Инвестиции в жилую недвижимость: игра по новым правилам
Недвижимость переживает очередной всплеск инвестиционного интереса. Но изменившиеся условия работы отрасли неминуемо скажутся и на стратегиях. Специалисты компании Glorax Development проанализировали, как последние события в сфере строительства, в России и в мире повлияли на поведение инвесторов.
Первую волну инвестиционных покупок аналитики фиксировали еще до введения эскроу, на ожиданиях грядущего роста цен. В марте этого года приобретение строящегося жилья стало инструментом сохранения средств на фоне резких колебаний курсов валют и новостей об изменении налогообложения депозитов с 2021 года. Наконец, во втором квартале 2020 года рост инвестиционных покупок спровоцировало появление ипотечной программы с господдержкой.
Однако нынешний кризис существенно отличается от предыдущих. В 2008 и в 2014 году предложение значительно превышало спрос, активно развивались локации вблизи КАД и приграничных районах Ленинградской области. Сегодня соотношение спроса и предложения изменилось – в результате перехода отрасли на проектное финансирование число проектов на рынке новостроек уменьшилось примерно на 30%. Застройщики почти не выводят новые лоты, а существующие раскупаются очень быстро.
«Новые правила работы, с одной стороны, сделали рынок недвижимости более прозрачным и безопасным для покупателей, приобретающих жилье на этапе строительства, степень сохранности их денежных средств стала выше. С другой – введение механизма эскроу-счетов и проектного финансирования заставило девелоперов пересмотреть ценовую политику – уже на старте продаж произошло удорожание. Это повысило порог входа», – комментирует ситуацию Александр Андрианов, первый вице-президент Glorax Development.
Таким образом, классическая схема приобретения квартиры на стадии котлована и последующая перепродажа в условиях сократившегося предложения и возросшей стартовой цены требует от инвестора более тщательной оценки актива. Важно комплексно оценивать характеристики новостройки: локацию, транспортную доступность, востребованность планировок, наличие отделки и комфортной среды для жизни.
«Строящееся жилье неуклонно растет в цене, при правильном выборе объекта и момента покупки может обеспечить высокую доходность. Даже если рассматривать только спекулятивную составляющую, от момента вложения средств на этапе котлован до ввода новостройки в эксплуатацию (менее, чем за три года) рост стоимости актива можно составить от 20 до 60%. Такой показатель зафиксирован, в частности, в первой очереди Golden City – проекте бизнес-класса, который компания возводит на намывных территориях Васильевского острова. В премиальном клубном доме Grand House в центре Санкт-Петербурга за полтора года стоимость квадратного метра выросла более чем на 30%», – говорит Александр Андрианов.
Наиболее привлекательными с точки зрения доходности по-прежнему остаются проекты, реализуемые в рамках редевелопмента территорий в исторической части города или в активно развивающихся районах. Например, отдельные лоты в жилом комплексе «Первый квартал» проекта Ligovsky City на Лиговском проспекте со старта продаж увеличились в цене в 2 раза. Такой рост произошел благодаря развитию проекта и освоению ближайших локаций другими девелоперами. После перехода на новую схему финансирования число подобных проектов в ближайшие 2-3 года неизбежно сократится, что также скажется на ликвидности уже заявленных.
«В следующем году инвестиционная привлекательность сделок сохранится на прежнем уровне – порядка 15% от общего объема. Большинство девелоперов продолжат активно привлекать дольщиков на начальном этапе реализации жилых комплексов, поскольку от этого будет зависеть стоимость проектного финансирования – количество привлеченных средств на эскроу-счета позволяет пропорционально снижать ставку по кредитам для застройщика. Жилье будет приобретаться не столько для получения дохода от перепродажи, сколько для защиты средств от инфляции или для последующей сдачи в аренду», – резюмирует первый вице-президент Glorax Development.
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали стоимость самых дорогих парковочных мест в элитных и премиальных жилых комплексах Москвы.
- В ходе исследования выяснилось, что самое дорогое парковочное место стоимостью 17,5 млн руб. представлено в двухуровневом подземном паркинге клубного дома «Малая Бронная, 15». Здесь предусмотрено 40 машино-мест площадью до 26 кв. м, которые учитывают увеличенные габариты машин представительского класса. 200 тыс. долларов, или 15,9 млн рублей стоит машино-место в ЖК Knightsbridge Private Park. В жилом комплексе класса де-люкс Villa Grace парковочное место обойдется в 15,9 млн руб. В башне «Федерация» представлены машино-места стоимостью до 15 млн рублей за 26,6 кв. м, таким образом, стоимость квадратного метра парковочного метра сопоставима с ценой квадратного метра апартаментов на 90-х этажах, на владельцев которых они в первую очередь рассчитаны.
- Проекты, где зафиксированы наиболее дорогие машиноместа, в целом имеют высокий уровень цен на жилую недвижимость.
- В большинстве элитных проектов имеется подземный паркинг на одном-двух уровнях (в редких случаях он может быть трех- и четырехуровневым, преимущественно в масштабных проектах) с классическими машино-местами, но также встречаются и механизированные варианты организации парковки.
- Застройщики стараются не делать зависимыми парковочные места, зачастую реализуя пару «зависимое и независимое машино-места» для одного владельца.
- В целом подземные парковки современных элитных проектов Москвы соответствуют всем мировым стандартам. Для безопасности жителей в них установлены камеры видеонаблюдения и системы противопожарной безопасности. В клубном доме «Малая Бронная, 15» также предусмотрено автоматическое считывание номеров, а для въезда спортивных автомобилей был рассчитан особый наклон рампы и установлены специальные колесоотбойники. Для владельцев электромобилей установлены специальные зарядные устройства.
- Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank, отмечает, что в большинстве проектов присутствует разнообразие по площади машино-мест для разных классов автомобилей: «В среднем площадь стандартного машино-места составляет 13-17 кв. м, помимо которых в части объектов можно найти как небольшие (8-10 кв. м), так и более крупные машино-места – площадью 20-26 кв. м, среди исключений встречаются еще более увеличенные варианты парковки (до 35,6 кв. м)».
- В сегменте де-люкс средняя стоимость стандартного машиноместа составляет 7,4 млн рублей, в премиальном сегменте - 4,3 млн рублей.
- Стоит отметить, что сейчас девелоперы пересматривают политику обеспечения проектов машино-местами, поскольку многие покупатели стали отказываться от личных автомобилей. На текущий момент для проектов уровня де-люкс коэффициент обеспеченности машино-местами составляет в среднем 1,9, для премиальных показатель ниже – в среднем 1,4.
По данным 4 000 кредиторов, передающих сведения в Национальное бюро кредитных историй (НБКИ), в 3 квартале 2020 года средний размер выданных ипотечных кредитов составил 2,66 млн. руб., увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 9,8% (в 3 квартале 2019 года – 2,43 млн. руб.). При этом по сравнению с «докарантинным» 1 кварталом 2020 года данный показатель вырос менее существенно - на 3,7% (в январе-марте 2020 года - 2,57 млн. руб.) (Диаграмма 1).
Вместе с тем, стоит напомнить, что во 2 квартале текущего года по сравнению с предыдущим кварталом средний чек ипотечного кредита сокращался сразу на 4,7% до 2,45 млн. руб. Таким образом, в 3 квартале данный показатель не только отыграл это падение, но и вышел на рекордные значения. При этом в сентябре 2020 года средний размер ипотеки оказался на уровне 2,72 млн. руб. или на 10,7% больше, чем годом ранее (в сентябре 2019 года – 2,46 млн. руб.).
При этом в сентябре 2020 года среднее значение Персонального кредитного рейтинга (ПКР) заемщика по ипотеке составило 717 баллов (минимальное значение – 300 баллов, максимальное – 850 баллов) (Таблица 1).
* - узнать свой ПКР и контролировать его динамику может каждый гражданин России бесплатно и без ограничений на сайте НБКИ: https://www.nbki.ru/serviceszaem/pkr/
В сентябре 2020 года самый большой средний размер выданных ипотечных кредитов среди 30 регионов РФ – лидеров по объемам ипотечного кредитования был отмечен в Москве (5,90 млн. руб.), Московской области (4,41 млн. руб.), Санкт-Петербурге (3,53 млн. руб.), а также в Приморском крае (3,28 млн. руб.) и Ленинградской области (3,12 млн. руб.).
Что касается динамики среднего чека выданных ипотечных кредитов (среди 30 регионов РФ – лидеров ипотечного кредитования), то по сравнению с аналогичным периодом прошлого года наивысший рост данного показателя в сентябре продемонстрировали Омская (+22,9%) и Волгоградская (+19,9%) области, Ставропольский край (+17,6%), а также Московская (+17,0%) и Вологодская (+16,3%) области. В то же время единственным регионом из топ-30, в котором средний чек по ипотеке сократился, оказалась Свердловская область (-0,3%) (Таблица 2).
«После существенного снижения в апреле среднего чека по ипотеке, в последующие месяцы этот показатель не только вернулся к «докарантинному» уровню, но и смог превысить его, - считает директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. – При этом ипотечное кредитование стимулируется как за счет снижения ставок благодаря программам господдержки, так и в связи с низкой ключевой ставкой Банка России. А снижение ставок, как правило, привлекает на рынок граждан с высоким Персональным кредитным рейтингом (ПКР) и приемлемыми показателями долговой нагрузки. Таким заемщикам банки чаще всего выдают займы на более значительные суммы».
