером спроса, для поддержки строительной активности, необходимо стимулировать ипотечных заемщиков. Поэтому продление госпрограммы вполне вероятно в 2021 году, что позволит сохранить высокие темпы роста рынка.
«Властям важно продолжить субсидировать ипотечный спрос, чтобы достигнуть целей национальных проектов, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Если мы хотим увеличить ежегодный ввод жилья до 120 млн квадратных метров, то чтобы избежать кризиса сбыта, нам нужно много клиентов. К сожалению, динамика доходов населения в последние годы не позволяет на это рассчитывать без дополнительных стимулов со стороны государства. Полагаю, субсидирование будет продолжено в той или иной форме».
Программа поддержки низкомаржинальных застройщиков
В конце 2020 года Минстрой разработал новые меры поддержки застройщиков. После перехода на проектное финансирование выяснилось, что жилищное строительство с низкой рентабельностью банкам кредитовать невыгодно. Чаще всего с проблемой получения кредита сталкивались небольшие региональные строительные компании, которые работают в малых городах, где цены на жилье низкие и крайне медленно растут.
Невозможность получить кредит для большого числа таких компаний привела к резкому сокращению общей площади строящегося жилья во второй половине 2019 года – со 130 млн кв.м до 110 млн кв.м. В 2020 году этот показатель стабилизировался, но не вырос. Именно поэтому власти решили поддержать застройщиков субсидированием.
В 2021 году начнет работу программа поддержки низкомаржинальных застройщиков. Государство будет субсидировать банкам разницу между процентной ставкой по кредиту и ключевой ставкой ЦБ, если они инвестируют в проект с рентабельностью менее 15%. Это будет способствовать восстановлению строительной активности в регионах.
Решение вопроса апартаментов
Вопрос о статусе апартаментов вновь в центре внимания участников отрасли. В конце 2020 года о намерении окончательно разрешить проблему с их юридическим статусом заявляли как высшие чиновники Минстроя, так и депутаты Госдумы. По словам вице-премьера по строительству Марата Хуснуллина, соответствующий законопроект будет внесен в парламент в первой половине 2021 года. Пока его параметры неизвестны, но уже можно предположить, что закон в какой-то степени легализует апартаменты (готовые и/или строящиеся) и урегулирует статус новых проектов такого рода.
Амнистия апартаментов серьезно повлияет на рынок жилья Москвы и некоторых крупных городов. Во-первых, пополнится предложением вторичный сектор (собственники готовых апартаментов могут выставить их на продажу по более высокой цене). Во-вторых, может увеличиться запрашиваемая стоимость в строящихся апартаментах.
«В 2021 году роль государства и принимаемых им решений в жизни рынка жилья и строительства вырастет, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Многое зависит от стимулирующих мер, которые будут направлены как на поддержку спроса, так и на помощь застройщикам. Несмотря на существенный рост спроса и в целом успешный 2020 год для отрасли, риски остаются очень высокими. В 2021 году будет принята долгосрочная стратегия развития отрасли, в который, как мы надеемся, будут четко обрисованы контуры будущего жилищного строительства в стране – это также станет важным событием наступившего года».
Основные положения 452-ФЗ вступят в силу с 1 июля.
Несмотря на это у кадастровых инженеров осталось всего два месяца, чтобы подготовиться к требованиям нового закона в сфере кадастровой деятельности.
Во многом дальнейшее развитие отрасли будет определяться решениями НП «Национальная палата кадастровых инженеров»: в соответствии с федеральным законодательством национальное объединение наделено широкими полномочиями. Однако чтобы нормы, прописанные в законе, работали, предстоит совместная работа национального объединения и власти. Об этом заявил президент Национальной палаты кадастровых инженеров Виктор Кислов, выступая на конференции «Реформа кадастровой деятельности». Мероприятие было организовано при поддержке СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров» и СРО НП «Кадастровые инженеры».
Единство качества
Стоит отметить, что решения, принимаемые Национальной палатой кадастровых инженеров, и разработанные ею документы будут обязательными к исполнению для всех саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности независимо от их членства в национальном объединении. К тому же, в составе апелляционных комиссий, рассматривающих обращения кадастровых инженеров при необоснованном, по их мнению, приостановлении кадастрового учета, интересы профессионального сообщества смогут представлять только члены Национальной палаты. А в нее сегодня входят лишь 70% из 22 действующих в РФ СРО кадастровых инженеров.
«Наша задача – обеспечить единство качества оказания услуг кадастровых инженеров на всей территории страны», - подчеркнул Виктор Кислов. Поэтому именно на национальное объединение возложена ответственность за разработку нормативных документов, стандартов, регулируемых вопросы прохождения стажировки кандидатами в кадастровые инженеры, сдачи профессионального экзамена и регулярного подтверждения уровня знаний, деятельности апелляционных комиссий и т. д. Утверждать нормативную базу будет профильное Министерство экономического развития РФ.
Обязательный досудебный порядок
Важнейшим новшеством, введенным в правовое поле 452-ФЗ, эксперты называют формирование апелляционной комиссии для досудебного обжалования решений о приостановлении осуществления кадастрового учета в отношении объектов капитального строительства, линейных объектов, а также земельных участков. «Это специальная глава 452-ФЗ, но мы не можем рассматривать ее отдельно от 218-ФЗ («О государственной регистрации недвижимости»)», - подчеркнула Лариса Усович, заместитель руководителя рабочей группы по мониторингу хода реализации «дорожной карты» в сфере кадастрового
учета Агентства стратегических инициатив. «Досудебное обжалование – обязательная процедура перед обращением в суд. И требования кадастровых инженеров в апелляции представляет Национальная палата», - уточнила она. На паритетных принципах в апелляционную комиссию, которая появится в каждом субъекте РФ, войдут также специалисты территориального органа государственного кадастрового учета.
Эксперты напоминают, что положительное решение апелляционной комиссии, подтверждающее соответствие выполненных кадастровым инженером работ требованиям закона, является основанием для учетно-регистрационного действия. Никаких дополнительных заявлений от кадастрового инженера в орган кадастрового учета не требуется. Для вынесения решения апелляционная комиссия вправе запросить экспертизу качества выполненных конкретным инженером кадастровых работ в СРО, где он состоит. «В отличие от оценочной деятельности экспертиза проводится бесплатно: это не бизнес», - особо отметила Лариса Усович. При этом в ходе экспертизы устанавливается не виновность кадастрового инженера, а факт допущенных кадастровых ошибок либо их отсутствия. А само экспертное заключение должно быть предельно конкретным, с подробным описанием проведенной проверки и ссылками на положения 221-ФЗ и других федеральных законов, нормативно-правовых актов.
День Х
Со своей стороны, Марина Петрушина, генеральный директор А СРО «Кадастровые инженеры», крупнейшей в РФ саморегулируемой организации в этой сфере, детально проинформировала участников конференции о подготовке к введению обязательного членства в СРО. По ее словам, начать надо с тщательного изучения 452-ФЗ, поскольку его требования разнятся в зависимости от того, к какой категории относится кадастровый инженер. Наиболее комфортные условия перехода к новому правовому регулированию получают те, кто на 1 июля имеет статус кадастрового инженера и является членом саморегулируемой организации. «Для этой категории в законе предусмотрены льготные периоды, потребуется предоставить наименьшее количество документов», - констатировала Марина Петрушина. Промежуточные по степени жесткости требования выдвигаются в отношении кадастровых инженеров, не зарегистрированных в СРО на 1 июля. Наконец, «по самому длинному пути» пойдут те, кто к моменту вступления в силу основных положений 452-ФЗ либо еще не сдаст профессиональный экзамен, либо будет лишен аттестата кадастрового инженера из-за допущенных в работе нарушений.
Критическая дата, после которой кадастровые инженеры, не вступившие в СРО, лишатся права вести профессиональную деятельность, - 1 декабря 2016 года. Но как напомнила г-жа Петрушина, для подготовки к новым требованиям закона для кадастровых инженеров и для саморегулируемых организаций установлены одни и те же временные рамки. Это означает, что, с одной стороны, кадастровые инженеры должны очень тщательно подойти к выбору СРО, а с другой, что этот выбор необходимо сделать заранее, в идеале – до 1 мая. «СРО должны внести изменения в уставные документы, принять их на общем собрании и заново зарегистрировать их в Министерстве юстиции. Только на перерегистрацию уйдет около трех месяцев, еще пара – на внесение саморегулируемой организации в базу Росреестра», - заключила Марина Петрушина.
При выборе саморегулируемой организации для кадастрового инженера, говорят представители добросовестных СРО, важно обратить внимание на то, сможет ли она организовывать проведение бесплатных экспертиз по запросу апелляционной комиссии, как организована система коллективного страхования, как соблюдаются стандарты раскрытия информации на сайте СРО и какова численность членов организации (по новым требованиям нижний предел – 700 кадастровых инженеров). Важно также, чтобы СРО фигурировала в реестре, размещенном на сайте Росреестра.
Мнение
Алексей Лебедев, член Президиума Национальной палаты кадастровых инженеров, председатель Совета СРО «Ассоциация Сообщество кадастровых инженеров»:
- Мы уже выполнили подготовительные мероприятия, которые необходимы по требованию 452-ФЗ. Устав СРО приведен в соответствие с Гражданским кодексом РФ. Разработаны и утверждены внутренние документы: положение о членстве в СРО, об органах управления, дисциплинарной и контрольной комиссиях, правила профессиональной этики кадастровых инженеров. Сформированы специализированные органы саморегулируемой организации, система страхования гражданской ответственности. Утверждены меры дисциплинарной ответственности. Кроме того, ассоциация оперативно информирует профессиональное сообщество о законодательных новшествах, изменениях в технических требованиях к документам, необходимым для осуществления государственного кадастрового учета, регулярно проводит семинары и конференции для кадастровых инженеров.
1 марта истекает срок действия программы льготной ипотеки. О ее роли в жизни банков, застройщиков и петербуржцев за 2015 год рассказали эксперты.
За 2015 год в Санкт-Петербурге 75% квартир было приобретено с помощью ипотеки. Три сделки из четырех совершались по льготной схеме. Федеральные власти обещали, что продлят программу «Ипотека с господдержкой» до конца 2016 года. Ставка для конечного заемщика будет, как и прежде, не более 12%. В программе участвуют 43 банка. Совокупные расходы бюджета на субсидирование ипотеки в 2016 году составят 16,5 млрд рублей.
Испугались
По словам регионального директора банка «ДельтаКредит» в СЗФО Ирины Илясовой, из-за возможной отмены госпрограммы поддержки рынка ипотечного кредитования жители Петербурга стали активнее брать ипотеку. «Январский спрос на нее превысил даже декабрьский. В целом же, ее популярность росла в течение года. В начале 2015 года лимит на ипотеку с господдержкой у нас составлял 3 млрд рублей, потом 7,75 млрд рублей, затем он был увеличен до 9,25 млрд рублей», – сказала Ирина Илясова.
Похожая картина наблюдается и в банке «Санкт-Петербург». По словам замдиректора дирекции розничного бизнеса банка Дмитрия Алексеева, если за первый квартал 2015 года сумма сделок по ипотеке в рамках госпрограммы составляла 1 млрд рублей, то только за один декабрь этот показатель был равен 2 млрд рублей.
Оценили льготную ипотеку и клиенты ВТБ24. Там с апреля по декабрь спрос на продукт увеличился в четыре раза, объяснила директор по ипотеке филиала банка Ирина Зуева. Правда, общая сумма ипотечного кредитования у банка снизилась: в 2014 году она составила 22 млрд. рублей, а в 2015 году – 18 млрд. «Для нас это существенное падение. Но здесь надо учитывать, что в 2014 году был бум продаж, – сказала госпожа Зуева. – Лимит господдержки на прошлый год так и не был исчерпан. Это связано с изменением поведения населения: кредитоспособность перешла в накопительный спрос. Проще говоря – люди стали копить, а не тратить».
Доля сделок по льготной ипотеке от общего числа ипотечных сделок в «ДальтаКредите» составила 23%, в ВТБ24 – 45%, в Банке Санкт-Петербург – 75%.
Взнос не рождает спрос
Интересно, что за 2015 год средний возраст потенциальных клиентов Петербурга стал ниже. В частности, как отметил Дмитрий Алексеев, сейчас он преодолел планку ниже 30 лет. «Раньше основные клиенты были в возрасте 34-35 лет. Сейчас они помолодели до 28 лет-31 года», – сказал он, добавив, что в последние месяцы уровень отказа в банке снизился. Связано это, в первую очередь с тем, что клиенты стали более основательно подходить к подготовке документов, необходимых для оформления заявки на получение ипотеки. Уровень отказа в Банке «Санкт-Петербург» и ВТБ24 в 2015 году составлял 20%, в «ДальтаКредите» – 5-6%.
Продолжая тему работы с населением, представители банков отметили, что клиенты настолько полюбили льготную ипотеку, что их даже не очень заинтересовали предложения со сниженным первоначальным взносом. Так, как сообщила Ирина Зуева, в ВТБ24 по базовой программе был снижен размер первоначального взноса с 20% до 15% от
стоимости квартиры. Однако это на спрос толком не повиляло. «Существенного всплеска активности мы не увидели – кредиты рекой не потекли», – сказала она.
Солидарна с предыдущим спикером и Ирина Илясова: «У нас была программа, где первоначальный взнос составлял 10%. На нее был очень низкий спрос». Невысокий процент первоначального взноса не радуют и сами банки: «Чем меньше взнос, тем хуже платят. Его размер говорит о том, насколько долго клиент может откладывать, о его ответственности, бережливости», – заявил Дмитрий Алексеев.
На пять с плюсом
Что касается отношений застройщиков к льготной ипотеке, то очевидно, что эта мера господдержки пришлась им по душе. По оценкам аналитиков E3 Investment, если бы эту программу отметили, рынок новостроек просел бы как минимум на 50%.
Как сообщил руководитель отдела развития Normann Дмитрий Ефремов, из-за увеличения банков-партнеров и работы госпрограммы число ипотечных сделок в компании за год возросло на 68%.
В «ЛСР. Недвижимость» доля сделок по льготной ипотеке составила 98% от общего числа ипотечных сделок. Такую высокую востребованность, помимо прочих причин, обеспечило увеличение максимальной суммы для получения кредитов в Петербурге – до 8 млн рублей, объяснила руководитель службы по работе с ипотекой и сопровождению продаж компании Ольга Кузнецова.
Оценивая сотрудничество банков и застройщиков, спикеры сошлись во мнении, что оно было эффективным и «плотнее некуда». «2015 год застройщики с банками отработали на пять с плюсом», – резюмировала Ирина Зуева.