Инвестиции в жилую недвижимость: игра по новым правилам
Недвижимость переживает очередной всплеск инвестиционного интереса. Но изменившиеся условия работы отрасли неминуемо скажутся и на стратегиях. Специалисты компании Glorax Development проанализировали, как последние события в сфере строительства, в России и в мире повлияли на поведение инвесторов.
Первую волну инвестиционных покупок аналитики фиксировали еще до введения эскроу, на ожиданиях грядущего роста цен. В марте этого года приобретение строящегося жилья стало инструментом сохранения средств на фоне резких колебаний курсов валют и новостей об изменении налогообложения депозитов с 2021 года. Наконец, во втором квартале 2020 года рост инвестиционных покупок спровоцировало появление ипотечной программы с господдержкой.
Однако нынешний кризис существенно отличается от предыдущих. В 2008 и в 2014 году предложение значительно превышало спрос, активно развивались локации вблизи КАД и приграничных районах Ленинградской области. Сегодня соотношение спроса и предложения изменилось – в результате перехода отрасли на проектное финансирование число проектов на рынке новостроек уменьшилось примерно на 30%. Застройщики почти не выводят новые лоты, а существующие раскупаются очень быстро.
«Новые правила работы, с одной стороны, сделали рынок недвижимости более прозрачным и безопасным для покупателей, приобретающих жилье на этапе строительства, степень сохранности их денежных средств стала выше. С другой – введение механизма эскроу-счетов и проектного финансирования заставило девелоперов пересмотреть ценовую политику – уже на старте продаж произошло удорожание. Это повысило порог входа», – комментирует ситуацию Александр Андрианов, первый вице-президент Glorax Development.
Таким образом, классическая схема приобретения квартиры на стадии котлована и последующая перепродажа в условиях сократившегося предложения и возросшей стартовой цены требует от инвестора более тщательной оценки актива. Важно комплексно оценивать характеристики новостройки: локацию, транспортную доступность, востребованность планировок, наличие отделки и комфортной среды для жизни.
«Строящееся жилье неуклонно растет в цене, при правильном выборе объекта и момента покупки может обеспечить высокую доходность. Даже если рассматривать только спекулятивную составляющую, от момента вложения средств на этапе котлован до ввода новостройки в эксплуатацию (менее, чем за три года) рост стоимости актива можно составить от 20 до 60%. Такой показатель зафиксирован, в частности, в первой очереди Golden City – проекте бизнес-класса, который компания возводит на намывных территориях Васильевского острова. В премиальном клубном доме Grand House в центре Санкт-Петербурга за полтора года стоимость квадратного метра выросла более чем на 30%», – говорит Александр Андрианов.
Наиболее привлекательными с точки зрения доходности по-прежнему остаются проекты, реализуемые в рамках редевелопмента территорий в исторической части города или в активно развивающихся районах. Например, отдельные лоты в жилом комплексе «Первый квартал» проекта Ligovsky City на Лиговском проспекте со старта продаж увеличились в цене в 2 раза. Такой рост произошел благодаря развитию проекта и освоению ближайших локаций другими девелоперами. После перехода на новую схему финансирования число подобных проектов в ближайшие 2-3 года неизбежно сократится, что также скажется на ликвидности уже заявленных.
«В следующем году инвестиционная привлекательность сделок сохранится на прежнем уровне – порядка 15% от общего объема. Большинство девелоперов продолжат активно привлекать дольщиков на начальном этапе реализации жилых комплексов, поскольку от этого будет зависеть стоимость проектного финансирования – количество привлеченных средств на эскроу-счета позволяет пропорционально снижать ставку по кредитам для застройщика. Жилье будет приобретаться не столько для получения дохода от перепродажи, сколько для защиты средств от инфляции или для последующей сдачи в аренду», – резюмирует первый вице-президент Glorax Development.
По оценке аналитиков, в 2013 году объем потребления сухих строительных смесей в Петербурге и Ленобласти составил около 860 тыс. тонн, но при этом остался практически на уровне 2012 года. Игроки рынка и эксперты считают, что в 2014 году отрасль ждет стагнация.
«2013 год для рынка сухих строительных смесей (ССС) оказался весьма непростым. Темпы роста производства и продаж в отрасли еще в начале 2013 года существенно замедлились. Более того, у ряда отраслевых предприятий наблюдалась отрицательная динамика в период ноябрь-декабрь 2012-го – январь-февраль 2013 года. Вообще, мои прошлогодние прогнозы относительно замедления роста рынка оправдываются. Лично я пока не вижу катализаторов и драйверов роста, которые бы могли наш рынок разогреть», – прокомментировал ситуацию Евгений Беляев, управляющий Союзом производителей сухих строительных смесей.
По его словам, если за весь период существования рынка ССС ежегодный прирост обычно выражался двузначными цифрами (за исключением кризисного 2009 года), то в 2013 году все изменилось и рост составил не более 5%.
В свою очередь, Андрей Волков, руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «Крепс», отметил, что организация не только не снизила объемы своего производства, но даже улучшила результаты 2012 года. «Это очень хорошо, если принять во внимание очевидное замедление строительной активности в Петербурге и заметное превышение предложения над спросом. Настают жаркие времена, а никто из отрасли уходить просто так не хочет. Некоторые участники рынка даже торговали в убыток, чтобы нарастить объемы. Есть проблема с дебиторской задолженностью», – заключил эксперт.
«Объем производства компании «Петролит» в 2013 году вырос на 6%. За последний год наша компания произвела 120 тыс. тонн продукции. Мы занимаем 60% петербургского рынка немодифицированных смесей и 20% всего рынка ССС», – отметил Тарас Беликов, руководитель производства сухих строительных смесей «Петролит» (СТД «Петрович»). Однако, по его словам, наблюдается резкое снижение темпов роста по сравнению с 2012 годом.
Евгений Ботка, генеральный директор компании «Строительная информация», рассказал, что, по предварительной оценке, в 2013 году объем потребления ССС в Петербурге и Ленобласти составил порядка 860 тыс. тонн, но при этом остался практически на уровне 2012 года. По его словам, в структуре потребления в настоящее время преобладают штукатурки, затем идут клеи для плитки, потом ровнители для пола и сухие шпатлевки.
Евгений Ботка довольно оптимистично смотрит на развитие рынка: «Мы надеемся, что 2014 год будет все-таки немного живее. По нашим оценкам, рынок России увеличится на 10-11% в натуральных показателях, а в Петербурге и Ленобласти прирост будет меньше 5-7%».
Мнение:
Андрей Волков, руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «Крепс»:
– IV квартал 2013 года был для всего рынка сухих строительных смесей откровенно провальным, несмотря на то что до самого Нового года стояла плюсовая температура. Не спасли даже поступившие бюджетные деньги. Такой отрицательный задел будет сложно компенсировать предыдущими тремя кварталами. Компания «Крепс» в 2013 году произвела больше 190 тыс. тонн, или 2% от общероссийского рынка. Доля же организации в Петербурге и Ленобласти, по собственным оценкам, составляет больше 20%.
За 12 месяцев 2013 года в Санкт-Петербурге построено 989 жилых дома на 42528 квартир общей площадью 2 583 513,1 кв. м, сообщает Комитет по строительству. За аналогичный период прошлого года петербургскими строителями было возведено 2 576 526,8 кв. метров жилья. Это 612 жилых домов на 41 758 квартир.
Лидером по вводу жилья в 2013 году стал Пушкинский район, где было введено 39 домов на 9 414 квартир площадью 555 143,4 кв.м. Второе место по объему ввода занимает Невский район – там было введено 404 299,6 кв.м (15 домов на 7 204 квартиры). Замыкает тройку лидеров Приморский район – 379 720,2 кв.м жилья (28 домов на 6 565).
За декабрь 2013 года в Петербурге введено в эксплуатацию всего 3 дома на 2167 квартир общей площадью 133 180,7 кв. м, расположенных в Красносельском районе.
В рейтинге индивидуального строительства в декабре лидирует Красносельский район: там построено 120 домов общей площадью 25 577,5 кв. м. В Курортном районе введен 61 дом площадью 11 791,8 кв.м. Замыкает декабрьскую тройку лидеров Пушкинский район: там построено 67 домов общей площадью 11 651,6 кв. м.
Крупные складские комплексы в декабре были введены в Шушарах (Пушкинский район) и Левашово (Выборгский район). Физкультурно-оздоровительный комплекс был введен в Московском районе. Санаторно-курортное учреждение появилось в Курортном районе.