Сервис «Синица»: 2020-й год показал беспрецедентный рост цен и сокращение объемов жилья в Москве и области
По данным департамента аналитики компании «Синица», в IV квартале 2020 года цены на квартиры в новостройках в границах старой Москвы и Московской области прибавили по сравнению с III кварталом 8,8% и 8,1%, соответственно. В Новой Москве по итогам декабря цены росли еще быстрее, превысив показатели III квартала на 10,2%.
Таким образом, по сравнению с прошлым годом 2020-й показал беспрецедентный рост цен. В границах старой Москвы за текущий год цены подросли на 16,7% (тогда как за прошлый год только на 4,2%), средняя цена кв. м остановилась на отметке 247,4 тыс. рублей. На первичном рынке ближнего пояса Московской области[1] средневзвешенная цена в декабре составила 131,3 тыс. рублей, что больше прошлогодних показателей на 23,0%. Наиболее стремительный рост цен на жилье продемонстрировала Новая Москва: по итогам декабря средняя цена достигла уровня 163 тыс. рублей – это на 27,5% выше, чем в IV квартале 2019 года.
При этом совокупный объем предложения в IV квартале 2020 года в границах старой Москвы и в ближнем поясе Московской области снизился по сравнению с III кварталом на 2,5% (до 29,9 тыс. квартир и апартаментов) и на 2% (до 13,0 тыс. квартир), соответственно. Тогда как Новая Москва с октября по декабрь 2020 года показала внушительный прирост объемов предложения на 37,8%, который по итогам декабря составил 9,76 тыс. квартир и апартаментов.
Тем самым, если обобщить годовые показатели, в границах старой Москвы и в Московской области объем предложения сократился на 24% и 41,1%, а в Новой Москве, наоборот, вырос на 12,5%.
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»:
«В течение всего 2020 года в границах старой Москвы наблюдался рост цен и снижение объемов предложения, и IV квартал не стал исключением. За три месяца на рынок вышли 52 новых корпуса – это на 24% больше, чем в предыдущем периоде, но общий объем предложения остается на уровне минимальных значений, поскольку застройщики выводят на рынок ограниченное количество лотов. В результате объемы снизились до минимальных за 4,5 года значений – в декабре на рынке экспонировалось 1,82 млн кв. м жилья, при этом цены выросли на 8,8%. Несмотря на рекордные показатели квартала, динамика роста цен и снижения объемов в декабре замедлилась – основные изменения пришлись на октябрь-ноябрь.
На рост цен в Подмосковье наряду с вымыванием предложения в IV квартале оказывало увеличение доли квартир, реализуемых с использованием эскроу-счетов – она подросла на 10,8% по сравнению с показателями III квартала и составила в декабре 30,4%.
В Новой Москве за счет ограниченности предложения любое изменение в виде нового проекта или корпусов существенно влияет на общий объем. Так за последний квартал предложение пополнилось новыми корпусами, объем достиг уровня начала года. Цены по-прежнему растут, наиболее активно дорожала стоимость кв. м в новостройках бизнес-класса – прирост составил 12,4%. Стоит отметить, что по итогам декабря цены и средний бюджет предложения на новостройки комфорт-класса превысили уровень новостроек эконом-класса в старых границах Москвы».
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м в новостройках столичного региона
(по итогам IV квартала 2020 года по сравнению с III кварталом)
|
Локация / Класс жилья |
Эконом-класс |
Комфорт-класс |
Бизнес-класс |
|
Новостройки в границах старой Москвы |
154,5 тыс. рублей (+3,5%) |
198 тыс. рублей (+9,4%) |
298,8 тыс. рублей (+8,2%) |
|
Новостройки Новой Москвы |
151,7 тыс. рублей (+7,3%) |
157,1 тыс. рублей (+8,6%) |
188,1 тыс. рублей |
|
Новостройки Московской области |
128,5 тыс. рублей (+7,8%) |
133,3 тыс. рублей (+8,5%) |
183,8 тыс. рублей (0%) |
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в Санкт-Петербурге в третьем квартале значительно вырос спрос на несервисные апартаменты, предназначенные для собственного проживания. В то же время, снижение турпотока поставило под вопрос существующие программы доходности сервисных апартаментов.
В третьем квартале спрос на городские апартаменты вернулся к докризисным показателям после драматического снижения во втором квартале. Так, если в первом квартале 2020 года объем реализованных площадей на первичном рынке апартаментов составлял 26,7 тыс. кв. м, в апреле-июне продажи апартаментов снизились до 11 тыс. кв. м. По итогам третьего квартала уровень спроса восстановился до 27 тыс. кв. м.
Хотя объем проданной площади превысил уровень первого квартала, количество реализованных лотов уменьшилось с 1 000 до 700 юнитов, что говорит об увеличении площади каждого проданного лота. Так, средняя площадь реализованного апартамента выросла с 26 кв. м в первом квартале 2020 года до 38 кв. м в третьем квартале 2020 года.
Это связано с изменением структуры спроса – в третьем квартале покупатели проявляли повышенный интерес к несервисным апартаментам, предназначенным для собственного проживания (buy-to-live). Так, за июль-сентябрь доля несервисных апартаментов в общем объеме спроса составила 45%, что на 19% выше показателя первого квартала 2020 года. Преимущественным спросом пользовались проекты бизнес- и элит-класса – на них пришлось 66% от количества реализованных несервисных апартаментов. Например, в проекте Royal Park за третий квартал было продано 37 элитных апартаментов площадью более 3 200 кв. м.
«На фоне рекордного роста цен на первичном рынке жилья многие покупатели стали рассматривать альтернативные варианты – вторичное жилье и апартаменты. За счет снижения ключевой ставки ЦБ ипотечные предложения стали более привлекательными и в этих сегментах, – поясняет Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – Смещение спроса в сторону несервисных апартаментов также логично: покупатели рассчитывают на надежное вложение средств, нежели на доход. Как правило, комплексы апартаментов бизнес- и элит-класса расположены в локациях, где стоимость качественной недвижимости будет долгосрочно расти. В то же время, нулевой турпоток во время пандемии поставил под сомнение существующие программы доходности в некоторых проектах сервисных апартаментов».
Что касается цен, максимальную динамику показали несервисные апартаменты комфорт-класса, где за год средний показатель вырос на 26% и составил 153 тыс. руб./кв. м. В бизнес-классе показатель за год увеличился на 8% - до 205 тыс. руб./кв. м. Для сравнения, в третьем квартале стоимость жилой недвижимости бизнес-класса составила 198 тыс. руб./кв. м, премиум-класса – 280 тыс. руб./кв. м.
Рост цен в несервисных апартаментах комфорт-класса обусловлен повышением уровня готовности проектов при отсутствии нового предложения, а также изменением состава экспозиции – были завершены продажи в проектах с низкой стоимостью. Повышение стоимости несервисных апартаментов бизнес-класса связано с дефицитом предложения: по состоянию на конец сентября в стадии продаж находилось чуть более 100 тыс. кв. м.
Что касается сервисных апартаментов (buy-to-let), прирост средней стоимости квадратного метра в проектах комфорт- и бизнес-класса составил 24% и 4% соответственно. В абсолютных выражениях цены достигли 145 тыс. руб./кв. м в комфорт-классе и 198 тыс. руб./кв. м – в бизнес-классе. Помимо повышения уровня готовности проектов и перехода на проектное финансирование, на рост цен также повлияло улучшение концепций новых проектов – девелоперы активнее привлекали международных операторов для управления апарт-отелями.
«Пандемия и значительное снижение туристического потока сделали вопрос реальной доходности сервисных апартаментов наиболее актуальным. Теперь при выборе проекта для инвестиций интерес покупателей все больше будет смещаться в сторону девелоперов и управляющих компаний, в портфелях которых уже имеются успешно функционирующие проекты», – заключает Андрей Косарев.
В 2020 году рынок апартаментов пополнился тремя объектами – cOASIS Vertical, новый корпус в составе комплекса апартаментов VALO, а также комплекс элитных несервисных апартаментов «Дом Балле» от компании «Мега Хаус». При этом проекты cOASIS Vertical и VALO будут работать под международными брендами – Ramada Encore от Wyndham и Mercure от AccorHotels соответственно. С начала года в эксплуатацию были введены два проекта апартаментов общей площадью 47,7 тыс. кв. м – YE'S Marata (ГК «Пионер») и Vertical We&I (Becar). Оба комплекса начали функционировать в третьем квартале 2020 года.
На данный момент объем первичного рынка апартаментов составляет более 700 тыс. кв. м в 32 проектах. Более 75% от этого объема сосредоточено в 19 проектах сервисного формата.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам октября 2020 г. на первичном рынке премиальной жилой недвижимости Москвы объем предложения составил 161,7 тыс. кв. м и 1,4 тыс. квартир в 23 проектах. В годовом выражении объем предложения сократился на 10% и 16% соответственно.
По итогам октября средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в премиум-классе составила 621,5 тыс. руб., что на 4,5% больше, чем в предыдущем месяце. В годовом выражении СВЦ выросла на 17,5%.
Более 90% предложения квартир премиум-класса приходится на ЗАО (57,9%) и ЦАО (33,2%). За год больше всего нарастил свои объемы ЗАО – на 60%, а его доля выросла на 25%. Максимальное сокращение доли продемонстрировал ЦАО – на 26%, а его объем – на 48%.
Самым доступным округом на первичном рынке квартир премиум-класса является САО с ценой квадратного метра 423,8 тыс. руб. (+2,9% за месяц), а самым дорогим – ЦАО с ценой квадратно метра 655,3 тыс. руб. (+5,1% за месяц). Больше всего за год наблюдалось подорожание в ЗАО и ЮАО – на 28% и 34%.
Почти по половине доли предложения находится на начальной (43,5%) и заключительной стадии строительной готовности (42,5%). За год доля предложения «на котловане» сократилась на 17%, а на заключительной - выросла на 10%.
Более половины предложения реализуется с отделкой – 52,1% которая за год выросла на 14%. Без отделки реализуется 45,3% предложения, которая уменьшилась за год на 12%.
Рейтинг округов по СВЦ, тыс. руб.
