Сервис «Синица»: 2020-й год показал беспрецедентный рост цен и сокращение объемов жилья в Москве и области
По данным департамента аналитики компании «Синица», в IV квартале 2020 года цены на квартиры в новостройках в границах старой Москвы и Московской области прибавили по сравнению с III кварталом 8,8% и 8,1%, соответственно. В Новой Москве по итогам декабря цены росли еще быстрее, превысив показатели III квартала на 10,2%.
Таким образом, по сравнению с прошлым годом 2020-й показал беспрецедентный рост цен. В границах старой Москвы за текущий год цены подросли на 16,7% (тогда как за прошлый год только на 4,2%), средняя цена кв. м остановилась на отметке 247,4 тыс. рублей. На первичном рынке ближнего пояса Московской области[1] средневзвешенная цена в декабре составила 131,3 тыс. рублей, что больше прошлогодних показателей на 23,0%. Наиболее стремительный рост цен на жилье продемонстрировала Новая Москва: по итогам декабря средняя цена достигла уровня 163 тыс. рублей – это на 27,5% выше, чем в IV квартале 2019 года.
При этом совокупный объем предложения в IV квартале 2020 года в границах старой Москвы и в ближнем поясе Московской области снизился по сравнению с III кварталом на 2,5% (до 29,9 тыс. квартир и апартаментов) и на 2% (до 13,0 тыс. квартир), соответственно. Тогда как Новая Москва с октября по декабрь 2020 года показала внушительный прирост объемов предложения на 37,8%, который по итогам декабря составил 9,76 тыс. квартир и апартаментов.
Тем самым, если обобщить годовые показатели, в границах старой Москвы и в Московской области объем предложения сократился на 24% и 41,1%, а в Новой Москве, наоборот, вырос на 12,5%.
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»:
«В течение всего 2020 года в границах старой Москвы наблюдался рост цен и снижение объемов предложения, и IV квартал не стал исключением. За три месяца на рынок вышли 52 новых корпуса – это на 24% больше, чем в предыдущем периоде, но общий объем предложения остается на уровне минимальных значений, поскольку застройщики выводят на рынок ограниченное количество лотов. В результате объемы снизились до минимальных за 4,5 года значений – в декабре на рынке экспонировалось 1,82 млн кв. м жилья, при этом цены выросли на 8,8%. Несмотря на рекордные показатели квартала, динамика роста цен и снижения объемов в декабре замедлилась – основные изменения пришлись на октябрь-ноябрь.
На рост цен в Подмосковье наряду с вымыванием предложения в IV квартале оказывало увеличение доли квартир, реализуемых с использованием эскроу-счетов – она подросла на 10,8% по сравнению с показателями III квартала и составила в декабре 30,4%.
В Новой Москве за счет ограниченности предложения любое изменение в виде нового проекта или корпусов существенно влияет на общий объем. Так за последний квартал предложение пополнилось новыми корпусами, объем достиг уровня начала года. Цены по-прежнему растут, наиболее активно дорожала стоимость кв. м в новостройках бизнес-класса – прирост составил 12,4%. Стоит отметить, что по итогам декабря цены и средний бюджет предложения на новостройки комфорт-класса превысили уровень новостроек эконом-класса в старых границах Москвы».
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м в новостройках столичного региона
(по итогам IV квартала 2020 года по сравнению с III кварталом)
|
Локация / Класс жилья |
Эконом-класс |
Комфорт-класс |
Бизнес-класс |
|
Новостройки в границах старой Москвы |
154,5 тыс. рублей (+3,5%) |
198 тыс. рублей (+9,4%) |
298,8 тыс. рублей (+8,2%) |
|
Новостройки Новой Москвы |
151,7 тыс. рублей (+7,3%) |
157,1 тыс. рублей (+8,6%) |
188,1 тыс. рублей |
|
Новостройки Московской области |
128,5 тыс. рублей (+7,8%) |
133,3 тыс. рублей (+8,5%) |
183,8 тыс. рублей (0%) |
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.
Группа Docklands Development построит апарт-отель на Среднем проспекте Васильевского острова. Инвестиции превысят 1 млрд рублей.
Окупаемость «апартов» сегодня в два раза выше обычных квартир, говорят эксперты.
Участок площадью 10 га на Среднем проспекте В. О., 83, входил в один имущественный комплекс с ЖК «Новая история» компании «Балтийский монолит». Девелопер собирался построить там коммерческие объекты, чтобы дополнить инфраструктурой сданное в 2009 году жилье. Но к строительству не приступил.
Как сообщила гендиректор Docklands Development Екатерина Запорожченко, участок в 2011 году был выделен в отдельный лот и выставлен на рынок. «Мы его купили», – сообщила она, но сумму сделки не раскрыла.
На участке появится апарт-отель в стиле «лофт», что предполагает кирпичные фасады из датского кирпича ручной работы и большие панорамные окна. Комплекс будет состоять из трех зданий высотой не более четырех этажей и общей площадью 16 тыс. кв. м. В нем будет 103 апартамента, подземный паркинг на 71 машину, фитнес-клуб с бассейном, ресторан и супермаркет.
«Комплекс сдадим в 2018 году. Инвестиции в его строительство мы оцениваем в 1 млрд рублей», – сообщила Екатерина Запорожченко. Это будет второй проект апарт-отеля в портфеле Docklands Development. Основной проект группы в данный момент – лофт-квартал Docklands на набережной Макарова, общей площадью около 87,1 тыс. кв. м. Его первая очередь будет сдана в середине следующего года.
«Спрос на апартаменты для проживания в Петербурге растет минимум на 20% в год», – говорит Екатерина Запорожченко.
Предложение на рынке апартаментов Петербурга формируют, по данным NAI Becar, 16 проектов в общей сложности более чем на 3,8 тыс. «апартов». Из них 60% относятся к бизнес-классу. Часть проектов предлагают купить «апарты» в собственность. Но есть девелоперы, которые сразу объясняют покупателям схемы дальнейшей сдачи апартаментов в аренду, превращая их в инвестиционный актив. По данным NAI Becar, в III квартале 2016 года количество апартаментов, продаваемых для жизни, более чем вдвое превышает категорию сдаваемых в аренду. «Из общего предложения «апартов», которые есть сейчас на рынке, к сегменту bay-to-live относится около 60%. Остальное – bay-to-rent», – говорят в NAI Becar.
Спрос на апартаменты растет и объясняется тем, что стоят они на 10-20% ниже, чем жилье того же класса в соседних жилых комплексах. А доходность апартаментов в среднем в два раза выше, чем у обычной квартиры. Она варьируется от 12 до 15% годовых. В особенно удачных проектах – до 20%.
«Васильевский остров сейчас активно застраивается. В его исторической части в процессе строительства и проектирования находится более 300 тыс. кв. м жилья. Это может быть проблемой для девелопера апартаментов. Ведь это непривычный для покупателя формат недвижимости», – говорит руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ольга Морозова.
Кстати
Средняя стоимость «квадрата» жилья в той локации, где заявлен новый проект Docklands Development, составляет 160-180 тыс. рублей. «В нашем проекте на старте продаж апартаменты будут стоить от 140 тыс. рублей за 1 кв. м», – говорит Екатерина Запорожченко.
Объем задолженности потребителей перед теплоснабжающими организациями растет. Поставщики энергии предлагают исключить из цепочки взаиморасчетов посредников и получать средства от населения напрямую.
Дебиторская задолженность исполнителей коммунальных услуг в Петербурге перед тремя основными теплоснабжающими предприятиями города на сентябрь 2016 года составила более 14 млрд рублей – это почти четверть всего годового рынка теплоэнергетики. Представители теплоснабжающих организаций сетуют на то, что объемы задолженности не сокращаются, и призывают заместителей глав районов, руководителей ГУЖА, жилкомсервисов и управляющих компаний активно бороться с неплательщиками.
По словам заместителя генерального директора по сбыту ГУП «ТЭК СПб» Юрия Тельтевского, в компании разработан план по сокращению темпа роста дебиторской задолженности. «Это целый комплекс мер по оптимизации расчетов за тепло и ликвидации разницы в начислениях в сочетании с активной претензионной работой и индивидуальной работой с должниками», – говорит он. Одним из пунктов этого плана может стать заключение прямых договоров с потребителями тепловой энергии.
Пока же в ГУП «ТЭК СПб» констатируют рост объема задолженности. По данным компании, основной прирост долгов обеспечивают частные управляющие компании. В 2016 году темпы прироста задолженности УК составили 35%, в то время как данный показатель у государственных структур находится на отметке 11%. По словам Юрия Тельтевского, за три последних года объем задолженности потребителей перед компанией составил 1 млрд рублей. Как следствие, ГУП вынуждено привлекать кредиты. На днях стало известно, что ГУП «ТЭК Санкт-Петербурга» намерено привлечь кредиты на сумму в 2,3 млрд рублей. Добавим, что ранее в городской администрации выступали против такой меры.
Еще одним шагом станет появление института контролеров тепловой энергии. Ответственные по районам будут помогать абонентам вносить показания приборов учета и фиксировать объем потребленной тепловой энергии, чтобы исключить разницу в начислениях. 23-25 числа каждого месяца ответственные от отдела реализации тепловой энергии филиала «Энергосбыт» будут выезжать в жилкомсервисы и проверять, корректно ли зафиксирован объем «входящей» тепловой энергии и не вносились ли в данные изменения, способные спровоцировать разницу в начислениях. Специалисты предприятия также будут помогать жилкомсервисам распределять объемы горячего водоснабжения и отвечать на любые вопросы, связанные с общедомовыми приборами учета тепловой энергии, работой с показаниями и производством начислений. Эта инициатива была ранее поддержана Жилищным комитетом.
Еще одним шагом станет увеличение нормативов. Действующие ранее нормативы были введены в сентябре 2015 года. В компании говорят, что они не отражают объемы реального потребления коммунальных услуг. В среднем, норматив на потребление тепловой энергии вырос на 5,5%. Рост платы за отопление коснется только тех многоквартирных домов, которые не оборудованы приборами учета тепловой энергии. Из 23 тыс. многоквартирных домов в Петербурге не оснащены домовыми счетчиками порядка 7 тыс. зданий.
Благодаря тому, что более года нормативы на потребление тепла в таких домах были занижены, накопился объем нераспределенного коммунального ресурса. Только в зоне ответственности ГУП «ТЭК СПб» начисления за нераспределенную тепловую энергию, не имеющие источника погашения, составляют около 60 млн рублей в месяц. За 14 месяцев с сентября 2015 года объем потенциально недополученных доходов предприятия составил примерно 800 млн рублей. Соответственно, выросли и долги перед ГУП «ТЭК СПб».
Начальник департамента по сбыту тепловой энергии ПАО «ТГК-1» Сергей Лапин считает, что проблема задолженности комплексная – и только общими усилиями можно ее разрешить. «Основной должник на сегодня – это объекты ЖКХ. По состоянию на 1 октября 2016 года общая задолженность управляющих организаций перед «ТГК-1» – 5,09 млрд рублей, что на 622 миллиона больше, чем год назад», – рассказывает Сергей Лапин.
Представители компаний жалуются, что решить вопрос с неплательщиками через правоохранительные органы или через районные администрации не всегда удается.